Est-il intéressant d’acheter une résidence secondaire ?

Faut-il acheter ou non sa résidence secondaire ?

La France compte environ 3,4 millions de résidences secondaires. Cela correspond à environ 10% du parc de logements (le solde étant composé d’un nombre quasi équivalent de logements « vacants » et de près de 29 millions de résidences principales occupées par un locataire ou un propriétaire). Avec la crise de la Covid 19, et les contraintes liées aux confinements, les résidences secondaires semblent revenues à la mode. L’essor du télétravail semble avoir ouvert la voie au concept de résidence alternée. Focus sur les enjeux de la possession d’une résidence secondaire.

Qui possède une résidence secondaire ?

Selon la définition de l’INSEE, une résidence secondaire est une habitation « occasionnelle » occupée une partie de l’année par ses propriétaires ou ses locataires. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également regroupés dans cette catégorie. Il s’agit d’un logement qui sera utilisé généralement comme lieu de villégiature à l’occasion de séjours généralement courts (vacances, week-end…).

Près de 60% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (un pourcentage désormais stable qui ne concernait que 50% des ménages en 1982). Toutefois, la propriété d’une résidence secondaire ne concernerait que 13% des ménages français.

Cependant, même avant l’effet Covid-19, le nombre de résidences secondaires avait augmenté. Et ce, plus vite que le parc de logements depuis 2010 (à l’inverse de ce qui avait été observé depuis les années 1990). Sur 30 ans, l’évolution reste cependant toujours en faveur des résidences principales (+37% contre 28% pour les résidences secondaires).

Les Français et leur résidence secondaire

Une étude sur les résidences secondaires réalisée par le Crédit Foncier en 2018 auprès d’un échantillon de ménages français permettait de dresser un état des lieux et un portrait global :

  • 13% des Français possédaient une résidence secondaire. Parmi les propriétaires de leur résidence principale, le taux s’établit à 16% contre 7% possédant une résidence secondaire chez les personnes locataires de leur logement ;
  • De même, la détention d’une résidence secondaire augmente avec l’âge. Avec 1 Français sur 5 (19%) des plus de 65 ans contre 7 % chez les 25-34 ans ;
  • Parmi ceux qui ne possèdent pas de résidence secondaire, 40% souhaiteraient en acquérir une (en majorité à la mer). Une aspiration qui est d’autant plus forte chez les jeunes (55% des 25-34 ans en comparaison aux retraités, 20%) ;
  • 73% des propriétaires d’une résidence secondaire l’ont acquise. Ainsi, 27% en ont hérité ;
  • Avec 10% du parc total, la France est leader parmi les pays européens en termes de nombre de résidences secondaires ;
  • Plus de la moitié (57%) du parc de résidences secondaires est constituée de maisons.

Trouver le nombre de résidences secondaires par communes

Le Gouvernement, via L’Observatoire des Territoires, a mis en ligne les statistiques par commune concernant le nombre de résidences secondaires. On observe ainsi, par exemple, que :

  • Paris est numéro 1 incontesté avec 128 000 résidences secondaires (soit un taux de 9,3% proche de la moyenne nationale)
  • Mais, que par la suite le top 10 est constitué principalement de stations balnéaires. Notamment de la région Occitanie (la numéro 2 étant Agde avec 33 000 résidences secondaires)
Source INSEE

Résidences secondaires, ce que nous apprend l’INSEE

L’INSEE s’est intéressé aux résidences secondaires des Français en exploitant le fichier démographique sur les logements et les individus (Fidéli). Ce dernier rassemble des informations sur les logements et les personnes du point de vue de l’administration fiscale. À noter, cependant, que les résidences de tourisme ne sont pas comptabilisées comme des résidences secondaires au sens fiscal.

Un tableau récapitulatif permet de faire un panorama rapide des typologies de résidences secondaires.

Concernant les populations concernées : les critères pris en compte sont les redevables de la taxe d’habitation sur un logement à titre de résidence secondaire. Les personnes qualifiées ici de « détenteurs de résidence secondaire » peuvent ainsi en être propriétaires ou locataires.

