Comprendre la valorisation immobilière d’un actif

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Mis à jour il y a 3 mois

Savoir valoriser au mieux un bien immobilier est un enjeu important. En effet, les montants concernés peuvent être significatifs. Face aux conséquences financières, acheter ou vendre son bien immobilier au juste prix est un objectif bien compréhensible. Comme pour tout actif, la valorisation de l’immobilier n’est pas une « science exacte » ; mais il existe tout de même quelques règles à intégrer. Au-delà d’une part d’intuition, de goût, d’anticipation, la méthode dite des « comparables » ou celle plus financière du « taux de capitalisation » des loyers permettront une approche rationnelle. Du fait de la possibilité d’user de l’effet levier pour l’acquisition, les conditions de financements peuvent également influencer sur la valorisation immobilière proposée et la solvabilité des acheteurs.

L’importance d’une valorisation immobilière juste

L’immobilier est un actif relativement peu liquide, mettant en jeu des montants importants. Les transactions représentent souvent un acte patrimonial majeur sur le plan personnel. Elles sont engageantes à tout point de vue et impliquent par ailleurs des frais de transaction significatifs. Il est donc important de faire une valorisation immobilière correcte. Ce qui, au-delà de permettre un « fair deal » entre acheteur et vendeur, peut avoir d’autres implications pratiques :

  • Dans le cadre d’un financement par crédit, les prêteurs vont souvent exiger une prise de sûreté sur l’actif financé (hypothèque). En cas de défaut sur la dette, ils pourront revendre l’actif pour se rembourser. D’où l’importance d’une juste évaluation.
  • Pour l‘immobilier résidentiel, les banques françaises ont plutôt tendance à prendre surtout en compte les revenus des acheteurs. Elles les prennent en compte en se calibrant sur un ratio service de la dette/revenu inférieur à un tiers. Cela est régulièrement rappelé par le Haut Conseil de Stabilité Financière.
  • Enfin, dans le domaine fiscal, la justesse a son importance. Une sous-évaluation à l’occasion d’une donation, par exemple, ou du calcul de l’IFI, peut exposer à des pénalités et des redressements.

Principaux critères de valorisation immobilière

L’immobilier reste l’un des placements favoris des Français, et sur le long terme la tendance leur a donné globalement raison. Ce succès ne se dément pas. D’autant plus que, malgré la crise du Covid19, 6 français sur 10 pensent selon un sondage OpinionWay-Capifrance « que c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier ». Reste à intégrer les bons critères.

La localisation critère #1

La localisation d’un bien semble rester le critère-clé de valorisation immobilière. Selon la fameuse règle « location, location, location », sur le long-terme ; les zones les plus attractives auraient ainsi toujours tendance à plus s’apprécier. C’est ce que l’on a d’ailleurs observé en France, avec en effet, une surperformance de Paris et des agglomérations. Ce qui était au détriment des zones plus rurales qui ont relativement stagné. La proximité – actuelle et future — de commerces sera ainsi prise en compte. Ce qui sera également le cas de la proximité d’emplois, d’espaces verts ou d’écoles. Pour finir, l’accessibilité en divers modes de transports sera également prise en compte. Avec la crise du Covid-19, le télétravail s’est développé, et on a observé concomitamment un rebond pour la demande de maisons en région parisienne ou pour des résidences accessibles en Province.

Une prime selon les caractéristiques du bien

Les caractéristiques précises du bien sont le deuxième critère qui va apporter une prime, via des éléments de confort (état, orientation, agencement, etc.). C’est ce qui justifie de nombreuses opérations de marchands de biens impliquant des rénovations. Celles-ci permettent de revendre avec une plus-value une fois certains travaux effectués. Par ailleurs, des programmes-neufs menés par des promoteurs – outre les incitations fiscales pour l’investissement neuf locatif tels que le Pinel ou le Malraux – peuvent bénéficier d’une prime du fait d’un meilleur agencement, d’une meilleure isolation, d’une conception plus moderne.

