Exonération et fiscalité de la résidence principale

En France, la fiscalité de l’immobilier reste globalement assez lourde comparée aux autres régimes d’imposition. En effet l’immobilier est un actif clairement identifiable et difficilement déplaçable… Les investisseurs et détenteurs d’immobilier n’ont que peu profité des réformes récentes ; de la fiscalité du patrimoine et des revenus qu’il génère. Ce serait même plutôt le contraire, avec une fiscalité qui touche la revente, l’usage, mais aussi la détention des biens. Une exception demeure pourtant : l’exonération d’imposition sur la plus-value issue de la revente de la résidence principale. Pour cela il faut respecter certains critères et rester attentif ; notamment aux délais ; pour ne pas risquer de perdre le bénéfice de l’exonération.

La résidence principale, un régime fiscal préférentiel

Malgré une fiscalité qui a eu tendance à s’alourdir depuis une dizaine d’années ; (notamment pour l’imposition des plus-values immobilières) l’immobilier est resté un placement extrêmement favorable sur les cycles récents. De plus ; la résidence principale bénéficie toujours d’une exonération d’imposition ; sur les plus-values générées à la revente (et par ailleurs d’une réduction de l’IFI).

Comment est calculée en général l’imposition sur la plus-value de la vente d’un bien immobilier ?

La plus-value issue de la revente d’un bien immobilier en général (hors cas de la résidence principale ; c’est-à-dire investissement locatif ou résidence secondaire) ; n’est pas imposée à la « flat-tax » mais selon un barème qui comprend un taux d’imposition forfaitaire ; et des prélèvements sociaux CSG-CRDS.

Pour l’imposition de la plus-value immobilière, sont concernés la vente d’un bien immobilier ; (appartement, maison, terrain…) ou de droits attachés ; que ce soit en détention directe ou via une SCI (non soumise à l’IS).

Comme cela serait le cas pour une action ; la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Cependant, sauf exception et à l’inverse des valeurs mobilières ; il n’est pas possible de compenser une moins-value avec une plus-value réalisée sur un autre bien.

Quel prix de vente pour calculer la plus-value immobilière ?

Le prix de vente pris en compte est celui mentionné dans l’acte de vente notarié ; (si l’acheteur a pris en charge une indemnité d’éviction ; payée à un locataire occupant, cela est ajouté au prix). Certains frais liés à la vente peuvent être déduits.

Quel prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière ?

Il s’agit du prix d’acquisition indiqué sur l’acte notarié. Cependant, il est possible d’y réintégrer certains frais ; (indemnités versées au vendeur, frais de notaires et d’enregistrement réels, ou montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d’acquisition).

Il est possible de réintégrer par ailleurs certaines dépenses de travaux (agrandissement ou amélioration sous condition). Dans le cas d’un bien acquis depuis plus de 5 ans on peut opter soit pour le montant réel ; soit pour un montant égal à 15% du prix d’achat. Si le bien n’a pas été acquis en numéraire ; mais hérité (donation, succession) la valeur prise en compte est celle établie par le notaire lors de la succession.

La différence issue de ces calculs constitue le montant de la plus-value ; (qui pourra faire l’objet d’abattements avant calcul de l’imposition).

Barème d’imposition des plus-values immobilière

Le montant de la plus-value imposable est taxé à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il y a également désormais une surtaxe de 2% à 6% si la plus-value est supérieure à 50 000 euros ; soit au total un montant bien supérieur à ce qui est constaté désormais ; sur la fiscalité des placements (flat-tax à 30%).

Néanmoins, le montant de la plus-value imposable pourra être considérablement réduit ; en fonction de déductions calquées sur la durée de détention. La situation est cependant moins favorable que celle d’il y a quelques années ; il faut désormais 30 ans de détention pour une exonération totale.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobili%C3%A8res

Fiscalité : un régime général qui s’est plutôt alourdi pour l’immobilier

La fiscalité de l’immobilier, qui reste le placement préféré des Français ; est assez forte en France, et a eu tendance à s’alourdir ces dernières années. À l’exception de l’exonération de plus-value sur les résidences principales qui demeure ; les évolutions récentes ont rendu l’immobilier souvent moins attractif par rapport aux autres classes d’actifs au niveau fiscal. S’il existe certains dispositifs et schémas fiscaux encadrés en faveur de l’investissement locatif ; qui permettent de réduire la note fiscale ; (Pinel, Malraux, LMNP, location meublés ; déficit foncier), la fiscalité de l’immobilier reste une charge que l’on retrouve à de nombreux étages ; que ce soit en droits de mutation lors des transactions ; mais également pour la simple détention ou occupation — voire non-occupation — d’un bien.

