Quels sont les différents types de diagnostics immobiliers ?

En France, les professionnels de l’immobilier encadrent la réalisation de la vente ou de la location d’un logement. Il peut s’agir de notaires dans le cadre de l’acquisition ou d’agents immobiliers. Ces derniers vont accompagner les parties et s’assurer de certains points juridiques notamment ; par exemple le titre de propriété, absence d’hypothèque dans le cadre de la vente d’un bien ou encore les différents diagnostics immobiliers.

Par ailleurs, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ou de sa location ; il existe différents diagnostics immobiliers à fournir à l’acheteur (ou au locataire). Ils ne sont pas toujours obligatoires et souvent conditionnés à certains critères. À l’avenir les diagnostics liés aux normes environnementales ; notamment le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) risquent de prendre de plus en plus d’importance. Retour sur ces différents diagnostics immobiliers.

Pourquoi des diagnostics immobiliers ?

De nombreux diagnostics immobiliers sont devenus nécessaires dans le cadre de transactions immobilières ; que ce soit une vente ou une location. Depuis la mise en place de la loi Carrez en 1996 concernant notamment la surface des logements ; différentes lois se sont succédé en France, amenant à la mise en place de nombreux diagnostics immobiliers.

Quels sont les objectifs des diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer les acquéreurs ou les locataires ; sur l’état et la nature du bien sur lequel porte la transaction. Ils ont été mis en place pour apporter une information plus exacte et exhaustive sur l’état du bien ; (ex : l’établissement d’une norme pour calculer la surface du bien avec la loi Carrez). Cela permet également d’écarter certains risques sanitaires (présence d’amiante, de termites…) ; de vérifier certains éléments techniques (états des installations électriques) où ; des éléments liés à la consommation et à la performance énergétique du logement (via le fameux DPE). Ils permettent une certification sur certaines caractéristiques du bien, pour une meilleure information, et pour éviter de futurs litiges.

Récemment, différentes lois et évolutions réglementaires se sont succédé contribuant à ce mouvement : loi Élan (2018), loi Énergie climat (2019) ; loi Climat et Résilience, Grenelle de l’Environnement, Accord de Paris. Elles ont accéléré la mise en place de certains diagnostics ; notamment dans le domaine de l’impact énergétique des logements en vue de la réduction des émissions carbone.

Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers ?

Il est à noter que la plupart des diagnostics sont obligatoires par la loi. La situation peut cependant varier suivant le type, l’âge et la localisation du logement…

D’un point de vue pragmatique – comme dans le cadre de la vente d’un véhicule ; ces diagnostics permettent de certifier l’état du bien au moment de la transaction. Cela permet de renseigner, d’orienter et de rassurer l’acheteur ; (exactitude de la superficie, éviter le risque d’acheter un bien qui nécessiterait l’obligation de réaliser des travaux…). Du côté du vendeur ou bailleur ; les diagnostics permettent de se couvrir contre certains recours contre des vices cachés ou autres ; voir une remise en cause de la transaction. Par ailleurs en faisant réaliser les diagnostics par des professionnels agréés ; les parties pourront bénéficier de l’assurance responsabilité civile du diagnostiqueur en cas de problème.

Les diagnostics immobiliers en pratique

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés (ou du moins disponibles) lors de la vente d’un bien. Il convient de se renseigner auprès de professionnels (le notaire par exemple) ; sur les diagnostics nécessaires puis de s’adresser à un spécialiste par exemple allodiagnostic.com. Les diagnostics ont une durée de validité valables et ils doivent pour la plupart être réalisés par des professionnels agréés.

Les professionnels agréés réalisent les diagnostics immobiliers.

Quand faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers doivent être annexés par exemple ; lors de la vente rédaction d’un compromis de vente afin que l’acheteur soit assuré de ce qu’il achète. Le DPE vente doit être disponible lors de la visite du bien. Dans le cas de vente en VEFA, le DPE n’est pas nécessaire au moment de la réservation ; (ce serait difficile) mais au moment de la vente. De même les documents doivent être annexés dans le cadre d’un bail.
Il faut vérifier la validité des documents (qui est parfois limité ou doit-être renouvelée à l’occasion d’une nouvelle transaction).

Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires. Il faut vérifier cela en fonction de la nature du bien (par exemple la date de construction) ou ; voire de la zone géographique.
Les diagnostics sont importants en termes de responsabilité, de validité du contrat, et d’information. Le nouveau DPE par exemple est désormais opposable dans le cadre d’une transaction alors qu’il était auparavant informatif.

Comment faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Certains diagnostics tels que la superficie peuvent-être réalisés par le vendeur. Cependant, il est préférable de faire établir un diagnostic Carrez et les autres documents par un professionnel comme lafidi.
Les diagnostiqueurs doivent désormais avoir un agrément et être certifiés par un organisme de qualité (bureau Véritas, AFNOR…). Cela attestera de leur capacité professionnelle, permettra de faire jouer les assurances responsabilité en cas de litige. Le gouvernement a mis en ligne un annuaire permettant de vérifier les diagnostiqueurs certifiés par un organisme.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers sont a priori à la charge du vendeur (sauf spécification contraire) et du bailleur. Rapporté au prix d’une vente, leur coût n’est pas prohibitif (plus ou moins 100 euros par document dans le DDT). Afin de réduire le prix global, il est intéressant de faire réaliser plusieurs diagnostics ; par un même intervenant afin de profiter d’un prix global dans le cadre d’un « package ».

Quels sont les différents types de diagnostics immobilier ?

Les diagnostics immobiliers se sont multipliés ces dernières années : qu’il s’agisse du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ; ou de diagnostics Technique qui sont rassemblés au sein du Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Évolutions des principaux diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers se sont multipliés depuis 25 ans, quels sont les diagnostics à fournir en cas de vente ? Différentes réglementations se sont succédé notamment :

• Dès 1996 la loi Carrez a introduit un certain nombre de diagnostics immobilier dont la fameuse « surface Carrez ».
• En 1998, obligation de réaliser un État des risques d’Accessibilité au Plomb (ERAP) ; remplacé par le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (2006).
• En 1999 obligation des États Parasitaires (sous condition de zone), et du diagnostic Amiante avant démolition (2002).
• Depuis 2005 les diagnostiqueurs ont un agrément (obligatoire depuis 2007) et le dossier DDT est créé.
• Création du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en 2006
• En 2007, création du Diagnostic Gaz
• 2007 : Diagnostic Électricité
• En 2013, nouveau DPE a évolué jusqu’à intégrer en 2021 l’empreinte Carbone avec la loi Climat

Au fur et à mesure, le monde de l’immobilier et de la construction ; est soumis à différentes normes et contraintes tels que RT 2020.

Le DPE semble prendre de plus en plus d’importante. L’évolution du Diagnostic de Performance Énergétique ; pourrait avoir un impact important sur l’évolution du marché locatif et immobilier dans les années futures.

Les éléments du DDT

Le Dossier de Diagnostic Techniques comprend différents types de diagnostics immobiliers. Chaque document a un objectif, une durée de validité et un cadre d’application ; (en fonction par exemple de la date de construction de l’immeuble). Voici les principaux diagnostics :

Le diagnostic amiante

Permet de s’assurer de l’absence de matériaux contenant de l’amiante ; (du fait que le risque important pour la santé a été confirmé). Il concerne les immeubles avant 1997. Sa durée est illimitée (sauf en cas de présence détectée).

Le diagnostic assainissement non collectif

Permet de s’assurer de la qualité des installations pour les bâtiments non raccordés au réseau public. Durée de validité 3 ans. Obligation de mise en conformité à compter d’un an après l’acquisition.

Le diagnostic électricité

Concerne les installations de plus de 15 ans. Test valable 3 ans.

Le diagnostic ERP

État des Risques et Pollutions (exemple : sols pollués). Dépend d’un arrêté préfectoral qui fixe les communes concernées. En cas de vente le document doit dater de moins de 6 mois.

Le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes »

Concerne les zones exposées à ce risque (zone à proximité d’un aéroport). L’acquéreur peut engager des poursuites en vue d’une diminution du prix ; ou une annulation de la vente en cas d’absence de ce document.

Le diagnostic gaz

Atteste de l’état de l’installation intérieure de gaz ; pour les immeubles d’habitation dont le dispositif date de plus de 15 ans. Durée de validité 3 ans. Possibilité de demande de diminution du prix ou d’annulation de la vente.

