Taxe foncière : exonérations et dégrèvements

La taxe foncière est une taxe locale portant sur les actifs immobiliers situés en France ; et dont sont redevables les propriétaires. Alors que la disparition totale de la taxe d’habitation ; liée à l’occupation d’un bien immobilier ; reste prévue à l’horizon 2023 sur les résidences principales ; il n’en est pas de même pour la taxe foncière. Les modalités de calcul de la taxe foncière ont même été revues récemment ; car le mode de calcul en était obsolète. Il reste possible d’en réduire le montant, car il existe différents cas d’exonérations et dégrèvements.

La taxe foncière, qu’est-ce que c’est ?

La taxe foncière est une taxe locale due par les propriétaires en date du 1ᵉʳ janvier. Elle concerne les propriétés bâties ou non bâties situées en France. L’impôt est dû et payé annuellement.

Dans détail, la taxe foncière concerne :

• Les propriétés bâties (TFPB) en France (l’article 1380 du Code Général des Impôts)
• la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) en France selon l’article 1381 du code général des impôts;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cet impôt date des années 1970. Il permet principalement de financer les communes, les départements et les régions. Du fait du désengagement de l’État de certaines dotations aux collectivités ; la taxe foncière reste une composante importante ; notamment avec la fin programmée de la taxe d’habitation qui était également un impôt local. La taxe foncière rapporte en effet plusieurs dizaines de milliards d’euros chaque année aux collectivités locales.

Les types de biens immobiliers concernés sont assez larges ; sont ainsi concernés : les logements, mais également les parkings ; les dépendances, les bateaux (péniches par exemple) utilisés comme local ; les bâtiments commerciaux industriels et professionnels (y compris les hangars, cuves…) voire les panneaux publicitaires ! Les propriétés non-bâties recouvrent de leur côté, par exemple, les jardins et parcs, les serres, etc.

Est-ce que la taxe foncière est fonction des revenus ?

La taxe foncière dépend d’un mode de calcul théorique qui n’est pas fondé sur les revenus du contribuable ; mais sur une valeur locative théorique du bien… Cependant, sous certaines conditions et en fonction du niveau de revenu fiscal de l’assujetti, il est possible d’obtenir des dégrèvements.

La taxe foncière, un mode de calcul controversé

Bien que la taxe foncière s’adresse aux propriétaires ; son mode de calcul n’est pas directement lié à la valeur des biens visés (contrairement à l’IFI). Le mode de calcul porte sur une valeur locative cadastrale qui est censée pouvoir déterminer une valeur locative théorique. À cela s’ajoute un système de coefficient de revalorisation et d’abattement ; qui dépendent de la nature et de l’usage du bien. Enfin, un taux d’imposition fixé par chaque collectivité locale est appliqué à cette base imposable.

Au total la taxe est loin d’être anodine puisqu’elle correspondrait à l’équivalent de près de 2 mois de loyer. Son mode de calcul a fait l’objet de nombreuses critiques ; car les données prises en compte n’avaient pas changé depuis les années soixante-dix. Or, en cinquante ans ; la situation du marché immobilier a fortement évolué ; notamment dans les zones sous tension (la région parisienne par exemple). Il en ressortait des situations parfois injustes où le renchérissement du marché sur la période n’était pas pris en compte. Par ailleurs certaines communes avec une population aisée et de forte rentrées fiscales ; pouvaient se permettre d’appliquer des coefficients de taxe parmi les plus bas.

Remise à plat des fiscalités locales

Dans le cadre de la remise à plat des fiscalités locales ; le législateur a entamé une remise à jour des valeurs locatives cadastrales. La réforme devrait être achevée en 2026. Celle-ci fera des gagnants et des perdants ; mais au global il est probable que le montant de la taxe foncière soit en augmentation. Par ailleurs la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis a très fortement augmenté ces dernières années ; avec une forte majoration de la valeur locative afin de favoriser la mise en vente de foncier.

La taxe foncière ne concerne pas que les logements et les particuliers, mais également les entreprises. Il est prévu que le montant de leur taxe baisse avec, par exemple ; une division par deux prévue pour les bâtiments industriels ainsi qu’une révision des valeurs locatives des locaux professionnels en cours.

Quand reçoit-on la taxe foncière et quand paye-t-on la taxe foncière ?

La taxe foncière est payée annuellement. L’avis d’imposition est généralement reçu en septembre pour un paiement en octobre de chaque année.

Comme pour l’IFI (l’ex-ISF) la situation prise en compte est celle du 1ᵉʳ janvier de l’année en cours. Même si le bien a été revendu en cours d’année, la taxe sera due sur l’année entière. Si des améliorations ont été apportées au bien dans l’année, justifiant une exonération ; celles-ci seront prises en compte dans la déclaration de l’année suivante. Certaines entreprises particulièrement impactées par les mesures liées au Covid-19 ; ont pu bénéficier d’un étalement du paiement de la taxe foncière.

Quels biens peuvent être exonérés de la taxe foncière ?

La taxe foncière reste un impôt lourd pour les propriétaires, qui s’ajoute aux autres multiples modalités d’imposition de l’immobilier. Heureusement, selon la nature du bien notamment, la loi donne en principe droit à certaines exonérations. Elles s’appliquent à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux.

