Comment réussir son investissement immobilier locatif

L’investissement locatif est, au côté de l’achat de sa résidence principale, l’un des moyens privilégiés pour se constituer un patrimoine. Cependant, un investissement locatif réussi implique de se poser les bonnes questions : quel type de gain et quel horizon viser ? Quel type de logement sera le plus adapté ? Quel régime locatif choisir ? Comment financer mon investissement ? Autant de points à aborder pour réaliser un investissement gagnant.

Comment bien investir dans l’immobilier locatif ?

Ces dernières années, les actifs ont connu de manière générale un cycle particulièrement favorable. L’immobilier n’y a pas fait exception, porté notamment par l’afflux de liquidités et une demande soutenue en ce qui concerne le logement.

Choisir la bonne zone géographique

Alors que de nombreux acheteurs (voire locataires) sont désormais financièrement exclus de certaines zones, il importe d’être d’autant plus sélectif. Ainsi, certaines zones sous tension ont été particulièrement valorisées, poussant les rendements locatifs à la baisse. Ces zones correspondent généralement aux lieux les plus dynamiques et attractifs.

La crise de la Covid-19 semble également avoir partiellement rebattu les cartes et modifié l’attractivité de certaines offres : le logement meublé à Paris a été par exemple, confronté à une baisse des déplacements professionnels tout comme de la clientèle touristique.

À l’inverse, la crise sanitaire et le télétravail ont élargi le champs des opportunités. Certains locataires étant désormais susceptibles de choisir des biens plus éloignés de leur lieu de travail et des grandes agglomérations.

À noter que les zones sous tensions les plus prisées correspondent aussi aux zones visées par les dispositifs fiscaux destinés à promouvoir l’investissement locatif dans le neuf ou dans le rénové : Pinel, Malraux, résidences étudiantes…

Anticiper et prévoir

Un investissement locatif s’inscrit dans une optique de long-terme. Ainsi, des anticipations autant pratiques que financières doivent être intégrées dans la réflexion :

• Comment vont évoluer l’offre et la demande ?
• Quelles évolutions réglementaires pourraient impacter mon investissement ? Réforme fiscale, fin des dispositifs fiscaux, mesures d’encadrement des loyers, obligations environnementales et de rénovation liées au nouveau diagnostic DPE… ?
• Suis-je à même de gérer les aspects pratiques de la gestion ? Sinon, quels frais prévoir ?
• Une utilisation personnelle est-elle également visée (résidence de tourisme avec bail commercial et semaines réservées par exemple, occupation personnelle ou par les enfants du logement à terme…) ?
• Le projet est-il équilibré financièrement ? Quel taux d’effort ? Quel niveau de loyer et de taux de vacance est acceptable ? Suis-je exposé à des taux d’intérêt variables ? Les frais d’entretiens et charges sont-ils intégrés ?
• Quel est mon niveau d’apport personnel ?
• Quelle optique : revenus réguliers ou plus-value à terme ?
• Les caractéristiques choisies sont-elles compatibles avec mes objectifs personnels (fiscalité, localisation, utilisation, liquidité…) ?

Faut-il investir dans l’immobilier ?

Les Français auraient accumulé un surplus d’épargne de 160 milliards d’euros durant le confinement. Selon une enquête de l’Ifop pour le courtier Cafpi, 28 % envisageraient ainsi d’utiliser cette épargne accumulée pendant la crise sanitaire afin de réaliser un projet immobilier. De même 45 % des sondés pensaient avoir actuellement les moyens suffisants pour acquérir un bien.

