Comment investir dans l’immobilier en 2021, et prendre en compte le facteur Covid ?

Mis à jour il y a 2 semaines

L’immobilier reste l’un des placements favoris des Français. Mais comment bien investir dans l’immobilier ? En France le prix des actifs immobiliers a atteint des valorisations record. Cependant la hausse semble se ralentir voire entamer un reflux. Plus que pour tout autre investissement il importe sans doute ; au-delà d’une analyse micro, de tenir compte de la conjoncture et de l’existence de cycles. Ainsi la crise du covid-19 aura sans doute un impact, déjà perceptible et sans doute durable ; sur les actifs immobiliers commerciaux, de bureaux, voire le logement.

Cependant investir dans l’immobilier reste également lié à une localisation, à un usage, et souvent à un montage financier particulier. Ceux-ci devront respecter nos contraintes d’investissement et notre stratégie personnelle et amener à se poser les bonnes questions. Enfin le marché immobilier reflète également l’équilibre entre offre et demande sur des zones déterminées ; une segmentation du territoire proposée par une étude prospective du Trésor nous apporte un éclairage intéressant sur ce sujet.

Pour bien investir dans l’immobilier, il faut étudier conjoncture et cycles

L’immobilier en France a connu, au sens large, une hausse des prix constantes ses dernières années. Les zones des principales métropoles ont plus particulièrement profité de la tendance. Pourtant on a observé une baisse du nombre de transactions en 2020 alimenté par l’effet Covid ; et sans doute pour le logement neuf par des retards sur les mises en chantier. Elles sont liées aussi au phénomène des élections municipales. Point remarquable, les valorisations à Paris ont légèrement reflué pour retrouver leur niveau de fin 2019. Accident de parcours ou retournement de tendance ? En attendant, la production annuelle de logements de l’ordre de 400 000 reste en dessous du seuil minimum de 500 000 que l’on considère ; à tort ou à raison, comme un niveau d’équilibre.

On ne dispose sans doute pas encore du recul nécessaire pour mesurer l’impact du Covid-19 sur l’immobilier. Il semble cependant déjà perceptible, et pourrait persister en inscrivant peut-être dans la durée de nouveaux usages. Le télétravail pourrait réduire la demande de bureaux ; (on parle de -20% en Ile-de-France) avec le développement de nouvelles offres telles que le co-working. L’accélération du boom de l’e-commerce pourrait également reconfigurer les besoins de surface commerciales, amenant l’émergence de nouveaux concepts. Par exemple le phénomène des « dark kitchens », ces unités destinées à la vente à emporter dans la restauration. L’impact durable sur la solvabilité des locataires n’est pas encore entièrement visible ; étant donné les politiques massives de soutien économique, mais déjà perceptible.

Les variations du pouvoir d’achat

Concernant le logement, les ménages français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier soutenu depuis 10 ans par les politiques accommodantes des banques centrales ; avec une hausse de 50% grâce à la baisse des taux d’intérêt et l’abondance et l’allongement des crédits. C’est ce que relève en tout cas une étude du pouvoir d’achat des notaires de France. Celle-ci rappelle par ailleurs que sur le long terme (depuis 1999) ; le pouvoir d’achat immobilier – avec des disparités régionales — a baissé de 13%. Entre 1999 et 2008 il était passé en moyenne 100 m2 à 60 m2 soit moins 40%.

Cela a d’ailleurs contribué à quasiment exclure du marché les primo-accédants. Si la hausse des taux d’intérêt ne semble a priori pas pour tout de suite ; le Haut Conseil de Stabilité Financière a appelé les banques à la vigilance ; et à la nécessité de limiter la durée des prêts à 27 ans et le « taux d’effort » à 35%. Il faut dire que la hausse des encours de crédit a connu une tendance spectaculaire en France ces dernières années. Bien supérieure à celle constatée dans les autres pays européens ; avec un taux d’endettement rapporté au revenu disponible également plus élevé.

