Acheter ou louer son logement : comment arbitrer ?

Le logement constitue par nature une dépense contrainte. Avec la hausse des prix de l’immobilier, la part du budget des ménages consacrée à leur logement atteint désormais 23%, contre 9% au début des années soixante.

Le logement représente ainsi de loin le principal poste au sein d’une catégorie de dépenses contraintes représentant désormais 29% du budget des ménages en moyenne. Dans la mesure où l’on doit forcément habiter un logement, « acheter ou louer » est une question que l’on est nécessairement amené à se poser.

En Allemagne, 15% des ménages consacrent même jusqu’à 40% de leur budget à leur logement (contre 5% en France). Acheter ou simplement habiter le logement de ses rêves est cependant une ambition devenue souvent difficilement atteignable. Et d’ailleurs, en France, 1 logement sur 6 est un logement social. Et ce, grâce à un parc de logements sociaux qui est le plus important d’Europe.

In fine, la décision d’acheter ou de louer va dépendre de l’âge, de la situation personnelle, professionnelle et financière de chacun. Mais également des perspectives d’évolution, de la perception du marché immobilier, du lieu d’habitation et des arbitrages personnels en termes de qualité du logement…

Retour sur les principaux critères d’arbitrage pour prendre une décision éclairée en termes d’achat ou de location d’un logement.

Comment savoir si on doit acheter ou louer ?

L’argument principal en faveur de l’achat — outre le confort personnel que cela peut procurer — est d’éviter de « jeter un loyer par les fenêtres ».

En France, le taux de propriétaires est de 58%. En complément, 40% d’occupants sont locataires (17% chez des bailleurs publics et 23% dans le privé) et 2% logés à titre gratuit. Le taux de propriétaires a désormais tendance à stagner.

Pourtant, avec la baisse des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas, il est actuellement encore possible d’emprunter à des conditions particulièrement avantageuses. Par ailleurs, dans une perspective d’investisseur, la résidence principale reste exonérée d’impôt sur les plus-values.

Attention cependant à intégrer les frais inhérents du fait du statut de propriétaire. Mais, également, la durée pendant laquelle on prévoit de conserver son logement. Ces éléments peuvent, en effet, peser fortement dans la balance lors de la décision d’acheter ou de louer.

Acheter pour profiter de conditions d’emprunt historiquement favorables

En octobre 2021, les conditions d’emprunt ont atteint selon l’Observatoire du Crédit Logement CSA, des conditions historiquement favorables. Les taux des nouveaux emprunts accordés sont en moyenne de 1,05%/an (hors assurance). Et ce, pour une durée moyenne de 233 mois (19,4 ans).

L’emprunt à taux fixe permet dans les faits de figer dans le temps une annuité et un budget constant au titre de son logement. Il correspondra au service de la dette (remboursements + intérêts). Cette charge n’évoluera pas quelle que soit l’évolution de l’inflation. Ainsi, en supposant un taux d’intérêt de 1%/an sur 20 ans, le montant total des intérêts versés ne représentera au global que 10% du montant emprunté (0,52%/an en moyenne) mais 45% avec un taux d’intérêt à 4% (soit 2,3%/an). Il faudra en sus ajouter le coût des assurances crédits.

En comparaison, on suppose un rendement locatif brut d’un logement à 4% (qui donne le niveau du loyer). On aura ainsi payé sur la durée en moyenne 45% d’un loyer en intérêts avec un emprunt au taux de 4% (vs. 13% d’un loyer de marché avec un emprunt à 1%). Dans les faits, cela sera inférieur, car sur le long terme les loyers auront augmenté avec l’inflation.

Cependant, dans le détail, l’équilibre va évoluer dans le temps. En théorie, la balance devient de plus en plus favorable au propriétaire de son logement en fin de prêt :

• En effet, le poids des intérêts dans les annuités décroit mécaniquement dans le temps. Et ce, du fait du mécanisme des annuités constantes. En effet, la proportion de capital remboursé dans les annuités augmente petit à petit ;
• Alors que l’annuité remboursée restera fixe, on peut penser que le loyer équivalent du logement aura augmenté en 20 ans par biais de l’inflation.

