Comment calculer le rendement locatif de son investissement immobilier ?

La rentabilité d'un investissement locatif est calculée en fonction du rapport entre le montant des loyers perçus et le montant total de l'investissement. Explications.

Mis à jour il y a 2 semaines

Le rendement locatif lié au revenu que l’on peut générer via un investissement locatif immobilier permet d’exprimer en pourcentage du prix d’acquisition le montant que l’on va percevoir annuellement. Il permet de comparer le rendement de différents biens immobiliers, mais également de le mettre en regard d’autres types de placement (dividendes d’actions par exemple). Pour être exhaustif, il faudra prendre en compte l’évolution dans la durée et intégrer les charges. En effet, à la différence d’autres types de placement, investir dans l’immobilier locatif implique des charges souvent significatives liées à l’entretien, en sus de l’investissement de départ. Dans le cadre de la « pierre papier » ces éléments peuvent apparaitre « indolores » car la distribution est faite nette de charges et de frais liés à la société de gestion.

Comment calculer la rentabilité d’un bien (appartement, immeuble) ? Le pourcentage de rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le loyer et le prix d’acquisition du projet. On peut ainsi exprimer le rendement locatif par la formule de calcul suivante : loyer mensuel x 12 / prix du bien (ratio exprimé en pourcentage).

Cela permet d’exprimer le rendement locatif en termes de taux normatif (au-delà du montant absolu du loyer). À chaque bien, mais également à chaque type d’actif (résidentiel, commercial, taille et configuration du bien, localisation…) correspondra ainsi un taux de rentabilité locatif.

Le rendement locatif est influencé par divers éléments exogènes : par exemple, dans une ville étudiante, les loyers et le rendement des studios seront poussés à la hausse, car les gens chercheront avant tout une location pour quelques mois ou années et non un achat, d’où une prime sur les loyers. Cependant, cette prime peut être également répercutée dans les prix de ventes : c’est l’exemple des fameuses « chambres de bonnes », ces très petites surfaces souvent bien situées (près d’un établissement ou d’une université réputés par exemple). Ces actifs très prisés sont généralement destinés uniquement à la location (certains abus ont d’ailleurs poussé le gouvernement à introduire une surtaxe sur les petits logements au-delà d’un certain niveau de loyer au m2).

Les perspectives de liquidité et d’évolution liées à la location, le type de bien (studio, appartement familial…) vont également impacter le rendement locatif. Ainsi, un bien résidentiel situé Paris intra-muros se valorisera a priori sur la base d’une rentabilité locative de 3,5%, un parking 8%, un logement dans une ville secondaire peu prisée jusqu’à 10%…

Comment calculer le rapport locatif net : intégrer les frais ?

Pour avoir une vision exhaustive, il faut prendre en compte la partie liée aux charges :

  • Taux de vacance locative (qui peut être en fait considéré comme une charge en réduisant la base de revenu)
  • Les charges liées à la location (frais de gestion, assurance, frais d’agence, petits travaux d’entretien et de rénovation…)
  • Les charges liées à la détention du bien immobilier en lui-même, que le bien soit occupé ou non : charges de copropriétés non récupérables, travaux d’entretiens structurels (ravalements…). Les travaux exceptionnels peuvent être estimés pour leur montant prévisionnel et lissés sur une base annuelle (ainsi si tous les 10 ans, il faut faire des travaux importants représentant 5% de la valeur du bien, on pourra imputer 0,5%/an de charges).

Comment calculer le rendement locatif net : intégrer la fiscalité ?

Par ailleurs, il faut intégrer la fiscalité :

  • Fiscalité des revenus fonciers après prise en compte de la base nette imposable et intégration des frais déductibles (et éventuellement réduction fiscale de la base imposable ou directement de l’impôt)
  • Fiscalité sur la détention de patrimoine immobilier : fiscalité locale (taxe foncière) et éventuellement IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Dans certains cas, on pourra même générer un déficit foncier qui pourra être imputé sous certaines conditions à la base imposable globale.

  • Parfois (cela n’est pas bon signe) le montant des loyers ne couvre pas les charges, dans ce cas au moins l’on récupérera une partie de cette perte en économie d’impôt à hauteur du taux marginal d’imposition
  • Parfois le déficit foncier sera lié à des règles purement comptables (amortissement du bien)

Il est parfois possible d’obtenir par ailleurs des déductions fiscales – plafonnées ou non – du fait d’investissements réalisés via des dispositifs spécifiques. Par exemple, lorsqu’on investit dans un programme Pinel, il est possible de déduire chaque année une partie du montant de l’acquisition, ou bien des travaux réalisés dans le cadre d’une rénovation liée à un investissement au titre du dispositif Malraux.