Fiscalité immobilière : de nombreux cas

Les impôts et taxes touchant l’immobilier des particuliers et les logements sont nombreux. On peut citer notamment :

Taxe d’habitation

Longtemps due par l’occupant d’un bien au 1ᵉʳ janvier de l’année civile ; la taxe d’habitation avait récemment intégré la taxe audiovisuelle. Elle a cependant commencé à être progressivement supprimée, et en 2023 tout le monde devrait en être exonéré. Elle constituait une ressource importante des collectivités locales.

Taxe foncière

Cet impôt est également destiné à financer les collectivités locales. Sauf cas d’exonération, il est dû par les propriétaires qu’ils soient occupants ou non du bien. Le taux de cette taxe est fixé par les communes et collectivités locales. Par ailleurs son assiette fait l’objet d’une réforme toujours en cours ; car certaines valeurs de référence de calcul se fondaient sur la situation du marché immobilier prévalant en 1970. La tendance est plutôt à un alourdissement de cette taxe ; et par ailleurs à un rééquilibrage issu de la réforme, qui fera des perdants et des gagnants.

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Son calcul est intégré à la taxe foncière. Cette taxe est due même si le logement n’est occupé que quelques jours par an. Dans le cas d’un logement loué elle fait partie des charges récupérables auprès du locataire.

Droits d’enregistrement

Outre la TVA sur les logements neufs ; toutes les transactions immobilières à titre onéreux donnent lieu au paiement d’un montant de l’ordre de 7% à 8% ; du prix d’achat pour un logement ancien et de 2% à 3 pour un logement neuf (par exemple, en VEFA). Les logements neufs disposent souvent de droits réduits. Trivialement appelés « frais de notaires » ; ces sommes se composent en fait dans le détail de taxes et droits d’enregistrement dûs à l’état ; ainsi que des émoluments du notaire. In fine ils constituent un montant non négligeable (et par ailleurs pas forcément bien financé par les banques). Dans le cadre de frais d’agence à la charge du vendeur ; les frais de notaires seront même calculés sur le prix FAI ; (Frais d’Agence Inclus).

Taxe sur les logements vacants

Dans le cadre de logements situés dans des zones tendues, il existe désormais une taxe sur les logements vacants. Celle-ci ne s’applique pas sur les logements occupés plus de 90 jours par an ; (la taxe d’habitation s’appliquant alors) ; ni sur les logements nécessitant d’importants travaux pour être habitables. Idem pour les logements mis activement à la vente ou à la location ; mais n’ayant pas encore trouvé preneur à des conditions de marché.

Vers des taxes liées aux normes environnementales et à la rénovation ?

À la suite de la Convention Citoyenne ; la récente Loi Climat et Résilience a prévu à terme plusieurs mesures pour lutter contre les passoires thermiques ; et notamment des interdictions de location de logements présentant un bilan énergétique trop défavorable. À quand un système de malus sur les logements non rénovés ?

Plus-values immobilières : l’exonération totale devient plus difficile

Précédemment, les propriétaires de logements avaient droit à une exonération partielle d’impôt sur les plus-values issue de cession de logements dès cinq ans de détention ; avec par la suite une réduction linéaire de 10%/an. Ils étaient donc totalement exonérés au bout de 15 ans. Il faut désormais attendre 30 ans et l’exonération est plus progressive et non linéaire.

