Diagnostic immobilier obligatoire : quel impact ?

Dans un souci d’information et de sécurisation des transactions, les propriétaires de logements ont été progressivement soumis lors des dernières décennies à l’obligation de réaliser différents diagnostics (superficie, salubrité, qualité environnementale, électricité…). À la charge des propriétaires et des bailleurs, ces diagnostics sont ainsi devenus nécessaires dans le cadre de la réalisation d’une vente immobilière ou d’une mise en location. Signe des temps, la problématique environnementale semble désormais au centre de ce dispositif. Une des dernières évolutions notables dans ce domaine est la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Celle-ci a vu son cadre modifié et renforcé. Désormais, il aura un caractère plus contraignant avec la nécessité de devoir, à terme, se mettre en conformité, et ce notamment pour pouvoir mettre en location un logement. Au-delà de la contrainte, les diagnostics immobiliers peuvent-ils devenir un véritable critère pour une meilleure valorisation des logements ?

Les diagnostics immobiliers

Depuis le milieu des années 90, de nombreux diagnostics immobiliers ont fait leur apparition. Couvrant de nombreux éléments relatifs aux bâtiments, ils doivent désormais être réalisés par des professionnels agréés. En effet, le résultat de ces diagnostics est engageant pour les propriétaires vis-à-vis des tiers. Il est également important pour toutes les parties que ces diagnostics soient réalisés en conformité avec la réglementation.

Diagnostics techniques, énergétiques : vingt-cinq ans de diagnostics immobiliers

En 1996, la célèbre loi Carrez avait inauguré l’ère des diagnostics immobiliers. Celle-ci a notamment fixé des règles normatives pour la comptabilisation de la surface en m² d’un logement. Cette même année, des règles en termes de calorifugeage avaient également commencé à s’appliquer.

Différents tests complémentaires ont suivi au fil des ans. Et ce, afin de prévenir notamment certains risques sanitaires. Mais, également de vérifier la conformité technique des constructions et installations :

• L’État des Risques et d’Accessibilité au Plomb – ERAP en 1998 (remplacé par le Constat de Risque d’Exposition au Plomb – CREP en 2006) ;
• Le Diagnostic d’État Parasitaire (1999) ;
• Le Diagnostic Amiante Avant Démolition – DAAD (2002) et l’attestation amiante (2003) ;
• Le Dossier des Diagnostics Techniques – DDT, Diagnostic Amiante Avant Travaux (2005) ;
• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Vente et l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNET) (2006) ;
• Le Diagnostic Gaz et l’Extension du DPE (2007) ;
• Le Diagnostic Électricité (2009) ;
• Le nouveau DPE et Diagnostic Amiante (2013).

Plus récemment, la refonte du DPE via la loi Climat et Résilience, mais également la norme RE2020 (qui succède à RT2012) sont des nouveaux éléments structurants. Ceux-ci devraient impacter le marché immobilier et de la construction. Notamment via une plus grande intégration de la problématique environnementale dans le développement et la gestion immobilière.

À noter qu’à partir du 1ᵉʳ janvier 2023, un carnet d’information du logement (CiL) sera instauré. Il remplacera le carnet numérique du logement, dont le lancement prévu de longue date en 2020, avait été gelé. Il s’agira d’une sorte de « carnet de santé » du logement. Celui-ci sera notamment destiné à faire un point sur l’état des travaux énergétiques réalisés ou nécessaires dans un logement. Il y aura ainsi une meilleure traçabilité de ces éléments, une information des acheteurs en termes de conformité du bâtiment. Ceci dans l’optique d’anticiper et chiffrer le montant des travaux nécessaires pour se mettre en règle avec les nouvelles réglementations et contraintes environnementales.

Diagnostiqueur immobilier, une profession réglementée

Depuis le 1ᵉʳ novembre 2007, la profession de diagnostiqueur est réglementée. Ces professionnels doivent être certifiés par un organisme indépendant et accrédités selon la norme ISO 17024. Cela offre une assurance aux clients de leur compétence pour réaliser les diagnostics immobiliers réglementaires obligatoires pour la vente d’un bien notamment.