L’usage de cette résidence peut être divers, sans que le détail en soit connu ici. Par exemple : usage pour les vacances, location saisonnière, pieds à terre professionnel, utilisation pour loger un enfant qui fait ses études.

Caractéristiques du parc de résidences secondaires suivant le type d’EPCI :

Nombre de résidences secondaires
Part des résidences secondaires (en %)
dans le parc des résidences principales et secondaires
Part des résidences secondaires (en %)
de moins de 40 m²
Part des résidences secondaires (en %)
à 3 heures ou plus de la résidence principale
Part des résidences secondaires (en %)
détenues par des ménages aisés
Part des résidences secondaires (en %)
détenues par des ménages dont la personne de référence est âgée de 60 ans ou plus

EPCI sur le littoral maritime1 311 1001831473670
EPCI à plus de 750 m d’altitude527 9003337463468
EPCI densément peuplés, hors littoral et altitude380 600340254148
Autres EPCI1 025 700812282965
Ensemble3 245 2001027383466
Source : INSEE
Figure 1 – Caractéristiques du parc de résidences secondaires suivant le type d’EPCI
Lecture : dans les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) situés sur le littoral maritime, les résidences secondaires représentent 18 % de l’ensemble du parc de résidences principales et secondaires. 31 % des résidences secondaires de ces EPCI font moins de 40 m².

Une concentration sur les départements côtiers et le Sud

Au niveau géographique, on observe une concentration importante de ces résidences secondaires. Surtout dans les départements du Sud et les départements côtiers. On en comptabilise ainsi : 40% au bord de la mer, 26% à la campagne, 10% dans les massifs Alpins et 17% en ville.

  • Certaines zones littorales ont une forte présence de résidences secondaires. Ces dernières représentent 18% de l’ensemble des logements. Notamment : 33% dans les zones en altitude, 61% au-delà de 1500 mètre d’altitude.

Des résidences secondaires souvent de petite taille

  • Loin du cliché de la « maison de campagne », environ un quart des résidences secondaires fait moins de 40 m² (contre seulement 10% des résidences principales). Dans les stations de ski, la proportion de ces petits logements est de 50% ;
  • Néanmoins, 20% des résidences secondaire (30% des résidences principales) font plus de 100 m².

Parmi les résidences secondaires détenues par un ménage résidant en France, 34 % le sont par des ménages aisés

  • Pour les détentions par un résident Français, 34% le sont par un ménage aisé. C’est-à-dire avec un niveau de vie supérieur au 9ᵉ décile de la population, soit 37 740 euros en 2016 ;
  • Cela est particulièrement vrai pour les biens sur le littoral hors Languedoc (Pays Basques, Var, Alpes Maritimes, sud Bretagne), les Alpes du Nord et les grandes agglomérations avec en premier lieu Paris (ce qui est cohérent avec les niveaux de prix élevés). On observe des pics de 50% ou 60% de détenteurs aisés. Par exemple, sur des localisations telles que : l’Ile de Ré, le Golfe de Saint Tropez ou certaines zones huppées des Alpes ;
  • Hors zones littorales et montagneuses, certaines destinations sont préemptées (45%) par les ménages aisés : région parisienne (Vexin, Gâtinais…), zones facilement accessibles depuis Paris (Sologne) ou arrière-pays de Provence (Alpilles, Luberon). À noter que certaines zones prisées par les ménages aisés peuvent coïncider avec la présence d’une population locale au revenu relativement modeste (moins de 10% de ménages aisés dans les occupants de résidences principales) ;
  • Les ménages modestes (avec un niveau de vie inférieur au troisième décile soit 30 % de la population) représentent 3% des détenteurs de résidences secondaires.

Où habitent les détenteurs de résidences principales ?

