Augmentation de la taxe foncière : les raisons

La fiscalité sur l’immobilier en France reste relativement élevée. Alors que l’impôt sur les revenus du patrimoine a été plutôt allégé (flat-tax, fin de l’ISF), l’immobilier reste toujours lourdement taxé. Si l’on excepte l’exonération des plus-values sur les résidences principales, les autres éléments de fiscalité sur l’immobilier (barème de l’IRPP sur les revenus fonciers, taux de taxe sur les plus-values, création de l’IFI) n’ont pas vraiment évolué de manière favorable.

À cela s’ajoute la fiscalité locale : si la taxe d’habitation aura totalement disparu en 2023, la taxe foncière qui vise les propriétaires semble devoir continuer son inexorable hausse sur fond de besoins de financement des collectivités locales et de réforme de son mode de calcul.

Fin de la taxe d’habitation, pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle ?

La taxe foncière est l’un des principaux piliers du financement des collectivités locales. Ces dernières décennies, elle a fortement augmenté. Le mouvement en 2022 devrait être particulièrement marqué et continuer dans les années qui viennent. Ceci pour plusieurs raisons :

• Suppression de la taxe d’habitation entrainant un manque à gagner pour les collectivités
• Dotations de l’État insuffisantes et besoins de financement des collectivités locales
• Impact à la hausse des taux d’impôts locaux fixés par les collectivités locales
• Inflation des valeurs locatives
• Réforme de l’assiette de calcul avec une réforme en profondeur finalisée à horizon 2026 des valeurs locatives de référence

La taxe d’habitation sur les résidences principales, payée par les occupants d’un logement au 1er janvier, a connu une suppression définitive pour 80 % des redevables (augmentant ainsi le nombre de non imposables).

Après une baisse progressive à titre transitoire, une exonération totale interviendra dès 2023 pour l’ensemble de la population. La taxe d’habitation représentait environ 20 milliards d’euros de recettes.

Face à cela, la taxe foncière qui est payée par les propriétaires (occupants ou non) semble promise à augmenter. Son impact pour les bailleurs est loin d’être neutre. En effet si la taxe d’habitation a disparu pour 80 % des Français, la taxe foncière acquittée par le propriétaire (occupant ou bailleur) pèse depuis dix ans de plus en plus lourd et participe à l’érosion du rendement locatif.

L’impôt foncier représenterait ainsi désormais 2,3 mois de loyer (avec des variations suivant les localités et le type de logement), voire jusqu’à 4 à 5 mois de loyer dans certaines villes moyennes. En cause, le double effet de la hausse des valeurs locatives et des taux d’imposition locaux appliqués. Les « taxes satellites » (taxe d’enlèvement des ordures ménagères — TEOM —, taxe sur les activités polluantes, GEMAPI…) et la multiplication des frais de gestion ont également participé à la hausse.

Le montant de la taxe foncière est ainsi loin d’être anecdotique pour les propriétaires. Ainsi que l’a relevé le président de la FNAIM, les 2/3 des Français sont propriétaires occupants, mais 20 % sont propriétaires accédants (c’est-à-dire avec un emprunt en cours). Il y aurait 5,1 millions de bailleurs particuliers représentant 57 % du parc privé. Mais deux tiers de ces bailleurs louent un seul logement et ne représentent qu’un tiers du parc locatif. Par ailleurs, loin de l’image du propriétaire terrien aisé, 30 % des bailleurs sont non imposables et 37 % sont des retraités à la recherche d’un complément de revenu.

En 2020, la taxe foncière a concerné 32 millions de contribuables pour 35 milliards d’euros de collecte (contre 23 milliards d’euros en 2010), soit une augmentation sur la période de 50% au moins trois fois plus forte que l’inflation et les loyers selon l’Observatoire de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Un montant à mettre cependant également en regard de la hausse des prix de l’immobilier qui a été forte dans certaines zones.

L’année 2021 semble avoir constitué une trêve après plusieurs années de hausse. La Cour des Comptes relève par ailleurs que l’État a soutenu les collectivités pendant la crise de la Covid-19, sans compenser pour autant totalement le manque à gagner.

L’État, via le rapport Rebsamen notamment, a ouvert la voie à un soutien plus fort aux « maires bâtisseurs » (pour compenser également l’exonération de taxe foncière sur les constructions de logement intermédiaires et sur les HLM). Les collectivités ont par ailleurs profité de la hausse des droits de mutation ou « frais de notaires » (+30 %). Concernant la taxe foncière, 85 % des communes auraient maintenu leur taux. Cependant, 2022 devrait voir une hausse importante de la taxe foncière, d’autant plus que la période post-élection municipale est passée.