Intégrer tous les frais en tant que propriétaire

Le fait d’être propriétaire plutôt que locataire permet certes « d’économiser un loyer ». Toutefois, en étant propriétaire on s’expose par ailleurs à des frais et des taxes spécifiques :

• Pour les logements anciens, les « frais de notaire » payables par l’acheteur sont relativement importants en France (7% à 10% du prix du bien). Ce montant est dû au premier euro et payable par l’acquéreur à chaque nouvelle transaction. L’achat d’un logement neuf permet cependant de diviser fortement cette somme avec des droits réduits à 2-4% du prix ;
• Si l’on choisit de passer par une agence, des frais de l’ordre de 4 à 10% du prix seront dus, quoique généralement par le vendeur ;
• Des frais divers s’ajoutent dans le cadre de la mise en place d’un financement bancaire éventuel (frais de dossier, hypothèque…) ;
• Des frais directement liés à l’entretien du bien (rénovations, charges de copropriété…) seront également nécessaires pour maintenir le logement en bon état ! La plupart de ces frais sont à la charge du propriétaire. Ils peuvent représenter plus de 1% par an du prix d’achat, selon la nature du bien. Attention à ce titre de vérifier, lors de l’achat, les travaux importants à venir déjà votés par la copropriété. Et ce, afin d’éventuellement renégocier le prix auprès du vendeur ;
• L’assurance habitation propriétaire, qui est plus chère que pour les locataires ;
• La taxe foncière : calculée annuellement à partir de la valeur locative cadastrale du logement. Elle a vu son mode de calcul récemment réformé. Ressource indispensable pour les collectivités locales, confrontées par ailleurs à la baisse des dotations de l’état, elle semble connaitre une inflation importante (d’autant plus depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales). Payée annuellement par le propriétaire (occupant ou non du logement) elle peut représenter jusqu’à l’équivalent de 3 mois de loyer… ;
• L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) porte sur les patrimoines nets immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros (après abattement de 30% sur la résidence principale). Et ce, même si le taux d’imposition n’est pas très élevé en pourcentage.

Mises bout à bout, ces charges récurrentes ou ponctuelles représentent des montants qui peuvent être significatifs. Ainsi, elles doivent être intégrées dans la balance location/achat.

On pourra également, dans une approche plus financière, intégrer le coût de financement (intérêts) et le coût d’opportunité. Cette notion, plus floue, est complexe. Elle consiste à comparer l’espérance de plus-value du bien immobilier acheté en regard du rendement qu’aurait généré par ailleurs l’apport personnel mobilisé pour l’achat, s’il avait été placé sur un autre produit d’investissement (actions, bourse, obligations).

Dans le même ordre d’idée, devenir propriétaire peut impliquer de perdre des avantages. Notamment, le droit aux APL qui participaient à une partie du financement du budget location.

Prendre en compte la durée d’occupation prévisible : simulation

L’arbitrage entre location et acquisition doit impérativement prendre en compte la durée prévisible d’occupation du logement.

Ainsi, envisage-t-on de devoir rapidement changer de logement pour raisons personnelles ou professionnelles (mutation professionnelle, mariage, enfants…) ?

Dans ce cas, la flexibilité offerte par la location sera sans doute préférable :

• Les frais d’achat et de revente n’auront pas pu être suffisamment amortis ;
• Le montant des intérêts payés aura été maximisé sur la période. En effet, nous avons vu que selon le niveau de taux d’intérêt, les charges d’intérêt pouvaient représenter une quote-part plus ou moins importante d’un loyer équivalent (d’autant plus que les intérêts d’emprunts ne sont désormais plus déductibles fiscalement pour les emprunts souscrits après 2011). Du fait du mécanisme d’annuités constantes, les intérêts sont fortement concentrés en début d’emprunt.

Ainsi, sur les 5 premières années d’un emprunt à 20 ans, l’emprunteur va verser plus de 40% du montant total des intérêts dû, lors des 5 premières années.

