Comment appréhender le rendement locatif ?

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Mis à jour il y a 1 mois

Plus que jamais, l’immobilier, semble apparaître comme une valeur refuge. Si près de 60% des Français sont propriétaires d’un logement — qu’ils en soient l’occupant ou non — il existerait aussi plus de 5,1 millions de bailleurs particuliers. Une minorité détient les deux tiers du parc locatif, le solde étant possédé par une majorité, souvent via un seul logement en location. Ces bailleurs peuvent être des retraités à la recherche d’un complément de revenu (37%) et sont même parfois non imposables (30%). Si l’investissement locatif est généralement attractif, pour réaliser le meilleur investissement dans ce secteur il est important de poser les bons paramètres. L’estimation du rendement locatif est ainsi un élément important qu’il faut savoir bien appréhender.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Lorsque l’on s’intéresse à l’investissement locatif, la première chose à faire est de calculer le rendement locatif du bien que l’on vise. Dans la démarche de générer par exemple un complément de revenu, calculer au plus juste le rendement locatif du bien permettra d’estimer au mieux les revenus futurs que l’on sera en droit d’attendre.

Au-delà du montant du loyer, le rendement locatif constitue le rapport entre les revenus de loyer annuels (bruts ou nets selon le cas) générés par l’investissement et le montant initial de l’investissement (valeur d’achat du bien). Il permet d’estimer le rendement récurrent que l’on obtient (hors plus-value) pour comparaison avec d’autres classes d’actifs et de placements financiers (obligations, bourse…) et d’autres biens immobiliers similaires.

Par ailleurs, le rendement locatif (et donc implicitement le niveau de loyer) est une donnée importante qui pourra être la base du plan de financement qui sera présenté au banquier pour obtenir un financement bancaire éventuel. Une étude de 2018 avait ainsi révélé que 2/3 des investissements locatifs étaient réalisés sans apport personnel.

On distinguera par ailleurs le rendement brut, le rendement net après frais et le rendement net après impôt.
Le rendement locatif n’est cependant qu’une mesure incomplète de l’analyse d’un investissement immobilier : il faudra également s’intéresser au rendement global, le fameux TRI (Taux de rendement interne) de l’investissement, via :

  • les perspectives de plus-value immobilières
  • les modalités de financement bancaire qui sont généralement indissociables de tout investissement immobilier.

Enfin, comme pour tout investissement, la notion de risque reste une donnée également primordiale. Il faut prendre en compte le risque locatif et le potentiel du marché local : vaut-il mieux un rendement locatif de 5% dans une localisation de seconde zone et peu liquide, ou de 3% dans un quartier dynamique d’une métropole très attractive ?

Comment calculer la rentabilité d’un bien ?

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le loyer perçu et le prix d’acquisition du projet. On peut ainsi exprimer le rendement locatif brut par la formule de calcul suivante : loyer mensuel x 12 / prix du bien (ratio exprimé en pourcentage).

Cela permet d’exprimer le rendement locatif en termes de taux normatif au-delà du montant absolu du loyer. À chaque bien, mais aussi à chaque type d’actif (résidentiel, commercial, bureau) de taille et configuration du bien, et de localisation correspondra ainsi un taux de rentabilité locatif spécifique.

Le rendement locatif est influencé par divers éléments exogènes : par exemple, dans une ville étudiante, les loyers et le rendement des studios seront poussés à la hausse, car les gens chercheront avant tout une location pour quelques mois ou années et non un achat, d’où une prime sur les loyers.

Cependant, cette prime peut être également répercutée dans les prix de vente : c’est l’exemple des fameuses « chambres de bonnes », ces très petites surfaces souvent biens situées (près d’un établissement ou d’une université réputée par exemple) et destinées uniquement à la location. Certains abus ont d’ailleurs poussé le gouvernement à introduire une surtaxe sur les petits logements au-delà d’un certain niveau de loyer au m2.