  • Les détenteurs étrangers restent très minoritaires. En effet, les résidents détiennent 10% des résidences secondaires françaises. Dont : Royaume-Uni 27%, Italie 12%, Belgique 12%, Suisse 11%, Allemagne 8%, Pays-Bas 7% et Espagne 4% ;
  • Si l’on s’intéresse au lieu d’habitation des détenteurs de résidences secondaires (échantillon : EPCI où au moins 2000 ménages résidents possèdent une résidence secondaire, pour rappel il y 1 253 EPCI — i.e regroupements de communes — et 34 965 communes en France), on dénombre 1,47 million de ménages dans cet échantillon résidant dans 192 EPCI ;
  • Une majorité – 653 000 ménages sont résidents de quelques agglomérations : Métropole du Grand Paris (347 800), Aix-Marseille-Provence (68 600), Lyon (55 500), Toulouse (32 200), Bordeaux (31 600), Nantes (28 400) Lille (25 400), Nice Côte d’Azur (24 700), Rennes (19 800), Grenoble-Alpes-Métropole (18 700) ;
  • Environ 40% des résidences secondaires sont situées à plus de 3h de route du lieu d’habitation du détenteur (48% pour les ménages aisés) ;
  • Dans certaines zones densément peuplées, seuls 25% des résidences secondaires sont détenus par une personne éloignée géographiquement (notamment les cas des propriétés à proximité de Paris ou de la région lyonnaise) ;
  • Une large majorité des résidences secondaires sur la côte d’Azur ou les résidences de haute montagne des Alpes est détenue par des résidents habitant à plus de 3h ;
  • À noter : la moitié des résidences secondaires des ménages modestes sont à moins de 30 minutes de route. Soit 13% pour les ménages aisés.
MétropoleNombre de ménages détenteurs d’une résidence secondaire habitant dans l’EPCI
Métropole du Grand Paris347 800
Métropole d’Aix-Marseille-Provence68 600
Métropole de Lyon55 500
Toulouse Métropole32 200
Bordeaux Métropole31 600
Nantes Métropole28 400
Métropole Européenne de Lille25 400
Métropole Nice Côte d’Azur24 700
Métropole Rennes Métropole19 800
Métropole Grenoble-Alpes-Métropole18 700
Nombre de ménages détenant une résidence secondaire, suivant leur EPCI de résidence principale

Des détenteurs majoritairement âgés de 60 ans ou plus

Deux tiers des résidences secondaires détenus par un ménage résidant en France a un détenteur âgé de 60 ans ou plus (contre 38% pour la résidence principale).

Cela est cependant moins vrai et représente un phénomène minoritaire dans les zones densément peuplées (hors littoral ou altitude). En effet, cela s’expliquerait, pour les résidences sur ces zones, par une utilisation comme « pied à terre » par des actifs.

À l’inverse, sur la Côte d’Azur, la proportion de détenteurs âgés passe à plus de 75%…

Résidences secondaires : l’impact de la Covid-19

L’étude de 2018 du Crédit Foncier montrait que : plus la commune où se trouvait la résidence principale du répondant était importante, plus l’aspiration à acquérir une résidence secondaire était forte.

Les épisodes de confinement ont renforcé le cliché d’un exode des Parisiens. Notamment parce qu’ils ont massivement passé cette période dans leur résidence secondaire avec une sorte de France à deux vitesses.

Selon le réseau CapiFrance, le nombre de transactions sur les résidences secondaires aurait augmenté de +15% en 2020 (contre une légère baisse concernant l’ensemble des logements). Selon une étude PAP.fr, un tiers des Français souhaiterait acheter une résidence secondaire pour y passer plusieurs jours par semaine en télétravail.

Si la Covid 19 a pu pousser un certain nombre de Français a vouloir acheter une résidence principale ou secondaire dans une zones moins urbaine, qu’en est-il plus d’un an après le début de la crise sanitaire ?

Depuis le début de 2021, l’indice des prix dans les zones rurales (qui partait certes de plus bas) aurait augmenté de 6,6% contre 2,9% pour les 50 principales agglomérations et 4,2% toutes zones. Phénomène cependant accru par un intérêt renforcé pour les zones périurbaines (pas forcément dans le cadre d’une résidence secondaire).

