Crédit immobilier : comment emprunter en 2022 ?

Les conditions d’emprunt n’ont sans doute jamais été aussi favorables : des taux historiquement bas et des durées d’emprunt qui se sont allongées. Malgré la hausse des prix, être propriétaire de son logement permet de transformer une dépense contrainte en une épargne pour le futur. Par ailleurs, dans un contexte de taux bas, l’immobilier locatif offre encore des rendements positifs et des opportunités de défiscalisation. Les taux bas permettent de faire jouer à plein l’effet de levier et attirent les emprunteurs. Quelle situation et contexte actuel pour les emprunteurs ?

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Les prêts immobiliers concernent un tiers des ménages français. Cela représente un niveau record (alors que 58% sont par ailleurs propriétaires de leur résidence principale). Le crédit immobilier est devenu pour les banques un produit d’appel très répandu. Il leur permet d’établir une relation sur le long terme avec leurs clients.

L’offre de prêt

L’offre de prêt est émise par la banque à votre nom (et à celui du co-emprunteur éventuel) pour l’acquisition d’un bien spécifique. En tant qu’emprunteur, chaque élément devra être bien évalué et pris en compte :

• Montant du crédit immobilier ;
• Durée du crédit immobilier ;
• Taux d’intérêt annuel (et TAEG – Taux Annuel Effectif Global comprenant les frais annexes) ;
• Type d’amortissement du crédit (annuité constante, amortissable, in fine) ;
• Types de garanties : sûretés réelles (privilège du prêteur de denier – PPD, ou hypothèque) ou garantie (Crédit logement par exemple) ;
• Nécessité de souscrire à une assurance emprunteur et conditions ;
• Modalités de remboursement anticipé et pénalités ;
• Conditions annexes : domiciliation bancaire des revenus, délégation de loyers, autres garanties éventuelles (nantissement de titres, de contrat d’assurance-vie, dépôt bloqué…).

Les préalables à l’obtention d’un prêt

Ces dernières années ont vu une forte augmentation des offres et de l’encours des crédits immobiliers accordés en France par les banques. Ils dépassent désormais largement 1 000 milliards d’euros. Cette augmentation a suivi l’évolution des prix. On a également pu observer une baisse des taux à des niveaux historiquement bas. Ainsi qu’un allongement des durées des nouveaux emprunts à près de 20 ans en moyenne.

Ces conditions de financement favorables ont permis de relativement préserver le pouvoir d’achat immobilier des Français. Toutefois, dans les faits, les primo-accédants sont désormais quasi-exclus du marché. Surtout dans les zones sous tensions les plus attractives, principalement par manque d’apport personnel.

La banque va, en effet, intégrer différents critères dans son analyse :

• Le montant d’apport personnel de l’emprunteur ;
• Les situations personnelle (âge, historique d’emprunts…), professionnelle, familiale et patrimoniale de l’emprunteur ;
• Le taux d’effort en comparaison aux revenus. C’est-à-dire le montant des flux de remboursement, d’intérêts et d’assurance, comparé aux revenus de l’emprunteur. Avec un ratio d’environ un tiers entre revenu global et dépenses relatives au prêt.

Ce dernier point est clé pour les banques. Cela rejoint d’ailleurs la même logique que celles des propriétaires bailleurs. En effet, ceux-ci exigent de leur locataire un montant de revenu trois fois supérieur au montant du loyer…

Ce critère relatif au taux d’effort n’a cependant pas toujours été strictement respecté par les banques. Par ailleurs, la règle du tiers du salaire est plus ou moins pertinent suivant le niveau de revenu. Plus ce dernier est élevé, plus le montant post-remboursement sera confortable pour faire face aux dépenses courantes — avec un train de vie normal — et constituer une épargne complémentaire. Cependant, des nouvelles règles en vigueur en 2022 vont limiter de manière quasi-obligatoire le taux d’effort à 35%.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier et connaissant les attentes des banques, afin de mettre toutes les chances de son côté, il faut proposer un projet le plus cohérent possible et répondant aux critères de la banque.