Cette notion de taux de rendement locatif offre l’avantage de permettre de mesurer la cohérence entre le prix du bien et le loyer qu’on en attend : dans le domaine des bureaux, les loyers sont généralement présentés en loyer annuel/mètre carré, ce qui permet de calculer rapidement le rendement locatif.

Ainsi, un actif de bureau situé dans un quartier très attractif ou « prime » aura un taux de rentabilité locatif implicite, un autre bureau situé dans une zone plus excentrée présentera un taux a priori légèrement supérieur. Un bien résidentiel situé dans Paris intra-muros se valorisera a priori sur la base d’une rentabilité locative de 3,5%, alors qu’un parking sera plutôt à 8%, et un logement dans une ville secondaire peu prisée jusqu’à 10%.

Les perspectives de liquidité et d’évolution liées à la location doivent être anticipées. Le type de bien va également impacter le rendement locatif futur. Un studio risque de connaitre un fort turn-over avec périodes de vacances et rafraîchissement fréquents, alors qu’un appartement familial sera a priori loué pour des durées plus longues.

Le rendement locatif net : s’approcher du rendement réel et intégrer les frais

Le rendement net va prendre en compte, outre le niveau de loyer et la valeur du bien, d’autres éléments plus précis tels que les charges inhérentes à la mise en location et les charges d’entretien et de rénovation pour le maintien de l’état du bien. On pourra intégrer également certains éléments tels que les périodes de vacances locatives via une décote sur le niveau de loyer.

Frais d’acquisition du bien :

  • Frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) qui vont s’inscrire au dénominateur et augmenter le coût du bien. Les fameux « frais de notaire » sont souvent loin d’être négligeables, car ils peuvent représenter de 7% à 8% du prix dans l’ancien et de 2% à 3% du prix du bien dans le neuf.

Frais liés à la mise en location du bien :

  • Frais divers : frais d’agence, frais d’assurance
  • Frais spécifiques : frais d’agence et de gestion dans le cadre d’une gestion entièrement déléguée, états de lieux, frais de comptabilité et juridiques lorsqu’un prestataire comptable risque d’intervenir (SCI, location meublée…)
  • Frais inhérents au type de location choisie (location meublée par exemple qui implique des aménagements spécifiques et un standing normé pour être éligible)
  • Frais de petite rénovation en cas de changement fréquent de locataire
  • Frais d’entretien récurrents liés à l’usage par le locataire

Charges de copropriété et travaux

  • Certaines charges de copropriété et charges locatives non récupérables, supportées par le propriétaire pour l’entretien ou le fonctionnement du bâtiment
  • Travaux périodiques : ravalement par exemple dont le coût peut être lissé via un montant moyen par année de détention pour estimer le rendement annuel.

À noter que la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et la mise en œuvre de la norme RE2020 vont avoir de fortes conséquences sur les bailleurs propriétaires de « passoires thermiques » (notées F, G, E) avec plusieurs mesures progressives : obligation de communication dans les annonces immobilières, interdiction de hausses de loyer, obligation de réalisation de travaux sous peine d’interdiction de louer à horizon 2028.

D’ailleurs, on observe déjà une décote sur le marché entre les biens rénovés et non rénovés.

Dans le cadre d’investissements en « pierre papier » via une SCPI par exemple ou dans des schémas clés en main type résidence de LMNP, la société de gestion va directement communiquer un rendement net tout frais compris. On peut par ailleurs considérer que les éléments liés aux financements tels que les frais bancaires, les intérêts, les assurances emprunteurs ne sont pas liés à l’exploitation intrinsèque du bien, mais dépendent du mode de financement de l’opération. Ils varient pour un même bien en fonction des taux, de la quote-part de fonds propres investis.

Les intérêts peuvent ainsi être présentés séparément (même s’ils resteront déductibles fiscalement pour calculer le revenu imposable).

