Bilan 2021 de l’immobilier

marché de l’immobilier 2021

Mis à jour il y a 10 mois

L’année 2021 aura été la première année complète marquée par la crise de la Covid-19. Au niveau des professionnels de l’immobilier, elle aura par ailleurs succédé à une année 2020 marquée par des épisodes de confinement. Mais également par les élections municipales, ayant un impact sur la délivrance des permis de construire. Toutefois, malgré la Covid-19, la tendance aura été plutôt positive pour le secteur immobilier en France en 2021, notamment avec des records en termes de vente de logements. Par ailleurs, l’année écoulée a été l’occasion de la poursuite de la mise en place de différentes mesures. Celles-ci devraient impacter le secteur de l’immobilier pour les années à venir, avec une plus grande attention portée à la problématique environnementale.

La loi « Climat et résilience », et la norme RT2020

La loi “Climat et résilience” du 24 août 2021 devrait avoir un impact significatif sur le parc des logements français. Elle s’inscrit dans la dynamique de la COP2021, avec notamment de nouvelles normes pour le secteur de la construction (RT2012, RT2020) ou plus récemment les travaux de la « Commission Rebsamen » qui a réfléchi sur les actions à mener pour une relance de la construction durable.

On estime que 17% des logements sont des « passoires thermiques ». Concernant les seules copropriétés, 2 millions sur 11 millions de logements seraient concernés par ce problème. À terme, dans les années à venir, propriétaires et bailleurs vont être amenés à traiter ce point. Avec, par exemple, des obligations de rénovation (au risque d’un blocage des loyers, voire d’une interdiction de mise en location). Différentes mesures devraient entrer en vigueur à compter de cette année. Certaines ont cependant été reportées (exemple l’interdiction d’installation d’un chauffage au fioul qui s’appliquera à compter de 2022).

Par ailleurs, la norme RT2020 (succédant à la RT2012) qui s’applique aux logements neufs est désormais entrée en vigueur pour une pleine application en 2022. Elle vise à promouvoir des constructions plus respectueuses de l’environnement, en prenant notamment en compte le processus de construction (matériaux), mais également l’impact de l’utilisation du bâtiment dans la durée.

Le nouveau DPE, un diagnostic immobilier renforcé

Le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) 2021 est entré en vigueur en juillet 2021. C’est l’un des éléments-clés qui devrait peser fortement sur le secteur immobilier dans les années à venir.

  • Désormais, ce nouveau DPE prend en compte non seulement la consommation énergétique des bâtiments, mais également les émissions de gaz à effet de serre (en fournissant une note de A à G fondée sur les 2 critères). La conséquence est que l’on ne se réfère plus seulement aux historiques de consommation (qui pouvaient, par exemple, avantager des passoires thermiques peu occupées dans l’année), mais sur une véritable évaluation énergétique du logement. Celle-ci prend également en compte, via les émissions de gaz à effet de serre, la nature de l’énergie et du chauffage utilisé (fioul, électricité, gaz).
  • Le DPE doit être publié dans les annonces immobilières et aura une durée de 10 ans. Il sera désormais opposable et non simplement informatif dans le cadre d’une transaction. Il faudra, par ailleurs, dès début 2022 mentionner explicitement pour les logements dont la consommation énergétique excède 330 kWh/m²/an : « Logement à consommation énergétique excessive ».
  • L’audit énergétique désormais nécessaire pour les biens à la vente qui sont classés “passoires thermiques” (donc notés F ou G, c’est-à-dire en bas de l’échelle) a finalement été reporté à fin 2022.

À noter que les logements les moins bien notés subissent semble-t-il désormais une décote (sauf a priori pour les logements dans les zones les plus tendues où la demande reste la plus forte). Par ailleurs, il peut être plus difficile d’être financé par les banques étant donné les travaux parfois importants à prévoir du fait de la nouvelle législation. Pour les immeubles Haussmannien, souvent mal classés, il reste difficile de mesurer l’impact. L’impossibilité d’isolation extérieure risque de poser des défis à terme.

La mise en place de Ma PrimeRénov

MaPrimeRénov’ est versée depuis 2021 par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Son but est de financer, sous certaines conditions des travaux de rénovation énergétique des logements.

Un marché immobilier qui est resté très dynamique : vers une année 2021 record ?

