Tout ce qu’il faut savoir sur les OPCI

Au cours des dernières décennies, l’immobilier a fait les beaux jours des investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, avec des performances souvent très positives… Ce secteur permet de miser sur plusieurs axes : rendement régulier, revalorisation du capital, utilisation de l’effet de levier. Au-delà de l’acquisition de la résidence principale – qui concerne 60 % des Français – l’immobilier constitue donc une classe d’investissements à part entière. Outre l’approche directe, il existe d’autres moyens d’accéder à cette classe d’actifs. Par exemple, dernier arrivé, le crowdfunding immobilier qui permet d’investir en finançant des professionnels de l’immobilier (marchand de biens, promoteurs, foncières). La « pierre-papier » permet quant à elle d’accéder à des investissements mutualisés, mais également à une gestion déléguée et diversifiée d’actifs immobiliers détenus indirectement. Parmi les différentes offres, les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers (OPCI), produit hybride, permettent notamment de mixer immobilier et actifs financiers plus traditionnels.

Pourquoi les OPCI ?

Les OPCI constituent un outil hybride permettant de se positionner sur plusieurs tableaux en termes de thématique d’investissement en élargissant la classe d’actifs immobiliers.

L’OPCI, une déclinaison de la « pierre-papier »

Si l’on écarte la détention immobilière en direct, il existe différents moyens d’accéder indirectement à des actifs immobiliers via des véhicules d’investissement, permettant de profiter dans certains cas d’une gestion déléguée et d’une meilleur mutualisation des risques. Voici la liste des principaux véhicules disponibles :

• La SCI (Société Civile Immobilière) : ce type de société est le « couteau suisse » de l’immobilier. Souvent transparente fiscalement, elle permet de détenir indirectement un bien immobilier avec plusieurs associés, ou plusieurs biens immobiliers détenus et gérés via une même société. Elle peut détenir des immeubles, mais également d’autres types d’actifs (SCPI — Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, OPCI, parts de foncières, fonds immobiliers, parts de club-deals). Elle peut représenter un outil patrimonial intéressant y compris pour la transmission.

• Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées — SIIC ou foncières cotées : permettent d’accéder à des actifs côtés, l’avantage étant une liquidité optimale sur un marché réglementé.

• Les OPCI : sont un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier. Il est possible de souscrire des parts des OPCI sur un compte-titre, mais également sur un contrat d’assurance-vie. L’OPCI offre d’investir dans des actifs immobiliers, mais réserve également une quote-part dans des actifs financiers. Il existe une sous-catégorie : les OPPCI, véhicules non-côtés destinés aux professionnels.

• Les SCPI : sont des sociétés de placements non-côtés. Elles permettent d’investir dans un portefeuille d’actifs exclusivement immobiliers (bureaux, commerces, résidentiel…). Celui-ci est diversifié, avec une gestion déléguée à des professionnels (une société de gestion agrée par l’Autorité des Marchés Financiers — AMF). Par ailleurs, il existe différentes orientations de gestion (SCPI de rendement, de plus-value, fiscale, de démembrement…) et différentes thématiques (bureaux, commerces, spécialisé, diversifié…).

• Les FPS (Fonds Professionnels Spécialisés) : il s’agit d’une solution haut de gamme pour des investisseurs qualifiés à partir de 100 000 euros d’investissement minimum. Ils visent généralement des opérations et des projets immobiliers spécifiques (type marchand de bien) avec une liquidité a priori liée au débouclage des opérations. Ces fonds sont des FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs). Ils ne sont pas spécifiquement agréés par l’AMF, mais font notamment l’objet d’un prospectus à destination des investisseurs. Par ailleurs, ils peuvent revêtir différents statuts juridiques : SICAV via une Société d’Investissement Professionnelle Spécialisée (SIPS), FCP via les Fonds d’Investissement Professionnel Spécialisé (FIPS) ou Société en commandite simple via une Société de Libre Partenariat (SLP). Ils ont une fiscalité attractive à la flat-tax à 30 %.