Les éléments liés au financement seront intégrés pour calculer non pas le rendement locatif de l’actif, mais le rendement des fonds propres investis.

Comment calculer le rendement locatif net-net : prendre en compte la fiscalité

Le rendement locatif net de « tout » (y compris la fiscalité) va prendre en compte le montant des impôts, notamment de l’impôt sur le revenu. Cet impôt va dépendre du montant annuel global des revenus (y compris non immobilier) et de la composition du foyer du propriétaire pour l’application du barème de l’IRPP.

La base des revenus fonciers imposables va varier avec le régime fiscal et intégrer des charges déductibles ou des abattements forfaitaires, ainsi que de certains avantages éventuels liés à des dispositifs fiscaux spécifiques.

À noter que toutes les charges ne sont pas déductibles (par exemple les travaux d’agrandissement qui sont apparentés en quelque sorte à un achat immobilier et à une charge).

En outre, en sus de l’imposition des revenus fonciers (et des plus-values à la revente), y existe également des impôts liés à la détention d’actifs immobiliers (IFI et taxe foncière notamment).

Impôt sur les revenus fonciers

Globalement, la location de logements nus répond à la fiscalité des revenus fonciers, et la location meublée au régime dit « BIC ».

En fonction de certaines contraintes légales, il sera possible, pour déterminer le revenu imposable, d’opter pour des abattements forfaitaires sur les revenus ou pour le régime réel permettant de déduire des charges réelles liées au projet locatif (frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurances, charges, travaux…).

In fine, la fiscalité des revenus fonciers en France peut-être assez complexe :

  • Imposition du revenu net imposable au niveau du foyer au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux CSG-CRDS
  • Les statuts liés à la location meublée, LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), offrent selon le cas la possibilité de déduire des charges, mais également d’amortir comptablement une partie de la valeur du bien, des frais d’acquisition ou d’agence, permettant ainsi de réduire fortement la base d’imposition des revenus fonciers, voire de générer du « déficit foncier ».

La location meublée saisonnière obéit à des règles encore différentes :

  • L’investissement via des SCI est généralement transparent fiscalement au niveau du propriétaire. Cependant, dans certains cas (location meublée saisonnière) il sera nécessaire d’opter pour une imposition à l’IS au niveau de la SCI.
  • Les investissements en « pierre papier » peuvent parfois être logés dans un contrat d’assurance-vie, ce qui peut permettre d’optimiser la fiscalité.
  • Certains dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux) permettent de réduire fortement la fiscalité en déduisant directement des revenus ou de l’impôt une quote-part de l’investissement réalisé pour l’acquisition ou la réalisation de travaux dans certains limites prévues — ceci permettant de réduire la base imposable ou de générer du déficit foncier, voire de bénéficier directement d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. Concernant ces investissements locatifs dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques et encadrés, il faudra cependant s’assurer que les biens visés remplissent correctement les conditions pour être éligibles (localisation, type de bien, durée de location, etc.)

À noter que la plupart des dispositifs fiscaux d’investissement favorisent l’investissement dans des logements neufs ou à rénover. Alors que le rendement locatif net proposé n’est pas forcément optimal (loyer parfois plafonné), ils utilisent le levier fiscal pour fortement réduire la base imposable et générer un rendement net d’impôt plus favorable.

IFI et taxe foncière

Outre l’impôt sur le revenu, certains éléments de fiscalité annuels qui ne sont pas lié à l’exploitation locative, mais à la simple détention doivent être intégrés pour calculer le rendement final :

