Comment choisir un courtier en prêt immobilier

Mis à jour il y a 1 mois

Bien choisir un courtier en prêt immobilier peut constituer une aide pour avoir accès à un prêt bancaire. Les courtiers en opérations bancaires sont des intermédiaires qui vont accompagner l’emprunteur dans le cadre de sa demande de crédit. Les particuliers utilisent les courtiers (également présents sur internet) pour l’obtention d’un crédit immobilier. Quels sont les points à prendre en compte pour choisir un courtier en prêt immobilier ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Un marché des prêts immobilier qui se tend

Pour les acteurs de l’immobilier, la crise des « subprimes » de 2007/2008 n’est plus qu’un lointain souvenir. L’action des banques centrales a facilité l’accès au crédit et permis une très forte baisse des taux d’intérêt.

Les valorisations de l’immobilier ont depuis flambé en France, notamment dans les zones sous tension et à Paris, dans un contexte d’accès au crédit immobilier facilité. En ce début d’année 2021, l’impact du Covid-19 ne semble pas s’être vraiment fait ressentir sur les prix. Cependant certains acheteurs « primo-accédants » sont peu à peu exclus du marché.

Les Français privilégient l’immobilier car c’est une valeur sûre. Parfois, les niveaux de valorisation atteints sont très élevés. Sur la base par exemple d’un ratio de nombres d’années de revenus nécessaire pour financer le prix d’acquisition. Les rendements locatifs sont poussés à la baisse ; mais posséder son logement ou des actifs immobilier est une sécurité dans l’opinion commune.

D’après les chiffres de la Banque de France, après une légère remontée en août 2020 (1,31%), les taux d’intérêt moyens des nouveaux crédits à l’habitat ont reprit leur décrue (1,27% en novembre 2020). Ce niveau reste proche du plus bas historique de janvier 2020 (1,16%). Depuis trois ans, l’encours de crédit a augmenté en moyenne de 4,8 milliards d’euros par mois pour atteindre plus de 1,100 milliards d’euros.

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Source : https://webstat.banque-france.fr/fr/quickview.do?SERIES_KEY=279.BSI1.M.FR.N.R.A220Z.A.1.U6.2254FR.Z01.E

À titre de comparaison les taux moyens étaient de 2,6% fin 2014 et de 4,9% début 2009. Pour illustrer cela, voici l’impact en termes de mensualités et de coût (hors assurance) d’un capital de 100 000 euros emprunté sur 20 ans :


Emprunt

Taux 20 ans

Mensualités

Coût total

100 000 €

1,30%

473 €

13 617 €

100 000 €

2,60%

535 €

28 349 €

100 000 €

4,90%

654 €

57 067 €

L’allongement des durées de prêts, vont parfois au-delà de 25 ans. La réduction des apports et la possibilité de revendre plus cher un précédent bien, ont contribué à solvabiliser le marché. Avec exonération d’impôt sur la plus-value s’il s’agissait d’une résidence principale.

Alors qu’on considère souvent les prêts immobiliers comme un produit d’appel ; le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) a émis une recommandation fin 2019. Cette recommandation déconseille les prêts d’une durée supérieure à 25 ans ; et les montants induisant un « taux d’effort » supérieur à 33%, soit un ratio revenus/mensualité supérieure à trois. Entre 25% et 30% des prêts sont dans ce cas. Plus récemment il a cependant légèrement adouci sa position afin d’éviter un nombre trop important d’exclus du marché :

  • En 2021: relèvement du taux d’effort à 35 %, contre 33 % en 2020.
  • Durée maximale des crédits passe à 27 ans contre 25 ans en 2020.
  • Possibilité de passer outre ces conditions pour 20 % des dossiers de financement en 2021 (15 % en 2020).

Bien choisir son courtier en prêt immobilier

Le courtier en crédit peut concerner les crédits immobiliers (où également d’autre type de crédits comme les crédits entreprise). Il s’agit soit d’un nouveau financement ; d’un refinancement (La nouvelle dette remplace l’ancienne dette existante) ; ou d’une renégociation (La « menace » d’un refinancement revoit souvent les termes de la dette en place).

