Calculer son rendement locatif net

Si le rendement locatif d’un actif peut être exprimé par le rendement locatif brut (loyer annuel sur valeur de l’actif), le rendement réel de l’actif sera exprimé par le rendement net de l’actif. Cette dimension inclura les charges, mais également la fiscalité éventuelle qui s’applique à l’investissement locatif.

Comment calculer le taux de rentabilité d’un logement ? Formule pour calculer la rentabilité d’un loyer et d’un bien

La rentabilité locative peut être évaluée par les différentes étapes suivantes, rapportée au prix d’acquisition du bien (éventuellement).

1. Rapport locatif, rentabilité et loyer brut d’un immeuble

Loyer mensuel x 12 = loyer annuel / prix d’acquisition du logement : rendement immobilier brut

Cela est la vision la plus simple, elle exprime le rendement pour une location à 100% sans taux de vacance, rapporté au prix de l’actif.

Dans la réalité, un actif sera rarement loué à 100% : il faut donc prévoir des périodes de vacance locative et par ailleurs l’acquisition de l’actif peut comporter des frais importants (frais de notaire de l’ordre de 6% à 8% dans l’ancien et de 2% à 3% dans le neuf, ainsi que des frais d’agence).

2. Taux de rentabilité immobilière nette

La rentabilité brute (calculée à partir du revenu) va être complétée par la prise en compte des différents frais et charges liés à la fois à l’activité de location, mais également à l’entretien du logement.

3. Simulation de rentabilité nette après impôt de l’investissement

La fiscalité immobilière est particulièrement élevée en France. Ainsi, les revenus fonciers sont imposés à double titre en prenant en compte les revenus imposables du foyer :

• Imposition sur le revenu au barème de l’IRPP (Imposition sur le Revenu de Personnes Physiques) dont le taux marginal le plus élevé peut atteindre actuellement 45%

• Imposition au titre des prélèvements sociaux de 17,2%.

La fiscalité ne s’applique heureusement pas directement aux revenus bruts, mais elle peut inclure des abattements et des charges. Certains dispositifs fiscaux spécifiques visant à favoriser l’investissement locatif (loi Malraux, loi Pinel, loi Censi-Bouvard) permettent de déduire sous conditions une partie des investissements réalisés pour l’acquisition du bien ou des opérations de rénovation.

À noter que lorsqu’on investit via une SCI (Société Civile Immobilière) celle-ci est transparente fiscalement et que cela n’a donc pas d’impact sur le niveau d’imposition. Il existe cependant une exception : lorsque la SCI opte pour une imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés) l’imposition se fait au niveau de la société (et éventuellement dans le cadre de versement d’un dividende). C’est notamment le cas pour la location meublée saisonnière type Airbnb (avec également le paiement d’une taxe de séjour et dans certains cas de cotisations sociales).

À noter aussi que les non-résidents européens ont un traitement spécifique depuis 2019 concernant les revenus fonciers : exonération des prélèvements sociaux, mais imposition à la taxe de solidarité de 7,5% et application d’une taxe d’IR (Impôt sur le Revenu) minimum de 20%…

Par ailleurs, le seul fait d’être propriétaire (que l’on soit résident ou non résident, propriétaire occupant ou bailleur), peut exposer à différentes taxes et impôts liés à la simple détention immobilière :

• Taxe foncière : due annuellement, cet impôt local peut représenter parfois l’équivalent de plusieurs mois de loyers. Le calcul de son montant est assez complexe (il prend en compte une valeur locative théorique à laquelle sont appliqués plusieurs coefficients d’impôt locaux propres à chaque commune et département). Une réforme de cet impôt est en cours qui devrait aboutir à une répartition plus juste, mais également à une augmentation globale

• L’IFI : il s’applique annuellement aux patrimoines immobiliers nets dont la valeur nette estimée au 1er janvier de l’année de détention est supérieure à 1,3 million d’euros avec un barème progressif et un taux marginal maximum de 1,5%. Ceci s’entend après déduction des passifs (dettes directement liées à l’acquisition des biens en question avec des règles spécifiques de déductibilité) et l’application d’éventuels abattements (30% d’abattement forfaitaire sur la valeur de la résidence principale). À noter que l’IFI s’applique pour les résidents au patrimoine net immobilier mondial et pour les non-résidents aux seuls actifs immobiliers détenus en France. Les actifs immobiliers incluent les biens détenus en direct, mais également les sociétés à prépondérance immobilière telles que les SCPI. Les biens dits « professionnels » tels que les logements loués en meublé sous le régime du statut de LMP (Louer Meublé Professionnel) sont exonérés.