Crédit immobilier : des gains limités pour les banques
Comme dans toute activité de crédit, les gains sont limités pour le prêteur à hauteur de la marge d’intérêt. Toutefois, les pertes potentielles le sont à hauteur du capital prêté. Le gain pour la banque est, en effet, constitué par la marge sur le prêt (taux d’intérêt moins coût de financement). Mais, il intègre également les frais éventuellement perçus dont sont déduits les coûts de financement, les défauts nets et les coûts de traitement. Autant dire qu’avec des taux d’intérêt accordés inférieurs à 1% par an, le gain sera limité…
Certes, le coût de financement des banques est quasi-nul (voir négatif). Et les crédits immobiliers sont peu consommateurs de capital pour les fameux ratios prudentiels des banques. Chaque crédit accordé est pondéré et rapporté au capital de la banque qui n’a pas le droit de dépasser un certain ratio.

Le mode d’amortissement (annuités constantes généralement) permet également aux banques de percevoir plus d’intérêts en début de période. Cependant, avec les niveaux de taux actuels les marges absolues sont réduites. C’est pour cela que les banques cherchent à introduire d’autres prestations (assurances souscrites via la banque, domiciliation bancaire, frais de tenue de compte…) dans le cadre d’une relation plus globale, et à limiter les risques aux meilleurs profils.

Présenter son dossier sous son meilleur jour

L’adage dit « on ne peut pas tondre un œuf » : difficile de présenter un bon dossier si l’on ne dispose pas d’une situation personnelle et professionnelle stable… Néanmoins, certains détails pourront faire la différence. Ainsi, il sera sans doute plus facile d’emprunter en couple avec deux salaires que seul. Présenter une situation assainie (historique présentant peu de découverts, prêts à la consommation soldés…), avoir une certaine ancienneté auprès de son employeur avec, dans l’idéal, un CDI. Autant d’éléments qui joueront favorablement.

Par ailleurs comme dans toute activité, les banques ont des objectifs commerciaux à respecter. Emprunter en fin d’année : cela peut s’avérer difficile si la banque a déjà réalisé ses objectifs annuels. À l’inverse, la banque pourra se montrer plus conciliante si elle a un retard d’activité important à combler. La situation peut changer selon les banques ou les établissements.

Prêt immobilier : quel apport personnel ?

Ces dernières années il était parfois possible d’emprunter sans apport personnel. Cela du fait d’une politique commerciale agressive des banques et par le résultat arithmétique de taux bas combinés à un allongement de la durée des crédits immobiliers. Ce n’est cependant pas toujours la règle est un certain niveau d’apport personnel sera appréciable :

• L’apport personnel témoigne de l’implication financière de l’emprunteur et de sa capacité à avoir réussi à constituer une épargne ;
• Dans de nombreux cas, malgré des conditions de financement favorables, l’apport personnel sera l’élément d’ajustement arithmétique permettant de limiter le montant des mensualités à un niveau acceptable ;
• Toutes choses égales par ailleurs, un montant d’apport personnel élevé tiendra le rôle d’amortisseur pour la banque en cas de défaut. Par exemple, un apport personnel de 20% signifie que même avec une baisse de prix de 25%, la vente de l’actif financé pourra couvrir le montant du prêt consenti (dans le cadre de la mise en jeu d’une hypothèque). Cela constitue une sécurité pour la banque. Et ce, d’autant plus qu’en cas de défaut, une partie de l’emprunt aura généralement déjà été amortie.

Par ailleurs, financer un bien entièrement sans apport implique un financement à 110% du bien (pour prendre en compte les frais de notaires dans l’ancien). Cela est devenu désormais de plus en plus difficile. En 2020, le niveau d’apport moyen a augmenté de +10,2% après deux années de baisse.

Néanmoins, dans le cas d’achats en investissement locatif (qui offrent parfois des avantages fiscaux, par exemple, via l’investissement Malraux ou Pinel et procurent une source de revenus complémentaire) investir sans apport est plus facile que pour la résidence principale. Une étude de septembre 2018 du Crédit Foncier, révélait que 66% des dossiers d’investissement locatifs étaient financés sans apport (contre 58% en 2010).

Des conditions historiquement favorables mais un resserrement du crédit début 2022 ?