  • Il en est ainsi de l’IFI (applicable à partir d’un patrimoine immobilier net imposable de 1,3M€) avec un taux marginal de 1,5% de la valeur nette du bien (soit 50% de la rentabilité brute d’un logement Paris intra-muros…) pour les tranches de patrimoine élevées. Ainsi, si l’on possède un gros patrimoine immobilier, ajouter un nouvel actif risque d’entrainer un impact direct de 1,5% sur le rendement (heureusement, il est possible de déduire sous condition les emprunts immobiliers liés à l’acquisition et certains actifs dit « professionnels », loués sous le régime LMP par exemple).
  • Idem pour la fiscalité locale, via la taxe foncière notamment. Pour rappel, la taxe foncière est due annuellement par le propriétaire d’un bien immobilier, que celui-ci soit occupé, loué ou vacant. Son montant varie suivant la commune où est situé le bien et son calcul est fondé sur des valeurs locatives assez théoriques (la « valeur locative cadastrale ») répondant à des règles complexes. La réforme en cours de la taxe foncière sera finalisée en 2026. Elle rééquilibrera le mode de calcul (avec des gagnants et des perdants) mais devrait par ailleurs globalement augmenter. Son montant est loin d’être négligeable, car il peut représenter parfois l’équivalent de plusieurs mois de loyer.

Le rendement locatif comme base pour valoriser un bien ?

Si la principale méthode pour valoriser un bien est la méthode des comparables (quelle transaction est intervenue récemment pour un bien similaire ?), les investisseurs professionnels, qui n’accordent pas de valeur intuitu personæ à un bien particulier, se réfèrent souvent au taux de rendement locatif moyen pour valoriser un bien.

En fonction de la nature du bien, il existe différents taux de rentabilité admis qui vont cadrer la valorisation. Par ailleurs, un même bien loué à long terme à un locataire très réputé (par exemple Amazon pour un entrepôt) aura une prime en termes de valorisation.

L’investisseur va en effet pouvoir s’appuyer sur une bonne visibilité et sécurité entre deux rendements locatifs et pourra en conséquence optimiser son financement.

Pour jouer sur ces notions de taux de rendement, certains investisseurs choisissent de changer la destination d’un bien dans l’optique de réaliser une plus-value.

Par exemple, un entrepôt qui a un loyer sur une base de 8% de rendement locatif (soit un prix égal à 12,5 ans de loyer) pourrait être vendu sur une base de 4% (environ 25 ans de loyer) en tant que logement après restructuration. Sous réserve de réaliser et d’intégrer le coût des travaux et les frais, ainsi que les paramètres des différents niveaux de loyer, la plus-value peut s’avérer rapidement intéressante.

À noter que la rentabilité locative n’est cependant qu’une indication en termes de valeur, et in fine, c’est le marché et l’acheteur qui fixeront le prix en fonction des intérêts propre des contraintes de chacun :

  • Ainsi, dans le cadre de l’acquisition d’un logement déjà occupé par un particulier, le prix subit souvent une décote, car le bien ne sera pas immédiatement – et parfois difficilement – disponible pour un acheteur qui souhaiterait rapidement l’occuper pour son propre usage (ce qui est souvent le cas).
  • De même, un logement d’exception très bien situé – pas forcément adapté à la location – verra son prix avant tout influencé par l’attrait des acheteurs pour leur propre usage sur des valorisations parfois hors des standards.
  • Certains logements, du fait de leur configuration spécifique tels que les projets de « colocation » par exemple, offrent des loyers relativement élevés par rapport à la même surface qui serait occupée par un locataire unique : loyer partagé par plusieurs personnes, locataires qui peuvent mutualiser les charges locatives et les espaces communs et sont prêts à payer plus cher leur quote-part… D’où une rentabilité souvent très élevée, parfois proche de 10%. Un acheteur dans une configuration normale n’appliquera pas à ce loyer de colocation un taux de marché de 4% par exemple, ou bien il le fera sur un loyer mensuel normatif pour une location normale.

Il est à noter que ces dernières années, les taux de rendement locatifs ont eu tendance à baisser du fait de la hausse des prix des actifs plus rapides que l’évolution des loyers.