• Il existe même une taxe en zone tendue au titre des logements vacants inoccupés (sauf si cela est transitoire et indépendant de la volonté du propriétaire)

Quel rendement pour un investissement locatif net ? Intégrer les charges pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif et calculer la rentabilité d’un bien

À la différence de la plupart des placements, l’investissement immobilier implique de nombreuses charges. Dans le cadre de la « pierre papier », type SCPI, ces éléments sont directement pris en compte par la société de gestion qui distribue un rendement tous frais inclus, y compris les frais de gestion.

Dans le cadre d’une gestion directe de biens immobiliers, il existe de nombreuses charges à prendre en compte qui vont peser sur la rentabilité nette :

• Frais d’agence
• Frais d’assurance
• Frais spécifiques au mode d’exploitation choisi : frais d’agence dans le cadre d’une gestion déléguée, frais d’équipement dans le cadre d’une location en meublé (afin de respecter les critères)
• Charges de copropriété annuelles non récupérables
• Travaux de rénovation (lorsque ceux-ci ne sont pas réalisés tous les ans, on peut les estimer sur une base moyenne annuelle)
• Intérêts et charges bancaires…

Détermination de la base imposable : comment intégrer les charges et frais ?

Globalement, en fonction du montant des revenus fonciers, du régime foncier applicable (LMP – Loueur Meublé Professionnel, LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel), plusieurs options peuvent s’appliquer.

• Le micro-foncier dans la location nue (abattement forfaitaire de 30%) et/ou le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% des revenus fonciers). Ainsi, seule une quote-part des revenus fonciers sera ajoutée à la base imposable du foyer. Elle exclut cependant la déduction des charges réelles

• Le régime réel : il permet de déduire les charges réelles éligibles imputables à l’exploitation ou l’entretien du bien. Cela peut comprendre des amortissements de la valeur du bien (régime LMP/LMNP) permettant de diminuer la base d’imposition, voire de générer un déficit foncier.

Revenus fonciers : charges déductibles de bases imposables

À noter que toutes les charges ne sont pas forcément déductibles fiscalement : certains travaux de rénovation ne sont par exemple déductibles que du fait de dispositifs fiscaux spécifiques (investissement Malraux, investissement dans des monuments historiques par exemple). En règle générale, tous les travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier : les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont acceptés, mais a priori pas les travaux de transformation, d’agrandissement et de reconstruction. Dans le cas d’un contrat VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) a priori – avec des débats de jurisprudence – les travaux sont considérés comme une part intrinsèque du prix du bien et non déductible.

Les charges déductibles dans le cadre classique au niveau de l’imposition du contribuable sont :

• frais de gestion et d’administration du bien
• certains impôts non récupérables auprès du locataire, par exemple la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien,
• les travaux pour améliorer la qualité du logement et en faciliter sa location (à l’exception des travaux structurant de construction, reconstruction ou d’agrandissement)
• charges de copropriété
• charges locatives, récupérables qui n’ont pas pu être récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
• indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance (assurance propriétaire, assurance emprunteur)
• intérêts et frais d’emprunt (imputables cependant aux revenus fonciers et non au revenu global)

L’investissement via des dispositifs fiscaux spécifiques peut permettre, sous conditions, de bénéficier d’une réduction de la base imposable, voire directement d’une réduction d’impôt.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

La rentabilité nette d’un investissement locatif va ainsi s’apprécier au total en prenant en compte :

• Le revenu brut réel
• les frais et charges liés à l’exploitation et à l’entretien du bien
• l’imposition des revenus fonciers
• les autres impôts : taxe foncière et éventuellement IFI (à noter qu’il existe des cas d’exonération)

Le « déficit foncier » : pour augmenter la rentabilité ?

