Défiscalisation immobilière : fonctionnement et réduction d’impôt

L’immobilier est plébiscité par les Français et considéré comme une valeur refuge. L’investissement dans sa résidence principale, avec son exonération d’impôt sur les plus-values à la revente a séduit une majorité de Français. Si l’immobilier dans son ensemble pâtit d’une fiscalité spécifique et relativement lourde, il existe toutefois de nombreux dispositifs qui permettent d’en limiter la portée. Il existe ainsi notamment différentes options et dispositifs fiscaux permettant de diminuer le poids de la fiscalité des investissements locatifs. La défiscalisation immobilière développe principalement deux approches : diminuer l’assiette d’imposition, ou bien bénéficier directement d’une déduction d’impôt, sous certaines conditions. Focus sur les principales solutions de défiscalisation immobilière qui s’offrent aux investisseurs.

Une fiscalité de l’immobilier aux multiples facettes

La fiscalité sur les actifs immobiliers reste en France particulièrement lourde. Elle touche les investissements immobiliers sous de nombreuses formes. Avec des taux d’imposition spécifiques, l’immobilier est imposé à différents niveaux : lors de l’acquisition, de la revente, de la mise (ou non) en location, ou bien du simple fait de la détention ou occupation d’un bien immobilier.

Droits de mutation lors de l’acquisition

Il existe différentes taxes payables par l’acquéreur, communément appelées « frais de notaire », lors de l’achat d’un logement. Ils sont de l’ordre de 7 à 8 % du prix du bien (et au premier euro). Cependant, à ce titre, l’immobilier neuf a des avantages. En effet, il bénéficie de droits fortement réduits en comparaison à l’immobilier ancien. Par ailleurs, les marchands de biens, qui exercent à titre professionnel, bénéficient également sous conditions de droits réduits. Et ce, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien.

La fiscalité des revenus fonciers

Hors cas de détention via des sociétés soumises à l’IS (Impôt sur les Sociétés), les revenus fonciers sont imposés au niveau de la fiscalité du foyer détenteur. Cela s’opère notamment via une imposition au barème progressif de l’IRPP (Impôt sur le Revenue des Personnes Physiques) plus les prélèvements sociaux (CSG-CRDS de 17,2%). Toutefois, il est souvent possible de réduire l’assiette fiscale. Notamment via des abattements forfaitaires sur les revenus (micro-foncier, micro-BIC). Ou bien par le biais de déductions de charges au régime réel afin de générer du déficit foncier.

Dans le cas de la location de logements meublés, il est possible d’opter, sous conditions, pour le régime de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ils permettent de maximiser les déductions (grâce à l’intégration d’amortissements) pour générer un déficit fiscal. Dans certaines conditions (LMP), les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de l’URSSAF ou à la TVA. De plus, certains non-résidents européens détenant des biens en France échappent désormais à la CSG-CRDS sur leurs loyers. Pour ces non-résidents européens, un taux forfaitaire minimum de 20% et une « taxe de solidarité » de 7,5% sur l’assiette imposable ont désormais été établis…

La fiscalité sur la détention immobilière

Les propriétaires de logements doivent également payer la taxe foncière. C’est une fiscalité locale avec un mode de calcul assez complexe. De plus, la taxe d’habitation concernant les occupants d’un logement au 1ᵉʳ janvier est en voie de disparition pour les résidences principales. En contrepartie, le montant de la taxe foncière qui subit une réforme de fond, devrait continuer d’augmenter. Dans les zones tendues avec un déficit de logements important, il existe désormais une taxe pour logement vacant. C’est-à-dire locaux à usage d’habitation laissés volontairement inoccupés, à l’exception des résidences secondaires, qui paient déjà la taxe d’habitation. L’ISF (Impôt sur la Fortune) a été supprimé par Emmanuel Macron. Toutefois, celui-ci a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ce dernier continue à impacter les patrimoines immobiliers non professionnels d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros.