Quel est l’impact du Brexit et du Covid-19 sur l’immobilier ?

Cette année l’impact de la conjoncture et du covid a été particulièrement prégnant quand il est question d’investir dans l’immobilier ; disparition des acheteurs étrangers (américains, asiatiques), notamment sur les segments tels que le luxe ; impact du Brexit ; pression sur les logements touristiques (retour massif d’ex-logements AirBnb sur le marché locatif classique). Si l’exode des métropoles n’a pas eu lieu, on a cependant observé une recrudescence de l’intérêt pour les maisons par rapport aux appartements ; en particulier pour la première couronne par rapport à Paris intra-muros. Certains types de biens tels que les châteaux en province ; ont également connu une demande locale qui a compensé en partie le retrait des étrangers.

Enfin, en fonction du tissu économique local ; la tension immobilière sur certaines zones pourrait durablement être impactée ; comme Nice avec les logements touristiques, ou Toulouse qui était porté par un secteur aéronautique entrée dans une crise qui devrait durer. Que dire des actifs locatifs de montagne au ski qui vont connaitre pour la première fois, une « saison blanche » ? Même si la demande d’achat semble être restée soutenue ; certains schémas montages locatifs impliquant le versement contractuel de rendement garantis aux investisseurs n’ont parfois pas pu être honorés.

Les questions clés de l’investisseur immobilier

Tout d’abord l’investisseur immobilier doit avoir à sa propre grille de lecture s’il souhaite investir dans l’immobilier. Il doit pouvoir répondre à sa problématique personnelle.

Premièrement, disposer de critères d’analyses fondés sur des données objectives : prix au m2 ; évolution annuelle et sur 5 ans ; Indicateur de Tension Immobilière (rapport entre nombre d’acheteurs et le nombre de biens à vendre) ; volume de ventes ; taux de rotation des biens ; délais de vente ; données démographiques et économiques locales… Ces éléments sont d’ailleurs dans une étude annuelle de Meilleurs Agents sur les Tendances du Marché. Par ailleurs l’État a désormais rendu accessible en ligne le détail des transactions effectivement réalisées chez les notaires. Cela permet de se faire une idée précise ; avec un certain décalage temporel de l’état réel du marché au-delà des petites annonces quand on souhaite investir dans l’immobilier.

La deuxième question porte sur le but de l’investissement : acheter pour se loger et pour investir ? Sachant que se loger est par ailleurs une dépense contrainte. Investir en direct dans des actifs réels ou privilégier la pierre papier (SCPI) ? Cette dernière solution permet de profiter d’une diversification maximale (géographique, thématique), et d’un ticket d’entrée réduit. Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans l’immobilier sans frais en finançant non pas directement des actifs ; mais des professionnels de l’immobilier (promoteurs, marchands de biens, foncières…) via différents projets.

Le montant absolu dont l’on dispose, la capacité d’emprunt ; l’horizon et les contraintes de liquidités vont orienter également le choix d’investissement. Des ressources insuffisantes face à des valorisations élevées excluent ainsi de fait les primo-accédants. Les frais de transaction souvent importants (jusqu’à 10%) sur les transactions ; liées à des actifs immobiliers réels ou « papier » ont un effet rédhibitoire sur les durées de détention courtes.

La question de la fiscalité se pose

À condition de disposer d’un horizon de temps suffisant, l’achat en locatif en neuf VEFA ; ou dans le cadre de réhabilitation, peut permettre de disposer de dispositifs fiscaux (Malraux, Pinel) ; spécifiques permettant de déduire de l’impôt une partie de l’investissement. Attention cependant, le cadre général de la fiscalité immobilière reste particulièrement lourd en France ; portant sur les fruits mais également la simple détention d’un actif (IFI, taxes foncières). Par ailleurs, si la résidence principale est exonérée d’impôts sur les plus-values ; la durée de détention pour bénéficier d’une fiscalité allégée sur les gains dans les autres cas ; a été considérablement allongée (30 ans contre 15 ans précédemment pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale).