Pour obtenir la certification, il faut passer un examen théorique et pratique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, la certification est valable 7 ans.

Par ailleurs, la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) et la « Chambre des diagnostiqueurs » de la FNAIM encadrent cette profession. De plus, l’ADEME (Agence de la transition écologique) reçoit une copie des DPE réalisés. L’agence a mis en place un observatoire des DPE ainsi que des outils en ligne permettant aux clients de vérifier les aptitudes des diagnostiqueurs.

Diagnostics pour vente ou location : des durées de validité variable.

Pour des raisons pratiques bien compréhensibles, la durée de validité des différents diagnostics varie en fonction de leur objet. Les diagnostics immobiliers peuvent ainsi avoir une validité illimitée ou une durée de péremption, certains sont obligatoires.

Les différents diagnostics pour les ventes ou la location

Il existe différents diagnostics techniques selon la transaction immobilière envisagée. La liste des diagnostics va ainsi varier selon les cas, selon qu’il s’agit d’une vente (article L271-4 CCH) ou d’une location (article 3-3 loi du 6 juin 1989).

Diagnostics pour une vente

Nom du diagnostic	Durée de validité
Diagnostic Amiante	Si négatif : illimité / Si positif : en fonction des conclusions du rapport
DPE – Diagnostic de Performance Énergétique	10 ans
Diagnostic Loi Carrez	Sans limite tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués
Diagnostic Électricité (si installation de plus de 15 ans)	3 ans
Diagnostic Plomb (CREP) (si bâtiment construit avant 1949)	Si positif : 1 an / Si négatif : illimité
État des risques et pollution (ERP)	6 mois
Diagnostic Gaz (si installation de plus de 15 ans)	3 ans
Diagnostic Termites	6 mois

Diagnostics pour une location

Nom du diagnostic	Durée de validité
Diagnostic Loi Boutin – Surface habitable	Sans limite (tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués)
DPE – Diagnostic de Performance Énergétique	10 ans
Diagnostic Plomb	Si positif : 6 ans / Si négatif : illimité
Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP)	Illimité (ne concerne qu’un bien en copropriété pleine)
État des risques et pollution (ERP)	6 mois
Diagnostic Électricité (si installation de plus de 15 ans)	6 ans
Diagnostic Gaz (si installation de plus de 15 ans)	6 ans

Diagnostics combien ça coûte ?

À titre indicatif, la plupart des diagnostics immobiliers obligatoires — à la charge du vendeur ou du bailleur — ont un prix moyen de quelques dizaines d’euros. Dans certains cas, ceux-ci se situent dans une fourchette de prix un peu au-delà de 100 euros par test. Leur prix n’est pas réglementé et aucune grille tarifaire n’est imposée. Plutôt que des diagnostics à l’unité, il est possible d’obtenir un forfait via un « pack de diagnostics immobiliers ». Ce pack comprend l’ensemble des diagnostics immobiliers, notamment ceux obligatoires, pour un prix total de l’ordre de 400 euros. On peut choisir librement son diagnostiqueur.

Astuce pour baisser la note : faire préalablement un devis en ligne pour établir un tarif précis en fonction des prestations.

Il n’y a pas vraiment de prix moyen, le coût final des opérations va dépendre notamment :

• Du diagnostiqueur et des prestations nécessaires pour réaliser le diagnostic ;
• Du type de bien (maison, appartement) ;
• De la localisation ;
• De la surface ;
• Des installations présentes dans le logement.

À noter qu’avec la refonte du DPE, ce dernier va prendre en compte de nouveaux éléments. Il faudra également estimer la consommation énergétique future des logements et non se contenter d’une estimation de l’historique. Avec la hausse des diligences à réaliser, les tarifs devraient s’en ressentir. Ainsi, le prix moyen de réalisation de ce diagnostic pourrait significativement augmenter (au-delà de 200 euros).

À noter qu’il est également possible d’obtenir un crédit d’impôt pour la réalisation d’un DPE dans l’optique de réduire sa facture énergétique (et non dans un cadre obligatoire, ce qui devra être mentionné sur la facture).