L’agence immobilière IMOP a réalisé une étude avec l’institut Harris Interactive sur « les Français et l’immobilier ». L’intérêt est également d’avoir soumis plusieurs fois le questionnaire à différentes dates de la crise sanitaire. À savoir que la 3ᵉ édition datant d’octobre 2021.

  • Dans l’idéal, 42% souhaiteraient habiter en alternance plus ou moins fréquente dans une résidence secondaire. Ce nombre est supérieur pour les habitants de l’Île-de-France : 54% ;
  • Sur cette part (42%), 50% privilégieraient une maison au bord de la mer ;
  • Une grande majorité préférerait avoir une résidence principale en centre-ville ;
  • Les intentions d’achat d’une résidence secondaire seraient cependant en baisse à 11 % des Français (vs. 13 % en mai et 15 % en février 2021).

Selon une étude de Meilleurs Agents de septembre 2021, 17% envisageraient de sauter le pas parmi les Français qui ne possèdent pas encore de résidence secondaire…

Les régions littorales de l’Ouest, pas trop éloignées de Paris, semblent avoir connu une attractivité particulière (en Bretagne 9% des acquéreurs sont Franciliens et plus de 30% en ce qui concerne le littoral breton).

Combien coûte une résidence secondaire ?

Le coût d’achat moyen d’une résidence secondaire est d’environ 200 000 euros. Toutefois, il existe des disparités selon les régions. Près de 400 000 euros en région parisienne contre un peu plus de 100 000 euros dans le Centre (Auvergne, Limousin…). À noter, cependant, que l’indice des prix immobiliers (IPI) des zones rurales a enfin rattrapé au 1ᵉʳ novembre 2021 son niveau du 1ᵉʳ janvier 2008 (contre une hausse certes de 60% pour Paris sur la période…).

Coût d’achat moyen d’une résidence occasionnelle selon la région en France 2020 :

RégionPrix d’achat moyen d’une résidence secondaire (en milliers d’euros)
Île-de-France358.10
Provence-Alpes-Côte d’Azur357.60
Aquitaine345
Poitou-Charentes307.30
Rhône-Alpes292.40
Bretagne276.90
Pays de la Loire264.50
Basse-Normandie234.20
Nord-Pas-de-Calais232.80
Haute-Normandie213.60
Alsace201.70
Languedoc-Roussillon192.70
Centre186.60
Picardie174.60
Bourgogne165.20
Midi-Pyrénées163.80
Franche-Comté158.10
Lorraine133.60
Auvergne131.10
Limousin118.90
Moyenne225.435
Prix d’achat moyen d’une résidence secondaire en France en décembre 2020, selon la région (en milliers d’euros)

Résidence secondaire : quelles charges ?

Posséder une résidence secondaire, implique des charges, que ce soit au niveau de la fiscalité ou de l’entretien. Les dernières réglementations ne devraient pas améliorer les choses. La surreprésentation des plus âgés dans la détention d’une résidence secondaire s’explique ainsi sans doute par des questions de moyens financiers. Mais, également par une plus grande disponibilité pour en profiter.

Fiscalité : quelles taxes sur la résidence secondaire ?

Avoir une résidence secondaire expose à des coûts fiscaux non négligeables. Que l’on soit propriétaire ou locataire de sa résidence principale, la taxe d’habitation a ainsi été maintenue pour les résidences secondaires.

Résidence secondaire ou principale, la qualité de propriétaire foncier fait que les taxes sont nombreuses pour le contribuable propriétaire :

  • Les frais de notaire (environ 8% pour l’achat d’un bien dans l’ancien) ;
  • La taxe foncière fixée localement — qui comprend la taxe d’enlèvement des ordures ménagères — dont le montant à tendance à augmenter. En effet, elle a fortement augmenté depuis la réforme de son calcul (et la disparition de la taxe d’habitation pour une majorité de Français). Cette taxe peut représenter parfois jusqu’à l’équivalent de 3 mois de loyer ;
  • Une intégration de la valeur nette du bien au 1ᵉʳ janvier à l’assiette de l’IFI, sans abattement ;
  • Un impôt potentiellement conséquent sur les plus-values. Et ce, à la différence des résidences principales qui bénéficient d’une exonération.

