Comment calculer le rendement net de son investissement ?


Lorsque l’on s’intéresse au rendement de son investissement, il ne faut pas s’arrêter uniquement à la notion de rendement brut mais également à celle de rendement net.

Par ailleurs le rendement brut est avant tout une espérance de gain, il convient de mesurer la probabilité de l’obtenir, et ne pas oublier de l’analyser en regard de son propre profil d’investisseur.

Rendement brut VS. Rendement net

Notion du rendement brut

Le rendement brut est de manière schématique la somme des flux que rapportera un placement sur la durée de détention en surplus du montant investi (si cette somme est négative, alors on aura un rendement négatif).

Exprimé en taux annuel, il représente le flux annuel affiché qui devrait être perçu chaque année sur la valeur initiale de l’investissement.

Le cas le plus simple est le montant des intérêts annuels sur le montant d’un prêt in fine, de même le loyer annuel perçu sur la valeur d’un bien immobilier mis en location.

Notion du rendement net

Pour calculer le rendement net, il faut déduire de son rendement brut plusieurs éléments :

Frais de gestion

Ce sont des frais récurrents (ou sur la performance réalisée) prélevés par un intermédiaire dans le cas d’une gestion déléguée.

Dans le cas par exemple d’un produit d’assurance-vie, la compagnie prélève des frais de gestion annuels. C’est également le cas d’un fonds de private equity.   

L’impôt

La fiscalité est un élément important. Elle n’est pas facile à évaluer car elle varie en France généralement en fonction des revenus globaux générés par d’autre canaux, de la durée de détention, de la composition du foyer fiscal…

A l’exception des prélèvements sociaux de 15,5%, les revenus des capitaux sont désormais généralement imposables comme des impôts sur le revenu, avec des systèmes de tranche et de barème.

L’économie d’impôt

Élément positif pour la rentabilité, celui-ci peut intervenir notamment sur la durée de l’investissement ou à l’entrée. Il ne faut cependant pas perdre de vue l’objectif de rendement brut et ne pas se focaliser uniquement sur l’aspect fiscal.

Par exemple dans le cadre d’un investissement immobilier locatif PINEL : sous certaines conditions (durée de détention, montant du loyer etc) une partie du prix d’acquisition du bien est déductible des impôts. Un programme qui ne trouverait pas de locataire pourrait cependant entraîner une perte sur l’investissement à la sortie et par ailleurs une remise en cause du bénéfice fiscale.

Dans le cadre d’investissements  « ISF » : il est possible de réaliser une double économie, en sortant le montant investi de l’assiette des actifs soumis à l’ISF chaque année, et par ailleurs en profitant la première année d’une déduction de 50% de l’investissement, de l’ISF à payer dans l’année (avec un plafond de déduction de 45,000 euros).

Le taux de défaut/la valeur terminale

Quels que soient les flux intermédiaires perçus il ne faut pas négliger la valeur terminale de l’investissement (c’est-à-dire le montant perçu du fait de la revente de l’actif, ou de son remboursement dans le cadre d’un prêt)

Dans le cadre d’un portefeuille de prêt, le taux de défaut (la quote-part de prêt non remboursée) viendra en déduction de la rentabilité brute.

De même dans le cas d’un actif a priori sensible à une hausse des taux comme un actif immobilier il faudra se poser la question du niveau de revente du bien dans plusieurs années.

Les coûts cachés

Recouvrant par ailleurs d’autres éléments déjà évoqués (frais de gestion, fiscalité) ils ne doivent pas être négligé pour mesurer réellement la rentabilité nette.

Dans le cadre par exemple d’un actif immobilier mis en location

Il ne faut pas oublier de prendre en compte au-delà de la rentabilité brute locative affichée d’autres éléments significatifs : les frais de transactions et taxes initiales (des frais de notaires etc, qui représenteront souvent 10% du prix d’acquisition en surplus), les taxes foncières annuelles , les frais de maintien en état du bien (rénovations, charges syndicales…) et par ailleurs les périodes de vacance possibles du bien entre deux locataires…  

 L’inflation

Cet élément est peu important en France actuellement mais l’on parle de manière courante de rentabilité nette en déduisant également l’inflation du rendement.