Que recouvre la taxe foncière : définition, calcul et fonctionnement . Quels sont les biens concernés ?

La taxe foncière est toujours due par le propriétaire d’un bien immobilier, au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe touche différents types d’actifs immobiliers, qu’ils soient occupés ou non et quel que soit le type de financement :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : concerne les biens immobiliers bâtis (immeubles, logements, appartements ou maisons, chalets, locaux d’activités, usines…) ; mais également les dépendances inamovibles (mobile-home, piscines, parking…) ainsi que par exemple les péniches amarrées à usage d’habitation.
• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPNB) : terrain à bâtir, terrain agricole, étang…

Cette taxe annuelle n’est en aucun cas redevable par le locataire, mais uniquement par le propriétaire (à une exception possible dans le cas de clause insérée dans les baux commerciaux). Une de ses composantes cependant (la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM), peut éventuellement être récupérée en tant que charge récupérable auprès du locataire. À noter que la TEOM est également liée à la valeur locative du bien, à la différence de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) qui est liée à la composition du ménage et au volume de déchets.

On entend par propriétaire le propriétaire du bien, qu’il soit occupant ou non, et ce y compris pour les logements vides, avec quelques exceptions encadrées dans le cas de logements vacants. Par ailleurs, en cas de démembrement, la taxe ne concerne que l’usufruitier et non la nue propriété, sauf accord particulier

Comment est calculée la taxe foncière ?

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte dans le calcul de la taxe foncière :

• La valeur locative cadastrale qui constitue la base
• Le coefficient annuel de revalorisation (sur les habitations principales et locatives) qui augmente la valeur locative
• Le taux d’imposition de la collectivité territoriale (commune, syndicats de communes, intercommunalités, département)
• Les taxes annexes (taxes spéciales, taxes ordures ménagères, taxe GEMAPI, taxe spéciale d’équipement Grand Paris…) ainsi que les éventuels frais de gestion.

La valeur locative cadastrale (VL) représente le montant du loyer annuel que toucherait un propriétaire si le bien était en location. Il se trouve que ces valeurs locatives dépendent en théorie de nombreux éléments (surface pondérée, confort, type, usage…) et qu’elles n’ont pas été remises à jour depuis les années 70 et non réévaluées depuis janvier 1978 (sauf pour les locaux professionnels révisés en 2017, via la méthode tarifaire pour les locaux commerciaux ou la méthode comptable pour locaux industriels).

Cette absence de mise à jour a entrainé une déconnexion totale avec la réalité du marché, d’où la réforme nécessaire qui devrait être achevée en 2026 (avec l’adoption de la méthode « tarifaire » pour les locaux d’habitation). Pour le calcul final, on applique un abattement forfaitaire de charges fictives (entretien, dégradation) de :

• 50 % pour les propriétés bâties
• 20 % pour les propriétés non bâties.

On applique alors à cette base nette la formule de calcul intégrant les différents taux d’imposition votés annuellement par les collectivités locales dont dépendent le bien.

Focus sur la valeur locative cadastrale : comment définir la valeur locative d’un bien ?

L’estimation de la valeur locative (VL) des locaux d’habitation comprend de nombreux éléments dont la surface au sol, mais surtout la valeur « pondérée » après prise en compte de nombreux points. La VL dépend ainsi de plusieurs éléments :

• Surface totale,
• Catégorie du logement (noté de 1 :« nettement somptueux », à 8 « aspect délabré »),
• Surface des dépendances,
• Degré d’entretien du logement,
• Situation générale,
• Situation particulière (exposition, vis-à-vis, environnement…),
• Présence ou non d’un ascenseur,
• Élément de confort (baignoire, eau courante, chauffage, électricité, gaz…)

La surface est la surface habitable plus les dépendances et annexes. Les éléments de confort se traduisent par des équivalents en m2 (baignoire : 5 m², wc 3 m²…). Le total de la surface est ensuite pondéré par plusieurs coefficients en fonction de certains critères liés au logement (ancienneté, entretien, qualité de la construction, logement individuel ou collectif…). De même que les dépendances dont la surface brute est pondérée en fonction de leur nature.

Tout cela permettra de déterminer la surface pondérée. Ainsi la surface pondérée de deux logements de même taille, pourra être relativement différente après application des différents critères. Enfin, en fonction de la catégorie du logement, un tarif au mètre carré est ensuite appliqué pour calculer la valeur locative.

Comment obtenir une estimation du montant de sa taxe foncière ?