Sur le long-terme, l’immobilier est en théorie un moyen de se prémunir contre l’inflation. Par ailleurs, c’est un actif particulièrement adapté pour utiliser l’effet de levier. De plus, les conditions d’emprunts sont actuellement particulièrement attractives avec une baisse historique et inédite des taux d’intérêt. Et selon l’adage « qui paie ses dettes, s’enrichit ». Cependant, certains points sont à prendre en compte :

Attention à la bulle financière

Grâce à l’amélioration des conditions de financement, les acquéreurs ont maintenu, voire augmenté, leur pouvoir d’achat immobilier depuis 20 ans, et ce, malgré la forte hausse des prix. Cependant :

• Les conditions d’emprunt (augmentation des durées, baisse des taux proches de 1% par an) se sont souvent directement répercutées dans les prix (de même que les gains liés à certains dispositifs fiscaux…)
• Des niveaux d’endettement et de levier élevés augmentent le gain potentiel, mais également le niveau de risque. Ce dernier peut rapidement se muer en un effet massue. Le HCSF (Haut Conseil Pour la Sécurité Financière) a d’ailleurs émis des recommandations de plus en plus contraignantes au niveau des banques pour un respect du taux d’effort maximum (avec la limite de 33% du revenu) et d’une limitation de la durée d’endettement
• Les niveaux de rendements bruts ont baissé, car la courbe des loyers n’a pas suivi celle des prix. Le rendement brut est désormais de l’ordre de 3% à Paris en intégrant : les frais, les coûts de financement et une éventuelle fiscalité. Le rendement s’approche de zéro, sauf à intégrer une éventuelle plus-value (dont la fiscalité a par ailleurs été considérablement alourdie, à l’exception de la résidence principale).

Prendre en compte la fiscalité

De manière générale, l’immobilier pâtit en France d’une fiscalité particulièrement lourde : fiscalité à l’achat (frais de notaire) et à la revente (plus-value), fiscalité sur les revenus fonciers, voire sur la simple détention (taxe foncière, IFI…). Heureusement, certains dispositifs permettent d’optimiser sa fiscalité :

• La location meublée : LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permettent de déduire de nombreuses charges pour annuler la fiscalité foncière, voire l’IFI ;
• Les dispositifs Pinel, Malraux, ou Censier-Bouvard permettent, sous certaines conditions, de déduire fiscalement une partie du coût d’acquisition ;
• Dans le régime commun, il faut désormais 30 ans pour être entièrement exonéré de fiscalité sur la plus-value (contre 15 ans précédemment).

Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

Comme tout investissement, il ne faut pas s’arrêter au seul gain financier. La réponse à la question doit prendre en compte le couple risque/rendement :

• Étant donné les niveaux de valorisation atteints, les perspectives de plus-value à court-terme sont souvent difficiles à envisager ;
• L’utilisation d’un effet de levier important avec des taux d’intérêt quasi-nuls permet de booster le rendement des fonds propres investis ;
• Mais, il est de plus en plus difficile mathématiquement d’auto-financer un investissement (même si le Crédit Foncier indiquait qu’au premier semestre 2018 deux prêts immobiliers sur trois (66%) accordés en vue d’un investissement locatif ne comportaient aucun apport personnel) ;
• Sur le long-terme, il est difficile d’équilibrer les flux financiers sans prévoir un apport conséquent ou un effort financier personnel régulier.

Immobilier locatif : le couple rendement/levier

À titre d’illustration, prenons un cas théorique simple, avec l’exemple d’une acquisition locative classique. Dans le cas où l’on ne souhaite pas d’effort supplémentaire au-delà de la mise de fond initiale :

• Frais notariés : 7% ;
• Rendement locatif brut variant de 3% à 7% selon le cas ;
• Emprunt sur 20 ans avec un taux de 1,5%.

Une simulation simple peut donner les résultats suivants :

• Avec un rendement brut de 3%/an, il faut une mise de fonds de 60% du prix pour honorer le service de la dette avec des loyers stables ;
• Pour pouvoir acquérir le bien sans mise de fonds avec un emprunt sur 20 ans, il faut un rendement locatif brut d’au moins 6%/an. Dans ces conditions, il serait possible de se constituer un patrimoine immobilier autofinancé sur 20 ans.

Pour avoir une vision plus réaliste il faudrait également intégrer :

• Les éventuels dispositifs fiscaux (frais de notaire, réduits, crédit d’impôt sur l’investissement) ;
• La fiscalité éventuelle sur les revenus fonciers ;
• Les différentes charges et divers frais à prévoir (assurances, charges, rénovations, commissions, taxes diverses) ;
• Le taux de vacance du bien (périodes où le bien ne sera pas loué) ;
• L’évolution du niveau de loyer sur la période.