De ce fait, en supposant un bien intégralement financé par emprunt et un rendement locatif brut (a priori plutôt généreux) à 4% : les intérêts à 1% représenteront sur les cinq premières années 0,9% du prix en moyenne par an soit un quart environ d’un loyer équivalent. Mais, avec un taux d’intérêt de 4%, les intérêts versés en moyenne sur les premières années s’élèvent chaque année à 3,7% du prix. Soit quasiment l’équivalent d’un loyer !

Autant dire que dans ce dernier cas acheter son bien n’aura pas vraiment permis d’économiser un loyer. On aura par ailleurs en tant que propriétaire dû supporter les nombreux frais supplémentaires et spécifiques.

Est-il plus avantageux d’être locataire ou propriétaire, et est-il rentable de devenir propriétaire ?

La question de la rentabilité de devenir propriétaire consiste à se demander si cela est un investissement rentable dans l’absolu (i.e. avec un rendement positif permettant de générer un gain absolu sur la période). Mais, également nous l’avons vu par rapport à une alternative consistant à louer.

Par simplicité considérons que l’on finance un bien à 100% par emprunt sans apport personnel. De ce fait, on n’a pas besoin de considérer la perte d’opportunité puisque l’apport personnel est nul. De plus, il n’aurait pas pu être investi dans un autre produit de placement. Cette approche certes théorique n’est pas forcément éloignée de la réalité étant donné les conditions d’emprunt actuelles particulièrement favorables.

La question est alors : puis-je vraiment maximiser mon emprunt ? L’évolution du cycle immobilier va-t-elle me permettre de profiter d’un effet de levier vertueux (et non d’un effet massue) à la revente ?

Un accès aux prêts désormais plus restreint ?

L’ère des financements faciles est sans doute en voie de se terminer. Les conditions d’emprunt devraient se tendre notamment suite à l’intervention du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce dernier va obliger les banques à durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers à compter du 1ᵉʳ janvier 2022.

La raison est que l’endettement des ménages en comparaison aux revenus bruts a doublé en quelques années. Il représente désormais 1 année de revenu (même si 2/3 des propriétaires occupants ont fini de rembourser leur crédit). Désormais des conditions strictes devront être respectées :

• Taux d’effort du candidat emprunteur (incluant l’assurance crédit) à 35% maximum du revenu (net avant impôts)
• Durée de prêt maximum de 25 ans (27 ans dans le neuf)
• Un droit pour la banque de déroger à hauteur de 20% des encours pour favoriser certains profils (accession au logement…)

Attention aux cycles ?

Dans le contexte actuel et sur les dernières années, l’acquisition immobilière apparaît comme particulièrement favorable :

• Hausse continue des prix sur la majorité des territoires (même si l’indice de la « France rurale » n’a retrouvé son niveau de 2008 que récemment) ;
• Possibilité de financement sans apport grâce des taux bas (2/3 des investissements locatifs concernés) ;
• Maintien de l’exonération de plus-value sur la résidence principale (même si par ailleurs la fiscalité sur les logements secondaires a été durcie par la loi Fillon : 30 ans au lieu de 15 ans pour obtenir une exonération totale).

Néanmoins, différents signes ne peuvent-ils pas présager d’un durcissement du cycle pour l’immobilier :

• Retour de l’inflation qui pourrait entraîner une hausse des taux ;
• Durcissement des conditions de crédits ;
• Hausse des taxes telles que la taxe foncière ;
• Plafonnement des loyers dans de nombreuses agglomérations, réduisant encore des rendements locatifs déjà bas ;
• Nouvelles contraintes pour les propriétaires en termes de mise aux normes des logements avec la loi Climat et Résilience (réforme du DPE…) ;
• Fin éventuellement programmée de certains dispositifs fiscaux incitatifs (loi Pinel, PTZ…) ?

Peut-on estimer les cycles immobiliers ?

Difficile en général d’estimer et de prévoir avec précision des cycles. Difficile d’espérer un timing idéal. L’immobilier permet certes de s’inscrire dans une perspective long-terme, en supposant que les prix de l’immobilier vont suivre globalement le rythme de croissance de l’économie. Mais est-ce toujours le cas ?