Même avec la Covid-19, le marché immobilier n’a présenté que peu de signes d’essoufflement continuant, tant aux niveaux des financements que des transactions, sur sa lancée des dernières années.

Des voyants au vert, mais un équilibre plus tendu

On a assisté ces derniers mois, et particulièrement en cette rentrée 2021, à un retour de l’inflation. Si celle-ci s’avère peut-être avant tout conjoncturelle, une inflation trop persistante et soutenue pourrait mettre à mal les politiques accommodantes des banques centrales initiées depuis la crise des Subprimes. Ces politiques qui ont amené aux conditions de taux et de financement actuellement si favorables :

• Encours de crédits immobiliers élevés avec des durées d’emprunt allongées ;
• Taux historiquement bas ;
• Prix immobiliers élevés.

Les nouvelles règles imposées aux banques à compter du 1ᵉʳ janvier 2022

Même si les Français ont beaucoup épargné à cause du confinement, le taux d’endettement des ménages français reste relativement élevé. Celui-ci a connu une forte hausse (100% du revenu brut soit un doublement en 10 ans). Prenant notamment acte de cette réalité, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), a cherché à encadrer le développement du crédit immobilier. Après une phase de test, il a rendu ses recommandations obligatoires à compter du 1ᵉʳ janvier 2022 avec la publication de sa décision au Journal Officiel :

• Un taux d’effort (incluant l’assurance emprunteur) plafonné à 35% du revenu (net avant impôt) de l’emprunteur ;
• Une durée de prêt maximum de 25 ans (27 ans dans le neuf).

Il sera possible de déroger à cette règle pour 20% des nouveaux encours accordés. Et ce, notamment pour favoriser l’achat d’une résidence principale. Dans les faits, cela ne change sans doute pas fondamentalement les règles déjà en vigueur dans les banques. Toutefois, cela fixe une limite implicite au développement des crédits, par exemple, via un allongement de la durée des prêts.

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2021 ?

Difficile de définir une meilleure banque, chacune pouvant avoir une politique commerciale plus ou moins agressive selon les périodes et les publics visés.

Des conditions d’emprunt historiquement favorables

Les conditions d’emprunt n’ont jamais été aussi favorables, on assiste cependant sans doute à l’émergence d’un marché à deux vitesses entre d’un côté des candidats les plus solvables qui profitent à plein des conditions actuelles et d’un autre côté les primo-accédants et les jeunes ménages qui sont progressivement exclus du marché.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les conditions ont atteint récemment des records au 3ᵉ trimestre 2021. Et ce, malgré un ralentissement de la production de crédits :

• 1,05% de taux moyen soit 0,87% (15 ans) 0,99% (20 ans) 1,16% (25 ans) ;
• Une durée moyenne de 233 mois pour les crédits.

À ce niveau, les taux consentis se situent au-dessous du niveau de l’inflation ! Cependant, ces bonnes conditions ont surtout permis de compenser — ou d’alimenter — la hausse des prix. Elle touche désormais de nombreuses villes de provinces avec le développement du télétravail.

Expats : comment emprunter ?

En tant qu’expatrié, il est également possible d’emprunter en France. Cependant, cela est moins facile et les taux seront plus élevés toutes choses égales par ailleurs.

Par définition, le prêt ne concernera pas une résidence principale. Il est également plus complexe pour la banque de mettre en place un prêt pour un expatrié et cela est jugé plus risqué. Les non-résidents sont, par exemple, exclus de la garantie crédit logement.

Il existe cependant des intermédiaires spécialisés pour aider les expatriés à accéder à un crédit immobilier.

Faire appel à un courtier ?

Un courtier ne va pas forcément faire de miracles. Il permet toutefois d’orienter l’emprunteur en définissant son projet et en participant à la constitution du dossier emprunteur qui sera présenté aux établissements bancaires. Il permet à l’emprunteur de gagner un temps précieux.

Le courtier de crédit a un coût qui se répercute in fine dans le coût de l’opération. Mais, le courtier en crédit permettra de faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaire. Une des limites peut être que le courtier travaille avec un nombre limité d’établissements. Cela peut de fait exclure certains établissements potentiellement intéressants.

