Crowdfunding immobilier vs. Investissement locatif

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Mis à jour il y a 6 mois

Tout comme pour l’investissement immobilier locatif traditionnel, le crowdlending immobilier a vocation à apporter un rendement aux investisseurs. Pourtant les deux approches sont différentes. Il existe par ailleurs des solutions de crowdfunding locatif (ou « crowdvesting ») mais celles-ci semblent promises à rester marginales. Focus et comparaison sur les modalités de ces différents investissements immobiliers.

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Crowdfunding immobilier et investissement locatif, la recherche du rendement

Au-delà de l’objectif commun d’obtenir un rendement financier, crowdfunding et investissement direct correspondent à des approches différentes.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Le financement participatif immobilier offre une solution à court/moyen terme avec des rendements bruts élevés, de l’ordre de 10%. Présentant certes des risques de perte en capital, il est facilement accessible et offre un couple risque/rendement attractif, une liquidité contractuelle sur un horizon court, et de bonnes possibilités de diversification. Les caractéristiques principales en sont les suivantes :

  • Un placement in fine sur des durées relativement courtes (typiquement 18 mois). La majorité des projets concerne des financements de promoteurs immobiliers ou des bridges (crédits-relais) sur des opérations de marchand de biens
  • L’investisseur n’est généralement pas codétenteur du bien, mais préteur, et les rendements bruts proposés sont de l’ordre de 10%/an. À charge pour lui de réinvestir régulièrement dans de nouveaux projets pour générer un rendement à long-terme
  • Ne détenant pas le bien financé, l’investisseur doit se focaliser au-delà du projet financé sur la qualité de crédit de l’emprunteur. En cas de défaut l’investisseur ne pourra qu’activer des garanties éventuellement mises en place (caution, hypothèque…)
  • Ce mode de financement offre par ailleurs plusieurs avantages :
    • Un financement accessible dès quelques centaines d’euros
    • Généralement, une absence de frais de transaction ou de gestion pour l’investisseur
    • Une liquidité prévue contractuellement à court/moyen terme
    • La possibilité de diversifier ses investissements sur plusieurs projets, via des localisations, des thématiques (résidentiel, commercial, bureau etc…), des promoteurs et des gestionnaires différents

Il existe d’autre solutions participatives liées à la thématique immobilière, telle que le financement de sociétés foncières qui offrent un couple risque/rendement plus conservateur. Le « crowdvesting » qui propose l’acquisition de biens locatifs mutualisés semble promis à rester marginal et n’offre a priori pas d’avantage significatif par rapport à un placement en parts de SCPI.

La perspective de l’investissement locatif direct

L’achat immobilier dans l’optique locative correspond à une démarche différente, notamment avec un horizon de placement à long terme. Il peut par ailleurs être assorti d’un arbitrage en vue d’un usage ultérieur personnel (par exemple pour loger des étudiants), ou bien intégrer des solutions hybrides telles que la location de résidences au ski en LMNP qui constituent également un « achat plaisir » pour un usage occasionnel. Nécessitant un budget conséquent, l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer suppose de le conserver un certain temps afin de le valoriser et d’amortir les frais engagés.
À noter que malgré différents dispositifs fiscaux existants, la fiscalité en France sur les plus-values immobilières a été alourdie significativement (allongement des délais pour bénéficier d’abattements), à l’exception de celle concernant la résidence principale qui reste exonérée.

Par ailleurs la législation concernant les baux de logement classiques reste plutôt défavorable aux propriétaires en matière de gestion des impayés, de revalorisation des loyers ou de modalités de revente d’un bien occupé. Les prix de l’immobilier qui ont tendance à augmenter à long terme, ont par ailleurs connu un cycle particulièrement favorable ces dernières années sous l’effet conjugué d’une forte demande et de conditions de financement favorables, qui ont fait baisser les rendements. En résumé, les points saillants de l’investissement locatif sont les suivants :

  • Un apport significatif nécessaire pour réaliser un investissement immobilier direct, des frais de transaction significatifs (commissions, frais de notaires, taxes foncières), et des frais durant la vie du bien pour le maintenir en état (charges, rénovations, etc.)
  • Une gestion quotidienne éventuellement complexe : gestion de locataires, perception des loyers, problème d’impayés, entretien
  • Des rendements bruts actuellement limités (de l’ordre de 3% dans le résidentiel parisien), mais la possibilité d’un effet de levier à taux très préférentiel ; et par ailleurs la possibilité d’une éventuelle d’appréciation du bien (avec également un risque de moins-values)
  • La possibilité de bénéficier sous certaines conditions de mesures fiscales incitatives (Malraux, Pinel, LMNP, etc.)

Le crowdfunding immobilier, une nouvelle forme de « pierre-papier »

Le financement participatif donc est un nouveau mode de financement alternatif offrant de nouvelles opportunités complémentaires de financement pour les PME. Ce mode de financement innovant s’est révélé particulièrement adapté au secteur de l’immobilier, et notamment de la promotion immobilière :

  • Le financement participatif immobilier constitue de fait un nouveau type de « pierre-papier », concept existant depuis déjà longtemps par exemple via les SCPI (avec une thématique commune mais de sous-jacent différents). L’investisseur en crowdfunding n’étant en effet généralement ni directement ou indirectement codétenteur des actifs mais prêteur.
  • Le crowdfunding immobilier offre de plus des avantages certains en termes d’accessibilité, de liquidité et de gestion (quasi-absence de frais pour l’investisseur, pas de contrainte de gestion de la diversification).

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 15 juin 2020

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