Crowdfunding immobilier, un placement anti-inflation ?

Le placement immobilier est une solution intéressante pour se prémunir contre l'inflation.

Mis à jour il y a 1 mois

Ces dernières années, les investisseurs ont été portés par des lames de fonds importantes : poursuite de la mondialisation, numérisation, inflation quasi-nulle et baisse historique des taux d’intérêt. Ceci accompagné d’un afflux de liquidités historiquement inédit, par le biais des politiques dites « accommodantes » des banques centrales. Pourtant, 2022 semble constituer un changement de paradigme : le grand retour de l’inflation à des niveaux inconnus dans les économies développées depuis plusieurs décennies. Par ailleurs la fin de « l’argent gratuit » avec une remontée des taux d’intérêt, bien que les taux réels (taux nominaux moins taux d’inflation) restent encore négatifs. Qu’est-ce que cela implique pour les investisseurs ? En quoi le crowdfunding demeure-t-il une classe d’actif intéressante dans ce contexte ? Retour sur quelques mécanismes induits par ce nouveau contexte inflationniste.

Pourquoi perd-t-on de l’argent avec l’inflation ?

L’inflation entraîne une hausse générale et durable des prix. Tout épargnant qui conserve alors des liquidités non investies perd mécaniquement à terme de l’argent de manière relative. Son pouvoir d’achat, la valeur relative de son patrimoine et de la monnaie détenue, est mécaniquement déprécié avec le temps. Dans les périodes dramatiques d’hyperinflation connues dans les années 20, on avait ainsi assisté, en Allemagne, à des paiements de salaires effectués de manière quotidienne. Les consommateurs se ruaient alors pour dépenser rapidement leur argent avant qu’il soit démonétisé…

Ces dernières années, les investisseurs ont été confrontés à un double environnement très favorable :

  • une quasi-absence d’inflation
  • une baisse historique des taux d’intérêt (cela jouant à la fois sur le coût de la dette, les capacités d’emprunt et le niveau du rendement dit « sans risque »). Ce rendement sans risque étant utilisé par ailleurs comme échelle de valeur pour la valorisation des investissements et des actifs. Ainsi, plus il est faible plus les valorisations des actifs risqués s’en trouvent augmentées.

Dans ce contexte, on a assisté à une hausse de la valorisation de la grande majorité des actifs : marchés actions et immobiliers notamment, et ceci toutes choses égales par ailleurs (c’est-à-dire en absence d’une augmentation notoire des loyers ou des profits). Les valorisations étant soutenues en grande partie par :

  • un afflux de liquidités, se retrouvant en mal de placement, alimenté par des conditions d’emprunts historiquement attractives,
  • un taux sans risque devenu nul, poussant les investisseurs à se reporter sur des actifs les plus risqués et par ailleurs à mathématiquement pousser à la hausse la valorisation de ces actifs.

Pour rappel, la valorisation théorique des actifs est fixée par la somme des flux futurs anticipés « actualisée » au présent. C’est-à-dire que les flux sont « divisés » par un taux « d’actualisation » constitué du taux de rendement sans risque assorti d’une prime de risque (fonction du niveau de risque de l’actif considéré). Plus ce taux d’actualisation est bas, plus la valeur présente actualisée est élevée.

Deuxième facteur : la motivation des investisseurs pour le risque. Avec des taux au plus bas et une forte appétence pour le risque : les investisseurs étant moins exigeants et à la recherche de rendement, les valorisations ont été portées à la hausse grâce à l’effet de demande.

Par exemple, un investissement qui offre un coupon annuel (ou un dividende) de 5 sur 10 ans sera a priori « pricé » 100 (valeur de marché ou « market value ») dans le cas d’un rendement exigé de 5%. Mais ce même flux annuel de 5, vaudra 138 avec un rendement exigé de 1%. Inversement, une hausse des taux exigés entraînera une baisse mécanique du prix de cet actif à rendement fixe.

Retour de l’inflation : la fin du TINA et du FOMO ?

Les dernières années avaient rendu populaires certains acronymes :

  • TINA (« There Is No Alternative ») : dans un contexte où les placements sans risque ne rapportent quasiment plus rien et où les investisseurs ont accès à des liquidités à investir, ils peuvent être tentés de se porter sur des actifs plus risqués (marchés actions par exemple). Ceci même si les valorisations sont déjà élevées et les perspectives pas forcément exceptionnelles ; pour leur défense, ils peuvent se financer eux-mêmes à des conditions optimales, et faire jouer un effet de levier favorable
  • FOMO (« Fear of Missing Out ») : face à une tendance haussière, de nombreux investisseurs ont pu vouloir suivre la tendance, de peur de manquer le prochain cycle haussier, alimentant ainsi en retour la hausse par leur demande. Sans se lancer dans un débat de fonds, l’émergence (et le repli actuel) du marché des crypto-actifs illustre sans doute particulièrement ce phénomène.

