La base de valeurs foncières (DVF) : le début d’une révolution “open data”

Depuis quelques années, la France a donné un accès libre ; à nombre de données liées aux transactions sur le marché immobilier. Cet accès est une source d’informations très intéressantes pour les particuliers comme les professionnels. Si le chantier pour une meilleure exhaustivité n’est pas achevé, les mouvements récents présentent un net progrès. Dans cet article nous faisons un retour notamment sur le fichier des valeurs foncières ; son utilisation en “open data” ; et plus généralement sur les défis résiduels pour obtenir une vision exhaustive du marché immobilier.

Qu’est-ce que le fichier des valeurs foncières ?

Les transactions immobilières intervenues en France sont désormais regroupées dans une base de donnée appelée Demande de Valeur Foncière (DVF). Cette base a été mise en place à l’initiative des pouvoirs publics ; et permet un accès direct et gratuit à un historique de nombreuses transactions immobilières.

Que répertorie la base DVF ?

Cette base concerne les biens ou des terrains (des « parcelles ») qui font l’objet d’un changement de propriétaire ; en gros toute mutation à titre onéreux impliquant une transaction devant un notaire est entrée dans la base :

• La vente d’une parcelle, d’un appartement ou d’une maison
• vente d’un bien immobilier en VEFA
• vente d’un terrain à bâtir
• échange de parcelles
• adjudication (ventes aux enchères)
• expropriation

Cependant, ce fichier concerne les transactions à titre onéreux intervenues sur le marché ; et exclut de fait certaines transactions qui peuvent rester en dehors du marché (donations, successions, legs…).

Les informations clés de la base DVF

Les informations clés contenues dans la base DVF pour chaque transaction sont :

• l’adresse du bien cédé
• le prix du bien cédé (hors frais d’agence et de notaire)
• la date de la transaction
• le type de la transaction (vente, échange, adjudication, expropriation)
• la description du bien (surface, pièces notamment)
• les références cadastrales (grâce aux identifiants de la parcelle)

Des modules “online” mis en place par l’état permettent de visualiser et de consulter les données de base ; en évitant à l’utilisateur d’avoir à faire des manipulations compliquées.

Comment faire une demande de valeur foncière ?

Les demandes de valeur foncière peuvent être faites directement en ligne à partir d’une recherche par critère. La DGFiP a ainsi ouvert 15 millions de transactions immobilières remontant jusqu’à 2014. Il est désormais très facile d’obtenir l’information soit suivant une vision cartographique, soit via des lots de données par fichier.

Comme rappelé dans le cadre du Rapport Bothorel sur la gestion de l’open data ; le principe général est une ouverture par défaut et une gratuité des données publiques. Bien sûr, cela doit se faire en respectant le cadre législatif général ; notamment sur la protection de la vie privée (CNIL, RGPD, secret fiscal, etc.).

Le Fichier des valeurs foncières : vison par carte géolocalisée

Grace à Etalab il est possible de retrouver des transactions en faisant des recherches via un menu ; on peut ainsi rechercher une ville, une période, et retrouver des transactions avec le prix au m2 par exemple.

Le Fichier des valeurs foncières : fichiers disponibles

Ces données issues de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) peuvent être téléchargées sous forme de fichier. Elles permettent d’avoir accès aux informations suivantes :

• id_mutation : Identifiant de mutation (non stable, sert à grouper les lignes)
• date_mutation : Date de la mutation au format ISO-8601 (YYYY-MM-DD)
• numero_disposition : Numéro de disposition
• valeur_fonciere : Valeur foncière (séparateur décimal = point)
• adresse_numero : Numéro de l’adresse
• adresse_suffixe : Suffixe du numéro de l’adresse (B, T, Q)
• adresse_code_voie : Code FANTOIR de la voie (4 caractères)
• adresse_nom_voie : Nom de la voie de l’adresse
• code_postal : Code postal (5 caractères)
• code_commune : Code commune INSEE (5 caractères)
• nom_commune : Nom de la commune (accentué)
• ancien_code_commune : Ancien code commune INSEE (si différent lors de la mutation)
• ancien_nom_commune : Ancien nom de la commune (si différent lors de la mutation)
• code_departement : Code département INSEE (2 ou 3 caractères)
• id_parcelle : Identifiant de parcelle (14 caractères)
• ancien_id_parcelle : Ancien identifiant de parcelle (si différent lors de la mutation)
• numero_volume : Numéro de volume
• lot_1_numero : Numéro du lot 1
• lot_1_surface_carrez : Surface Carrez du lot 1
• lot_2_numero : Numéro du lot 2
• lot_2_surface_carrez : Surface Carrez du lot 2
• lot_3_numero : Numéro du lot 3
• lot_3_surface_carrez : Surface Carrez du lot 3
• lot_4_numero : Numéro du lot 4
• lot_4_surface_carrez : Surface Carrez du lot 4
• lot_5_numero : Numéro du lot 5
• lot_5_surface_carrez : Surface Carrez du lot 5
• nombre_lots : Nombre de lots
• code_type_local : Code de type de local
• type_local : Libellé du type de local
• surface_reelle_bati : Surface réelle du bâti
• nombre_pieces_principales : Nombre de pièces principales
• code_nature_culture : Code de nature de culture
• nature_culture : Libellé de nature de culture
• code_nature_culture_speciale : Code de nature de culture spéciale
• nature_culture_speciale : Libellé de nature de culture spéciale
• surface_terrain : Surface du terrain
• longitude : Longitude du centre de la parcelle concernée (WGS-84)
• latitude : Latitude du centre de la parcelle concernée (WGS-84)