Revenu des ménages vs. prix de l’immobilier

Pour autant, il n’est pas interdit de se poser la question de savoir si l’on est en haut ou en bas d’un cycle au moment d’investir. Une étude s’est ainsi intéressée à l’évolution à long terme du prix des logements d’un point de vue macro-économique.

Une première approche consiste à suivre l’évolution de l’indice des prix immobilier rapporté au revenu des ménages. Sur une longue période, on s’aperçoit qu’il y a eu une certaine stabilité et corrélation jusqu’en 2000 avant un décrochage à la hausse des prix de l’immobilier entre 2000 et 2010. Cela correspond également à une accélération de la baisse des taux nominaux (devenus négatifs en termes réels). Mais aussi à des politiques expansionnistes des banques centrales et la hausse de l’endettement. Depuis 2008 et la crise des Subprimes, le mouvement a continué pour parvenir même à des taux nominaux négatifs.

Revenu des ménages vs. prix de l’immobilier, impact géographique

La même analyse différenciée géographiquement (Paris, Ile-de-France, Province) permet d’observer le même phénomène d’accélération à partir de 2000. Cependant, la tendance est beaucoup plus prononcée pour Paris.

Revenus des ménages, indice des prix, indices des loyers et dette

Des analyses avec d’autres indicateurs montrent une forte augmentation des dépenses immobilières portée par les prix immobiliers. Dans le même temps les loyers ont connu une évolution plus modeste et proche de l’évolution des revenus (en effet les revalorisations des loyers pour les baux en cours sont encadrées, et cela, a tendance à s’étendre aux nouveaux baux avec l’apparition de réglementations d’encadrement des loyers).

Dans le même temps, on observe une baisse de la durée de prêts, nécessaire pour financer un même bien, malgré la hausse des prix. En effet, sur 20 ans, un passage des taux de 4% à 1% permet d’absorber une hausse des prix de 31% ou bien de réduire la durée du prêt de plus de 5 ans à annuité égale. On a assisté ainsi à un relatif maintien du pouvoir d’achat immobilier des Français malgré la hausse de prix.

Pourquoi acheter plutôt que louer ?

In fine, la décision d’acheter ou louer peut répondre à des données (ou contraintes) financières. Mais, également à des critères qui ne sont pas que financiers :

• Impossibilité d’avoir les moyens d’acheter le bien immobilier qui conviendrait idéalement ;
• Flexibilité de la location en cas d’évolution personnelle prévisible à moyen terme ;
• Sentiment de sécurité apportée par l’immobilier et possibilité d’aménager le bien selon ses goûts ;
• Encadrement et condition de loyers permettant d’envisager de conserver un logement à des conditions avantageuses ;
• À budget égal que puis-je obtenir à la location ou à l’achat ? On reboucle avec la notion de pouvoir d’achat immobilier local. C’est-à-dire à budget (ou mensualité) égal, de quelle superficie puis-je disposer en location et à l’achat dans différentes villes ?

Acheter ou louer, une question de lieu ? En fonction du site, achat immobilier ou location ?

L’indicateur de tension immobilière (ITI) permet d’évaluer l’équilibre en offre et demande dans un lieu donné. On va par ailleurs pouvoir rapprocher cela d’un niveau de prix et de son évolution prévisible.

Pour faire un arbitrage, il convient de s’intéresser également au taux de rendement locatif. On observe souvent des taux de rendement locatif élevés lorsque la valeur terminale à la revente risque de peu évoluer (avec des perspectives d’évolution faible : par exemple, un bien isolé qui perdrait rapidement toute valeur si non occupée).

À l’inverse, les actifs « prime » sont plus liquides où la demande est forte et les perspectives de valorisation plus évidentes. Ceux-ci ont tendance à avoir un rendement locatif (ou ‘taux de capitalisation’) plus faible. Une caractéristique d’autant plus forte si la courbe des loyers se décorrèle de l’évolution à la hausse des prix.
L’arbitrage n’est pas forcément évident, il impose de se projeter dans l’avenir :

• Dans une zone où les loyers ont un taux de capitalisation de 8% (loyer/prix d’achat) on aura versé 40% du prix du logement en loyers en cinq ans.
• Avec un taux de rendement de 2%, il faut 20 ans pour atteindre le même résultat (et il faudra payer l’équivalent de 50 ans loyers pour acquérir le bien).