Étant donné la complexité du mode de calcul de la taxe foncière, celui-ci est directement effectué par l’administration fiscale. Par ailleurs, il n’y a pas de déclaratif particulier à réaliser par le contribuable (sauf construction nouvelle ou demande spécifique de l’administration fiscale pour mettre à jour les valeurs locatives). De même, il n’existe pas de simulateur en ligne pour le calcul de la taxe foncière. Il est cependant possible de demander une estimation auprès de l’administration fiscale via le service des impôts fonciers.

Autres exemples de taxes et impôts locaux

La taxe d’habitation aura bientôt disparu (du moins sur les résidences principales) et comme indiqué la taxe foncière devrait globalement augmenter. Mais il existe d’autres taxes et impôts locaux moins connus pesant sur les propriétaires :

La taxe annuelle sur les logements vacants

Dans les communes de plus 50.000 habitants, qualifiées de zones tendues (définies par décret), c’est-à-dire où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande, les logements inoccupés depuis au moins un an sont soumis à la taxe sur les logements vacants. Celle-ci est également assise sur la valeur locative. Il est possible d’être exonéré de cette taxe si le logement est inhabitable à l’occasion de travaux importants, ou si la vacance est involontaire (logement mis en vente ou location au prix du marché, mais encore inoccupé, succession problématique…).

La surtaxe sur les résidences secondaires

En sus de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui demeure, il existe la possibilité depuis 2015 d’une surtaxe sur les résidences secondaires en zone tendue. Elle consiste à une majoration de la taxe d’habitation. Cette taxe vise particulièrement à lutter contre les résidences secondaires louées en location meublée de courte durée et non affectées à une occupation en résidence principale.

Quelle réforme de la taxe foncière ? Vers une évolution de la base des valeurs locatives des logements en 2026

Depuis la loi de finance 2020 qui a entériné une réforme de la taxe foncière, il est prévu une révision des valeurs locatives (VL) à horizon 2026 (alors que dans le même temps la taxe d’habitation aura déjà disparu). En effet, les valeurs locatives cadastrales et la manière dont elles sont évaluées sont déconnectées de la valeur locative réelle. Il s’agit plutôt d’un loyer fictif et obsolète qui fait juste l’objet de réévaluation annuelle.

Ainsi certaines zones de centre-ville désormais particulièrement prisées peuvent être moins considérées que les périphéries de villes moyennes particulièrement appréciées dans les années 70.

Pour mettre à jour les valeurs locatives, les bailleurs devront d’ici 1er janvier 2023 déclarer leurs loyers réels pratiqués. Cela permettra à l’État de redéfinir les loyers moyens et de proposer une évolution à horizon 2026 en reprenant a priori la méthodologie suivie pour la réforme déjà réalisée sur les locaux professionnels.

Il y aura sans doute une augmentation générale avec toutefois des gagnants et des perdants en fonction des corrections par rapport à l’évolution réelle qui aura été constatée sur ces dernières décennies. Les logements anciens construits avant les années 1950, ainsi que les logements de centre-ville rénovés (symbolisés par des quartiers jadis insalubres tels que le Marais) devraient voir leur valeur locative significativement augmenter.

À l’inverse, les logements construits dans les années 70 qui bénéficiaient alors d’une prime à la nouveauté et au confort devrait voir leur VL baisser. C’est du moins ce que le prévoit l’Institut des Politiques Publiques (IPP) ans un rapport sur le sujet de la révision des valeurs locatives.

Par ailleurs, dans le cadre de la loi Climat et Résilience et de la mise en place de la norme RE 2020, de nombreux bailleurs vont être amenés à réaliser des travaux de rénovation dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques (logements classés G, F et E), avec le risque sinon de ne pas pouvoir augmenter les loyers ou d’être interdit de location. Effet fiscal pervers, la remise aux normes rendant le logement plus confortable aura pour corollaire une révision à la hausse des bases locatives et de la taxe foncière.

Refonte des valeurs locatives des logements (loi de finances pour 2020)

Selon l’IPP la mise au niveau de VL devrait suivre le chemin suivant :

• « Des tarifs au m2 seront établis à partir des loyers du secteur prive de 2023 (dès 2023, les propriétaires bailleurs devront déclarer leurs loyers).
• Les tarifs seront établis par secteur d’évaluation homogène, par catégorie de logement (à définir par décret), et par sous-groupe (maisons, appartements, dépendances isolées). Seuls les logements exceptionnels seront réévalués par voie d’appréciation directe
• Des coefficients de localisation pourront s’appliquer ici ou là.
• Les tarifs seront mis à jour chaque année en fonction de l’évolution des loyers (en cas de manque de références pour un secteur donné, sera prise en compte l’évolution globale au niveau départemental).
• Pour éviter une explosion des taxes foncières, un coefficient de neutralisation sera appliqué (égal au rapport entre la somme des valeurs locatives avant révision et la somme des valeurs après révision). Mais aucune règle de lissage n’est à ce stade prévu… »

Quelle hausse de la taxe foncière en 2022 ?