Simulation d’investissement : rendement locatif sur la durée de détention

Le meilleur conseil que l’on peut donner à un investisseur est de « ne pas se mentir à soi-même » et d’intégrer des hypothèses au plus proche de la réalité. Pour mesurer la véritable rentabilité locative future dans le cadre d’un investissement. Au-delà de la vision à l’instant « t », dans une vision prospective et normative, présenter des hypothèses cohérentes avec l’état du marché et la réalité « du terrain » est primordial :

  • Vérifier le montant de loyer envisagé par rapport à des biens comparables (type de logement, localisation…) et pour un usage spécifique (location nue, meublée, saisonnière, colocation…) et cohérent par rapport à la population localement visée.
  • Intégrer le fait que l’évolution du niveau des loyers peut être plus rapide en cas de changement fréquent de locataire (ce qui augmente par ailleurs le taux de vacances) que dans le cadre d’un bail où les niveaux de revalorisation sont prévus dans le bail. Par ailleurs, l’encadrement des loyers qui est désormais en œuvre dans les zones tendues de plusieurs métropoles est un élément susceptible de limiter l’augmentation du niveau des loyers.
  • Avoir des hypothèses cohérentes concernant la vacance locative (c’est-à-dire le nombre de mois dans l’année où le logement sera inoccupé). Par exemple un appartement familial dans une zone à forte demande sera potentiellement loué sur une longue durée, à l’inverse un logement étudiant « tournera » a priori plus souvent avec des périodes de vacances entre les années scolaires, De même il y aura un risque pour un logement situé dans une zone ou l’offre est déjà très importante par rapport à la demande.
  • Le montant des charges récupérables (chauffage collectif par exemple) doit être correctement appréhendé : avec les hausses du prix de l’énergie, un logement mal isolé peut rapidement se trouver « hors marché » et nécessiter un loyer abaissé pour rester attractif.
  • Les travaux éventuels récurrents et les rénovations importantes ne doivent pas être sous-estimées. Certaines dépenses étant exceptionnelles, l’analyse du coût pourra être lissée de manière annuelle pour établir un montant normatif sur une base moyenne annuelle. Par exemple 1%/an de la valeur du bien pour des gros travaux. Certains investissements réalisés dans des résidences au ski dans les années 70 ont ainsi vu leur valeur s’effondrer du fait de l’évolution des standards et de l’inflation des charges locatives d’entretien dépassent quasiment les revenus locatifs (manque d’isolation, dépenses énergétiques devenues trop importantes, détérioration prématurée du fait des conditions climatiques).
  • Un bien rénové régulièrement sera en théorie plus attractif, mais cela peut être néanmoins peu discriminant dans les zones sous tension où le rapport de force est clairement en faveur des propriétaires.
  • Dans le cadre d’investissements locatifs via des dispositifs spécifiques tels que le Pinel par exemple, il faut intégrer correctement les éléments des dispositifs fiscaux (plafond de loyer par exemple) et vérifier qu’ils sont cohérents avec l’état du marché local. Le bien visé doit être éligible au dispositif (localisation, type de bien, nature des travaux réalisés…) et loué dans les conditions prévues (nu/meublé, durée de location minimum, plafond de loyer, plafonds de revenus du locataire…)

Ces différents éléments permettront d’établir au plus juste la véritable rentabilité normative et de construire par ailleurs un plan d’exploitation pluriannuel étoffé au plus près de la réalité.

À noter que certains éléments tels que la réforme du DPE ou l’encadrement des loyers mis en place désormais dans certaines villes sont des éléments structurant à prendre désormais particulièrement en compte.

Quel est le bon taux de rendement locatif ? Quelle ville ou actif présente le meilleur rapport de rentabilité locative ? Y a-t-il un rendement locatif moyen ?