Cependant, la différence en termes d’équilibre vient-elle de prix de vente anormalement élevés ou de loyers sur ou sous-cotés ? Les taux de capitalisation sont-ils cohérents et dans quelle direction vont évoluer les paramètres ? Outre la localisation, il peut par ailleurs exister des différences en fonction de la demande plus ou moins forte sur certains types de biens (studios, appartement….).

Vaut-il mieux louer en termes de qualité de logement ? Les villes où acheter ou louer

Une approche pragmatique consiste à estimer le nombre de m² accessibles à budget égal en location/achat. Une autre est de se projeter dans le futur et d’estimer la durée nécessaire pour récupérer les frais et rentabiliser l’investissement. Ainsi, s’il faut 8 ans et 5 mois à Montreuil, la moyenne des délais de conservation nécessaire en métropole est plutôt de 3 ans et 5 mois.

Acheter ou louer un appartement à Paris ?

Avec 58% de propriétaires occupants, un chiffre désormais stable, la France se situe dans la moyenne européenne. Cependant, ce chiffre tombe à un tiers de propriétaires à Paris intra-muros ; signe qu’il est désormais difficile pour des primo-accédants d’acheter leur logement dans la capitale.

A « enveloppe égale » (pour autant que ce concept ait un sens, car en achetant on rembourse également chaque mois), il est sans doute souvent plus facile de trouver un logement de qualité en location. Par exemple, un logement de 70 m² de 800 000 euros à Paris implique un budget de 870 000 euros avec les frais de notaire.

• Un emprunt à 1,05% sur 20 ans implique des mensualités de 4 000 euros (hors taxes et frais d’entretien en tant que propriétaire) ;
• Un loyer pour le même logement à 3% revient à 2 000 euros (avec par ailleurs des mesures d’encadrement de loyer qui peuvent éventuellement s’appliquer).

Soit un budget sensiblement différent. La nécessité de ne pas dépasser un tiers de revenus peut emporter automatiquement la décision.

In fine, la décision d’acheter impliquera une projection à long terme. Mais aussi, le fait que l’on pense à une revalorisation progressive des prix immobiliers sur le long terme. Se projeter au niveau de prix actuels n’est pas évident. La capitale perd chaque année des habitants, mais elle reste malgré tout attractive y compris pour une clientèle étrangère.

Particuliers : quel placement alternatif a l’achat de la résidence principale ?

In fine que penser ? Sauf effondrement de l’immobilier, trop attendre pour acheter son logement n’est sans doute pas un bon calcul. L’immobilier reste une « valeur refuge ». Pour peu que l’on dispose d’un horizon de temps suffisant, l’effet de levier et les remboursements d’emprunts vont permettre de constituer rapidement une épargne forcée. D’autant plus si l’apport nécessaire est réduit.

• Si l’apport nécessaire est trop élevé, on peut se poser la question des placements alternatifs. Quel rendement puis-je obtenir si je place plutôt mon apport sur d’autres produits d’investissement (bourse, obligations, assurance-vie, crowdfunding, SCPI…).
• L’achat immobilier permet d’entrer dans le marché. En cas de hausse future, il permettra de ne pas être exclu du marché pour une seconde acquisition. En cas de forte baisse, je n’aurais pas optimisé mon premier achat. Toutefois, je pourrais réaliser ma deuxième acquisition dans de meilleures conditions.
• On peut adopter une stratégie mixte : temporiser en louant sa résidence principale. Mais, par ailleurs, acquérir un logement locatif autofinancé, en profitant éventuellement d’incitations fiscales (Pinel, Malraux…). Lors de la revente – sous certaines conditions – la réutilisation du produit de la vente pour acquérir une résidence principale sera également exonérée d’impôt sur les plus-values.

Publication originale le 10 février 2022, mise à jour le 10 février 2022