L’impôt sur les plus-values immobilières

Les plus-values sur la cession d’actifs immobiliers situés en France (hors résidence principale) sont soumises, pour les contribuables particuliers, à un impôt forfaitaire de 19%. Parfois, la plus-value imposable peut dépasser 50 000 euros. Dans ce cas, une surtaxe « sur les plus-values immobilière élevées » allant jusqu’à 6% peut s’appliquer. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG-CRDS de 17,2%). Heureusement, il existe des abattements sur l’assiette imposable relativement à la durée de détention. Cependant, précédemment il suffisait de 15 ans de détention pour être exonéré totalement d’impôt. Désormais, il faut désormais 30 ans et la progression n’est plus linéaire…

Immobilier et transmission

L’immobilier fait partie du patrimoine transmis lors d’une succession. Cela implique parfois pour les héritiers de vendre le bien (résidence secondaire familiale par exemple) afin de payer les droits. Toutefois, il existe des solutions pour anticiper au mieux, et ainsi réduire l’imposition. Notamment grâce à la donation de la nue-propriété du vivant du donateur par exemple.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

En dépit d’une fiscalité souvent relativement élevée, il existe de nombreuses solutions permettant de limiter la fiscalité immobilière. Les avantages fiscaux peuvent principalement prendre la forme d’une réduction du revenu imposable, d’une exonération ou d’un crédit d’impôt.

Deux approches pour défiscaliser

La défiscalisation passe principalement par deux approches :

• Limiter l’assiette imposable ;
• Profiter directement de réductions, de crédits ou d’exonérations d’impôts grâce à des dispositifs spécifiques.

Comme pour tout investissement, l’optimisation de la fiscalité doit rester un « must ». Elle ne doit pas occulter l’analyse du rendement, des risques et des contraintes pour l’investisseur. De plus, la génération d’un éventuel déficit foncier est limitée à 10700 euros par an (et reportable le cas échéant). De même, il existe un plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros, à l’exception de certains dispositifs hors plafonnement.

À noter qu’on ne peut généralement pas cumuler deux avantages sur un même bien. Il n’est également pas possible de déduire des charges qui ont déjà fait l’objet d’un avantage fiscal. Notamment, les dépenses qui ont déjà donné droit à une déduction, un crédit d’impôt ou une subvention.

Profiter des exonérations

La mesure la plus connue reste l’exonération sur la plus-value lors de la revente de la résidence principale. Concernant l’IFI, les biens loués sous le régime du LMP n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Ils sont par ailleurs exonérés d’impôt sur les plus-values, sous conditions. Par le jeu de conventions fiscales, des biens détenus à l’étranger peuvent également bénéficier d’une fiscalité attractive. Il existe également des dispositifs permettant de faire des donations en franchise de droits. Et ce, à raison de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans. Ces différents points méritent d’être intégrés dans le cadre d’arbitrages et de stratégies patrimoniales globales. Que ce soit pour les revenus fonciers ou la plus-value, il existe des exonérations en deçà de certains seuils.

Profiter des réductions forfaitaires

Il est possible de profiter des réductions forfaitaires (à arbitrer avec le régime réel). Par exemple, 30% de réduction des revenus fonciers pour le micro-foncier. Dans ce cas précis, on renonce à l’imputation réelle des frais. Au-delà de l’arbitrage (forfaitaire/réel), la possibilité ou non de choisir une réduction forfaitaire est encadrée (montant des revenus fonciers…). Des dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux…) permettent de déduire de ses impôts une quote-part de son investissement. Concernant l’IFI, il existe un abattement forfaitaire (30%) sur la valeur brute de la résidence principale.

Intégrer les charges au régime réel

L’adoption du régime réel permet d’intégrer des charges éligibles aux revenus (investissement, charges d’entretien, intérêts d’emprunt, frais, assurances, travaux, amortissements…). Elles pourront être imputées afin de réduire la base d’imposition. Les régimes de LMP et LMNP permettent ainsi de réduire la base fiscale grâce aux amortissements.

Profiter de frais réduits lors de l’acquisition

Dans le cas de logements neufs, les frais sont généralement réduits. Cela permet de réduire de 5% environ le budget à l’achat. Afin d’optimiser, parfois, l’on fait porter les honoraires d’agence (5% du prix environ) sur l’acheteur au lieu du vendeur. Et ce, en réduisant le prix d’autant. Cela permet de réduire la base pour le calcul des droits de mutation.

Profiter des aides à la rénovation

Il existe des dispositifs d’aide permettant de faire financer certains travaux de rénovation. Cela permet d’augmenter la valeur du bien. Et ce, pour un coût réduit. Généralement, la facture énergétique future s’en retrouve diminuée. Cela peut avoir un intérêt d’autant plus important que les nouvelles normes de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et les dernières décisions de la Loi Climat et Résilience vont imposer des contraintes de rénovation et de qualité environnementale pour une mise en location, voire une revente.