Il n’y pas de bon taux de rendement locatif dans l’absolu, ils peuvent varier entre 2% et 10%. Bien entendu, plus le rendement locatif est élevé, plus le bien, a priori, sera favorable, toutes choses égales par ailleurs. Mais il faut cependant prendre en considération d’autres éléments :

  • Il faut comparer des biens comparables (type de logement, localisation, neuf/ancien), type de location, localisation…
  • Les taux de rendement locatifs correspondent à un niveau de marché et intègrent en théorie des éléments cohérents (demande locative, niveau de vacance, potentiel…). S’il est possible d’obtenir un rendement de 10% à Saint-Etienne, il faudra se contenter de 3 ou 4% à Paris, ces villes ne présentant pas le même risque.
  • Le niveau de risque également est à prendre en compte : facilité pour relouer en cas de départ d’un locataire, rendement locatif faible, mais avec une garantie de l’État contre un rendement plus élevé, mais avec des risques d’impayés et des forts turn-over générateurs de frais.
  • Un rendement locatif faible est souvent lié à une zone plus attractive, où la valorisation des biens ainsi que la liquidité des actifs est plus élevée.
  • Les investisseurs dans des zones à rendement locatif faible misent souvent sur des gains en termes de plus-value. Cependant, cette approche à des limites : ainsi à Paris, une fois intégré les loyers bruts — parfois soumis à l’encadrement de loyer — les frais et charges diverses, l’éventuelle vacance et les impôts, le rendement locatif net est quasi-nul. Le pari porte alors sur une éventuelle plus-value à la revente qui peut être parfois assez hypothétique selon les niveaux de prix déjà atteints.
  • Certaines niches d’investissement — outre les aspects fiscaux — peuvent être attractives par certains aspects : par exemple, les parkings offrent des rentabilités élevées, ne nécessitent pas d’entretien, et présentent peu de risques d’impayés.
  • Toutes choses égales par ailleurs, un rendement locatif élevé facilite l’usage de l’effet de levier qui permet d’optimiser la rentabilité des fonds propres investis en réduisant l’apport personnel nécessaire lors de l’acquisition.
  • Certains types d’investissement tels que les résidences gérées (dispositif Censi-Bouvard) par exemple peuvent offrir une rentabilité a priori attractive avec une gestion clé en main, mais avec une perspective de plus-value quasi-nulle.

Enfin, l’adage disant « le temps, c’est de l’argent » prend tout son sens. Ainsi, le rendement locatif obtenu dans le cadre d’une gestion « clé en main » entièrement déléguée peut être préférable – même s’il est légèrement inférieur – au rendement dans le cadre d’une gestion en direct, mais par ailleurs fortement chronophage…

Rendement locatif et rendement de l’investissement dans un projet locatif

Le taux de rendement locatif est un indicateur qui est indissociable du mode de financement et d’un possible usage de l’effet de levier. D’autant plus avec les conditions de prêt immobilier bancaire particulièrement favorables actuellement avec des taux historiquement bas pour des durées plus longues en moyenne.

La majorité des projets d’investissement locatif est d’ailleurs réalisée sans apport. Plus le rendement locatif est important, moins l’apport nécessaire pour autofinancer le bien (revenus nets égaux au service de la dette) sera proportionnellement important.

Si le rendement d’un projet immobilier est supérieur au coût de son financement, il peut être possible dans certains cas de quasiment autofinancer l’investissement grâce à de la dette. À terme, le bien finira par se rembourser, voire générera une plus-value de cession en cas de hausse des prix.

En théorie, il serait possible dans ces conditions de multiplier les projets sans mise de fonds initiale pour un rendement quasi infini.

En réalité, l’apport personnel diminue le risque de la banque et démontre une implication de la personne. La banque sera souvent encline à exiger certains montants minimum des acquéreurs ou des garanties personnelles.

Simulateur : comment savoir si un projet immobilier est rentable ?

Le concept de rentabilité globale d’un projet immobilier ne doit pas prendre en compte uniquement le rendement locatif, mais également les perspectives de plus-value.

Par ailleurs, le mode de financement avec levier éventuel va fortement impacter le rendement des capitaux propres investis.