Il est également possible d’obtenir des fichiers csv avec certaines informations relatives ; aux transactions intervenues sur les dernières années via des données brutes ou géolocalisées :

Pourquoi les valeurs foncières sont-elles rendues publiques ?

Ce mouvement s’inscrit dans un souci de transparence des données publiques, dont l’accès était jusqu’à présent limité et complexe. Il était nécessaire pour les particuliers de passer par l’application des impôts ; et de s’enregistrer à l’aide de leur numéro fiscal, le tout pour une utilisation très limitée.

Les objectifs de l’ouverture des données foncières.

Cette ouverture poursuit plusieurs objectifs assez larges ; allant d’une meilleure information des acteurs et du public au développement de nouvelles applications et de nouveau services. Plus généralement il s’agit dans ce cas de favoriser ; une meilleure connaissance du marché immobilier par tous les acteurs, même non-professionnels.

Mieux informer les acheteurs immobiliers

Désormais les particuliers peuvent en effet avoir un accès direct et facilité aux transactions et aux valeurs réelles. Cela permet aux acheteurs (et éventuellement aux vendeurs) ; d’avoir une information concrète et récente sur l’état du marché ; en se fondant sur des transactions avérées et non de simples annonces ; et sans avoir besoin de faire appels à des professionnels tels que les agents immobiliers ou des notaires. Par ailleurs, ces données peuvent être utilisées vis-à-vis de l’administration fiscale ; pour justifier la prise en compte de certaines valorisations (donations, valeur prises en compte pour l’IFI).

Améliorer l’information des administrations et collectivités

En rendant publique les données DVF ; la Direction Générale des Finances Publiques optimise et centralise désormais directement les données ; en les rendant disponibles pour les services des différentes administrations.

Favoriser la création d’applications et de nouveaux services : fintech et proptech

A l’heure du datamining “l’open data” est primordiale pour le développement de nouveaux services numériques. Le financement participatif et le crowdfunding immobilier ; sont ainsi une illustration de l’apport du digital pour le financement et la croissance des acteurs de la filière immobilière. En complétant les fonds propres des opérateurs immobiliers ; (promoteurs, marchands de biens, foncière) le crowdfunding participe au développement du marché du logement neuf notamment. De manière générale de nombreuses start-up ; issues du secteur dit de la « Proptech » peuvent trouver un bénéfice de cet accès facilité à la data.

Mieux renseigner les acteurs de la filière immobilière

Les promoteurs qui prévoient des programmes en VEFA ; les marchands de biens et promoteurs rénovateurs ont également intérêt ; à pouvoir disposer d’une information la plus transparente sur l’état du marché. Cela leur permet de calibrer leur financement ; de mieux connaitre l’offre et la demande sur une zone particulière ; de calculer leur marge au plus juste et d’éviter d’exclure des acheteurs du marché immobilier ; et plus généralement de mieux orienter et rentabiliser leurs opérations immobilières.

L’open data immobilière : un processus bien engagé mais non achevé

Dans un numéro récent « La Data, pas si open » la revue spécialisée Etudes Foncières du site d’information spécialisé Business-Immo.com ; revenait de manière pointue sur le sujet et faisait le constat d’un processus encore non achevé.

Open data immobilière : un cadre juridique mis en place ces dernières années

Le cadre juridique est l’article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (LPF), dans le cadre de la loi pour un État au service d’une société de confiance : « l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années [cela afin] de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers ».