La fiscalité étant parfois complexe, il est même possible de déduire certains impôts tels que la taxe foncière de la base imposable ! Dans certaines zones tendues, il existe même une taxe sur les logements vacants (qui peut concerner un logement non occupé durablement, sauf raison indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple, car la location ne trouve pas preneur au prix du marché…)

Fiscalité : quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?

La détermination du revenu imposable peut se faire sur la base de déductions forfaitaires (micro-foncier) ou de frais réels (régime réel).

Si certaines charges peuvent être déductibles des revenus fonciers, ce n’est pas toujours le cas. Les charges déductibles des revenus fonciers sont les suivantes :

  • Frais de gestion et d’administration du bien (concierge, frais d’une agence immobilière, syndic de copropriété par exemple)
  • Impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire, par exemple la taxe foncière
  • Dépenses de réparation et d’entretien, travaux liés à la vétusté du logement ou amélioration pour faciliter sa location (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement)
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les charges locatives récupérables qui n’ont pas pu être récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Primes d’assurance (assurance propriétaire, assurance emprunteur)
  • Intérêts et frais d’emprunt (imputables aux revenus fonciers et non au revenu global)

Chaque année, il est possible d’imputer, sauf exception, jusqu’à 10 700 € de déficit foncier aux revenus ; toutefois, l’excédant de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit (durant 6 ans de l’ensemble des revenus, durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers).

Immobilier : focus sur le déficit foncier

Le déficit foncier permet de réduire la base imposable en imputant des charges liées au projet immobilier, y compris liées à des travaux dans certains cas.

Ainsi, si vous achetez un bien immobilier neuf, rénové et ne nécessitant aucun travaux, vous paierez le prix fort et vous n’aurez pas droit à des déductions (sauf dispositifs fiscaux spécifiques tels que le Pinel par exemple qui donnent droit sous conditions à des réductions d’impôts liées au montant de l’investissement).

La fiscalité de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physique) peut être marginalement très importante. En 2022, elle s’élève pour un célibataire à 41% sur la tranche au-delà 74 546€ de revenu, 45% au-delà de 160 336€ de revenus. Ainsi, la rentabilité locative d’un investissement – qui n’est souvent que de quelques pourcents en termes bruts – peut rapidement être réduite à un montant négligeable du fait de la fiscalité.

Générer un déficit foncier permettra de récupérer une partie des dépenses engagées en déduction d’impôt. Sauf dispositif particulier, l’acquisition du foncier ne donne pas droit à des déductions.

Il peut être ainsi intéressant d’acheter un bien qui fera l’objet de travaux avec un double effet bénéfique : augmenter la valeur et la qualité du bien, optimiser la fiscalité en déduisant les travaux réalisés. Deux exemples permettent d’illustrer cela :

  • Investissement via la loi « Monument historique » : concerne un investissement dans un bâtiment classé Monuments Historique (M.H.) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Il est possible de déduire quasiment sans plafond 100 % des travaux de restauration sur plusieurs années du revenu global (avec certaines différences suivant que le bien est mis ou non en location)
  • Achat de logement via le VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) : dans le cadre d’une construction neuve en VEFA, on achète un bien qui sera livré à son achèvement. Dans le cadre d’un immeuble en VIR, on achète un bien existant, mais avec des travaux significatifs. Le montant des travaux pourra être imputé en déduction sur les revenus fonciers. Pour que le déficit reste acquis, le bien devra être toujours loué le 31 décembre de la troisième année faisant suite à l’imputation sur le revenu global. On ne doit pas dans ce laps de temps revendre le logement ou le récupérer pour soi-même au risque de perdre cet avantage fiscal.

Quel est un bon taux de rendement immobilier locatif ?

Le calcul du taux de rendement locatif est important, car il est une base pour mesurer le rendement récurrent offert par un actif immobilier, (indépendamment d’éventuelles plus-values). Il permet les comparaisons et doit être cohérent avec le niveau de risque.

