Différence entre la SCPI et le Crowdfunding immobilier

Il existe de nombreux types d’investissements dans la pierre. Lorsque l’on parle d’investissement dans l’immobilier on pense généralement à l’achat d’un bien réel. Mais beaucoup de solutions alternatives permettent d’investir dans l’immobilier sans passer par l’acquisition d’un bien identifié ; c’est le cas notamment avec les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et le crowdfunding immobilier. Dans cet article nous vous expliquons les caractéristiques et la différence entre la SCPI et le Crowdfunding immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

L’investissement dans une SCPI est un placement d’épargne. Ce placement est généralement appelé « pierre papier », car l’épargnant achète une ou plusieurs parts du capital d’une SCPI, laquelle va se charger d’acquérir un portefeuille de biens. En louant ces biens, la SCPI va percevoir des loyers qui seront reversés sous forme de dividendes aux épargnants détenteurs de parts. Le détenteur ne possède donc pas directement la pierre, mais, à travers ses parts, une fraction de chacun des biens détenus par la SCPI.

La SCPI représente une opportunité intéressante pour se constituer un capital en investissant dans le secteur immobilier. Pour acquérir un bien immobilier, il faut souvent faire un crédit bancaire ou épargner pendant plusieurs années. La SCPI permet d’investir des sommes moins importantes que l’achat d’un logement classique, en bénéficiant éventuellement d’un effet de levier sur la société elle-même.

Les SCPI peuvent être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi. Les investisseurs peuvent donc placer leur épargne dans une SCPI qui correspond à leur stratégie d’investissement.

• Les SCPI de rendement : ces produits répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle.
• Les SCPI de plus-value : Ces produits n’ont pas pour objectif de distribuer des revenus réguliers, mais de réaliser un retour sur investissement à la revente.
• Les SCPI fiscales : Ces produits donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’un investissement en direct.

Si vous souhaitez en savoir plus, nous détaillons dans l’article suivant les stratégies d’investissement en SCPI.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, ou financement participatif immobilier, est un processus permettant de construire ou acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Cette plateforme permet de mettre en relation des porteurs de projets immobilier et des investisseurs particuliers.

Lorsqu’un promoteur immobilier veut se lancer dans un programme de construction, il doit immobiliser des fonds propres pour environ 20% du montant total du projet, et pour toute sa durée. Le promoteur ne pourra donc pas saisir l’opportunité pendant cette période de se lancer sur un autre projet, sauf à pouvoir recycler ses fonds propres. Le crowdfunding immobilier va donc représenter une opportunité de contourner le blocage des fonds propres en y substituant l’argent des investisseurs particuliers qui cherchent à obtenir un rendement et acceptent ce risque. Le promoteur pourra de cette manière obtenir un crédit bancaire pour financer les 80% restants du montant total du projet, tout en libérant sa capacité à investir dans un nouveau projet.

Le financement d’un projet immobilier en crowdfunding se déroule en 6 étapes :

• 1. Réception des projets de promoteurs immobiliers
• 2. Analyse complète & rigoureuse du dossier par un comité de sélection
• 3. Proposition et accès à ses distributeurs des projets retenus
• 4. Collecte les fonds via la plateforme
• 5. Mise à disposition des fonds au promoteur
• 6. Remboursements des fonds + intérêts aux investisseurs

Quelle différence entre la SCPI et le crowdfunding immobilier ?

Si nous comparons les deux produits, ils ne se structurent pas du tout de la même manière mais permettent d’arriver à la même finalité pour un investisseur : obtenir un rendement de ses investissements dans l’immobilier sans passer par l’achat d’un bien. Mais il y a des différences fondamentales.

La première différence est que lorsqu’un investisseur détient une part de SCPI, il est propriétaire d’une part de société, tandis que lorsqu’il investit via le crowdfunding immobilier, il détient une part de la dette d’une entreprise à travers des obligations.

La deuxième différence, de fond, est que les rendements ne sont pas non plus les mêmes. En moyenne le rendement d’une SCPI tourne autour de 4.5% par an avec un ticket d’entrée de 1000€, alors que le rendement du crowdfunding immobilier se situe entre 8% et 12% avec un ticket d’entrée autour de 100€. Pourquoi ? Parce que le sous-jacent est différent : les SCPI, investissant essentiellement dans des biens immobiliers déjà construit et loués, sont proches d’un investissement de “père de famille” ; le crowdlending immobilier se concentre sur des opérations de promotion immobilière plus rémunératrices et sur des horizons de temps plus courts.

Bien sûr, la contrepartie est que les risques de perte en capital sont plus importants en crowdfunding immobilier que dans les SCPI. Cela étant, le risque de la dette promoteur reste faible, entre 2012 et fin 2019 le taux de défaut moyen, calculé sur la base des projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts est de seulement 0,57%.

Pour en savoir plus sur le crowdfunding immobilier vous pouvez retrouver tous nos articles sur le sujet.

Publication originale le 29 mai 2020, mise à jour le 8 juin 2020