Les conséquences de l’effet de levier

Ces dernières années, malgré la baisse des rendements locatifs ; les conditions favorables de financement ont permis de faire jouer à plein l’effet de levier. À ce titre la perspective de plus-value n’est pas l’unique objectif possible ; et sans doute une hypothèse souvent incertaine aux vues des valorisations atteintes. Il est ainsi possible d’atteindre un retour des fonds propres investis élevés ; en combinant rendement locatif et effet de levier. Par exemple un investissement locatif à 10% peut être ; en théorie, intégralement autofinancé sans fonds propres via un emprunt amortissable sur 15 ans à 1%. Attention cependant à ce que l’effet de levier ne se transforme pas en effet ciseau.

Les données locales à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier

Dernier point à prendre à en compte, l’investissement immobilier reste une donnée locale : quelle est la structure de l’offre/demande ? Par exemple à Paris le prix au mètre carré est généralement plus élevé sur les petites surfaces ; à l’inverse pour un investissement « au ski » les grandes surfaces sont ; comparativement plus chères du fait d’acquéreurs à la recherche d’un confort minimum. Attention également à prendre en compte les mesures locales tels que l’encadrement des loyers ; ou la limitation de la location saisonnière. Enfin les contraintes environnementales vont avoir de plus en plus de poids ; dans la question d’investir dans l’immobilier ; constituant une contrainte mais peut être des opportunités pour les biens à rénover. Par exemple, les “passoires thermiques” ayant un diagnostic thermique égal à G ; seront bientôt interdites à la location en l’absence de travaux d’amélioration.

Comment investir dans l’immobilier en France : découpage de l’hexagone en 4 zones d’attractivités immobilières

Le Trésor, dans une optique de politique publique ; a effectué en 2020 une étude intitulée « La construction et la rénovation des logements privés en France ». Elle reprend un découpage de la France en fonction des caractéristiques de marchés. Suivant, sans doute en partie, le schéma déjà retenu pour la définition des zones « sous tensions » ; dans le cadre des politiques publiques d’incitations fiscales.

L’étude a ainsi analysé les 36 millions de logements ; dont 2 sur 10 non occupés en tant que résidence principale ; pour 29 millions de ménages. Elle effectue une répartition en fonction de certaines caractéristiques ; niveaux de prix et taux d’occupation des logements, pour définir 4 zones.

Cela donne un cadre d’analyse sur l’équilibre entre l’offre et la demande et constitue une base prospective. On peut ainsi définir 2 zones attractives à l’opposé de deux zones plus déprimées ; communes où les prix des logements sont inférieurs au prix médian de 2 000 €/m² ; avec peu d’attractivité et une offre surabondante.

Zones où investir dans l’immobilier en France selon l’étude du Trésor

  • « Zones en excès de demande : lorsque le taux de logements occupés est élevé (>90 %) ; le marché du logement peut être qualifié de tendu ; et la construction de nouveaux logements peut être nécessaire pour répondre à une augmentation de la demande.
  • Zones touristiques : lorsque le niveau d’occupation des logements est faible, les communes peuvent être qualifiées de touristiques ; puisqu’une grande part des logements y est à usage de résidence secondaire ou occasionnelle.
  • Zones en excès d’offre : lorsque le taux de logements occupés est relativement faible (<90 %). Dans ces communes, le parc de logements existants, éventuellement mis à niveau ; pourrait aisément absorber une augmentation importante de la demande sans nécessiter la construction de nouveaux logements.
  • Zones en situation modérée : dans les communes où le taux de vacances est faible mais où les prix sont modérés ; le stock de logements est proportionné à la demande. »

S’il faut rester sélectif, l’immobilier reste sans doute la base d’une diversification patrimoniale ; et malgré les cycles, un bon moyen d’accompagner la croissance du PIB à long terme.

Publication originale le 4 février 2021, mise à jour le 18 février 2021

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