Le diagnostic mérule

Concerne la présence d’un risque de présence de mérule (un champignon, qui constitue un vice caché) ; dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral.

Le diagnostic métrage Loi Carrez

Consiste à certifier la surface du bien ; concerne les lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial d’une surface de plus de 8 m2. La validité est permanente. En cas d’absence de mention de la surface la vente est nulle. Il est possible de demander une diminution du prix en cas d’erreur supérieure à 5% sur la surface.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Concerne tout immeuble bâtis avec certaines exceptions (lieux de cultes, monuments historiques classés, bâtiments à usage agricole…). La durée de validité est de 10 ans et le diagnostic doit être renouvelé en cas de travaux importants.

Le diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements bâtis avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Durée illimitée en cas d’absence de plomb sinon à renouveler dans l’année précédant une vente.

Le diagnostic « termites »

Concerne les immeubles bâtis situés dans des zones fixées par arrêté électoral. Validité 6 mois.

L’étude géotechnique

Cette étude est faite dans le cadre de l’acquisition d’un terrain constructible (par exemple pour un programme de promotion immobilière).

Le diagnostic technique global (DTG)

Mise en place dans le cadre de la loi Alur, et en vigueur depuis le 30 décembre 201- ; il permet d’établir un état de l’immeuble et un prévisionnel des travaux ; à réaliser par la copropriété dans les 10 ans.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il s’inscrit contre le gaspillage énergétique, la poursuite des objectifs de réduction d’émission carbone. Le DPE (DPE Vente ou DPE Location) est devenu un document de plus en plus important. Il s’inscrit dans un cadre de plus en plus contraignant, au-delà d’une dimension informative.

Le nouveau DPE

Initié en 2006 le DPE a connu plusieurs évolutions. Une nouvelle formule entrera en vigueur au 1^er juillet 2021. Il a vocation à être plus lisible et informatif. Il reposera uniquement sur l’analyse des caractéristiques du logement (isolation, système de chauffage…) ; et non par exemple uniquement sur des factures de consommation énergétiques. Cela avait en effet pour conséquence d’améliorer la note de logements occupés uniquement une partie de l’année…
Le nouveau DPE prendra également en compte les émissions de CO₂ du logement. Autre changement de taille le nouveau DPE deviendra opposable juridiquement.

DPE : la lutte contre les passoires thermiques

La réforme du DPE – et sa meilleure prise en compte – vise à lutter contre les « passoires thermiques » ; c’est-à-dire les logements de catégorie F ou G.

• À partir de 2028 les logements F ou G seront interdits à la location ; (voir dès 2023 pour les plus énergivores)
  • On estime que la France compte actuellement environ 4,8 millions de « passoires thermiques ». C’est-à-dire 17 % du parc des logements. Plus de 2 millions sont destinés à la location (seul 90 000 seraient concernés par l’échéance de 2023).
  • Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 il n’est plus possible dans les zones tendues d’augmenter le loyer entre deux locataires ; au-delà de l’indice de référence des loyers si le logement à une mauvaise performance énergétique.
  • À noter que les logements sociaux collectifs de catégories F ou G sont interdits à la vente.
  • À partir du premier janvier 2022 les agences immobilières devront présenter tous les éléments du DPE sur leurs petites annonces.

Quel impact des nouvelles normes sur le marché immobilier

Certaines organisations de propriétaires comme unpi se sont émues de l’augmentation du coût des logements ; avec les nouvelles normes environnements (lutte contre l’artificialisation des sols et raréfaction du foncier).

Cependant, de plus en plus d’investisseurs immobiliers (fonds, FCPI…) ; intègrent les nouvelles normes et misent sur des logements moins consommateurs en énergie.

De fait un logement aux normes peut permettre à terme des économies d’énergie substantielles. Le gouvernement a ainsi mis en place des mécanismes afin de favoriser la mise aux normes des logements. Par exemple le dispositif d’aide MaPrimeRenov ou le dispositif fiscal Denormandie ; qui (à l’instar de la loi Pinel) vise à favoriser la mise en location de logement.

Dans les faits, la qualité énergétique des logements semble être déjà prise en compte par les acquéreurs. Ainsi, selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat ; un bien mal noté énergétiquement subirait une décote de 3 à 9%.

Publication originale le 19 mars 2021, mise à jour le 19 mars 2021