Financement de l’immobilier par le crowdfunding

Le marché immobilier constitue un pan important de l’activité économique (« quand le bâtiment va tout va » disait-on). Le covid-19 a porté un coup d’arrêt provisoire au secteur du BTP et aux transactions immobilières. Cependant l’activité semble repartir peu à peu. L’Etat étudie actuellement des mesures spécifiques pour participer au surcoût qu’impliquerait la mise en place des différences mesures sanitaires. Dans le contexte actuel le crowdfunding peut prendre une place essentielle pour financer les entreprises du secteur notamment les promoteurs immobiliers et les marchands de bien et participer à la relance.

Immobilier et Btp : une conjoncture perturbée par le Covid-19

Ces dernières années, la demande de logements est restée forte malgré la hausse des prix. Le solde de constructions annuelles de 500,000 logements jugé nécessaire pour rétablir un équilibre durable entre offre et demande n’a jamais été atteint. Ceci malgré les différents dispositifs et réformes mises en place.
Au fil des ans, de nombreuses mesures visant à améliorer l’accès et la fluidité du secteur de l’immobilier et de la construction sont apparu. Entre autres :

• Les dispositifs fiscaux pour la location : LMNP, Pinel
• L’accès au financement avec par exemple le PTZ
• L’adoption de différentes lois et plans spécifiques : loi Duflot, ALUR, ELAN…

Le Covid-19 a très fortement perturbé le secteur de la construction ainsi que le montre la dernière enquête d’option de l’INSEE auprès du secteur du bâtiment. Les promoteurs (dernière enquête datée de janvier 2020) faisaient plutôt preuve jusqu’ici d’un optimisme renouvelé.

À très court terme la visibilité a été très fortement réduite. À moyen terme les nouvelles habitudes liées au télétravail, à l’essor de l’e-commerce, mais aussi à l’impact de la crise sur les secteurs du tourisme, de l’événementiel ou de la restauration nécessiteront une nouvelle grille d’analyse et une grande sélectivité.

Le crowdfunding immobilier pour financer les promoteurs

Les acteurs de la promotion, de la construction vont devoir faire preuve de discernement pour s’adapter à une donne qui aura sans doute évolué. En tant que « financeur », si la question de la sélection s’impose plus que jamais, le crowdfunding peut jouer un rôle d’autant plus important dans le contexte actuel pour financer le secteur.

Pour rappel le financement de l’immobilier par le crowdfunding est particulièrement pertinent pour répondre à deux besoins récurrents :

• Le financement des promoteurs immobiliers dans le cadre du lancement de programmes de logements en VEFA
• Le financement « bridge » d’opérations de marchands des biens

En effet, promoteurs immobiliers comme marchands de biens s’appuient majoritairement sur des financements bancaires pour boucler leurs opérations, dans le cas de la promotion VEFA les prés-commercialisations comptent également pour 40% environ mais ils comptent également sur leurs fonds propres.

Ces apports en fonds propres sont souvent nécessaires au stade préliminaire des opérations. Que ce soit au lancement des études de faisabilité dans le cadre de programmes de promotions ou dès qu’une offre est formulée lors d’une opération de marchands de biens (en vue d’une revente en l’état ou après rénovation ou réhabilitation).

Afin de pouvoir saisir un maximum d’opportunités, même avec une baisse envisageable des prix, le marché peut toujours offrir de nouvelles possibilités sur de nouvelles bases, les acteurs de l’immobilier doivent pouvoir disposer de liquidités. Ceci sans devoir obligatoirement attendre l’achèvement des programmes en cours. Ils peuvent ainsi continuer à amorcer des projets avant de boucler l’intégralité du financement dans un deuxième temps.

Dans cette optique le crowdfunding immobilier leur permet désormais de re-financer leurs fonds propres sur la base des opérations déjà bien engagées. Les rendements offerts aux investisseurs prêteurs sont de l’ordre de 10%/an pour des maturités assez courtes d’environ 18 mois qui correspondent au délai d’achèvement des opérations. Les acteurs indépendants évitent ainsi de devoir s’engager dans des co-promotions avec partage intégral de la marge.

Le financement de l’immobilier par le crowdfunding offre une nouvelle opportunité pour les investisseurs particuliers comme institutionnels dans un contexte de taux bas, avec un couple risque/rendement attractif. Le niveau de risque pourra être apprécié en fonction de la qualité du projet et de l’historique du promoteur notamment. La diversification sectorielle (résidentiel, commercial…), géographique et entre opérateurs permettra d’optimiser le risque. Les sociétés foncières peuvent également être amenées à solliciter des financements dans le cadre de la gestion de leur parc immobilier, sur des durées éventuellement plus longues. Leur profil de risque étant généralement moins élevé (existence d’un parc d’actifs existant, déjà diversifié et présentant une certaine récurrence) les rendements proposés sont plus généralement proches de 6%/an.

Publication originale le 16 juin 2020, mise à jour le 6 août 2020