Dans les coulisses de l’analyse d’un projet immobilier sur WeShareBonds

Zineb Tazi, analyste crédit senior chez WeShareBonds

Mis à jour il y a 2 semaines

Dans cet article, Zineb Tazi nous explique quelles sont les différentes phases de l’analyse d’un projet. Elle précise comment elle en gère le processus d’étude, de négociation, et finalement de suivi. Elle dévoile également les critères et outils qui orientent ses décisions en tant qu’analyste crédit.

Pouvez-vous nous décrire les principales étapes permettant d’analyser un projet ?

Chaque dossier est sourcé par un membre de notre équipe commerciale. Cette dernière effectue une pré-sélection des projets afin de ne retenir que les projets éligibles. C’est-à-dire qui correspondent à la stratégie de financement de WeShareBonds et aux critères préliminaires d’obtention d’un prêt sur notre plateforme. Le chargé d’affaires ayant noué la relation avec le porteur de projet, il s’occupe de définir son besoin. Il réuni les documents nécessaires à l’instruction de son dossier par l’équipe crédit. Ceci permet une pré-qualification des dossiers et une collecte des documents nécessaires afin que les analystes crédit puissent étudier le dossier de manière approfondie.

Ensuite, l’équipe commerciale met toutes les informations récoltées à disposition de l’équipe crédit : documents d’analyse du projet et explications des besoins du porteur de projet. Le chargé d’affaires communique également le calendrier avec toutes les échéances principales à respecter (notamment la date butoir pour l’obtention du prêt qui sera déterminante pour la suite de l’analyse).

L’analyste crédit démarre alors la phase d’étude des documents, mais également de la demande en elle-même. En effet notre objectif est de mesurer le niveau de risque lié au financement du projet. L’équipe crédit aura donc une approche différente suivant qu’il s’agit d’une demande de financement senior (WeShareBonds est le seul créancier, le projet est davantage sécurisé avec une sûreté de 1ᵉʳ rang sur l’actif), d’une demande de refinancement/financement de fonds propres (marchand de biens ou promotion) ou encore de préfinancement de marge pour les projets de promotion immobilière (l’emprunt WeShareBonds est alors “subordonné” à la banque). Le risque à analyser est différent suivant le cas dans lequel on se trouve.

Lors de l’évaluation du risque, nous prenons également en compte la qualité de l’opérateur (est-ce un gros groupe ou bien un opérateur indépendant ? Quel est son track-record ?) et la qualité de l’actif et de son emplacement géographique : où se situe l’actif ? Zone dynamique ou non ? Quel est le type d’actif : résidentiel, commerces ou bureaux ? S’il s’agit d’une opération de marchand de biens, dans quel état est-il ? Est-il loué ou vacant ?

Quelles sont les prochaines étapes ?

Une fois cette étape terminée, il nous reste à étudier le bilan de l’opération présentée : est-il cohérent ? L’ensemble des coûts ont-ils bien été pris et en compte, comment les travaux ont-ils été budgétés ? Le prix de vente prévisionnel est-il en ligne avec le marché ? La marge est-elle suffisante ? Le taux d’endettement est-il raisonnable ? Si tout est cohérent, alors l’analyse se poursuit avec une rencontre ou un échange avec l’autre partie prenante. Il s’agit du ou des dirigeants le plus souvent. Cette rencontre est suivie d’une poursuite de l’analyse avec des documents complémentaires si besoin ; ainsi que l’envoi d’une proposition indicative de financement au porteur de projet en vue d’une présentation en comité de sélection.

Après présentation puis validation du dossier par le comité de sélection, le projet est mis en ligne sur WeShareBonds. Il se peut que celui-ci soit refusé par le comité. Il est également possible qu’il ne puisse pas faire l’objet d’un financement sur la plateforme.

Quels sont vos critères pour analyser les risques du projet ?