DPE, loi Climat et Résilience ce qui va changer ?

Dans le mouvement de la COP2021, la loi Climat et Résilience et les nouvelles normes pour le secteur de la construction (RT2012, RT2020) ou plus récemment de la Commission Rebsamen pour une relance de la construction durable, une tendance forte à pris forme. Elle vise à mieux prendre en compte l’impact environnemental des logements (lors de la construction, mais également de leur utilisation).

Le carnet d’information du logement (Cil)

Depuis quelques années, différents rapports avaient évoqué le fait d’instaurer une « carte vitale » du logement. Cette réflexion, menée dans le sens d’un meilleur suivi de la qualité environnementale des logements, aurait dû donner lieu à la création d’un carnet numérique du logement. Ce projet a finalement été abandonné pour diverses raisons (contrainte RGPD, coût de mise en place…). Toutefois, il a tout de même abouti au lancement prévu d’un Carnet d’Information du Logement (CIL).

Institué par la loi Climat et Résilience (art. 167), il sera normalement effectif au 1ᵉʳ janvier 2023. Un peu à la manière du carnet de santé, ou du carnet d’entretien pour les véhicules, il aura vocation à offrir un maximum d’informations. Et ce, y compris pour permettre une meilleure utilisation et une « amélioration de la performance énergétique des logements » (travaux…).

L’objectif est ainsi notamment de permettre de connaitre quels travaux ont été réalisés et quels travaux seront nécessaires postérieurement à l’acquisition. Le CIL comprendra :

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
• Des informations spécifiques aux biens en copropriété ;
• Les informations utiles à la bonne utilisation, l’entretien et l’amélioration des performances énergétiques pour les logements neufs ou anciens faisant l’objets de travaux.

Le nouveau DPE : de quoi s’agit-il ?

Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne désormais sur la performance énergétique d’un bâtiment. Il possède deux échelles de notation de A à G (au lieu d’une précédemment) concernant : la consommation énergétique, mais désormais également les émissions de gaz à effet de serre.

Une des évolutions est de sortir d’une estimation sur le fondement d’un historique de factures énergétiques. En effet, leur montant pouvait fortement varier relativement au profil de l’utilisateur (taille du foyer, durée d’occupation, mode de vie…). Désormais, on va s’intéresser avant tout à la nature du bâtiment (isolation, type de chauffage…).

Le DPE est par ailleurs censé être plus lisible avec des informations complémentaires (travaux suggérés, estimation du montant des factures énergétiques…).

L’intégration des émissions de gaz à effet de serre aura des conséquences. La prise en compte du mode de chauffage, par exemple, va désavantager certains logements (fioul, chaleur au gaz). Et ce, au profit des logements chauffés au bois ou à l’électricité (dont l’origine majoritairement nucléaire est peu émettrice de CO₂). Le DPE se veut également plus complet avec la prise en compte des consommations d’éclairage et de ventilation par exemple.

Le nouveau classement établit par ailleurs un double équilibre à la fois en termes de consommation (kWh/m2/an) et d’émission (CO2eq/m2/an). On évite ainsi de trop favoriser des logements très énergivores, mais qui seraient bien classés sur la base d’un mode d’énergie utilisé peu émetteur de gaz à effet de serre.

Validité des anciens DPE

Les DPE sont valables a priori 10 ans. Mais, dans le cadre de la réforme :

• Les DPE réalisés du 1ᵉʳ janvier 2013 au 31 décembre 2017, seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les DPE réalisés du 1ᵉʳ janvier 2018 jusqu’au 30 juin 2021, seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Les plus anciens diagnostics énergétiques devront être refaits suivant les nouvelles normes.

L’impact du nouveau DPE

L’objectif de la dernière réglementation est clairement de pénaliser les « passoires thermiques » (classées F ou G) et de favoriser la rénovation de logements. Environ 7 millions de logements seraient concernés sur 10 ans.