Selon les estimations de l’Insee, et du ministre des Comptes publics, Olivier Dussopt, la taxe foncière devrait connaître une augmentation de 3,4 % pour l’année 2022. Il s’agit de la plus forte hausse depuis 2000… Cela tient à un double effet, la revalorisation des valeurs locatives et la variation des taux :

• Le coefficient de revalorisation qui est influencé par l’inflation, actuellement au plus haut, est exprimé par l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Cette augmentation des valeurs locatives cadastrales impactera la taxe foncière, mais également les autres impôts liés (taxe d’enlèvement des ordures ménagère par exemple).
• Il faudra également tenir compte d’autre part de l’impact des taux d’imposition votés par les collectivités locales.

À la clé, une hausse de recette qui devrait atteindre un milliard d’euros. Seule bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) pourra permettre une augmentation des loyers (sous réserves des mesures d’encadrement desdits loyers). Par ailleurs, les taxes foncières sont déductibles fiscalement des revenus fonciers.

En France, quelles sont les communes où la taxe foncière va augmenter ?

Difficile d’avoir une vision exacte étant donné que le niveau de taxe foncière dépend, nous l’avons vu, de l’évolution des valeurs locatives, mais également de la combinaison de trois taux : celui fixé par la commune, le taux de l’EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) et le taux du département.

Selon la DGFiP (Direction Générale des Finances publiques) le montant moyen par an de taxe foncière payé par les foyers redevables était de 827 euros en 2020

Pour le contribuable, il est possible de récupérer certaines statistiques historiques des taux des communes par exemple sur le site de l’Insee. Les données sur les taux de taxe foncière compilées par l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) permettent une recherche sur 10 ans par commune permettant d’avoir une vue globale de l’évolution des taux sur 2010-2020. Les résultats ne sont pas forcément intuitifs : ainsi Paris, fait partie des zones les mieux loties pour les propriétaires. Selon les Échos et d’après un recensement réalisé par le cabinet FSL, malgré une certaine modération ces dernières années, certaines villes de plus de 100 000 habitants seraient tentées par une hausse de la taxe foncière.

On verrait ainsi les taux augmenter dans environ 25 % des territoires étudiés afin de financer des projets des collectivités locales. L’Eurométropole de Strasbourg a ainsi mis en avant le financement nécessaire de la gratuité des transports pour les moins de 18 ans. Un sujet épineux, car 33 % des redevables seraient prêts selon un sondage à déménager en cas de hausse trop importante de leur taxe foncière…

Est-il possible d’être exonéré de taxe foncière ? Comment faire pour ne pas payer de taxe foncière ?

Si la taxe foncière touche les propriétaires, qu’ils soient occupants ou non et que le logement soit loué ou vide, il est cependant possible d’obtenir des exonérations en fonction du bien, ou du statut du propriétaire.

Il existe ainsi de nombreux cas d’exonération, totale ou partielle, temporaire ou permanente, de droit ou sur demande. On peut ainsi noter des exonérations notamment concernant :

• Les logements anciens qui ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique partielle (5 ans)
• Les constructions neuves à usage de résidence principale financées à plus de 50 % par des prêts aidés par l’État (partielle pendant 10 ans)
• Les nouvelles constructions à compter de la date d’achèvement (exonération pendant 2 ans)
• Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition (dans la limite d’un revenu fiscal de référence plafonné)
• Pour les personnes de 65 ans à 75 ans qui occupent leur habitation principale, un dégrèvement d’office de 100 € de la taxe foncière sous condition de ressource.
• Une exonération si le logement est dit vacant pour une raison indépendante de la volonté du contribuable. Des facilités ont par ailleurs été accordées à l’occasion de la crise de la Covid-19
• Les contribuables détenteurs d’allocations, car en situation de handicap ou de dépendance
• Les résidents en Ephad qui ont conservé leur ancienne résidence principale, et que celle-ci n’est pas occupée
• Les propriétaires de nue-propriété non-détenteurs de l’usufruit
• Les propriétaires bénéficiant, sous condition de ressource, du bouclier fiscal à hauteur de 50 % de leur revenu fiscal de référence (RFR)
• Les personnes en dessous d’un certain seuil de RFR
• Certains types de biens : par exemple les propriétés agricoles classées dans les catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » ou les terrains situés dans un site Natura 2000, ainsi que les terrains ensemencés, plantés ou replantés en bois, les terrains agricoles en production biologique.

Publication originale le 28 avril 2022, mise à jour le 28 avril 2022