À noter que, par ailleurs, certains pays tels que la Belgique ont commencé à la suite de la Covid-19 à percevoir une taxe (précompte immobilier équivalent d’une taxe foncière) non plus seulement sur les résidences détenues localement, mais désormais sur les actifs immobiliers détenus à l’étranger.

Résidences secondaires : impôt sur les plus-values, des délais allongés

La réforme Fillon sur l’imposition des plus-values immobilières avait porté un coup dur à l’intérêt de posséder une résidence secondaire pour les contribuables. En effet, alors qu’il fallait auparavant 15 ans pour être totalement exonéré d’impôt sur les plus-values (avec un amortissement linaire dès 5 ans de détention), il faut désormais attendre 30 ans pour être totalement exonéré d’impôt. De plus, l’obtention de l’exonération n’est plus linéaire et est plus lente à obtenir.

À noter cependant que — sous conditions — le produit de la vente d’une résidence secondaire utilisé pour acheter sa future résidence principale (si l’on n’est pas actuellement propriétaire de son logement) peut être exonéré d’impôt sur les plus-values dans ce cadre.

Résidences secondaires : des charges récurrentes à supporter

Entretien, dépenses récurrentes (chauffage et électricité, assurances, abonnement internet, sécurité…) l’ensemble de ces dépenses peut peser lourd en fin d’année. La présence d’une piscine ou d’un jardin nécessitant l’intervention d’un professionnel pour l’entretien, les charges de copropriété et les rénovations périodiques nécessaires, peuvent rapidement devenir un poste de dépenses prohibitif si l’utilisation du logement reste occasionnelle.

D’autant plus que la plupart des subventions et crédit d’impôt pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique sont réservés aux résidences principales. La dernières loi Climat et Résilience a par ailleurs instauré des règles. Celles-ci sont plus drastiques concernant les diagnostics de performance énergétiques et la capacité de pouvoir louer (ou revendre) à terme sans avoir réalisé des travaux de remise aux normes.

Malgré le confort d’utilisation que cela apporte, acheter une résidence secondaire implique que l’on puisse en faire un usage régulier pour rentabiliser les coûts. Dans des cas extrêmes, certaines anciennes résidences au ski, avec des charges importantes sont désormais cédées gratuitement avec soulte. En effet, les charges fixes ne couvrent pas toujours les loyers sur la durée moyenne d’occupation.

Résidence secondaire : vers une inflation de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des coûts ?

Après des décennies de statuquo, l’état a engagé une réforme des modalités de calcul de la taxe foncière. Les modalités de calcul ont été revues et les collectivités locales confrontées à la baisse des dotations de l’État. Ces dernières peuvent être tentées d’augmenter cet impôt local essentiel à l’équilibre de leurs ressources. Certaines municipalités imposent même désormais une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires.

La hausse des coûts de l’énergie et les nouvelles normes environnementales à respecter pourraient faire significativement augmenter les budgets d’entretien des résidences secondaires à l’avenir.

Comment déclarer sa résidence secondaire ?

Il n’est pas obligatoire de déclarer ses maisons secondaires au service des impôts. Dès lors que l’on acquiert un logement, le notaire transmet l’information à l’état. Tout autre logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire sera considérée comme résidence secondaire ; sauf bien sur s’il a été mis en location de longue durée, il sera alors considéré comme un actif immobilier.

Attention, si un logement n’est ni loué ni occupé, le propriétaire peut s’exposer dans certaines zones tendues au paiement d’une taxe sur les logements vacants.

Comment passer une résidence secondaire en principale ?

Il se peut qu’à la suite d’un changement de vie l’on décide de passer plus de temps dans sa résidence secondaire. Et ce, jusqu’à en faire sa résidence principale. Il faudra alors notifier sa nouvelle adresse au centre local des impôts et aux différentes administrations.

