Financer la promotion immobilière par le Crowdfunding

Le métier du promoteur consiste à mettre en œuvre et commercialiser des projets de construction via des constructions neuves ou des réhabilitations de bâtiments existants. Entre le lancement et le « débouclage » de l’opération (la livraison et la revente des biens immobiliers à des investisseurs ou des utilisateurs) il va s’écouler une période de quelques mois à quelques trimestres. Le promoteur confronté à des défis opérationnels (construction en tant qu’opérateur BTP, commercialisation) doit aussi gérer la problématique financière. Celle-ci est structurelle et inhérente à l’activité de promotion : le financement du projet est assuré par les fonds propres apportés par le promoteur, par des financements bancaires accordés et par les paiements échelonnés issus des réservations des clients. En sus de ce triptyque le crowdlending apporte au promoteur une solution particulièrement adaptée pour optimiser sa gestion de trésorerie et sécuriser son financement. Quels sont les avantages de financer la promotion immobilière par le Crowdfunding ?

Le « crowdlending » : pour financer la promotion immobilière

La finalisation d’une opération de promotion immobilières passe par plusieurs étapes successives ou parallèles : achat du terrain, construction et commercialisation, livraison. Le financement du coût global de l’opération sera assuré par les fonds propres du promoteur, le crédit accordé par la banque et les paiements successifs reçus de la part des acheteurs en VEFA jusqu’à la livraison finale où la marge sur l’opération pourra se matérialiser.

Pour pouvoir saisir rapidement les meilleures opportunités et lancer sans attendre leurs démarches, les promoteurs doivent pouvoir rapidement mobiliser des fonds propres. Même pour les meilleurs dossiers, les banques vont exiger du promoteur un apport en fonds propres de l’ordre de 15 à 20% de la valeur du projet, ce ratio a tendance à ce tendre avec des banques redevenant plus restrictives.

En tant que promoteur on peut être contraint à court terme par sa propre capacité financière et les ratios de levier bancaires. Jusqu’à récemment la solution était alors de se tourner vers une levée en capital (equity) qui est une démarche engageante et dilutive ou bien vers des partenariats adhoc avec des investisseurs ou des confrères impliquant un partage de la marge.

Le crowdlending ou « prêt participatif » offre désormais une nouvelle source innovante de financement moyen-terme rapide et modulable. Le promoteur emprunte en émettant des obligations sur la plateforme dont l’échéance généralement «in fine » est alignée sur le calendrier prévisionnel et le “ débouclage ” de l’opération. Ce financement peut se faire avec ou sans prise de sûreté ou garantie. Bien que plus élevé que les taux bancaires, le rendement exigé par les préteurs de la plateforme dépasse rarement 10%, il porte sur une quote-part limitée du besoin de financement global et n’implique pas de partage de marge.

Sécuriser le financement des opérations de promotion immobilière

Cette solution peut intervenir au niveau de la structure juridique de promotion du projet ou bien au niveau de la holding du promoteur. La documentation financière relativement simple du « crowdlending » permet un certain confort dans la gestion des flux pour le promoteur. Selon le cas, le financement sollicité interviendra à un stade plus ou moins avancé du projet avec un préalable éventuel en termes de taux minimum de pré-commercialisation. L’argent étant fongible, la levée de dette pourra se substituer tout ou partiellement à des fonds propres déjà engagés par l’opérateur, lui permettant ainsi de « recharger » sa capacité de financement.

En matière de «timing » le financement en crowdlending, qui suit un schéma relativement simple et standard, sera bouclé en quelques semaines avec un accord de principe sous quelques jours. Chez WeShareBonds nos financements proviennent pour partie d’un fonds de crédit dédié et pour le solde de partenaires institutionnels ou investisseurs particuliers. La présence du « fonds de crédit » permet de sécuriser la bonne fin de l’opération de financement.

Cela apporte une visibilité et une flexibilité optimale à l’opérateur qui peut solliciter plusieurs centaines de milliers voire plusieurs millions d’euros par projet. Un montant qui est parfaitement adapté à la taille de la plupart des programmes engagés par les promoteurs indépendants.

Ce financement en « bridge » s’applique à la logique des promoteurs neufs en VEFA mais également aux opérations de rénovation ou de réhabilitation, aux opérations de marchand de bien ou bien aux opérations menées par des foncières.

Une solution de diversification sur la problématique immobilière pour les investisseurs

Le secteur immobilier a offert des performances élevées aux investisseurs ces dernières années. Le « crowdlending » pour financer la promotion immobilière offrent des nouvelles alternatives pour miser sur la thématique immobilière.

À la différence de l’immobilier classique il est accessible à partir de quelques centaines ou milliers d’euros d’investissement par projet. Cette nouvelle forme de « pierre papier » offre un rendement attractif qui se justifie par le fait que l’investisseur fourni des « quasi-fonds propres » avec des garanties souvent limitées sans bénéficier de partage de marge.
Que ce soit pour les investisseurs ou le promoteur, le financement via « crowdlending » peut devenir un mode de financement récurrent pour accompagner la montée en charge de l’activité du promoteur. L’investisseur prêteur y trouvera un moyen de diversification de ses placements (localisation, promoteurs, type de programme…) au sein d’une même thématique immobilière avec une liquidité programmée à moyen terme.

Côté promoteur, le financement participatif constitue également un outil marketing, le financement se faisant « au grand jour », il accompagnera les efforts de commercialisation pour un succès maximal de l’opération !

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 15 juin 2020