Ainsi pour un placement sans risque l’on considère qu’actuellement un investisseur soumis par ailleurs à l’ISF et à l’impôt a une rentabilité nette négative après déduction de l’inflation.

Le rendement brut est une notion à regarder de manière relative

Le rendement brut est premièrement à mettre en regard de nombreux éléments qui vont venir grever ce niveau pour parvenir à un rendement net.

Il ne faut cependant pas appréhender le niveau brut sans prendre en compte le risque qu’il comporte et la probabilité que la rentabilité brute affichée soit au rendez-vous. Il faut également prendre en compte son propre profil d’investisseur (appétence au risque, horizon de liquidité) et par ailleurs intégrer cela dans une réflexion globale concernant l’ensemble de ses investissements.

Coût d’opportunité

Cela consiste à prendre l’investissement pour ce qu’il est mais également en regard d’autre possibilité comparable :

Par exemple pour un épargnant totalement averse au risque, le Livret A avec sa rémunération brute à 0,75% totalement nette d’impôt peut être un bon compromis. Cependant un contrat d’assurance-vie avec un capital garanti offrant un niveau de rémunération plus élevé pour un risque quasi équivalent constituera une opportunité préférable.

Le risque

Au-delà de l’analyse brut/net, à rendement équivalent, un épargnant avisé devra choisir de manière préférentielle le placement présentant le moindre niveau de risque.

La notion de TRI (Taux de Rendement Interne)

Cette notion ne s’intéresse pas uniquement au rendement brut de l’actif mais à la séquence de flux dans le temps, ainsi qu’au rendement rapporté à la somme que l’investisseur a du effectivement débourser sur ses fonds propres pour réaliser l’investissement.

Par exemple un investisseur touche en moyenne un flux de 5/an sur 5 ans soit 25 pour un investissement initial de 100. Il n’est pas équivalent de toucher 25 puis 0 ou 5 par an. La solution qui permet de récupérer le plus rapidement son investissement est préférable. De même certains actifs (type immobilier) permettent de faire du levier sur l’actif investi et donc d’augmenter la rentabilité : prenons par exemple un actif immobilier acquis 100, puis loué 10 pendant 10 ans et revendu sans plus-value. Si le bien est acquis pour 100 sur fonds propres l’on obtiendra un gain global de 100 (pour 100 investis) et un TRI de 10%.

Si par contre l’on réalise le même investissement en investissant 50 en fond propre et en empruntant 50 sur 10 ans au taux de 1% : dans ce cas l’on obtiendra un gain de 97 (pour 50 investi en fonds propres) et un TRI de 14%. Dans ce cas l’on aura profité de « l’effet de levier » : celui-ci est cependant à double tranchant car il augmente le risque en même temps que la rentabilité.

La disponibilité

Au-delà du rendement brut affiché il faut s’assurer que la disponibilité des fonds et la liquidité sont cohérents avec notre horizon d’investissement et nos besoins prévisionnels.

De même si l’on mise 100 car l’on vise un flux de 5 par an, dans un prêt amortissable, il ne faut pas oublier que même si le taux restera de 5%/an le flux d’intérêt reçu diminuera avec le montant des remboursements perçus. Il faudra donc prévoir des solutions intermédiaires de replacement pour conserver son flux espéré de 5.

Les effets induits sur le portefeuille global

Un investissement doit se regarder en intégrant la vision globale du portefeuille en respectant certains ratios d’emprise, une certaine diversification et en portant attention à des effets de palier indirects.

Écarter par exemple un investissement risqué sur un type d’actif, dont la réalisation ferait passer la quote-part des investissements « risqués » dans l’ensemble des actifs à un niveau trop élevé. De même évaluer l’impact de l’investissement au niveau de la diversification du portefeuille qu’il est préférable de respecter dans un souci de bonne gestion.

L’application au crowdlending

Chez WeShareBonds nous prenons en compte ces divers éléments :

Il appartient ensuite à chaque investisseur de faire ses arbitrages en fonction de son profil personnel, de sa fiscalité propre et de son appétence pour le risque.


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