Si l’on compare le niveau d’imposition actuel et celui qui prévalait avant 2012, la situation est désormais beaucoup moins favorable. Si l’absence d’exonération a perduré avant 5 ans, l’exonération et plus difficile à obtenir :

• il faut désormais 18 ans pour atteindre une exonération supérieure à 50% de la plus-value (contre 10 ans précédemment)
• et 30 ans pour une exonération totale contre 15 ans précédemment

Source : Gouvernement / Wesharebonds

L’ISF remplacé par l’IFI

Emmanuel Macron a supprimé l’ISF mais celui-ci a été remplacé par l’lFI, en en reprenant les mécanismes :

• une taxation du patrimoine immobilier net détenu au 1ᵉʳ janvier
• un seuil de déclenchement à partir de 1,3M€, entrainant un calcul commençant à 800k€
• des taux d’imposition allant de 0,5% à 1,5% sur la valeur nette

Les actifs immobiliers ont été spécifiquement visés afin d’exclure les entreprises et les liquidités. Dans la pratique cela n’a que peu impacté la plupart des assujettis à l’ISF ; dont les principaux actifs étaient souvent constitués majoritairement d’actifs immobiliers.

La résidence principale donne toujours droit à un abattement (30%) ; mais il y de nombreuses restrictions sur l’imputation des dettes ; dettes liées à un actif exonéré ou non imposable ; dettes souscrites au sein d’un membre de la famille, dette in fine dont le montant doit être retraité…

L’exonération d’impôt sur la plus-value lors de la cession de la résidence principale

L’exonération de plus-value sur la résidence principale est un avantage majeur, surtout au vu du nouveau barème mis en place. Pouvant être considéré comme injuste par rapport à d’autres classes d’actif ; il évite cependant d’avoir à payer des montants importants en cas de déménagement. En cas de rachat, le prix du nouveau bien acquis aura également augmenté ; et les frais de notaires restent significatifs et calculés dès le premier euro. Attention cependant à respecter certaines règles pour ne pas perdre le bénéfice de cette exonération sur la plus-value.

L’exonération fiscale sur la résidence principale, un avantage qui profite au plus grand nombre

Le principe général est une exonération fiscale sur les plus-values lors de la revente de la résidence principale. Étant donné l’évolution des prix, autant dire que cela est un point gagnant dans bien des cas. Ce havre fiscal a été toujours préservé malgré certaines attaques ; parfois baroques, qui n’ont pas encore abouti pour alourdir cette fiscalité ; (par exemple, introduction de la notion de « loyer fictif » ou « loyer implicite » qui considérerait que les propriétaires n’ayant pas à payer de loyer ; cela constituerait une sorte d’avantage en nature taxable).

Sans parler d’une « nation de propriétaires », la détention de sa résidence principale concerne, en effet, une majorité de Français (58%) ; ce taux n’était que de 45% en 1973. La part de propriétaires de leur résidence semble malgré tout désormais stagner.

Il a été pourtant été estimé récemment que le « pouvoir d’achat immobilier » des Français ; aurait augmenté de 68% ces 20 dernières années. Cela tient principalement à l’amélioration des conditions de crédit immobilier et à la baisse historique des taux d’intérêt. La situation est cependant contrastée, entre les métropoles sous tension (Île-de-France notamment) ; qui ont connu une forte inflation des prix et où les primo-accédants sont de facto exclus du marché ; et les zones plus périphériques.

Dans quel cas est-on exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’exonération s’applique à la vente de la résidence principale (et de ses dépendances). Cette exonération peut cependant également s’appliquer à un logement autre que la résidence principale ; si le produit de la vente est utilisé pour acheter ou construire sa résidence principale ; (il ne faut pas cependant avoir été propriétaire de sa résidence principale ; dans un délai de quatre ans précédant la vente). Cela permet, par exemple, qu’une personne locataire ; mais ayant par ailleurs un bien en location puisse bénéficier d’une exonération lors de la vente ; pour l’achat d’une résidence principale.

Peuvent être également exonérées les ventes de biens en construction vendus par des couples qui se séparent ; (ou dans d’autres situation contrainte mutation professionnelle, décès d’un conjoint…). Dans tous les cas ; un bien immobilier dont la valeur ne dépasse pas 15 000 euros est également exonéré ; ainsi qu’en cas de détention de plus de 30 ans.