Malgré la Covid-19, le marché immobilier est resté très dynamique en France en 2021 :

Des financements bancaires qui n’ont pas fléchi, mais des interrogations sur 2022 ?

La bonne tenue du marché immobilier a sans doute été favorisée en partie par un effet de rattrapage par rapport à 2020. Mais également par le maintien par les banques des financements via des prêts immobiliers.

Ainsi, 2021 aura vu des conditions d’emprunt historiquement favorables en termes de niveau de taux et de durée : taux de 1,06%/an pour une durée moyenne de 240 mois en novembre 2021. Il semblerait malgré tout que le montant de l’apport moyen ait progressé de 5% pour les résidences principales, et de 11% pour les secundo-accédants du fait de la hausse des prix.

Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) avait déjà édicté en 2021 des règles aux banques en termes d’octroi de crédit. Ces recommandations auront un caractère obligatoire à compter de 2022 :

  • Taux d’effort de 35% maximum (ratio annuités bancaires — y compris assurance emprunteur — sur le revenu) ;
  • Durée du prêt immobilier limitée à 25 ans (27 ans pour le neuf) ;
  • Une tolérance globale accordée pour favoriser certains profils (primo-accédant).

Difficile de déclarer l’impact qu’aura la mise en œuvre plus stricte des conditions du HCSF à compter de 2022. Ainsi que les retombées de l’action des banques centrales. Celles-ci ont commencé à indiquer des signes en direction de politiques monétaires moins accommodantes. Et ce, du fait notamment des signes d’inflation. Cela pourrait peser sur le marché en 2022, en rendant plus difficile l’accès au financement.

Les prémices de tendance long-terme post Covid-19 ?

La bonne tenue du marché immobilier a sans doute été favorisée en partie par un effet de rattrapage. Au-delà des constats à court terme, aura-t-on assisté aux prémices de nouvelles tendances de fonds ? Si l’on écarte les problématiques et contraintes environnementales, l’année 2021 a vu émerger plusieurs tendances.

  • Le développement du télétravail a semble-t-il entrainé une demande accrue de résidences secondaires. Ainsi que l’apparition du concept de résidence semi-principale : des travailleurs qui partagent leur temps entre deux logements.
  • Le développement de l’e-commerce (accéléré par les mesures de confinement) et du « quick commerce » posent question sur le devenir de certains actifs tels que les fonds de commerce et plus généralement de l’immobilier commercial.
  • Des nouvelles tendances : co-living, flexoffice, coworking, avec certains actifs : entrepôts, « dark stores » (des bases logistiques dans les centres-villes) qui deviennent ainsi plus attractifs.
  • Des pénuries de matériaux entrainées par la reprise avec une forte hausse de coûts de construction (bois de construction, acier).

Les bailleurs sous pression

Alors que les bailleurs de logements seront bientôt confrontés à des nécessités de rénovation dans le cadre de la chasse aux passoires thermiques, d’autres éléments sont venus les impacter dès 2021 :

  • La mise en place d’un encadrement des loyers dans plusieurs agglomérations. Alors que de nombreuses infractions sont relevées dans ce cadre, la loi de décentralisation 3DS récemment votée devrait désormais faciliter les sanctions.
  • La Loi de Financement de la Sécurité sociale 2021 a modifié les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales pour les loueurs en meublé. Désormais, les loueurs en meublé de courte durée — type Airbnb — sont considérés comme loueurs en meublé professionnels (LMP). Ils sont donc obligatoirement affiliés au régime de Sécurité sociale des travailleurs indépendants, et donc assujettis aux cotisations sociales des indépendants, dès lors que leurs recettes annuelles sont supérieures à 23 000 euros.
  • Des décrets “anti-Airbnb” sont apparus pour lutter notamment contre la transformation de surfaces commerciales en logements meublés saisonniers. Outre les obligations déclaratives ou agréments pour exercer la location saisonnière : la possibilité pour certaines municipalités, d’imposer des compensations en termes d’investissement dans des surfaces de logements locatives équivalentes.
  • Les plafonds de taxe de séjour ont été relevés.