On peut penser que par définition un déficit foncier est synonyme de rentabilité nette négative. Il faut cependant distinguer :

• les charges telles que les frais d’agence par exemple qui n’ont pas d’impact sur la valeur du bien (même si elles peuvent faciliter la location)
• les charges qui contribuent par ailleurs à augmenter la valeur du bien.

Ainsi, par exemple, dans le cas de l’achat d’un bien qui fera l’objet de rénovation, via le dispositif Malraux l’investisseur achète le foncier avec une réalisation prévue de travaux de rénovation significative qui apporteront de la valeur au bien :

• De ce fait, 1000 euros investis dans les travaux vont constituer une charge, mais participer par ailleurs à revaloriser la valeur du bien (la question difficile à évaluer est : quelle valeur incrémentale du bien pour 1 € de travaux investi ?)
• Ces dépenses étant déductibles de la base imposable, si par ailleurs l’investisseur est imposé dans la tranche marginale de 45% sur ses revenus fonciers, il bénéficiera de 0,45 € d’économie d’impôt pour chaque 1 € investi en travaux.

Il est aussi à noter que certains investissements ouvrent de plein droit à des réductions d’impôt sur le revenu, dans ce cas en raison du non-cumul des avantages fiscaux, les dépenses ayant bénéficié d’un tel avantage fiscal ne peuvent par ailleurs pas être utilisées pour déduire la base imposable des revenus fonciers.

Par ailleurs, en cas de déficit foncier (charges supérieures au revenu) il existe un plafonnement à hauteur de 10 700 euros avec possibilité de report sur plusieurs années.

Rendement locatif, plus-value, effet de levier, et rendement global

Nous avons vu que toutes les charges ne sont pas déductibles fiscalement. Les schémas fiscaux incitatifs spécifiques tels que le Pinel ou le Malraux sont assortis de nombreuses conditions : type de bien, zone géographique, encadrement du type de dépenses et plafonnement des aides fiscales, conditions de mise en location avec durée incompressible et non aliénation du bien pendant toute la durée de l’engagement de location.

Par ailleurs, si certaines dépenses réalisées peuvent être ajoutées au prix d’achat pour le calcul de la plus-value, celles-ci ne doivent pas avoir été par ailleurs affectées en déduction du revenu foncier.

In fine, du point de vue de l’investisseur, plusieurs éléments vont être pris en compte dans le cadre d’une appréciation globale du potentiel de l’investissement en tant que placement immobilier, et cela, d’un point de vue global :

• Quel rendement locatif pour quel loyer annuel ?

• Quels risques liés à l’investissement (réalisation de travaux avec risque de dépassement et immobilisation du bien) ?

• Quel risque lié à la qualité et à la localisation du bien ?

• Quelle demande locative en fonction du type de bien (petite surface, grand appartement…)

• Faut-il privilégier les grandes villes françaises ou miser sur des zones périphériques qui pourraient se valoriser à terme ?

• Quels avantages et coûts fiscaux induits (fiscalité locale, IFI…) ?

• Quelle perspective de plus-value à la revente en incluant dans la formule de calcul, prix d’achat, frais et travaux ?

• Quelles conditions de financement bancaire (montant, durée, taux…)

Le point du financement est un point primordial. En effet, par définition, les placements immobiliers, à la différence d’autres types d’investissement, sont susceptibles d’être financés par de la dette long-terme avec la possibilité pour la banque de prendre en sûreté la valeur de l’actif (le financement de travaux peut être plus problématique). Cela ouvre la possibilité de réaliser des projets immobiliers avec peu d’apport personnel et par ailleurs de doper fortement le rendement des fonds propres investis via l’effet de levier si la plus-value est au rendez-vous.

Tout est question de chiffres, d’exécution et d’une juste appréciation des différents paramètres par l’investisseur : prix d’achat, calcul du rendement locatif avec une estimation au plus juste de la demande locative, calcul du rendement net et du coût du crédit, valeur au mètre carré à terme et montant total à la revente.

Si la méthode de calcul est relativement facile, pour éviter les mauvaises surprises, tous les paramètres et indicateurs doivent être estimés à leur juste valeur dans la durée, en se ménageant des marges d’erreur suffisantes dans l’évaluation du rendement du projet envisagé.

Publication originale le 20 octobre 2022, mise à jour le 14 novembre 2022