La notion de résidence principale : attention de ne pas en perdre le bénéfice

Attention cependant à ne pas perdre le bénéfice de l’exonération pour la résidence principale. Tout d’abord, il faut bien comprendre la notion de résidence principale :

• Il s’agit de la résidence qu’on occupe habituellement
• On peut documenter le cas échéant l’occupation par différents moyens (factures, consommation d’énergie, déclaration aux différentes administrations)
• On ne peut par nature avoir qu’une résidence principale à la fois ; (même si on partage son temps avec une résidence secondaire)

La loi stipule que l’exonération s’applique sur le bien qui constitue la résidence principale au « jour de la vente ». Dans la pratique, il arrive souvent que la vente ait lieu postérieurement à un déménagement.

Parfois l’exonération pourra ainsi être soumise à interprétation par l’administration :

• Le cas d’une résidence principale fictive : quelqu’un qui déménagerait de manière opportuniste ; et pour une durée courte dans sa résidence secondaire dans le but de vendre sans plus-value ; verra sa situation sans doute remise en cause
• Dans la pratique les personnes qui vendent leur ancienne résidence principale à la suite de l’achat d’une nouvelle ; (ou d’un simple déménagement) sont courants. La vente ne sera souvent pas réalisée à la date du déménagement dans le nouveau logement. Parfois l’opération de cession peut, en effet, prendre du temps. Il importe alors de respecter certaines règles :
  • Démontrer la volonté de vendre et les diligences nécessaires : mandat de vente, mise en vente au prix du marché ; éventuellement mentionner la volonté de vendre son ancienne résidence dans les actes liés à l’achat d’un nouveau logement
  • Ne pas avoir fait usage du bien après la date de déménagement : par exemple ; en prêtant le logement ou en le relouant après le départ
  • Il existe généralement par ailleurs un délai non contestable et admis d’un an pour réaliser la vente d’un logement

Il peut ainsi exister différents cas plus ou moins complexes ; par exemple : l’exonération pour un ex-conjoint qui a quitté le domicile conjugal dans le cadre d’une procédure divorce ; les difficultés de vente du fait de situation particulière telle que la Covid-19 et le confinement ; la nécessité contrainte de quitter un logement ; à la suite d’un sinistre pour une certaine période avant sa mise en vente… les différentes situations pourront être appréciées via la jurisprudence ; mais dans tous les cas ; il est conseillé de ne pas dépasser un certain délai ; et d’entamer les démarches de vente au plus-vite pour éviter une requalification !

Plus-value de la résidence principale : le cas des expatriés

Jusqu’à la Loi de Finance 2019 ; les personnes s’expatriant qui n’avaient pas vendu leur résidence principale au jour de leur départ devaient payer l’impôt. Désormais la nouvelle loi a rapproché la situation des résidents et des non-résidents.

Désormais, les personnes qui s’expatrient dans un État de l’Union Européenne ; ou ayant signé une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ; peuvent bénéficier d’une exonération sur la vente de leur résidence principale située en France :

• La vente doit être conclue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ à l’étranger ; (soit un délai maximum de 2 ans)
• Le logement doit être resté vacant depuis le départ

Indépendamment de cela ; les non-résidents peuvent de manière générale bénéficier sous condition d’une exonération partielle ; à hauteur de 150 000 euros lors de la vente d’un logement situé en France.

On pourrait objecter qu’étant non-résidents ; ces derniers ne devraient plus payer d’impôt en France ; la règle est cependant qu’en général la fiscalité immobilière s’applique au lieu où est situé le bien ; (les non-résidents sont d’ailleurs redevables de l’IFI pour les biens détenus en France). Dans tous les cas, pour ces situations transfrontalières qui peuvent s’avérer complexes ; il est préférable de s’adresser à un fiscaliste qui prendra en compte les éventuelles conventions fiscales en vigueur.

À l’inverse, certains dispositifs tels que le régime des “impatriés” (personnes précédemment expatriées revenant en France) ; peuvent présenter des avantages ; par exemple, les “impatriés” ne sont soumis à l’IFI que sur les biens immobiliers situés en France pendant cinq ans ; après leur retour (et non sur leurs actifs immobiliers mondiaux).

Publication originale le 10 juin 2021, mise à jour le 10 juin 2021