Utiliser l’endettement

Avec des niveaux de taux historiquement bas, l’endettement permet de faire jouer à plein l’effet de levier. Il permet de maintenir le pouvoir d’achat immobilier et d’améliorer le rendement des fonds propres investis. Au niveau fiscal, l’endettement permet de réduire l’assiette fiscale. Cela s’opère par imputation des intérêts (sur revenus fonciers) ou du montant de la dette sur la valeur des actifs bruts (cas de l’IFI). À ce titre, l’imputation de la dette afin de réduire la valeur nette des actifs est désormais encadrée. En effet, la dette doit porter sur le bien en question. Dans le cadre d’une dette in fine, elle devra être partiellement réintégrée.

Utiliser des véhicules adhoc

La détention d’un actif immobilier ou de parts de SCPI, via une société ou un contrat d’assurance-vie, peut permettre de profiter de la fiscalité spécifique au niveau de ces véhicules. Cela peut se révéler plus favorable pour l’investisseur. À noter cependant qu’une SCI, si non soumise à l’IS, est transparente fiscalement. Elle est également imposée directement au niveau des détenteurs de parts.

Utiliser le démembrement

Le démembrement (nue-propriété/usufruit) peut permettre de fortement diminuer la fiscalité à terme. Et ce, dans le cadre d’un héritage. En effet, les biens ayant fait l’objet d’une donation de nue-propriété seront transmis sans droit supplémentaire au décès du donateur. Concernant l’IFI, il n’est dû que par le détenteur de l’usufruit. Toutefois, celui-ci doit tout de même le déclarer sur la base de la valeur en pleine propriété.

Par ailleurs, pour les personnes fortement imposées, le démembrement peut avoir un intérêt dans le cadre d’investissements. Assurément, un investissement en nue-propriété est effectué avec une forte décote. Et ce, en contrepartie d’une absence de revenus (et donc d’imposition) sur une période donnée.

À l’issue de la période, la vente du bien post-remembrement permettra a priori de générer une plus-value. Celle-ci sera peu taxée ; le coût d’achat comptabilisé ne sera pas la valeur payée pour la nue-propriété, mais la base en pleine propriété. Ce type d’investissement est également accessible via des SCPI spécialisées.

Utiliser les dispositifs et les lois de défiscalisation immobilières spécifiques

De nombreux dispositifs spécifiques permettent de défiscaliser, notamment dans le cadre d’investissements locatifs. Ils sont soumis à des conditions notamment sur le type de biens, le locataire, la localisation et les montants investis. Ils s’intègrent parfois dans des solutions « clé en main » avec une offre de gestion locative. Il est souvent nécessaire de s’engager sur une période de plusieurs années. Et ce afin de profiter pleinement du dispositif ou risquer de voir l’avantage fiscal remis en cause.

Ces dispositifs ont été calibrés pour favoriser l’augmentation de l’offre locative. Notamment par la création de logements dans les zones sous tensions. Ces dispositifs peuvent concerner des logements neufs ou anciens dans le cadre de rénovations. Les principaux dispositifs — qui ont évolué avec le temps — sont notamment :

• La loi Pinel ;
• La loi Malraux ;
• Le Censi-Bouvard ;
• La loi Denormandie…

Achat immobilier neuf ou protection du patrimoine : de nombreuses solutions de défiscalisation

Depuis de nombreuses années, les gouvernements successifs de tous bords, ont établi de nombreux schémas. Ceux-ci favorisent l’investissement locatif, et indirectement la réhabilitation de logements anciens et la construction de logements neufs. Les anciens dispositifs étaient par exemple, le Robien, le Périssol, la loi Duflot, la loi Borloo ou Scellier… D’autres dispositifs y ont désormais succédé. À l’avenir, les avantages fiscaux pourraient cependant être réorientés vers les institutionnels plutôt que les particuliers.

Immobilier ancien ou neuf : comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?

Comment défiscaliser : la loi Pinel

À la suite de la loi Duflot, la loi Pinel vise à favoriser l’investissement locatif dans les zones tendues.

Elle permet de défiscaliser entre 12 et 21% de l’investissement en fonction d’un engagement locatif de 6 à 12 ans. Et ce, pour un investissement maximum de 300 000€ par foyer fiscal.

Il s’agit principalement de logements neufs (VEFA) ou rénovés (Pinel Ancien). Le bien doit cependant être situé dans des zones éligibles. Il existe des plafonds applicables aux loyers et aux ressources du locataire.