Dans le contexte actuel où l’on assiste à un retour de l’inflation non plus sur le prix des actifs, mais sur le prix des biens et services (hausse des coûts de production, des matières premières …), le comportement des investisseurs sera-t-il amené à évoluer ? L’inflation est certes sans doute liée à des éléments conjoncturels : rebond de l’activité post-Covid, conflit en Ukraine, relocalisations, mais le phénomène pourrait également durer.

Afin de contrôler l’inflation, les banques centrales ont commencé à relever leurs taux d’intérêt, entrainant une hausse des coûts de financement, et un impact négatif sur les valorisations des actifs. Par ailleurs, on assiste à une augmentation de la perception des risques, une moindre confiance à moyen-terme et une hausse des primes de risque. Cela pousse a priori les investisseurs à faire preuve de plus de modération et de prudence dans leurs investissements.

Quels secteurs profitent de l’inflation ? Comment protéger son argent de l’inflation ? Quel moyen de lutte contre l’inflation ?

La réponse n’est pas forcément évidente ou univoque. Que ce soit du point de vue d’un investisseur ou plus généralement d’un chef d’entreprise ou d’un entrepreneur.
On peut penser que certains secteurs : matières premières, immobilier peuvent a priori profiter de la tendance des prix à la hausse, mais dans le détail, des forces opposées peuvent s’affronter :

  • selon la nature de l’inflation : pression de la demande ou choc sur l’offre (hausse des coûts de l’énergie telle que c’est le cas actuellement par exemple), les conséquences ne seront pas les mêmes. Certains parient actuellement sur un risque de « stagflation » en Europe : c’est-à-dire hausse des prix et des coûts, mais sans réelle croissance.
  • l’inflation entraîne une hausse des prix de vente, mais par ailleurs souvent une hausse de coûts. Pour des raisons de pouvoir d’achat, il n’est pas toujours possible de répercuter les hausses sur le prix de vente – ou les loyers – ce qui entraine une baisse de marge et de profits (et in fine des valorisations)

Pour lutter contre l’inflation, les banques centrales — notamment la FED et dans une moindre mesure la Banque Centrale Européenne — ont commencé à augmenter leurs taux d’intérêt (en théorie afin de freiner le dynamisme économique, en rendant les financements bancaires plus difficiles, de diminuer les anticipations d’inflation, et in fine contrôler l’inflation). Les possibilités de hausse de taux peuvent être cependant entravées : caractère parfois inefficient — sur l’inflation dite importée liée par exemple au coût de l’énergie — risque de récession, coût plus élevé de la dette publique.

En terme d’impact, comment protéger son patrimoine contre l’inflation ? Dans le cas particulier de l’immobilier par exemple, une hausse de l’inflation peut-être perçue comme favorable dans la mesure où les loyers indexés augmenteront plus rapidement, et en théorie avec eux le prix des biens liés. Cependant :

  • la solvabilité des acheteurs peut être impactée négativement par une baisse de pouvoir d’achat (une hausse de dépenses contraintes) et un accès plus difficile aux financements bancaires et à des conditions moins favorables (taux, montant, durée…). Les OAT (Obligations Assimilables du Trésor) à 10 ans de l’Etat français qui influencent le niveau des taux d’intérêt immobilier ont ainsi bondi en quelques mois de 0% à +2%, impactant déjà le niveau des taux d’intérêt immobiliers.
  • certains coûts en forte hausse : entretien, charges de copropriété, rénovations, énergie, peuvent décourager les investisseurs
  • malgré leur hausse, les taux d’emprunts immobiliers (encore en dessous de 2%) restent encore très favorables et inférieurs à l’inflation, ce qui peut constituer un argument positif à l’achat
  • une forte hausse des coûts peut réduire l’offre, et entrainer un effet rareté et une augmentation des prix (dans la limite cependant de budgets acheteurs qui ne sont pas infiniment extensibles…)

Enfin, après un long cycle marqué par une hausse continue des prix immobiliers (avec des loyers qui ont augmenté beaucoup moins vite que les prix des actifs) et des taux de capitalisation (ratio loyer/prix d’achat) qui ont fondu, la situation pourrait évoluer. Désormais, alors qu’un investisseur acheteur était prêt à se contenter par exemple d’un rendement locatif de 3% (dans un contexte de taux sans risque nul et de financement très favorable) il pourra désormais exiger un rendement de 5% par exemple, étant donné les coûts de financement plus élevés, le moindre effet de levier et les opportunités de placement alternatifs à des taux désormais supérieurs.

En conséquence, un bien valorisé 333K € pour un loyer annuel de 10K € avec un rendement de 3% serait désormais valorisé 200K € au taux de 5% pour un même niveau de loyer. Reste à savoir si les perspectives d’inflation justifient l’anticipation d’une forte hausse des loyers qui justifierait alors à leur tout un prix plus élevé…

Quelles classes d’actifs résistent le mieux à l’impact de l’inflation ?