Normes environnementales et coût d’entretien

Les critères environnementaux et normatifs seront sans doute une composante de plus en plus importante. Cela sera notamment véridique si, au-delà d’un droit à l’information des acheteurs, ils devraient entrainer une obligation de mise aux normes couteuse ; pour avoir le droit d’occuper ou de revendre le bien. Par exemple, l’installation de chaudières au fioul dans un logement est désormais interdite. Ainsi, la nécessité de travaux éventuels et les charges d’entretien peuvent influencer fortement le prix d’un bien.

C’est le cas des immeubles de grandes hauteurs (IGH) construits dans les années soixante-dix, qui souffrent d’une décote importante liée à des charges mensuelles structurelles très élevées. Les raisons en sont généralement : le mode de chauffage central vétuste et onéreux, la nécessité d’un poste de sécurité 24h/24 pour faciliter l’intervention des pompiers, etc. Cela peut prendre une tournure extrême. Par exemple, certains vieux programmes immobiliers de time-sharing dans des résidences à la montagne (droit d’occuper une semaine à l’année) ont désormais une valeur négative. Les frais d’entretien nécessaires et les charges récurrentes dépassent effectivement de loin le prix d’une location équivalente aujourd’hui. Les propriétaires sont désormais contraints à céder le bien gratuitement, voire à payer une soulte à d’éventuels acheteurs pour s’en « débarrasser ».

Valorisation immobilière : la méthode des comparables

Par nature, certains acheteurs vont surpondérer des critères en fonction de leurs goûts personnels. Il peut, par exemple, surpondérer une localisation centrale, quitte à sacrifier de la surface. Ou à l’inverse, surpondérer une position excentrée mais avec une proximité d’espaces verts. La méthode « des comparables » va permettre de sortir de la subjectivité et de valoriser un bien ; en se fondant sur les transactions observées entre des biens comparables.

Immobilier : la loi de l’offre et de la demande

Plus que jamais, le prix de l’immobilier est le fruit d’une confrontation entre l’offre et la demande. L’analyse des transactions comparables récentes permettra d’estimer correctement la valeur moyenne admise pour peu que l’échantillon soit suffisant et pertinent. Grâce à internet, il est désormais assez facile d’avoir accès à ce type d’informations.

Le gouvernement français a d’ailleurs rendu accessible la base des transactions notariées effectives ou Base des Valeurs Foncières. Celle-ci est opposable en cas de litige sur des questions fiscales (calcul de l’IFI, donation…).

Cette méthode comparative est d’ailleurs également utilisée par les professionnels de l’investissement pour les valorisations d’actions et d’entreprises. La prise en compte de transactions récentes où des ratios de valorisation moyens observés en bourse sur des entreprises du même secteur permettent de donner une base de négociation rationnelle entre valeurs et acheteurs. Dans la pratique, de nombreux acheteurs immobiliers vendent pour racheter. La notion de prix du marché reste un élément essentiel.

Prendre en compte l’état réel du marché et non les opinions

L’avantage de la méthode des comparables est de prendre en compte des transactions avérées. Et non de prendre en compte de simples annonces, souhaits ou opinons. Ces transactions avérées donneront une estimation précise, issue de l’offre et de la demande réelle. Par exemple, un bien en rez-de-chaussée apparaitra, a priori, moins valorisé qu’un étage élevé. Les petites surfaces en centre-ville, qui bénéficient d’une forte demande, auront un prix au m2 a priori supérieur à la moyenne. De même, à Paris, les grandes surfaces avec plusieurs chambres seront onéreuses en raison ici de la rareté de l’offre. Enfin, toute valorisation d’un bien immobilier implique, certes, une « photographie » à l’instant « T ». Mais elles impliquent également, comme pour tout type d’actifs, une projection sur la valeur future. En théorie, les éléments déjà publiquement connus, tel que l’arrivée future d’une ligne de métro, seront correctement intégrés dans la moyenne des transactions récentes.

