Covid-19: Immobilier, BTP, une nouvelle carte des risques ?

Mis à jour il y a 5 mois

Le secteur du BTP représente 8% du PIB, et tout le monde connait l’adage — “quand le bâtiment, va tout va”. S’il a dans un premier temps payé un lourd tribut à la crise, ce secteur semble peu à peu sortir de la paralysie. Quant à l’immobilier, que ce soit pour un usage professionnel, commercial ou privé, ou pour un investissement, il reste au centre de l’économie, en étant par ailleurs le placement préféré des Français. Sur WeShareBonds nous avons financé plusieurs projets liés à ces secteurs. Retour sur quelques concepts qui y sont liés.

Immobiliers : des risques divers

Selon où l’on se place, l’immobilier présente différents risques qui dans la période de crise actuelle peuvent apparaitre de manière plus prégnante.

  • Location : pour les investisseurs (via foncières, ou particuliers en direct), le risque principal est le risque d’impayé. Avec les fermetures administratives et les difficultés financières rencontrée par beaucoup de locataires, le risque d’impayés augmente. À moyen terme la valeur locative (et donc le rendement sur des actifs acquis avant la crise) pourrait diminuer. L’immobilier commercial pourrait en souffrir à long-terme avec de nouvelles habitudes de consommation. À l’inverses des acquisitions rendues plus difficiles pourrait augmenter la demande de location et soutenir les niveaux de loyers.
  • Promotion/Construction : outre des difficultés liées à l’arrêt des chantiers à court-terme, la reprise de construction pourraient se faire avec des coûts spécifiques liés aux contraintes d’organisation augmentés de 10 à 20%, voire à des difficultés de calendrier. Concernant la commercialisation, plusieurs difficultés peuvent se poser : niveau des prix maintenu ou non, annulations, accès au financement des acheteurs, accès à l’offre pour les visites (avec les restrictions de déplacement). Certaines mesures ont été adoptées afin d’alléger les recours possibles et les notaires ont été autoriser à effectuer certains actes à distance.
  • Emprunt/Financement : établis à des niveaux record en termes de volumes et des taux très bas, les emprunts ont permis de soutenir l’offre. Les banques ont récemment resserré leurs critères (ratio revenu/service de la dette) et pour la première fois commencé à remonter leur taux.

Les solutions pour sécuriser les transactions

Des dispositifs prévus pour affronter les temps de crises trouvent en ce moment tout leur raison d’être.

  • Cautions/garanties : ces mécanismes permettent de substituer un tiers pour faire face à des engagements que l’on ne pourrait pas honorer. Cela est couramment employé dans le domaine des baux locatifs privés étant donné le peu de recours disponibles pour les propriétaires en cas d’impayés. Au niveau des acquisitions les garanties matérielles (nantissement de biens, hypothèque, garantie à premier demande…) peuvent être activé par les créanciers en cas de défaut
  • Assurance directe : bien que peu utilisé, il existe des assurances permettant de couvrir les impayés de locataires. Elles ont cependant un coût et ne sont pas forcément une solution pérenne. Généralisée, les assurances emprunteurs couvrirons les engagements des emprunteurs immobiliers dans certains cas (chômage, maladie, décès…)
  • Assurance-indirecte : les assurances indirectes permettent de maintenir la solvabilité pour faire face à ses engagements, sans que le flux soit directement affecté. Par exemple « l’assurance pour perte d’exploitation » qui a montré ses limites dans le cas d’une pandémie systémique de type Covid-19.
  • Le cas spécifique de la construction-promotion : dans le cadre de VEFA, plusieurs mécanismes permettent d’assurer la bonne fin de la livraison, l’achèvement et la pérennité des biens
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Source : https://www.ast-groupe.fr/

Immobilier des garanties à rudes épreuves ?

Ces dispositifs prévus pour affronter les temps de crises trouvent en ce moment tout leur raison d’être. Ils risquent d’être mis à rude épreuve et sont essentiels pour le maintien du système.

  • Le cas des risques non couvert : la faible applicabilité des « assurances pour pertes d’exploitation » a entrainé un débat sur le maintien ou report des loyers commerciaux dans le cas de fermeture administrative. Si le cas de « force majeure » peut-être invoqué dans certains pour suspendre les loyers cela pose problèmes au niveau de la relation locataire/bailleur. Le gouvernement a d’ailleurs engagé des conciliations entre les acteurs (dans un contexte ou par ailleurs les centres commerciaux de plus de 40,000m2 restent fermés)
  • Solidité des assureurs : si le risque systémique a été mis en avant par les assureurs dans le cadre l’impossibilité de couvrir certains sinistres certains assureurs seront absent du fait de défaillance. C’est ainsi le cas d’assureurs implantés à Gibraltar – mais opérant également en France notamment dans « l’assurance construction » – qui ont fait massivement faillite avec un risque à terme évalué à 1 milliard d’euros pour les assurés
  • La valeur des garanties : lors de la mise en jeu des garanties (à l’exception de « garantie à première demande ») les créanciers pourraient se trouver face à des difficultés liées à la détérioration de la solvabilité des garants, ou à la baisse de la valorisation des actifs mis en garantie.

Publication originale le 30 avril 2020, mise à jour le 30 avril 2020

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