Perspectives de flux futurs, coût du financement, taux sans risque, prime de risque — et fiscalité — autant de facteurs qui vont in fine influencer l’évolution des prix et des investissements. L’inflation favorise la hausse des prix. L’augmentation des primes de risque exigée et des taux, ainsi que les politiques monétaires moins accommodantes, favorisent la modération des valorisations. Entre ces deux tendances, le match est incertain.

Par ailleurs, pour les actifs pouvant profiter d’un effet de levier lié à l’endettement (tel que l’immobilier) des taux réels encore bas restent un argument de poids favorable.

En l’absence de visibilité sur la durée de l’inflation, il peut être indiqué de faire preuve de prudence, de s’inscrire dans des optiques plus courtes afin de pouvoir arbitrer en fonction des évolutions et des changements de cycles.
Dans l’idéal, on recherchera des placements indexés sur l’inflation, mais ceci n’est pas forcément évident. Globalement, nous l’avons vu, le mouvement n’est pas univoque. Par exemple, dans l’immobilier, l’inflation poussera à la hausse les loyers, mais il faut par ailleurs prendre en compte où se situe le cycle en termes de valorisation atteinte. Intégrer les perspectives de pouvoir d’achat, les contraintes futures de financement et la hausse de taux de rendement exigés…

En période d’inflation, on peut considérer que les actions, les marchés boursiers constituent le meilleur placement et seront gagnantes au détriment des actifs de rendement à taux fixe (impactés par une hausse future des taux). Les métaux précieux tels que l’or sont parfois cités, mais le cours de l’or pâtit d’une absence de rendement récurrent… Historiquement, certains actifs tels que l’immobilier ou les actions ont surperformé sur le long-terme. Ces placements ont constitué un rempart contre l’inflation. À moyen terme cependant, il faut prendre également en compte les niveaux de valorisation déjà atteints, les perspectives réelles de profit selon les secteurs et l’impact général défavorable d’une hausse des taux — même si celle-ci ne peut être infinie — sur les valorisations.

Le placement star des assureurs-vie, le « contrat fonds euros » garanti, avait déjà été mis à mal par la baisse des taux qui rendait difficile le maintien des rendements proposé (d’où l’incitation à investir sur les contrats dits en « unités de comptes », plus risqués). Après la crise sanitaire de la Covid-19, les effets de l’inflation et une hausse de taux pourraient entraîner des arbitrages sur d’autres types d’actifs plus rémunérateurs. Et par la même occasion, peser sur la valeur des parts, à un moment où les actifs (obligataires) sous-jacent perdent de leur valeur.

Le crowdfunding immobilier, un placement anti-inflation ?

Le crowdfunding immobilier constitue-t-il un placement et une solution « anti-inflation » pour les épargnants ? En tout cas, il conserve de nombreux atouts dans le contexte actuel. Il peut permettre de tirer son épingle du jeu face à l’inflation pour placer une partie de son épargne, et constituer une source de revenu récurrente :

  • le crowdfunding immobilier offre généralement un rendement à taux fixe et une valeur de remboursement prévue au nominal. Sous réserve bien sûr de maintien de la qualité des emprunteurs et de la maîtrise du taux de défaut
  • il offre des rendements bruts plutôt attractifs de l’ordre de 8 à 10%/an. En termes de couple risque/rendement, cela est bien au-delà de ce que les fonds euros de l’assurance-vie ou que le livret A (par ailleurs limité en termes de montant) proposent
  • les obligations souscrites s’inscrivent sur des maturités courtes (18/24 mois) et ce placement n’a a priori pas vocation à être revendu sur un marché secondaire – même si cela reste possible – avec un risque alors lié à une hausse des taux
  • les maturités courtes, permettent de profiter éventuellement de coupons plus élevés aux nouvelles conditions de marché sur des opérations ultérieures
  • elles permettent de s’inscrire sur un horizon de liquidité moins éloigné en période de plus grande incertitude et de visibilité plus réduite.
  • le crowdfunding reste une offre de financement complémentaire de celles des banques. Une alternative aux fonds propres, d’autant plus dans le contexte actuel
  • les investisseurs prêteurs ne font généralement pas appel au levier bancaire pour investir et l’évolution des conditions de crédit ne modifie pas fondamentalement l’accès aux investissements en crowdfunding
  • le crowdfunding permet aux épargnants de conserver un maximum de flexibilité, une diversification optimale du risque de perte en capital et une gestion directe des investissements dans un cadre cependant réglementé.
  • Il reste accessible pour des investissements unitaires faibles (à partir de 1000 euros par projet) et sans frais pour l’investisseur
  • Sans être un placement immobilier « pur » il est une forme innovante de « pierre papier ». Il permet de miser de manière indirecte sur cette thématique
  • L’Impôt sur le revenu est à la flat-tax de 30% (y.c prélèvement sociaux)
  • Il est accessible aux non-résidents, aux particuliers et aux sociétés ou family offices

Publication originale le 22 septembre 2022, mise à jour le 27 octobre 2022

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