Valoriser l’immobilier : la méthode du rendement

Cette deuxième méthode est plus financière et particulièrement adaptée à une optique d’investisseur. Elle consiste à s’attacher au rendement de l’actif immobilier. Elle répond aux questions suivantes. Qu’est-ce que l’usufruit (le loyer) d’un bien va me rapporter ? Et quel rendement puis-je obtenir pour mon investissement ? Il existe alors deux manières d’améliorer la valorisation immobilière. Augmenter la valeur locative (via un passage en location saisonnière par exemple, un renouvellement de bail). Ou bien, modifier le profil du risque, afin qu’un acheteur soit prêt à accepter un rendement locatif plus faible.

Le « taux de capitalisation »

Le taux de capitalisation exprime le rendement de l’actif. C’est-à-dire, le ratio entre loyer de marché et prix de marché. Par exemple, si un bien qui vaut 1000 peut-être loué 100 à l’année, le taux de capitalisation sera de 10%. Cela permet de comparer des biens qui ne sont pas forcément similaires, en se fondant, avant tout, sur le rendement financier. En pratique, les caractéristiques du bien seront indirectement intégrées via le niveau de risque. Ainsi, un bien de qualité situé dans une « prime location » sera valorisé avec un taux plutôt faible pour une valorisation immobilière élevée. Par exemple, il sera valorisé à 2%, ce qui correspond à 50 ans de loyer actuel. L’idée étant que l’actif bénéficiant d’une attractivité et d’une demande supérieure qui en font un actif jugé de choix ; présente un plus faible risque et donc un plus faible rendement.

À l’inverse, un entrepôt industriel situé dans une zone reculée aura une valeur quasiment intégralement liée au loyer qu’il peut générer via son occupant. Une disparation du locataire risquerait de faire perdre toute valeur au bien. Si nous sommes en l’absence de valeur d’usage, des frais d’entretien, et de l’impossibilité de retrouver facilement un locataire. Dans ce cas, le rendement exigé par un acheteur sera plus proche des 10%. Ce qui reflète le risque lié à cet actif et à sa faible « valeur terminale ».

L’impact du risque

La qualité du locataire va également impacter le taux et la valorisation immobilière exigés. Un entrepôt loué à une PME artisanale fragile sera peut-être valorisé 10 années de loyer. Si le propriétaire réussit à relouer ce même entrepôt à Amazon ou Apple avec un bail solide ; il trouvera sans doute facilement des investisseurs prêts à valoriser ce même entrepôt sur une base par exemple de 5% ; soit 20 années de loyer. Ce qui correspond également à un doublement de la valorisation à loyer égal. Certaines opérations de marchand de bien exploitent ce principe, en effectuant des travaux permettant un « changement de destination », un élargissement de la nature des locataires avec un bail amélioré ; et ainsi une revalorisation financière.

Dans le même ordre d’idée, le rendement exigé pour investir dans une foncière ; disposant d’un portefeuille diversifié ; sera plus faible que s’il s’agit d’une opération portant sur un seul bien. De même, dans le domaine résidentiel certains biens vendus « occupés » peuvent subir une décote importante. En effet, les difficultés juridiques pour améliorer les conditions du bail en cours ; ou pour récupérer le bien pour un usage propre ; font peser un risque qui peut détourner de nombreux acheteurs.

L’impact des conditions de financement sur la valorisation

L’immobilier a comme avantage et caractéristique de permettre l’effet de levier. C’est-à-dire qu’il est possible d’emprunter une grande partie de la somme sur la base de la valeur de l’actif ; à la différence d’un investissement en bourse, par exemple, où il faut apporter soi-même l’intégralité de la somme. Par ailleurs, les acheteurs vont être enclins à accepter de payer plus cher un même bien si les conditions de financement sont favorables et les taux d’intérêt des emprunts sont bas.