Par ailleurs, l’éventuelle plus-value nette envisagée à la revente complétera le gain financier espéré. Toutefois, il est difficile de jouer sur les deux tableaux : rendement et plus-values. Ainsi, a priori, les zones avec un rendement locatif plus faible (et une possibilité de levier réduite) sont également les plus attractives sur le long-terme. Tout comme celles avec les rendements locatifs les plus élevés et celles où la pression foncière est actuellement moindre ainsi que les perspectives de plus-value plus incertaines.

Où faire un investissement locatif en France ?

Outre les questions pratiques (par exemple, sera-t-il possible de gérer l’investissement en direct ?), le choix sera dicté par le triptyque : rendement locatif, perspective de plus-value, accès au financement.
À ce titre, les rendements peuvent varier en fonction des villes et du niveau de tension immobilière :
– Paris, Lyon, Bordeaux ou Rennes avec des rendements locatifs de 3% à 5%/an
– Montpellier, Lille ou Toulouse, ou Strasbourg avec des rendements proches de 5%
– Angers, Saint-Etienne ou Le Mans avec des rendements supérieurs à 5%

Les zones à forte tension immobilière permettent par ailleurs d’accéder potentiellement à des dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux…) sous conditions. Elles permettent également de toucher une cible plus ou moins large (présence d’expats et d’étudiants, ville universitaire, bassin d’emplois, location saisonnière…).

Les perspectives de plus-values dépendront de l’évolution entre l’offre et la demande. Tout cela est lié à l’attractivité de la zone (par exemple, Bordeaux a beaucoup bénéficié de la création de la ligne de TGV directe). Ces perspectives dépendent aussi de nouvelles habitudes et de tendances sociologiques (télétravail…). Toutefois, on a déjà assisté à une forte inflation des prix dans les principales métropoles.

Il est à noter que de plus en plus de grandes métropoles (Paris, Lille) et bientôt Lyon, Montpellier, Bordeaux, ont mis en place des mesures d’encadrement des loyers. On manque encore de recul sur l’impact réel de ce type de mesures et sur leur caractère coercitif. Cependant, leur mise en place va par nature limiter le rendement locatif des biens (sauf à envisager une baisse des prix).

Comment se passe l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est un processus pouvant prendre plus ou moins de temps à finaliser avec quelques étapes pour faire le bon choix :

Définition du projet d’investissement locatif

Il est difficile de se faire une idée absolue du devenir final de l’investissement. Mais, un premier point est la prise en compte des principales caractéristiques du projet :

• Choix de la localisation du bien (ville, quartier agréable, accès aux transports en commun…) ;
• Achat ancien ou neuf en VEFA (éventuellement dans un programme Pinel ou Malraux pour bénéficier de réductions d’impôts) ;
• Choix du type de bien le plus adapté au marché immobilier et à la demande locale (T2/T3, petit ou grande surface en vue d’une colocation) ;
• Nécessité ou non de rénover le bien ;
• Choix entre une location nue ou en meublé (qui permet une plus grande sécurité au niveau du bail et une optimisation fiscale) ;
• Choix entre location classique ou saisonnière.

Gestion directe / gestion déléguée

Il faut envisager les modalités pratiques d’une gestion en direct ou déléguée (avec des frais d’agence à prévoir).
Afin d’éviter les mauvaise surprises, certains programmes clé en main, tels que les résidences avec services au ski permettent de cumuler plusieurs aspects : une fiscalité optimisée via la loi Censi-Bouvard, ainsi que la possibilité d’une occupation personnelle modulable sur une partie de l’année. Il est ainsi possible d’obtenir un rendement locatif net de 2%/3% par an garantit via un bail commercial avec un loyer et un revenu garantit.

Encore une fois, il demeure toujours un risque : certains opérateurs de résidence de tourisme avaient été amenés à suspendre de manière unilatérale les versements de loyers du fait de la crise de la Covid-19 et du confinement. De même, il peut exister des incertitudes sur les conditions de renouvellement du bail à l’issue de la période initiale. Par ailleurs, les perspectives de plus-value ne sont pas évidentes sur des zones déjà fortement valorisées avec des infrastructures achevées.