  • Le taux de rendement, un étalon de la rentabilité de l’actif : si je suis à la recherche de revenus réguliers, je vais rapprocher le rendement espéré de la rémunération offerte par d’autres types d’actifs (assurance-vie ou crowdfunding par exemple). Dans le cas de l’immobilier, il faut, nous l’avons vu, intégrer des frais et la fiscalité pour avoir une appréciation plus exacte de la rentabilité locative
  • Le taux de rentabilité, un indicateur qui varie en fonction du risque et du type d’actif : il existe un rendement locatif moyen en fonction des différentes classes d’actif. Lorsqu’un bien est situé dans une zone où la demande est forte, les taux de rendement locatifs sont moins élevés (par exemple 3,5% environ pour un logement Paris intramuros). Dans ces zones, les valorisations ont tendance à être poussées à la hausse, ce qui entraine mécaniquement les rendements à la baisse.
  • Taux de rentabilité et risque : un actif bien situé avec un certaine sécurité sur les loyers avec une liquidité optimale présentera un rendement faible correspondant à une faible prime de risque. De manière générale, l’immobilier est jugé sans doute à raison comme comportant un niveau de risque limité : demande globalement soutenue, forte probabilité, conservation de la valeur de l’actif et couverture contre l’inflation, risque de baisse des loyers limité… À la différence d’actions cotées dont le cours ou les dividendes peuvent plus facilement varier fortement à la baisse comme à la hausse.
  • Anticiper les évolutions des rendements locatifs : au-delà des zones visées, il importe d’être sélectif en prenant en compte divers éléments. Par exemple, avec les transformations liées à la Covid-19 et à l’essor de l’e-commerce, quel futur pour un actif d’immobilier commercial ? Dans le domaine du logement, quel risque lié aux mesures d’encadrement des loyers et aux contraintes liées à la rénovation des logements ?
  • Taux de rendement locatif et diversification : diversifier en investissant via des SCPI en profitant d’un ticket d’entrée plus réduit permet de miser sur différents types d’actifs : immobilier commercial, résidentiel, de logistique ou de bureau… Par ailleurs, la diversification peut être géographique : diversifier en fonction de la localisation, y compris à l’étranger. À noter que certaines plateformes de crowdfunding proposent parfois un accès à des investissements locatifs
  • Emprunt et rendement locatif : un rendement locatif élevé permet de faciliter l’accès au crédit. En effet, un rendement locatif plus élevé permet de maximiser les revenus récurrents et donc la capacité d’endettement. Étant donné les taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers encore relativement bas, utiliser l’effet de levier bancaire permettra de maximiser la capacité d’investissement et le rendement des capitaux investis

Simulation : comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Comment savoir si un bien est rentable ?

Au-delà du rendement brut, l’analyse de la rentabilité d’un investissement locatif immobilier doit prendre en compte différents éléments dans une approche exhaustive :

  • Se projeter dans la durée en intégrant l’évolution des revenus, mais également les perspectives de plus-value
  • Prendre en compte non seulement les revenus, mais également les charges liées (incluant une appréciation des frais récurrents d’entretien et d’éventuels travaux de rénovation)
  • Intégrer la dimension fiscale (régime d’imposition, prélèvements sociaux, IFI) pour un rendement net avec des éventuels dispositifs de défiscalisation (Censi-Bouvard, Marlaux, Pinel…)
  • Présenter des hypothèses sur l’évolution du marché global et local, de l’équilibre entre offre et demande immobilière qui vont impacter à la fois le niveau des loyers, le taux de vacance locative (et donc le montant du loyer annuel) et le niveau de valorisation des actifs
  • Prendre en compte la durée de l’investissement : un investissement à trop court terme peut rendre certains coûts prohibitifs (frais de transaction et frais de notaires, intérêt d’emprunt maximum sur la période, fiscalité des plus-values). Ceux-ci peuvent annihiler la rentabilité de l’opération, d’autant plus si le prix des actifs immobiliers ne s’est pas apprécié sur la période
  • Intégrer l’impact de l’effet de levier : les prêts bancaires étant généralement accordés avec des intérêts à taux fixe, il est facile de projeter le coût total d’un prêt immobilier et de fixer précisément les paramètres liés au service de la dette. Le recours à l’endettement avec un coût inférieur au rendement du capital permettra a priori de maximiser la rentabilité de l’opération. Une évolution du niveau des taux d’intérêt n’impactera pas l’emprunt en cours, mais elle peut jouer sur la demande et l’offre locative et impacter le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs ainsi que le taux de rendement exigé (et donc la valorisation des actifs immobiliers)

En fixant les principales hypothèses de calcul du rendement : évolution du rendement locatif brut, inflation des charges locatives, fiscalité sur les revenus et prélèvement sociaux, évolution du prix des actifs, services de la dette, montant de la dette, taux d’effort de l’investisseur sur la période, il est facile de simuler la rentabilité théorique de l’investissement.

La rentabilité réelle globale de l’investissement ne pourra – comme pour tout investissement – être évaluée qu’une fois l’opération débouclée et l’actif revendu.

Sur le long terme, les placements immobiliers présentent l’avantage de conserver a priori leur valeur sous l’effet de l’inflation. Cependant, on peut faire face à des cycles plus ou moins favorables incluant des risques d’une baisse passagère des prix d’achat, d’absence de locataires sur certaine période, de travaux d’amélioration de l’immeuble nécessaires pour maintenir la valeur du bien…

D’où l’intérêt de se projeter sur une durée suffisamment longue. Certaines évolutions restent cependant difficilement prévisibles (instauration d’un encadrement des loyers via un plafond de loyer annuel au mètre carré, évolution de la fiscalité et des prélèvements sociaux…)

Publication originale le 13 octobre 2022, mise à jour le 14 novembre 2022

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