Les risques sont généralement analysés au regard de certains ratios, tels que :

  • Le ratio de couverture de l’emprunt (savoir si le prix de vente prévisionnel du ou des lots permet de couvrir le remboursement de l’ensemble des dettes, dont WeShareBonds, ainsi que le paiement des coupons) ;
  • Ou encore celui de LTC (Loan to Cost ou rapport prêt-coût. Il compare l’endettement sur le projet au coût de construction et d’acquisition du projet) ;
  • Mais également le ratio de LTV (Loan to Value ou rapport prêt-valeur. Il compare l’endettement à la valeur potentielle de revente du bien).

Nous réalisons plusieurs scénarios pour évaluer si la couverture de l’emprunt WeShareBonds est suffisante, en dégradant les hypothèses d’évaluation des actifs lors de la revente. Nous prenons également en compte les aspects structurels — par exemple notre dette est-elle de premier rang (senior) ou bien subordonnée (junior), ce qui modifie évidemment le risque de recouvrement.

Un autre élément important lors de l’analyse du risque est l’attractivité de la zone géographique où est situé le bien immobilier. Pareillement, il faut tenir compte du sérieux de l’opérateur par l’évaluation de son track-record immobilier, ainsi que la revue de ses comptes historiques. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les risques, vous trouverez des renseignements ici.

Quels outils utilisez-vous lors de l’évaluation ?

L’équipe crédit dispose de divers outils afin d’estimer le niveau de risque encouru par le projet. Pour évaluer la valeur de marché d’un actif, nous prenons pour référence les données mises à disposition par le gouvernement sur les transactions réalisées en métropole ainsi que les offres disponibles sur le marché. Pour ce faire, nous utilisons des sites comme SeLoger et meilleursagents par exemple.

Nous avons également accès à certaines bases de données, telle que :

  • CreditSafe pour connaître l’état de santé financière de l’entreprise en question et récolter des éléments sur le profil des dirigeants ;
  • Google pour en apprendre davantage sur la réputation de l’entreprise ;
  • Doctrine qui recense les jugements des entreprises et permet de savoir si elle a déjà connu des condamnations.

Comment présentez-vous l’analyse d’un projet ? Comment se déroule la validation par le comité de sélection ?

Le processus de présentation de notre analyse du projet a été modifié avec la crise sanitaire. Avant l’apparition de la Covid-19, nous effectuions une présentation du dossier en présentiel devant les membres du comité de sélection. Désormais ce n’est plus le cas : notre équipe envoi un mémo de crédit par e-mail qui présente l’opération, son bilan financier et les porteurs de projet.

Il n’y a plus de débat oral systématique, dès lors que les échanges par e-mail permettent au comité de conclure, avec les motifs expliquant l’acceptation ou dans certains cas, le refus ou les incertitudes et réserves du membre du comité. Ces derniers prennent en compte toutes les informations transmises par les analystes et leur propre expérience afin de rendre leur décision. Si nécessaire, une visioconférence sera organisée pour parvenir à une conclusion.

Le comité peut donner un accord sous conditions, par exemple en précisant les points que nous devrons valider avant la collecte, ou les points de structure essentiels devant être inclus dans la rédaction des contrats.

Une fois le projet approuvé, quel est votre rôle lors du lancement de la collecte ?

Je participe à la mise en ligne du projet, mais également à la rédaction du mémo qui est accessible sur la page du projet et à la rédaction des contrats (contrat émetteur et term-sheet). Ce mémo détaille aux futurs investisseurs ce en quoi consiste l’opération. Ce mémo inclut également une présentation de l’emprunteur, plus ou moins longue selon les projets.

Quel est le suivi du projet après la collecte ?

Après la souscription d’une collecte, un reporting trimestriel est mis en place pour les projets immobiliers. Ce dernier permet de suivre l’état d’avancement de l’opération (le taux de commercialisation, le déroulement des travaux, etc.). Nous rédigeons également un reporting annuel sur le compte des sociétés afin de s’assurer que tout va bien et que les sociétés respectent leurs engagements contractuels.

Vous pouvez retrouver toutes les étapes du processus sur cette page.

Publication originale le 1 octobre 2021, mise à jour le 1 octobre 2021

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