L’assurance dommages-ouvrage pour les particuliers

De nombreux particuliers se lancent chaque année dans la construction d’un logement (maison individuelle) ou dans des travaux de rénovation. Une telle démarche suppose cependant des responsabilités. Même sans être professionnel ; un particulier, dans sa position de maître d’ouvrage ; n’a pas intérêt à négliger l’assurance dommages-ouvrage pour les particuliers, cet élément obligatoire.

Pourquoi une assurance dommages-ouvrage particulier?

Le secteur de l’immobilier porte par nature sur des projets impliquant des sommes importantes. Des défauts dans la construction peuvent avoir de graves conséquences au plan matériel et financier pour les personnes impliquées.

Une indemnisation insuffisante ou tardive peut causer des préjudices importants ; (impossibilité d’effectuer des travaux sur un logement rendu inhabitable par exemple) aux personnes concernées ; dans le cadre d’un préjudice lié à la construction ou de la rénovation d’un logement. Dans cette optique la loi dite Spinetta de 1978 avait cherché à mieux protéger les maîtres d’ouvrages et les propriétaires :

« Article 1792 : Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit ; envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages ; même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui ; l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement ; le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Cette loi a ainsi instauré un système complémentaire entre :

• L’instauration d’une assurance dommages-ouvrage qui protège le maitre d’ouvrage (ainsi que les propriétaires successifs)
• L’assurance décennale qui protège le constructeur ; (avec par ailleurs l’introduction d’une présomption de responsabilité pour les dommages portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ; sauf cause étrangère).

L’objectif de l’assurance dommages-ouvrage était ainsi principalement de s’articuler au sein d’autres obligations et dispositifs assurantiels existants ; et de permettre avant tout une indemnisation simple et rapide en cas de sinistre.

Assurance dommages-ouvrage : est-elle obligatoire ?

L’article L242-1 du Code des Assurances prévoit ainsi que tout maître d’ouvrage ; notamment un particulier faisant construire sa maison ou menant une rénovation significative ; doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage ; de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ; doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs ; une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités ; le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont ; sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 ; les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. »

Un chef d’entreprise qui souhaite faire construire, agrandir ou rénover des locaux ; (usines, bureaux, locaux administratifs ou commerciaux…) sera également concerné en qualité de maitre d’ouvrage.

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire. Être en défaut peut exposer à des peines importantes ; (une amende de 75 000 euros et une peine de 6 mois d’emprisonnement). Cependant, les personnes physiques construisant un logement pour leur propre usage ; ou celui d’un membre de leur famille ne s’exposent pas à ses peines.

Il faut souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier. En cas de refus de l’assureur, il est possible de saisir le Bureau Central de Tarification (BCT).

Comment fonctionne l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est parfaitement complémentaire d’autres dispositifs existant

• Elle prend le relais au bout d’un an de la garantie parfaite d’achèvement ; mais elle peut intervenir plus tôt dans certains cas ; (contrat résilié avec le constructeur pour inexécution de ses obligations ; absence de réponse à des mises en demeures suite à des défauts constatés à réception du chantier)
• Elle expire en même temps que la garantie décennale constructeur (10 ans à partir de la réception des travaux)

L’avantage principal de l’assurance dommages-ouvrage particulier est sa facilité de mise en œuvre. Le maitre d’ouvrage va ainsi être remboursé rapidement par l’assureur en cas de sinistre ; des sommes nécessaires pour effectuer les travaux de réparation. La personne qui a subi le préjudice n’aura, en effet ; pas à attendre une décision de justice pour obtenir réparation des dommages couverts par la garantie décennale. L’assureur se retournera par la suite contre le responsable du sinistre et fera jouer la garantie décennale. De ce fait, elle constitue un élément de sécurité optimal pour le particulier porteur d’un projet immobilier.

Combien coûte l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommage ouvrage ; outre le risque pénal que son absence peut impliquer ; est importante pour pouvoir être rapidement indemnisé en cas de dommages. Elle sera sans doute nécessaire pour pouvoir obtenir un prêt pour le projet immobilier visé. L’absence d’assurance dommage ouvrage peut également être un obstacle à la revente du logement ; avant l’expiration du délai de 10 ans. Selon le courtier Maxiassur ; le prix moyen d’une assurance dommage ouvrage en est moyenne en 2021 de 3770 euros ; (3 589 euros pour une construction de maison individuelle, et 3 950 euros pour des travaux dans un appartement).

Publication originale le 28 mai 2021, mise à jour le 28 mai 2021