Ainsi, in fine, un investissement qui aura généré une forte plus-value, mais avec des rendements locatifs médiocres s’avérera rétrospectivement plus intéressant qu’un investissement aux rendements locatifs supérieurs, mais dont la valeur de marché aurait stagné.

On retrouve cette même dichotomie entre rendement et plus-value dans les SCPI. Entre SCPI de rendement (accès à des distributions régulières), les SCPI de déficit foncier (avec recherche de la plus-value), voire de SCPI de démembrement (où l’on renonce via la nue-propriété à tout rendement locatif pour miser sur un gain à la revente avec une fiscalité optimisée).

Deuxième point ; le niveau de levier d’endettement utilisé aura un impact important sur le multiple réalisé. Le mode de financement et l’utilisation de l’effet de levier (d’autant plus dans les conditions actuelles avec des durées moyennes records proches de 25 ans et des taux d’intérêts parfois inférieurs à 1%/an) peuvent radicalement changer la rentabilité d’un projet immobilier. Dans les conditions actuelles, s’endetter permet de multiplier le rendement des capitaux investis (ainsi que le niveau de risque : l’effet de levier peut se transformer en effet massue en cas de baisse de l’immobilier).

L’impact fiscal n’est pas à négliger dans le cadre d’un investissement immobilier : il existe de nombreux dispositifs fiscaux spécifiques et de possibilité d’optimisation, dans le cadre d’une fiscalité relativement lourde (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, droits de mutation, fiscalité liée à la détention via la taxe foncière et l’IFI…).

En termes de stratégie, une personne qui est déjà fortement imposée aura plus intérêt à viser une plus-value que des revenus fonciers élevés. De plus, dans l’état actuel de la loi, la plus-value immobilière est imposée (hors résidence principale) au taux fixe de 19% plus les prélèvements sociaux et peut être fortement réduite du fait de la durée de détention.

Cependant, la fiscalité ne doit pas être le principal motif d’investissement en détournant des fondamentaux : ainsi l’attrait fiscal de certains dispositifs tels que le Pinel par exemple a souvent été partiellement gommé à la revente (prime sur le prix d’achat du fait de l’attrait fiscal, disparition de l’attrait fiscal pour le second acheteur, décote à la revente entre ancien et neuf, logement destiné à uniquement la location entrainant une qualité parfois inférieure…) malgré bien sûr un bilan globalement favorable du fait de la hausse générale de l’immobilier.

Par ailleurs, les modalités fiscales peuvent évoluer dans le temps : ainsi, hors résidence principale, il fallait, encore récemment, 15 ans pour être totalement exonéré d’impôt sur les plus-values de cession immobilière. Il faut désormais 30 ans pour être entièrement exonéré, avec une exonération très progressive et non linéaire sur la durée de détention. Le barème a par ailleurs été alourdi : le taux fixe d’imposition au premier euro des plus-values immobilières peut désormais rapidement atteindre 25% plus 17,2% de prélèvements sociaux en fonction du montant.

Le TRI final sera à terme le juge de paix de l’investissement. D’autres éléments liés à des objectifs plus personnels peuvent cependant être pris en compte dans la stratégie d’investissement : quel effort d’épargne suis-je prêt à consentir sur les années à venir et sur quel est mon horizon de détention ? Quel montant total suis-je prêt à investir ?

La première idée et le but de mon investissement est-il de maximiser une plus-value à long terme ou de toucher un loyer mensuel et de générer un cash-flow positif régulier ? Une utilisation personnelle ultérieure est-elle envisagée, justifiant de réaliser des travaux éventuels et de privilégier un quartier dynamique ? Suis-je prêt à m’impliquer dans la gestion locative ou vaut-il mieux une gestion « clés en main ».

Autant d’éléments à prendre en compte au-delà du simple rendement !

Publication originale le 7 avril 2022, mise à jour le 7 avril 2022

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