Un des avantages est de pouvoir louer le bien à des membres de sa famille (hors foyer fiscal).

Le logement doit par ailleurs répondre à des normes environnementales telles que RT2012. Dès 2022, les conditions d’accès à ce dispositif vont être durcies avant un arrêt en 2024.

Une des critiques de ce dispositif est l’incertitude à la revente (immeuble entier avec un terme fiscal arrivant simultanément). En effet, les logements construits sont en VEFA, il faudra donc s’assurer de l’adéquation avec la demande locale à terme. Il faudra également avoir acheté au juste prix et que l’avantage fiscal n’ait pas été intégré dans le prix.

Loi Malraux

Issue d’une initiative lancée dans les années 60 par André Malraux pour protéger les centres urbains historiques. Cette loi permet la défiscalisation d’une quote-part des travaux engagés pour la réhabilitation d’immeubles entiers. Ceux-ci doivent être situés dans des zones éligibles. L’objectif des travaux doit être de créer des logements locatifs d’habitation.

Moyennant un engagement de conservation et de mise en location de 9 ans minimum, il est possible d’obtenir au niveau du foyer fiscal une déduction d’impôt jusqu’à 120 000€ maximum sur 4 années glissantes (soit 30% d’un investissement de 400 000€).

Outre le montant élevé de défiscalisation — qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales — cette loi permet d’acquérir des biens dans des secteurs privilégiés dont la valeur aura été bonifiée par une rénovation complète.

Loi Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques existe depuis 1913. Elle vise à restaurer, entretenir et préserver les biens classés Monument Historique (ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques – ISMH). Le principe est de déduire des revenus globaux l’intégralité (100%) du coût de rénovation — hors dépenses de restructuration — les charges d’entretien et intérêts d’emprunt, y compris pour l’achat du foncier. Pour les tranches supérieures d’imposition (TMI à 45%), cela permet une économie d’impôt correspondant à 45% du montant éligible.

L’avantage est que le bien peut être occupé ou non par son propriétaire, sans obligation de mise en location, ni contrainte de loyer, ni plafonnement des niches fiscales. Il est possible de louer à membre de la famille (hors foyer fiscal). Le taux de déduction de certaines charges, et un plafond éventuellement applicable de 200 000€ par an, dépendra du fait que le bien est ouvert ou non au public pendant une partie de l’année. Par ailleurs, certaines règles spécifiques s’appliquent si le bien produit des revenus (recettes de billets d’entrée).

Les travaux doivent être encadrés par un Architecte des Bâtiments de France. Ils doivent être réalisés par des artisans agréés (matériaux utilisés…). Cela entraîne généralement des surcoûts en comparaison à un chantier classique.

De plus, il est désormais nécessaire de conserver le bien pendant 15 ans. Le bien peut-être démembré, acquis en indivision, ou à travers une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est possible d’obtenir une exonération des frais de succession et de donation. Cela s’opère dans le cadre d’une convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication. Il est possible d’être exonéré d’IFI sous certaines conditions.

Location meublée LMNP-LMP

Comme son nom l’indique, ces dispositifs impliquent la mise en location d’un meublé à usage d’habitation. Les baux sont souvent de courte durée (1 an, voire moins pour les baux étudiants).

Les statuts LMNP ou LMP dépendent du montant de loyers perçus par le foyer fiscal (seuil de 23 000 euros) ou de la prépondérance ou non de ces revenus dans les revenus globaux du foyer. Ils permettent des réductions forfaitaires ou réelles de charges. Ce qui permet de neutraliser la fiscalité des revenus fonciers.

Dans le cas du LMP, il est possible de neutraliser l’IFI, et sous certaines conditions la fiscalité sur les plus-values. Depuis la loi de finance 2021, l’activité de LMP est soumise aux cotisations sociales pour les résidents fiscaux. Celles-ci peuvent représenter 35% à 40% des bénéfices avec un forfait minimal. C’est également toujours le cas pour la location saisonnière de courte durée de type Airbnb, au-delà de 23 000 euros de recettes.