À noter que les parts de certains véhicules (SCI, OPCI) peuvent-elles même être logées dans un contrat en unité de compte d’assurance-vie avec a priori un avantage fiscal lié à l’assurance vie à la clé et une liquidité assurée par la compagnie d’assurance.

Les OPCI, des performances attractives ?

Si l’on compare les performances historiques de plusieurs classes d’actifs sur différents horizons (hors performance de 2021 qui seront a priori très favorables à l’ensemble des actifs, et en premier lieu aux actions), les OPCI affichent des performances positives, à l’instar de la plupart des classes d’actifs.

Elles ne sont pas les « premières de la classe » en ce qui concerne l’immobilier indirect, mais devraient profiter des performances boursières récentes.

Rendement des OPCI sur différentes périodes : mixer immobilier et autres actifs

Que ce soit via un compte titre ou un contrat d’assurance-vie, les OPCI permettent en effet, de se projeter dans l’immobilier à moyen terme. Mais également, de profiter des performances d’autres actifs financiers.
Selon les cycles, les OPCI présenteront un rendement plus ou moins élevés par rapport à l’immobilier en fonction des marchés financiers (sur 15 ans leur rendement se rapproche des actions). Elles supportent par ailleurs moins de frais que les SCPI et sont plus liquides.

Les OPCI, quels risques ?

Si les parts des porteurs de parts sont détenues via un contrat d’assurance-vie, il sera plus facile pour les souscripteurs d’en obtenir la liquidité. Néanmoins, celle-ci n’est pas absolue et en cas de forte demande de rachats difficilement assumables par les assureurs-vie, ces derniers peuvent désormais suspendre les rachats grâce à la loi Sapin 2.
Par nature, les OPCI n’ont pas de capital garanti. Il convient de s’assurer de la qualité du gestionnaire, mais également du profil des investissements présentés.

Le rendement de l’OPCI (ou d’autres supports tels que les FCPI) est constitué du rendement (distributions) de la part, mais également de l’évolution (plus ou moins-value) du prix de la part.

Ainsi à loyer (distribution) égal, si la valorisation des actifs (et donc des parts) baisse, le rendement affiché en pourcentage va augmenter. Cependant, cette base de calcul concernera uniquement les nouveaux arrivants qui ont acheté sur la dernière valeur liquidative. Deux évaluateurs indépendants réalisent périodiquement la valorisation.
Comme tout produit risqué, les OPCI doivent également entrer dans le cadre d’une stratégie diversifiée. Et ce, en étant notamment conscients des risques, de l’horizon de placement conseillé et des problématiques de liquidité.

Réputée moins risquée que les actions du fait notamment de l’existence d’actifs tangibles, la poche d’immobilier présente néanmoins des risques. La crise de la Covid-19 a montré que les différentes classes d’actifs avaient été plus ou moins impactées. Certains sont explosés à court terme, notamment : les logements, actifs spécialisés (santé, résidences senior, logistique/entrepôts, data centers), bureaux, commerces ou encore l’hôtellerie.

OPCI : fonctionnement et définition

Les OPCI ont été créés en 2005 (via l’Ordonnance n° 2005-1278). Ces fonds sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ils permettent notamment aux porteurs de parts d’investir dans un produit mutualisé comportant une majorité de composante immobilière.

Les OPCI, comment ça marche ?

Les OPCI sont des entités gérées par des Sociétés de Gestion. Celles-ci sont agréées auprès de l’AMF. Il existe un encadrement de l’allocation d’actifs :

• 60 % d’actifs à caractère immobilier minimum ;
• 5 % minimum de dépôts à vue pour répondre aux demandes de retrait ;
• 35 % maximum d’autres actifs.

Les OPCI peuvent avoir recours à l’effet de levier dans certaines limites (40 % maximum de la valeur des actifs immobiliers) pour l’acquisition d’immeubles. Elles doivent également respecter, à tout moment, des ratios de dispersion du risque.
À noter, que les fluctuations des cours ne s’appliquent pas aux OPCI car ceux-ci sont non-côtés.

Les différents types d’OPCI

On distingue 2 types d’OPCI : les FPI et SPPICAV.

• Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) : il s’agit d’une copropriété émettant des parts. Toutefois, les porteurs n’ont pas les mêmes droits que des actionnaires. Les revenus distribués sont imposables. Et ce, en tant que revenus fonciers classiques.
• Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : les actions de ces sociétés sont émises suivant la demande des actionnaires. Les souscripteurs sont des actionnaires votant lors des AG. Les revenus distribués via les SPPICAV sont imposables en tant que dividendes ou de plus-values d’actions. Les contrats d’assurance-vie en UC permettent de détenir des SPPICAV.

Pourquoi investir dans les OPCI grand public ?

Les OPCI permettent de mutualiser l’investissement et la gestion d’actifs immobiliers (opération de marchand de biens, immeubles neufs ou anciens, réhabilitation ou rénovation d’immeubles existants, VEFA, terrains nus). Comme dans le cas d’une foncière ou d’un FCPI, il existe des actifs tangibles et un rendement locatif qui limitent le risque de perte en capital.

Le rendement se constitue de plus-values et de rendements locatifs. Le patrimoine de l’OPCI est parfois scindé en différents compartiments avec des parts faisant l’objet d’une commercialisation différenciée.

Globalement, les OPCI présentent a priori une liquidité assez optimale pour un investissement en immobilier. Et ce notamment part le biais d’une souscription dans un contrat UC d’assurance-vie.

La gestion déléguée a cependant un coût avec des commissions (gestion, achat, cession) ainsi qu’éventuellement les frais perçus par l’assureur-vie. Le prix des OPCI prend en compte ces différents frais.

Obligations distributives des OPCI

Les OPCI sont tenus à des obligations distributives à l’issue de chaque exercice fiscal.

• SPPICAV : distribution aux actionnaires d’au moins 85 % des revenus locatifs et financiers et d’au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs ;
• FPI : au moins 85 % des revenus locatifs et financiers et 85 % (minimum) des plus-values de cession.

Les acteurs impliqués dans un OPCI

Le fonctionnement d’un OPCI implique la participation de différents intervenants, la société de gestion en premier lieu, mais également :

• Le dépositaire ;
• Les experts externes en évaluation immobilière ;
• Le commissaire aux comptes.

Selon le mode de souscription, les investisseurs pourront être en relation avec d’autres intervenants : assureurs-vie, CGP…

Quelle fiscalité des OPCI ?

Le régime fiscal applicable aux investisseurs varie selon :

• La forme juridique de l’OPCI (SPPICAV / FPI) ;
• La nature des revenus concernés ;
• Du régime d’imposition de l’investisseur (personne physique ou morale), du mode de détention, et de sa résidence fiscale.

SPPICAV et FPI compte titre en direct, fiscalité

• SPPICAV : les revenus et plus-value sont imposés à la flat-tax (30 %) ou à l’IRPP si plus favorable au contribuable. Les SPPICAV sont exonérées de l’IS (sur les actifs immobiliers et le portefeuille) ;
• FPI : du fait du caractère de copropriété, il n’y a pas de personnalité morale et la fiscalité est la même que pour la détention d’actifs immobiliers en direct. C’est-à-dire, revenus fonciers et plus-value immobilière.

À noter notamment que les OPCI entrent dans le périmètre de l’IFI (y compris si logés dans des contrats d’assurance-vie).

OPCI achat et détention via une assurance-vie

Généralement, un contrat d’assurance-vie permet de souscrire et détenir un OPCI. Dans ce cas, la fiscalité de l’assurance-vie – souvent plus favorable s’appliquera.
Sans entrer dans le détail de la fiscalité de l’assurance-vie, celle-ci varie selon la date des versements. Mais, aussi selon la durée de détention du contrat (avec le cap des 8 ans) avec par ailleurs le bénéfice d’abattements fiscaux forfaitaires au niveau des souscripteurs.

Statistiques de l’ASPIM : OPCI ou SCPI le match ?

OPCI et SCPI sont deux piliers de la « pierre papier ». Qu’en est-il de leurs différences ?

Quelle différence entre SCPI et OPCI ?