Par ailleurs, désormais vendeurs comme bailleurs engageront leur responsabilité contractuelle au-delà d’un simple devoir d’information en cas d’élément erroné du DPE. D’où l’intérêt de faire le diagnostic DPE dans les règles via un professionnel agréé.

La chasse aux « passoires thermiques »

Il y aurait en France 4,8 millions de « passoires thermiques » soit 17% du parc de logements.

• Au-delà de l’obligation de mentionner la notation DPE dans les annonces de vente ou location, il faudra dès le 1ᵉʳ janvier 2022 mentionner explicitement les logements dont la consommation énergétique excède 330 kWh/m²/an : « Logement à consommation énergétique excessive » ;
• Gel des loyers des « passoires thermiques » entre 2 locations à compter du deuxième semestre 2022 (sauf réalisation de travaux de rénovation énergétique) ;
• Les baux locatifs de logements devront mentionner le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles du logement ;
• Interdiction progressive à la location pour les logements énergivores avec une mauvaise notation en termes de consommation énergétique (avec possibilité de recours des locataires pour la réalisation de travaux par le propriétaire) ;
• À compter du 1ᵉʳ janvier 2023, critère de décence du logement évalué en regard du seuil maximal annuel de consommation d’énergie de 450 kWh/m² (avec une interdiction à la location). Cela peut amener le propriétaire à être contraint de réaliser des travaux.

• Au 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G
• Le 1er janvier 2028 : habitations classées F
• Le 1er janvier 2034 : habitations classées E

On estime que 19% des logements du parc social (HLM) ont actuellement une notation inférieure à E. Ils s’exposent donc à une interdiction de location à terme. À Paris, un quart des annonces immobilières concernerait des passoire thermiques. Cela pourrait poser des difficultés à terme pour le marché locatif. En effet, certains immeubles de type Haussmannien présentent notamment des difficultés pratiques en termes de rénovation.

• En 2028, les propriétaires – sauf exception – ayant une consommation énergétique classée F ou G devront réaliser des travaux. Et ce, pour atteindre au minimum la classe E (moins de 330 kWh/m² par an, sous peine de sanctions à définir en 2023).

Audit énergétique avant la vente de logement

En sus du DPE, les vendeurs devront réaliser un audit énergétique :    

• Au 1ᵉʳ janvier 2022 : maisons individuelles et monopropriétés (classées F ou G) ;
• Au 1ᵉʳ janvier 2025 : logements classés E ;
• Dès le 1ᵉʳ janvier 2034 : habitations classées D.

Cette obligation ne concerne cependant pas les logements en copropriétés.

Diagnostics immobiliers : quel impact sur le prix du logement et les rendements immobiliers ?

Si l’on s’intéresse aux gestionnaires professionnels – via le site FranceSCPI.com – seuls quelques acteurs auraient adopté une approche de développement durable (Fair Invest, PFO2, Kyaneos Pierre). Le résultat serait un rendement supérieur aux concurrents, et ce, en dépit des difficultés liées à la Covid. Certes, in fine les habitats vertueux énergétiquement (matériel biosourcé, isolation…) sont sans doute plus coûteux à produire. Toutefois, ils peuvent séduire une clientèle d’utilisateurs et d’investisseurs prête à payer une prime pour avoir des actifs plus attractifs et moins consommateurs en énergie. D’autant plus que les nouvelles normes telles que RT2020 vont accentuer la tendance (étant par exemple déjà nécessaire pour les biens vendus en Pinel).

Concernant l’impact d’une bonne notation environnementale sur le prix de vente d’un bien, difficile de donner une estimation précise. Différents sites d’annonce immobilières, ou encore la chambre des notaires, se sont livrés régulièrement à une estimation d’une corrélation ou d’un impact sur le prix, de la notation environnementale. On peut a priori avancer plusieurs points :

• Les logements avec une meilleure notation semblent se vendre plus cher de quelques pourcents ;
• L’impact peut-être cependant moins marqué dans les régions du Sud les plus chaudes où la problématique de chauffage et moins importante. Ainsi que dans les zones tendues où la demande reste beaucoup plus forte que l’offre ;
• Il est peut-être nécessaire d’attendre d’avoir un peu de recul sur l’intégration des nouvelles réglementations par le marché et leurs impact (avec bientôt les obligations de travaux et de mise qui peuvent se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros) ;
• Il ne faut pas confondre cause et conséquence. Des logements avec une très bonne notation peuvent également se vendre plus cher parce que leur bonne notation est liée au fait qu’ils ont fait l’objet d’une rénovation récente.