Quelques effets de la loi de finance 2021

  • Concernant la taxe d’habitation : 80 % des foyers ne la payent plus. L’exonération a également commencé pour les 20 % de contribuables les plus aisés, étant abaissée de 30% en 2021 avant 65 % en 2022 et une suppression totale en 2023.
  • La réforme prévue de la taxe foncière, qui pèse sur les propriétaires, a été confirmée. En effet, les bases de calculs inchangées depuis les années 70 étaient devenues obsolètes. La révision des valeurs locatives cadastrales des logements — utilisées pour le calcul — devrait être complétement effective à l’horizon 2026. Par ailleurs, privées de dotations de l’Etat, de nombreuses collectivités locales ont été récemment poussées à orienter les taux d’impôts à la hausse.
  • Différents dispositifs ont été reconduits, tels que le PTZ (Prêt à taux Zéro), les dispositif fiscaux “Denormandie” ou encore le “Censi-Bouvard” prolongés en 2022. Idem pour le “Pinel“, prolongé mais conditionné à la qualité environnementale des logements en 2023 et 2024.

Crowdfunding immobilier vers des collectes record en 2021

Le crowdfunding immobilier est le segment le plus dynamique du crowdfunding (en permettant de financer le développement de professionnels de l’immobilier tels que les promoteurs ou les marchands de biens). Il devrait dépasser un montant de collecte de 1 milliard d’euros en 2021.

Par ailleurs, une règlementation et un passeport européen des plateformes sont progressivement mis en place cette année.

Immobilier, où fallait-il investir en 2021 ?

Globalement, l’année 2021, que l’on soit propriétaire ou investisseur locatif, aura été une nouvelle année historique pour le logement. La Covid-19 n’aura guère freiné la hausse des prix observée ses dernières années (tendance existant par ailleurs sur la quasi totalité des actifs financiers). Le prix moyen dans la capitale s’est largement établi au-dessus de 10 000 euros/m². Cependant, il aurait baissé de 1% sur un mois au premier décembre 2021 (un mouvement d’une ampleur inédite depuis 2014).

Les agglomérations telles que Lyon, Nice, Nantes, Grenoble, Strasbourg, Bordeaux ou Lille ont toutes profité d’une forte hausse ces dernière années. Toutefois, le mouvement pourrait être en voie de s’essouffler.

Concernant les SCPI, les véhicules spécialisés par exemple dans la logistique ou le médical ont continué à être plébiscités. Les différentes classes d’actifs ont été plus ou moins impactées : logements, actifs spécialisés (santé, résidences senior, logistique/entrepôts, data centers). Et ce, par rapport aux bureaux, commerces ou encore l’hôtellerie qui font face à davantage de défis.

En fonction de sa tranche d’imposition, il était toujours possible et avantageux d’investir via des dispositifs de défiscalisation (Malraux, Censi-Bouvard, Pinel). Ces dispositifs permettent, sous conditions, de bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif.

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Variation du prix moyen au mètre carré sur douze mois, en %

Classement 2021 des meilleures villes où se loger en 2021 ?

Le télétravail notamment a entrainé un rebond de la demande pour les zones péri-urbaines. Et ce, que ce soit du fait de la demande de résidence secondaires ou simplement pour déménager dans de nouvelles régions. Selon le site Meilleurs Agents, sur an au 1er décembre 2021, le top dix des plus fortes hausses des grandes villes de France a été :

  • Poitiers (+ 10,3 %),
  • Reims (+ 9,4 %),
  • Quimper et Béziers (+ 8,5 %),
  • Pau et Limoges (+ 7,9 %)
  • Angers (+ 7,5 %),
  • Le Havre (+ 7,4 %),
  • Brest (+ 7,1 %),
  • Tours (+ 6,7 %),
  • Nancy (+ 6,4 %)
  • Colmar (+ 6,3 %).

Par capillarité, les villes secondaires à proximité de grandes villes semblent également rattraper leur retard et profiter d’un mouvement de hausse.

Avec la crise sanitaire, des maisons anciennes qui n’était occupées chaque année que quelques jours en moyenne, sont devenu des résidences semi principales.

Selon une note de conjoncture du réseau Century21 (925 agences), établie sur les 4 trimestre de l’année 2021, celle-ci a été l’année de tous les records que ce soit en terme d’activité en terme d’augmentation de la valeur moyenne des maisons (+7,7% à 267 524 euros) ou du prix des appartement (5,6% à 227 897 euros). Le montant moyen connaissant sa 7eme année de hausse consécutive. A noter les performances particulièrement du littoral de l’Ouest de la France (Bretagne, Nouvelle Aquitaine, Pays de Loire) et bien sur l’Ile de France. D’autres régions comme Auvergne-Rhône-Alpes ayant connu une évolution plus sage. Par ailleurs cela s’est accompagné selon la Banque de France d’une hausse record des encours de crédit.