SCPI, OPCI sont des actifs traditionnels de la pierre-papier. A priori, les OPCI sont plus liquides et présentent un régime fiscal actuellement plus favorable que les FCPI. Par ailleurs, les OPCI comportent une part d’autre type d’actifs hors immobilier.
Les OPCI disposent de frais de souscription réduits (2 %). Contre parfois 10 % pour les SCPI. Cela implique notamment de conserver les parts pendant un certain temps pour amortir les frais.

FCPI vs OPCI panorama ?

Les statistiques de l’ASPIM concernant FCPI et OPCI pour 2020 sont :

Situation des SCPI au 31/12/2020

• Nombre de sociétés de gestion : 38
• Nombre de SCPI : 206
• Capitalisation 71,40 Milliards d’€
• Cessions (marché secondaire) 1,2 milliards d’€
• Collecte nette : 6,03 Milliards d’€
• Variation du Prix Moyen de la part (VPM) : 1,12 %
• Immobilier d’entreprise 94,01 %
• Immobilier résidentiel : 5,99 %

Situation des OPCI au 31/12/2020

• Nombre de sociétés de gestion :14
• Nombre d’OPCI Grand Public : 20
• Actif Net : 20 Milliards d’€
• Souscriptions nettes : 1,96 Milliards d’€

Typologie du patrimoine des OPCI

• Bureaux : 58%
• Commerces : 13%
• Santé : 6%
• Hôtels : 7%
• Locaux mixtes : 3%
• Locaux industriels : 4%
• Logements : 4%
• Résidences seniors : 3%
• Autres : 2%

Comment acheter des SCPI ou des OPCI ?

La valeur liquidative d’une part ou action d’OPCI permet de déterminer le prix de souscription et de rachat de cette part. Des frais viennent majorer (ou diminuer) sa valeur.

Les souscripteurs doivent également se rapprocher des sociétés de gestion ou d’intermédiaires (assureurs-vie via les UC, CGP, CIF) qui vont leur permettre d’accéder aux produits disponibles à l’achat.

Également, au-delà de la communication, il est important de s’assurer de l’adéquation du produit avec son profil de risque en tant qu’investisseur. Mais aussi, de vérifier l’historique de la société de gestion et de se rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

OPCI ou SCPI, que choisir ?

Ces produits d’épargne sont finalement assez similaires dans leurs approches et répondent globalement aux mêmes objectifs patrimoniaux. Le choix pourra être fait suivant la thématique recherchée, les sociétés de gestion identifiées, la possibilité éventuelle que ces actifs soient référencés dans des UC pour être logés dans des contrats d’assurance-vie.
Finalement, l’OPCI peut avoir l’avantage d’une meilleure liquidité, d’une fiscalité plus favorable et d’une orientation de gestion légèrement différente.

À noter qu’il est possible d’acquérir les OPCI, mais également les SCPI via un financement par crédit (avec le risque supplémentaire que cela suppose, et dans la mesure des conditions et de l’accord de la banque pour le financement).

Quelle liquidité pour les OPCI ?

Comme tout véhicule non coté, les OPCI ont des contraintes de liquidité. Par ailleurs, les actifs détenus étant à prépondérance d’immobilier non coté, il existe des contraintes inhérentes. Également, la société de gestion qui assure la liquidité va conserver des poches de liquidités, mais peut édicter des règles plus ou moins contraignantes. Passer par un contrat d’assurance-vie peut présenter un avantage, la liquidité de l’investissement devenant alors l’affaire de l’assureur-vie (avec un coût éventuel supplémentaire pour l’investisseur).

À noter : il est prévu réglementairement un volant d’actifs liquides pour faciliter les rachats. Par ailleurs, la contrainte de distribution offre de fait une certaine liquidité de leur investissement aux souscripteurs.

Comment créer une OPCI ?

Finalement, l’OPCI doit être créé par une société de gestion agrée par l’AMF. Par ailleurs, celle-ci devra mettre place les différents intervenants (dépositaire, évaluateurs), publier un prospectus et choisir une orientation de gestion.

La société va également se rapprocher d’intermédiaires (conseils en gestion de patrimoine, CIF assureurs-vie) pour assurer le référencement et la distribution de l’OPCI.

Publication originale le 18 février 2022, mise à jour le 18 février 2022