Dans tous les cas, on peut également penser qu’un bien aux normes trouvera plus rapidement preneur à la location comme à la vente.

Maison, appartement : comment financer les rénovations énergétiques ?

Si l’on souhaite améliorer la performance d’un logement, différents dispositifs existent. Les modalités peuvent cependant varier. Elles sont souvent prioritairement axées sur la résidence principale. On pourra citer :

• Prêt avance rénovation : un prêt hypothécaire garanti par l’État. Il permet aux ménages modestes propriétaire d’améliorer la qualité énergétique de leur logement ;
• MaPrimeRénov’ : versée par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Elle permet de financer, sous certaines conditions, des travaux de rénovation énergétique pour une résidence, un bien locatif ou une copropriété (ce dispositif remplace depuis 2021 le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique – CITE) ;
• Éco-prêt à taux zéro : l’Eco-PTZ permet de réaliser des travaux sur la résidence principale grâce à un prêt sans intérêt ;
• Programme « Habiter Mieux » : géré par l’Anah, il cible les ménages modestes qui réalisent des travaux de rénovation énergétique de leur logement ;
• Exonération de la taxe foncière : sous condition, il est possible de bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière de 3 ans si l’on a investi dans des équipements pour réduire la consommation énergétique ;
• TVA à taux réduit : sous condition et notamment pour des travaux de rénovation énergétique d’un logement, il est possible de bénéficier d’une TVA au taux réduit de 5,5% (au lieu de 20%) ;
• Certificats d’économie d’énergie (dispositif CEE) : ce dispositif permet à de faire financer leurs travaux d’amélioration énergétique par des fournisseurs d’énergie qui sont incités par l’État via ce dispositif à financer ces opérations ;
• Le dispositif fiscal Denormandie : à l’instar du Malraux ou du Pinel, il permet d’obtenir une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif, mais dans le cadre de travaux améliorant d’au moins 30% la performance énergétique du logement ;
• Aides des collectivités locales : à l’instar de la réduction de taxe foncière, les collectivités locales peuvent décider d’accorder des aides soumises à critères pour des travaux d’éco-rénovation ;
• Divers types de prêts conventionnés : PAS (Prêt à l’Accession Sociale), prêts adossé à un LDD…

Quel tarif pour un diagnostic immobilier ?

Chaque diagnostic immobilier obligatoire a un coût de l’ordre de 100 euros, variant relativement aux prestations. Le tarif peut être négocié via un « pack » contenant plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires réalisés simultanément (permettant une économie en frais de déplacement par exemple).

Quel est le prix moyen d’un DPE ?

Avec la nouvelle norme en vigueur, le prix des diagnostics énergétiques a augmenté. Atteignant ainsi un prix de 100 à 250 euros suivant le type de logement.

Quel diagnostic doit-on faire quand on vend une maison ?

Il existe une liste réglementaire de diagnostics immobiliers obligatoires, à fournir si l’on veut vendre son bien immobilier. Les diagnostics immobiliers obligatoires dépendent en partie de la nature du bien. Ils ont une durée de validité variable qu’il est nécessaire de respecter au jour de la vente. Par exemple, l’absence de mention de la loi Carrez peut être source de nullité de la vente. Le diagnostic DPE qui était informatif est désormais opposable.

Quelle est la durée des diagnostics immobiliers ?

La durée des diagnostics immobiliers varie de quelques mois à une durée illimitée. Par exemple, le DPE a une durée de 10 ans, le diagnostic loi Carrez à une validité a priori permanente.

Publication originale le 16 décembre 2021, mise à jour le 16 décembre 2021