Où se loger en 2021, Paris moins attractif ?

Paris, qui a enchainé les records ces dernières années en termes de prix, aurait-elle atteint ses limites ? La capitale reste plébiscitée par les investisseurs du monde entier. Mais Paris a perdu 6000 écoliers sur un an, signe d’une certaine désaffection des jeunes ménages pour « l’ultra-urbain ». L’Île-de-France semble cependant rester un pôle d’attractivité très important. Les départements limitrophes de Paris restent les plus recherchés sur les sites d’annonce comme dans les agences immobilières et leurs prix continuent d’augmenter.

Les demandes de permis de construire y ont également augmenté de +24% sur un an glissant. Le logement individuel est très recherché au détriment du collectif.

Par ailleurs, le segment du luxe semble rester très dynamique.

Aurait-il fallu vendre ou louer son logement cette année ?

Cela reste un vaste débat. La résidence principale est exonérée d’impôts sur les plus-values. Au cours des dernières décennies, cet investissement s’est révélé être un très bon placement. L’investissement dans la résidence principale permet de constituer une épargne forcée et de suivre l’inflation.

Cependant, le niveau de loyers n’a pas suivi la hausse des prix, entrainant une baisse de rendements. La question d’acheter ou de louer peut se poser. Et ce, notamment lorsqu’on anticipe un besoin de déménager à moyen terme (dans ce cadre, les frais induits par l’achat et la revente du bien immobilier n’auront pas le temps d’être amortis).

Par ailleurs, si l’on intègre les frais inhérents au statut de propriétaire (taxe foncière, rénovation et entretien, assurance, intérêts malgré les taux historiquement bas), la question de l’arbitrage avec d’autres types de placements peut se poser. Surtout dans les zones où les rendements locatifs bruts sont très bas (il est très facile d’obtenir une estimation du niveau du marché local via un agent immobilier ou une estimation en ligne).

Quel taux pour un emprunt immobilier en 2021

Selon l’Observatoire du Logement CSA, le taux moyen des emprunts immobilier pour les nouveaux crédits immobilier à novembre 2021 était de 1,06%/an, donc historiquement bas, découpé de la façon suivante en fonction des maturités :

  • 0,86% sur 15 ans
  • 0,99% sur 20 ans
  • 1,13% sur 25 ans

La durée des emprunts immobiliers se raccourcit : combien puis-je emprunter ?

La durée d’emprunt immobilier moyenne a atteint un plus haut à 240 mois, avec des taux historiquement bas. Cependant, la réforme portée par le HCSF va entrainer un plafonnement mécanique des emprunts accordés (35% du revenu, et durée maximum de 25 ans ou 27 ans dans le neuf).

En prenant ces différents critères et le niveau des taux (0,99% sur 20 ans et 1,13% sur 25 ans) pour calculer des annuités constantes, on peut déterminer grâce au taux d’effort le revenu nécessaire pour emprunter 100 000 euros :

  • Un revenu de 1 312 € (annuité de 459 €) pour un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans
  • Un revenu de 1 094 € (annuité de 383 €) pour un emprunt de 100 000 euros sur 25 ans

En pratique, il faudrait également intégrer l’assurance emprunteur dans le calcul.

Immobilier dans l’assurance vie est-ce possible ?

Un projet immobilier ne se limite pas à une détention en direct. La « pierre papier » (SCI, SCPI, OPCI) permet de détenir de manière indirecte des actifs immobiliers plus ou moins diversifiés. Dans ce cadre, il peut être possible de les loger dans des « UC » (Unités de Comptes) de contrats d’assurance-vie. Cela permet de profiter du cadre fiscal éventuellement plus favorable de l’assurance-vie.

À noter que cela n’est possible qu’avec l’accord de l’assureur. En effet, celui-ci est tenu d’assurer aux souscripteurs la liquidité à tout moment de leur contrat d’assurance-vie, ce qui peut poser des contraintes dans le cadre d’actifs non cotés moins liquides.

Publication originale le 6 janvier 2022, mise à jour le 17 février 2022

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