Une utilisation de la data encadrée

La CNIL a prévu que les données issues de l’article L 112 ; « ne peuvent avoir ni pour objet ni pour effet de permettre la ré-identification des personnes concernées et, d’autre part ; que ces informations ne peuvent faire l’objet d’une indexation sur les moteurs de recherche en ligne ».

Les dates clés de la réforme pour un accès aux données foncières

La mise en place de la DVF est l’aboutissement d’un processus engagé depuis 15 ans :

• 2006 : la loi ENL (Engagement National pour le Logement) les informations foncières ; de l’administration fiscale des 5 dernières années ouvre aux collectivités
• 2011 : élargissement de l’accès aux données DVF a certaines administrations
• 2013 : création du service Patrim pour les particuliers via le compte fiscal (impots.gouv)
• 2014 : la loi ALUR étend l’accès des data DVF
• 2016 : extension de l’accès aux data aux professionnels de l’immobilier, mais avec une contrainte d’anonymisation
• 2018 : la loi « Etat au service d’une société de confiance » instaure l’open data pour les valeurs foncières.

Les défis de l’ouverture de la data

Avoir une vision exhaustive et complète du marché est un défi. Car cela suppose de croiser différentes sources de données (par exemple les fichiers des transactions, mais également des données cadastrales). Les contraintes de confidentialité ont parfois amené à exclure certaines données faisant perdre de la pertinence aux résultats.

Le défi de l’ergonomie

Les données doivent être présentées sous une forme pouvant être facilement appréhendée et traitée par les utilisateurs. Il s’agit de leur offrir une vue complète sur les données disponibles ; les sources et la méthodologie ; et croiser un maximum de bases. Des professionnels de l’immobilier se sont cependant déjà emparé des données disponibles ; pour créer des interfaces (cartographies, applications) pour leurs bases de clients.

Les services de Bercy ont récemment engagé de nombreuses réflexions (via un « Hackathon valeurs foncières ») ; sur l’amélioration de l’accès aux bases et le moyen de croiser différents fichiers (DVF transaction ; cadastre, permis de construire…), cela afin de permettre dans l’idéal de suivre les transactions de bout en bout ; et par ailleurs de mieux anticiper les tendances de marchés ; et d’orienter et mettre en œuvre les politiques publiques ; zones tendues, lutte contre l’artificialisation des sols, etc.

Le défi de l’exhaustivité et de l’exactitude

Pouvoir croiser les différentes bases tels que la base de permis de construire Sitadel2 ; avec une granularité suffisante ; en limitant les obstacles de la confidentialité des acteurs permettront d’avoir une vision plus claire du marché.
De manière générale l’intégration de plus d’acteur issu du secteur académique et de chercheurs ; permettront la mise ne place et le maintien de véritables outils pertinents. La collaboration entre acteurs public et privés ; sera sans doute la clé pour la mise en place d’indicateurs exhaustifs et pertinents.

Par exemple les statistiques de ventes communiquées par les fédérations de promoteurs ; sur les logements neufs n’incluent pas toutes les transactions du marché. En excluant par exemple les logements destinés à être utilisés ou exploités directement par leur donneur d’ordre ; (maisons individuelles construites par des particuliers, logements sociaux) ; et il n’est donc pas facile d’avoir une vue globale en temps réel ; de l’état du marché du logement neuf et de l’équilibre réel entre l’offre et la demande.

Des initiatives qui se multiplient pour un usage exhaustif des données foncières

Plusieurs initiatives sont nées ces dernières années autour de la question des données foncières :

Le LIFTI (Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales) rassemble une quarantaine d’acteurs publics et privés ; qui collaborent pour améliorer l’accès à la donnée foncière pour un développement durable et solidaire des territoires.

Le groupe DVF rassemble de son côté l’ensemble des ayants-droit du DVF. Il vise notamment à renforcer la coopération entre les régions.

Enfin le Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) ; a développé ces dernières années des outils pour mieux orienter l’action des acteurs publics. Il suit de nombreuses données ; et a créé un outil accessible à certains bénéficiaires (services de l’Etat, collectivités, groupes de recherches…) ; croisant notamment les données de la base DVF et de la base Majic (cadastre) pour créer l’application « DVF3 » https://datafoncier.cerema.fr/ressources. Les limites sont cependant qu’il n’est pas encore consultable par tout le monde.

Publication originale le 31 mars 2021, mise à jour le 31 mars 2021