À noter que le changement de résidence principale peut avoir des conséquences fiscales importantes. Notamment en termes d’imposition sur les plus-values (la résidence principale étant exonérée). Cela peut concerner le logement que l’on vient de quitter (ancienne résidence principale que l’on a mise en vente). Mais, également la nouvelle résidence principale où l’on vient d’emménager, dans le cadre d’une revente ultérieure.

Le Fisc sera vigilant sur ces points : sur le fait qu’un logement doit avoir constitué la résidence principale du vendeur au jour de la mise en vente (avec un délai de grâce d’un an admis en cas de déménagement avant la conclusion de l’acte de vente…). Mais, aussi dans le cas de l’aménagement dans une ancienne résidence secondaire, sur un certain délai à respecter avant une mise en vente. Une durée trop courte entre la cession et l’emménagement, sans raison valable, pourrait être considérée comme un déménagement opportuniste. Et ce dans l’optique d’éviter l’impôt. Le logement sera requalifié à ce titre, avec des pénalités.

Louer sa résidence secondaire en meublé touristique pour la rentabiliser

Si l’on exclut les mises en location à l’année – auquel cas la notion de résidence secondaire perd de son sens, il s’agit d’un simple investissement locatif – la location en meublé de courte durée de sa résidence secondaire peut apporter un complément de revenu. Ce qui est appréciable. Cela permet également une utilisation une partie de l’année.

La location en meublé touristique : des règles à respecter

  • Obtenir une inscription au greffe pour obtenir un numéro de SIRET ;
  • Déclarer les revenus en tant que BIC (Bénéficie Industriels et Commerciaux). Désormais certaines plateformes déclarent directement les revenus du bailleur au fisc ;
  • Depuis la loi de finance 2021, dans le cas d’un revenu supérieur à 23 000 euros, la nécessité de s’affilier au régime social des indépendants (RSI). Et aussi, de payer des cotisations sociales ;
  • Dans certaines communes, le propriétaire devra collecter une taxe de séjour pour le compte de la commune, auprès de ses clients.

Pour mettre sa résidence secondaire en location touristique, il faut respecter certaines règles :

  • Le logement loué doit être à l’usage exclusif du locataire (et non partagé avec le propriétaire) ;
  • Le locataire doit louer pour une courte période (de 1 jour, une semaine, un mois…). Il ne doit pas y élire domicile (pas plus de 90 jours par an pour un même client) ;
  • En tant que logement « meublé », il faut répondre à un cahier des charges minimum. Notamment, en termes d’équipements permettant un usage immédiat par le locataire (literie, réfrigérateur, meubles, éléments de cuisine…) ;
  • Respecter les interdictions éventuelles liées aux règlements de copropriété et les limites imposées par certaines municipalités.

Il faut, par ailleurs, remplir des formalités pour pouvoir faire de la location saisonnière d’une résidence secondaire (dans la limite de 120 jours par an) :

  • Dans les grandes agglomérations de plus de 200 000 habitants notamment, demander une autorisation de changement d’usage. Aussi, faire une déclaration du logement en mairie. Le numéro du logement devra être mentionné dans les annonces. Certaines municipalités, telles que Paris, ont même instauré des règles de compensation. Par exemple, avec une obligation pour le propriétaire d’acheter une surface commerciale équivalente, pour la transformer en local d’habitation… ;
  • Dans les autres communes, il faut faire une déclaration du meublé mis en location saisonnière. Toutefois, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation.

Au niveau local, ces mesures « anti-Airbnb » compliquent souvent le projet des personnes voulant faire de la location saisonnière de leur résidence secondaire. Autant dire que la gestion en direct d’un logement en location saisonnière peut devenir rapidement complexe !

Dans le cadre d’incitations fiscales, il existe des solutions hybrides clé en main. Celles-ci permettent d’acheter dans des résidences de tourisme (montagne, mer). Via un bail commercial, un opérateur assure la gestion du bien. Celui-ci offre un rendement garanti (généralement net grâce au régime LMP). Il permet une occupation personnelle de quelques semaines par an. Les perspectives de plus-values sur ce type d’actifs sont plutôt faibles. De plus, la disponibilité est limitée sur la durée du bail. Étant donné le peu de latitude d’utilisation, il faudra faire un calcul entre rendement des fonds investis (vs. d’autres opportunités de placement tels que le crowdfunding immobilier exemple) et le coût d’une location sur les périodes de disponibilité.