Achat personnel : arbitrage mensualité vs loyer

S’il s’agit d’un achat pour une occupation personnelle, l’acheteur intègre de fait la prise en compte d’une dépense contrainte ; à savoir le paiement d’un loyer. Même si de nombreux primo accédants sont désormais exclus du marché avec la hausse de prix, la décision d’achat ; au-delà d’un « choix de vie » ; intègre également un arbitrage entre loyer, mensualités du prêt, coût de l’emprunt et frais annexes.

Si les taux d’intérêts sont quasi-nuls et le crédit abondant, acheter permet « d’économiser » un loyer, sans fiscalité. On perd certes en flexibilité mais on gagne en sécurité. Si le crédit est cher et limité, l’effet de levier jouera peu et les mensualités comprendront des charges d’intérêt importantes. Il peut alors être plus intéressant d’investir son capital ailleurs, sur d’autres actifs éventuellement plus rémunérateurs.

Ainsi, les conditions de financement favorables peuvent impacter les prix en poussant à l’achat et en augmentant le pouvoir d’achat des acquéreurs, et inversement…

Investissement : effet de levier et rendement des fonds propres.

Des conditions de financement favorables améliorent la rentabilité des fonds propres. L’exemple ci-dessous nous le montre.

Un investisseur réalise un achat locatif en vue d’une revente après quelques années. Sa mise de fonds propres sera le prix d’achat moins la dette levée. Selon le cas, il devra abonder des flux intermédiaires nets (loyer – remboursement et intérêt). Ces derniers pouvant être positifs (« portage positif ») ou négatifs selon le cas. Enfin, le flux final (revente – remboursement du solde de la dette résiduel) permettra de calculer précisément le gain global.

On effectue l’opération locative suivante avec une revente au bout de 10 ans. Les scénarios A, B, et C font seulement varier l’effet de levier, et le taux d’intérêt de la dette.

  • Achat d’un bien immobilier locatif à 100
  • Revente à 120 après 10 ans.
  • Loyer annuel : 5%
  • Fiscalité nulle
  • Dette 15 ans, amortissement par annuités constantes
Source: Frédéric Arnaud, WeShareBonds

Les flux perçus (loyer annuel : 5 + prix de revente : 120) sont identiques dans chaque scénario. Cependant, on voit que l’effet de levier permet de réduire le montant investi et d’améliorer les multiples et le TRI ; c’est-à-dire le Taux de Rendement Interne ; des fonds propres investis de l’opération.

Grâce à des conditions de financement favorables (taux à 1%) le scénario « C » permet d’atteindre une performance élevée. Le loyer permet de couvrir la dette et les intérêts. Il n’y a quasiment pas besoin de rajouter de l’argent sur la période de détention. Avec un multiple final de x3,4 et un TRI projeté à 14,4% ; l’investisseur, face au cas « C », serait sans doute prêt à payer un peu plus cher ; quitte à augmenter son levier si possible ou à rajouter des fonds propres – tant qu’il conserve un rendement correct.

Ainsi, via le cas « C2 » il pourrait être prêt à aller, par exemple, jusqu’à +20% sur le prix d’achat ; en rajoutant +20 de fonds propres. Si cela lui permet de remporter le « deal » avec le vendeur. Malgré un levier moindre et un prix d’entrée plus élevé, la performance de « C2 » restera proche financière du cas « B ». Cas où le taux d’intérêt payé était beaucoup plus élevé (5%).

Cet exemple simpliste illustre le fait que des conditions de financement favorables peuvent pousser à une inflation des valorisations. Elles améliorent le « pouvoir d’achat » des acheteurs et favorisent la rentabilité financière des opérations. Ainsi, toutes choses égales par ailleurs ; avec un taux de financement à 1%, l’acheteur peut relever son prix d’achat à 120 en augmentant son apport. Cela, tout en réalisant in fine un gain similaire à l’achat à 100 mais financé au taux de 5%.

Publication originale le 11 décembre 2020, mise à jour le 11 décembre 2020

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