Exonération pendant 2 ans des logements neufs ou ayant fait l’objet d’additions de construction

Les constructions neuves (ou les logements ayant fait l’objet d’additions de constructions ; ou issues de certains changements d’affectation) bénéficient, en principe ; d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans ; ce qu’il s’agisse d’une habitation principale ou secondaire, mais également d’autre type de locaux (industriels, commerciaux, professionnels…). La commune peut cependant désormais décider de plafonner l’exonération.

Exonération taxe foncière pendant 5 ans

• Logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique
• Logements neufs économes en énergie
• Transformation de bureaux en habitations utilisées comme résidence principale

Exonération taxe foncière pendant 10 ans

• Constructions neuves utilisées comment résidence principale, si financées majoritairement par des prêts aidés par l’État

Exonération des logements vacants

Si un logement destiné à la location est resté vacant pendant au moins trois mois ; il est possible d’obtenir un dégrèvement. Il faut cependant que :

• La situation soit indépendante de la volonté du propriétaire
• Que les démarches en vue d’une mise en location ait été engagées et au prix du marché

Dans le cas d’un logement vacant, car délabré ; le fait de ne pas avoir effectué les réparations nécessaires peut être considéré comme une cause qui ne rentre pas dans le caractère indépendant de la volonté du propriétaire. À noter qu’il existe par ailleurs, en zones tendues, « une taxe sur les logements vacants » avec des conditions d’exonération similaires…

Exonération des terrains et propriétés agricoles

Les propriétés agricoles bénéficient d’exonérations partielles permanentes, et les terrains agricoles d’une exonération temporaire.

Les exonérations de la taxe foncière liée au statut de la personne

Il est possible d’être exonéré totalement de la taxe foncière pour l’habitation principale ; dans certains cas en fonction de sa situation personnelle :

Personnes aux revenus modestes, âgées ou dépendantes

• Titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
• Âge de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année de l’imposition ; avec un revenu fiscal de référence pour l’année passée n’excédant pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI ;
• Titulaire de l’allocation « adultes handicapés » ; et avoir un revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.

Cette mesure s’applique également pour la résidence principale des personnes remplissant les conditions ci-dessus ; et qui sont hébergées en maison de retraite et Ehpad ; (leur ancienne résidence ne doit cependant pas être mise en location).

Exonération taxe foncière : autres cas d’optimisation

Il existe par ailleurs d’autres possibilités d’optimisation au-delà des principaux cas d’exonération et dégrèvements :

Exonération partielle de taxe foncière pour dépassement de 50% des revenus.

Selon l’article 1391B du Code général des impôts les taxes foncières ne peuvent pas dépasser 50% ; des revenus dans certains cas (sous condition de ressource) « Il est accordé ; sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’habitation principale des contribuables ; dont les revenus n’excèdent pas le montant prévu au II de l’article 1417 ; un dégrèvement égal à la fraction de la cotisation ; supérieure à 50 % du montant total de leurs revenus définis aux II et IV du présent article ».

Bien vendu dans l’année en cours

Lorsque l’on vend un bien en cours d’année ; on reste redevable en tant que vendeur de la taxe d’habitation ; telle que calculée sur la base de la situation au premier janvier. Il est cependant d’usage que la somme soit partagée au prorata entre le vendeur et le nouvel acheteur ; cela peut être mentionné dans le compromis de vente. Par exemple pour un bien vendu en date du 31 août ; l’acheteur remboursera un montant égal à 1/3 de la taxe d’habitation au vendeur. Vis-à-vis de l’administration fiscale cependant, le propriétaire au 1ᵉʳ janvier reste redevable de l’intégralité de la taxe foncière.

Déduction de la taxe foncière des loyers encaissés

Il n’est pas possible de faire payer la taxe foncière aux locataires ; mais pour les locations au régime d’imposition réel ; celle-ci peut être déduite des loyers encaissés dans la déclaration de revenu.

Demande d’exonération gracieuse partielle ou totale de la taxe foncière

Il est toujours possible de demander une exonération ponctuelle en cas de difficultés pour payer ; (cela est également vrai pour les autres impôts). Cette demande devra cependant être justifiée par de réelles difficultés (pertes d’emploi…). Dans le meilleur des cas l’administration pourra accorder un dégrèvement total ; ou partiel ou une facilité de paiement après examen du dossier.

Comment demander l’exonération de la taxe foncière ?

Certaines exonérations (dégrèvement forfaitaire de 100 euros par exemple) ; sont directement intégrées par l’administration dans le calcul et le montant de l’impôt adressé annuellement.

Pour la plupart des cas (exonération pour montant supérieur à 50% du revenu par exemple) ; il faut faire la démarche auprès de l’administration fiscale. Le plafonnement ne sera pas forcément accordé (il ne faudra pas, par exemple, être par ailleurs redevable de l’IFI).

De plus pour bénéficier des exonérations liées à une construction ; résidence principale ou secondaire ; à compter du 1ᵉʳ janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction ; il faut remplir des obligations déclaratives : Il faut ainsi déclarer la construction dans les 90 jours suivant la fin des travaux ou de la livraison du VEFA ; auprès du service des impôts dont dépend le bien immobilier, au risque de perdre le bénéfice de l’exonération.

Publication originale le 4 juin 2021, mise à jour le 4 juin 2021