Posséder et louer sa résidence via un SCI : attention à la fiscalité

La SCI Familiale est un moyen d’acheter une résidence à plusieurs. Elle permet également de préparer la transmission.

Cependant, si l’on souhaite louer via la SCI, cela peut avoir un impact fiscal. La location meublée est, en effet, une activité commerciale (à la différence de la location nue). Cela imposera que la SCI soit assujettie à l’IS (et non pas imposée directement en transparence au niveau des associés). Deux conséquences : un impôt sur les loyers qui se transforme en impôt sur les dividendes et des conséquences en termes d’impôt sur les plus-values.

Définition : qu’est-ce qu’une résidence secondaire pour les impôts ? Est-il possible d’avoir 2 résidences principales ?

Non, par définition il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Par définition, celle-ci est unique. Différents critères la définissent. Elle constitue l’établissement principale du contribuable. Il s’agit également d’un concept fiscal avec un traitement spécifique. Par exemple, à la différence des résidences principales, la résidence secondaire ne bénéficie pas d’une exonération de la taxe d’habitation.

Faut-il acheter sa résidence secondaire ? Où acheter en 2021 ?

L’achat d’une résidence secondaire peut répondre à des objectifs financiers, mais également à des aspects pratiques en termes d’utilisation.

Prendre en compte l’usage visé : location ou achat de la résidence secondaire ?

L’achat d’une résidence secondaire suppose idéalement une utilisation régulière. Si l’on ne pense l’utiliser que rarement ou que l’on souhaite changer souvent de lieu de villégiature, la location à l’usage est bien plus rationnelle.

Les possibilités de transports sont désormais souvent faciles (covoiturage, Ouigo et TGV…). Toutefois, un logement trop éloigné sera en pratique difficilement utilisable toute l’année. Et ce, surtout si l’on vise une utilisation plus intensive via un mode de résidence partagé (développement du télétravail).

Résidence secondaire, profiter des dispositifs fiscaux ?

En se projetant, il est toujours possible de profiter des niches fiscales. Notamment, celles relatives à l’investissement locatif (Malraux, Pinel…) dans les zones tendues. Et ce, afin de bénéficier des crédits d’impôts et de conditions d’emprunts très favorables. Cela permettra éventuellement d’auto-financer le bien. Celui-ci pourra être transformé en résidence secondaire à l’issue de l’engagement fiscal de mise en location (9 ans généralement).

Pour les catégories de haut-revenus, la loi Monuments Historiques permet de déduire 100% des investissements du revenu imposable. Soit une économie d’impôt de 45%, avec peu de contraintes en termes de modalité d’occupation. Des avantages existent également en termes de transmission. Cependant, il faudra respecter des règles concernant le type de bien (inscription à l’inventaire des monuments historiques). Mais, aussi en termes de nature des travaux effectués.

Résidence principale, résidence secondaire, ou résidence alternée ?

Avec l’amélioration des transports, les possibilités offertes par internet (travail à distance, offres de logements de courte durée sur les plateformes de location…) et l’essor du télétravail à la suite de la crise sanitaire : la frontière entre résidence principale et secondaire est devenue plus floue.

On parle alors de résidence semi-principale. À la différence d’une résidence secondaire, qui suppose des séjours de courte durée, le concept de résidence semi-principale suppose une occupation de longue durée sur une partie de l’année. Par exemple, des retraités restant dans un pied-à-terre proche de leurs enfants occupés en hiver et en automne avant de migrer dans leur autre résidence au printemps et en été. Ce mode de fonctionnement pourrait désormais intéresser des actifs ayant des possibilités de télétravail. Ou encore avec des enfants qui ne sont plus scolarisés ou du moins autonomes.

Publication originale le 25 novembre 2021, mise à jour le 25 novembre 2021

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