LMNP – Censi Bouvard

Il permet de combiner location meublée dans des résidences de service et défiscalisation. Il s’agit de résidences de service neuves en VEFA ou rénovées et construites depuis moins de 15 ans. L’investissement en Censi-Bouvard permet de :

• Récupérer la TVA à 20% sur le logement neuf sur une durée de 20 ans (sous réserve d’être loué) ;
• Bénéficier de la déduction d’impôts Censi-Bouvard (11% du prix d’achat possiblement sur plusieurs biens dans la limite d’un investissement de 300 000€) ;
• Cumuler cela avec le régime LMNP qui permet de défiscaliser les revenus locatifs (cependant on ne peut pas amortir la partie du prix qui a déjà fait l’objet de l’avantage Censi-Bouvard).

Le Censi-Bouvard s’applique jusqu’à fin 2021 aux résidences pour seniors (EHPAD) et étudiants. Mais, le Censi-Bouvard ne s’applique désormais plus aux résidences de tourisme. Toutefois, il est toujours possible de profiter du LMNP et de la réduction de TVA.

La particularité est de fonctionner via un bail commercial de 9 ans. Un gestionnaire de résidences s’occupe de la location en meublé avec services et propose également un rendement net à l’investisseur. Ce rendement est généralement post charges de fonctionnement, d’entretien et de frais du gestionnaire. Dans le cas des résidences de tourisme (à la mer, à la montagne), il était possible de profiter d’un usage personnel une partie de l’année (avec un loyer réduit d’autant). La plus-value à la revente n’est cependant pas toujours évidente.

L’avantage est de profiter d’une solution clé en main. La qualité du gestionnaire a cependant son importance. Les conditions de renouvellement du bail sont également importantes. En effet, certains investisseurs ont eu des mauvaises surprises avec des rendements revus à la baisse. Avec la crise de la Covid-19, de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme ont vu le paiement des loyers suspendus par les gestionnaires.

Par ailleurs, aucune condition de loyer n’existe. De même, aucune condition de ressources ni de localisation (le type d’établissement prime) existe. Cependant, ce produit n’est pas accessible via des SCI ou SCPI.

Loi Denormandie

Ce dispositif ressemble au Malraux car il concerne des opérations de rénovation en vue d’une mise en location.

• Les travaux doivent représenter au minimum 25% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros et améliorer la performance énergétique du bâtiment ;
• Il s’adresse aux villes couvertes par une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou un plan action cœur de ville ;
• Possible de défiscaliser entre 12 et 21% du montant de l’investissement selon la durée de location (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans) ;
• Il y a également des contraintes de plafond de loyer, car l’objectif est de s’adresser à des ménages modestes.

Loi Girardin

Ces dispositifs Girardin Logement et Girardin Industriel (achat de matériel industriel loué à des entreprises) permettent d’obtenir des réductions d’impôts jusqu’à 50% de l’investissement réalisé dans les DOM-TOM.

Pour le Girardin Logement, il s’agit d’investir dans des logements neufs dans des zones éligibles, avec un engagement de location de 6 ans et un respect de plafond de ressources du locataire. Le taux de réduction dépend de la localisation, de la présence d’éventuels dispositifs d’économie d’énergie, et de la date du permis de construire

Par ailleurs, le plafonnement des niches fiscales est de 18 000 euros/an (contre 10 000 euros en Métropole)

Le crowdfunding immobilier

Il ne s’agit pas à proprement parler d’un dispositif de défiscalisation. Toutefois, les investissements en crowdfunding immobilier n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Ils sont imposés à la flat-tax de 30% (et non au régime des revenus et plus-values foncières).

Quelle défiscalisation choisir ?

La défiscalisation doit s’effectuer en s’adaptant au mieux à la situation de chaque investisseur et de chaque foyer fiscal. Elle doit également prendre en compte les contraintes et objectifs en termes d’horizon et de risque :

• Quelle est ma tranche d’imposition ?
• Comment gérer le plafonnement des niches fiscales ?
• Quelle est ma capacité d’investissement et d’endettement ?
• Suis-je à la recherche d’un rendement régulier ou d’une plus-value à la sortie ?
• L’IFI m’impacte-t-il ?
• Ai-je une démarche de transmission à terme ?
• Suis-je prêt à m’impliquer ou à la recherche d’une solution clé en main ?
• Quel risque suis-je prêt à prendre en termes de perte en capital ?
• Quel est mon horizon de liquidités ?
• Suis-je à la recherche d’un type de bien particulier (neuf, ancien, localisation….) ?
• Une utilisation personnelle ou pour mes proches est-elle envisageable ?

Publication originale le 4 novembre 2021, mise à jour le 4 novembre 2021