La multiplication des comparateurs de crédit (ou plus spécifiquement de crédit immobilier) et les courtiers en ligne, ont rendu ce processus particulièrement ergonomique avec une gestion des démarches via internet.

Emprunter via une SCI ?

La SCI est considérée comme un intervenant professionnel. Sauf dans le cas de SCI familiales, elle n’est pas éligible à la garantie crédit logement. Elle n’est pas éligible aux prêts bonifiés. Elle ne va pas forcément accéder au meilleur taux par rapport à un achat en direct.

La SCI permet cependant d’emprunter à plusieurs. Chaque associé est responsable sur son patrimoine personnel, et ce, à hauteur de sa quote-part dans la société. La SCI peut avoir des avantages pratiques et réels. Notamment, en termes de transmission ou encore pour l’achat à plusieurs d’une résidence secondaire familiale.

Profiter du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce dispositif a été prorogé jusqu’en 2023. Il est destiné à aider certains ménages à accéder à la propriété en achetant leur résidence principale. Il permet, sous conditions, d’obtenir un prêt en partie sans intérêt auprès des banques.

Emprunter in fine et le crédit lombard

Le crédit in fine (tout comme le crédit lombard) permettent d’emprunter en remboursant l’intégralité du prêt lors de la dernière échéance. Seuls les intérêts sont payés lors des périodes intermédiaires. Ils permettent donc de maximiser le montant emprunté.

Le crédit lombard est souvent utilisé par les banquiers privés pour financer des emprunteurs avec un patrimoine important. Des actifs sont alors mis en garantie avec un taux de couverture important, et le prêt peut être utilisé pour des dépenses courantes ou pour des acquisitions.

Ce mode de financement a l’avantage de ne pas avoir à liquider immédiatement des actifs pour obtenir des liquidités. Il peut avoir un intérêt fiscal (maximisation de la charge d’intérêts déductibles).

Obtenir un prêt relais

Le prêt-relais permet de financer l’achat d’un nouveau logement alors que la vente de la résidence actuelle n’a pas encore été finalisée. Celui-ci permet d’emprunter un montant plus important sur une courte période. En effet, la banque anticipe que le produit net de la vente du bien actuel tiendra le rôle d’apport personnel et permettra de solder le prêt-relais consenti.

Le prêt se présente souvent sous la forme d’un prêt avec différé d’amortissement, seuls les intérêts étant dus sur une période transitoire définie. À ce titre, le montant des intérêts peut rapidement être élevé. Le prêt-relais est très utile et parfois incontournable pour réaliser son nouveau projet. Il faut cependant être vigilant sur deux points :

• Le prêt-relais a une durée maximum de 2 ans ;
• Le taux sera a priori plus élevé qu’un prêt classique ;
• Attention à ne pas trop tarder pour la vente de la résidence principale. Et ce, au risque de perdre l’exonération fiscale (délai d’un an, généralement après le départ du logement).

Simulation de crédit immobilier

Combien peut-on concrètement emprunter aux conditions actuelles, dans le cadre d’un crédit classique sur 20 ou 25 ans ?

Quels taux sur 20 ou 25 ans ?

Actuellement, le taux moyen pour un crédit immobilier est de 0,99% sur 20 ans et 1,16% sur 25 ans (hors assurance).

Quel salaire pour pouvoir emprunter 150 000 euros, pour un prêt de 200 000 euros ?

On peut facilement simuler le revenu nécessaire pour emprunter une tranche de 100 000 euros, en prenant comme hypothèse :

• Un emprunt par annuités constantes (somme des intérêts et du capital stable) ;
• Un taux d’effort maximum de 35% ;
• Des durées de 20 à 25 ans ;
• Des taux de 0,99% et 1,16% sur les deux échéances ;
• Un taux d’assurance emprunteur de 0,25% de l’encours ;
• Une supposition que la question de l’apport personnel a été réglée en amont.

L’annuité mensuelle pour 100 000 euros empruntés est :

• Sur 20 ans de 470,68€ /mois soit un revenu net implicite mensuel de 1 345 euros ;
• Sur 25 ans de 395,72€ /mois soit un revenu net implicite mensuel de 1 131 euros.

Publication originale le 18 novembre 2021, mise à jour le 18 novembre 2021