Sur les trois dernières années précédant 2020 ; un acheteur immobilier sur deux aurait fait ainsi appel à un courtier pour son crédit immobilier (impliqué sur un tiers des transactions).

Il existe différents types de courtiers en crédits immobiliers :

  • Les réseaux de courtiers (type Capfi ou ACE par exemple)
  • Les courtiers online (Meilleurtaux ou Empruntis notamment)
  • Les courtiers indépendants

L’activité de courtier en prêt immobilier est réglementée. Outre le fait de posséder des diplômes adaptés ; le courtier doit obligatoirement être immatriculé à l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance). Il conviendra de vérifier préalablement ce point.

En tant qu’emprunteur votre objectif est double ; il s’agit d’obtenir un financement adapté et dans les meilleures conditions (montant, durée, taux) aux vues de votre situation financière et de votre projet.
La mission du courtier en prêt immobilier doit couvrir idéalement l’ensemble de votre démarche : conseil sur le montage possible, aide à la formalisation de la demande avec les pièces nécessaires, mise en concurrence d’établissements bancaires pour l’obtention du prêt dans les meilleures conditions.

Comme pour tout prestataire, il sera nécessaire de définir précisément l’objet du mandat. Quel est le contenu de la mission, de l’accompagnement ? Quelles conditions de rémunération ? Sera-t-il rémunéré par vous ? Ou en tant qu’apporteur d’affaires par la banque généralement de l’ordre de 1% du montant obtenu. Vérifier dans la mesure du possible la réputation du courtier (notation en ligne par exemple) et l’étendue du réseau qui sera mobilisé.

Avantage et inconvénient du courtier

En utilisant un courtier vous déléguez une partie de la négociation de votre prêt. Les avantages attendus sont principalement :

  • L’obtention d’un meilleur taux
  • L’accompagnement dans la démarche
  • Le gain de temps

Le courtier est censé être à même de mieux calibrer la demande envisagée et finalement la faisabilité du projet. Il dispose d’un large éventail de contact (il vous demandera généralement les contacts déjà sollicités afin de les exclure de sa recherche).

Par ailleurs, certains courtiers sont d’autant plus pertinents car spécialisés sur un certain type de profil. Par exemple les primo-accédants, les entrepreneurs indépendants, ou les expats. Certains expatriés, qui disposent de revenus confortables ; sont ainsi intéressés par la possibilité d’acquérir un bien immobilier en France en tant qu’investissement locatif ; ou pour une utilisation future. Dans ce cas, faire appel à un courtier est souvent une nécessité ; dans la mesure où l’emprunteur est situé à l’étranger. Ceci complexifie fortement la démarche pour les banques.

Il importe de vérifier que les courtiers feront bien appel à un réseau suffisamment large pour bien couvrir le marché. L’avantage est que le courtier permet aux banques de mieux diversifier leur clientèle en leur donnant accès à des profils parfois différents de leur base traditionnelle. Le bon courtier pourra vous orienter grâce à sa connaissance du marché ; vers les établissements qui seront intéressés par votre profil pour des raisons de stratégie commerciale globale. D’autre part en fonction de la relation qu’il a pu établir au fil du temps et de son volume d’affaire avec le partenaire bancaire ; vous pourrez parfois obtenir un meilleur taux que celui a priori appliqué à votre profil en étant en quelque sorte « upgradé ».

Le courtier peut permettre d’obtenir de meilleures conditions et de gérer plus facilement la complexité du dossier de demande de crédit. Le courtier n’est pas cependant un passage obligé. Il peut être utile de solliciter également dans tous les cas sa banque habituelle. Enfin les fondamentaux de l’obtention d’un crédit immobilier restent liés à des éléments factuels ; niveau de revenu, taux d’endettement, qualité du projet dont il est difficile de s’affranchir.

Finalement au-delà du taux, un « bon » financement devra porter sur un montant et une durée adaptée. Son évaluation devra également prendre en compte l’ensemble des éléments annexes (types de sûretés exigées, coût des assurances).

Publication originale le 21 janvier 2021, mise à jour le 21 janvier 2021

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