Location nue / meublée / saisonnière

Chacune des options correspond à une optique particulière, avec différents types de perspectives et de risques :

• La location nue : via des baux de 3 ans renouvelables (avec des engagements minimum pour certains dispositifs fiscaux) s’inscrit dans une vision de long-terme. À noter qu’il est difficile de céder un bien en cours de bail, de faire évoluer les prix des loyers. Il est également difficile de se protéger en cas d’impayé. Récupérer le bien pour une utilisation personnelle sera également soumis à de nombreuses contraintes ;

• La location meublée : impose certaines contraintes en termes d’équipements. Les baux sont généralement d’un an renouvelable. Elle offre une plus grande flexibilité, un meilleur rendement a priori et l’accès au statut de LMNP ou LMP. Il faudra toutefois prévoir un renouvellement plus fréquent des locataires et des démarches administratives plus complexes ;

• Location saisonnière : concerne traditionnellement des destinations touristiques (mer, ski…). Elle s’est développée grâce à internet et à des services tels qu’Airbnb (qui peuvent également passer par la sous-location de sa résidence principale). Toutefois, la fiscalité des locations de type Airbnb a récemment été alourdie. Il existe désormais des contraintes importantes dans les grandes agglomérations (quotas de jours de location maximum).

Les nouvelles contraintes pour les propriétaires bailleurs

Réaliser un investissement locatif pour se constituer un patrimoine immobilier au fil du temps n’est pas forcément de tout repos. Les propriétaires-bailleurs sont confrontés à de nouvelles contraintes. Outre l’encadrement des loyers, plusieurs contraintes sont apparues avec les lois ALUR et Climat. On peut redouter le fait que cela va constituer une tendance à long-terme.
– Par exemple, le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel sera ainsi conditionné par la qualité du logement à l’horizon 2023-2024 ;
– Les passoires thermiques seront également interdites à la location à compter de 2023, avec des critères de plus en plus exigeants jusqu’en 2028 ;
– La réforme de la taxe foncière pourrait passer par une augmentation significative.

Investisseur : les alternatives à l’investissement locatif direct

Si l’on ne veut pas investir en direct, mais tout de même miser sur la thématique immobilière ; alors la pierre papier et le crowdfunding immobilier sont des solutions pour investir de manière indirecte.

Investir dans une SCPI

L’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre plusieurs avantages :

• Un accès via un ticket réduit par rapport à un achat direct
• Une liquidité optimisée à moyen terme (même si une optique de long-terme est recommandée)
• Une gestion déléguée auprès d’un professionnel de l’immobilier
• L’accès à un portefeuille d’actifs diversifiés (résidentiel commercial, industriel, bureaux) sur plusieurs zones géographiques (y compris à l’étranger)
• Diverses optiques de gestion (SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value)
• L’accès à des produits hybrides (actifs démembrés, viagers)
• La possibilité d’une acquisition avec levier
• L’option de loger ses parts dans un contrat d’assurance-vie

Investir dans le crowdfunding immobilier

Apparu ces dernières années, le crowdfunding immobilier permet de financer des professionnels de l’immobilier, principalement via des obligations à taux fixes :

• Financement de promoteurs, marchands de biens ou sociétés foncières
• Refinancement de la marge ou des fonds-propres des opérateurs via des obligations de maturité alignées sur la date prévue de dénouement du projet
• Rendement brut jusqu’à 10%/an sur des durées limitées (18 mois généralement)
• Obligations à taux fixes (ou éventuellement quasi-equity avec des obligations convertibles)
• Investissement via des plateformes de crowdfunding agréées et gérées par des professionnels
• Diversification des investissements facilement optimisée entre plusieurs projet, émetteurs ou plateformes via des tickets unitaires de 1 000 euros
• Fiscalité réduite à la flat-tax.

Publication originale le 24 septembre 2021, mise à jour le 7 décembre 2021