Financer un projet de construction ou de réhabilitation

Le financement de la promotion immobilière

Le marché de l’immobilier résidentiel fait face depuis plusieurs années à un déficit d’offre. Malgré une hausse soutenue des prix, l’augmentation du volume de crédit immobilier, la baisse des taux et une bonne tenue de l’économie et de la démographie ont conduit jusqu’ici à un fort soutien de la demande. Par ailleurs au fil des ans, les lois visant à améliorer les relations locataires/bailleurs, la fiscalité des investissements ou les conditions de construction se sont succédé avec pour but affiché d’améliorer et de fluidifier le marché de l’immobilier et du logement. Il n’en reste pas moins que financer un projet de construction permet de maintenir l’équilibre offre/demande et le « crowdlending » peut-être un allié précieux pour les opérateurs.

Une succession de loi et de plans pour l’immobilier

Depuis 10 ans et même avant, les dispositifs et les lois se sont succédé avec pour but affiché d’améliorer ou de fluidifier le marché du logement. Loi Duflot, loi ALUR puis « Plan de Relance du Logement » de Manuel Valls, loi ELAN… sans compter les multiples dispositifs fiscaux : Robien, Pinel, Denormandie, Malraux…
Ces différentes mesures se sont attaquées à de nombreuses problématiques : fiscalité, accès au logement, urbanisme, simplification des normes de construction, rapport locataire/bailleurs. Difficile d’en faire l’inventaire exhaustif mais les politiques mis en place ont dû faire face à des contradictions ou du moins de contraintes parfois difficilement conciliables :

• Instaure des niches fiscales immobilières tout en alourdissant la fiscalité générale sur les plus-values
• Attirer les investisseurs tout en luttant contre la spéculation
• Mettre en place de mesures pour améliorer l’habitat, pour protéger les bailleurs contre les impayées, mais encadrer des loyers
• Combiner la gestion des « zones en tension », favoriser la densification des constructions et lutter contre la disparition de zones agricoles
• Favoriser la construction tout en intégrant l’adoption de normes environnementales et d’économie d’énergie
• Trouver un équilibre protection de riverains et simplification des autorisations
• Combiner cherté du foncier et accessibilité des logements

Toujours est-il que l’objectif souvent affiché de 500 000 logements construit chaque année n’a toujours pas été atteint. La résorption durable des zones en tension passera sans doute également par une politique globale d’aménagement du territoire toujours plus équilibrée. L’accès des opérateurs aux ressources financières reste également un point-clé.

Financer un projet de construction et la promotion

Au-delà de ces différentes contraintes et déséquilibres, un point essentiel pour améliorer l’offre de nouveaux logements est l’accès optimisé aux ressources financières pour les acteurs du secteur.
Les promoteurs et opérateurs doivent donner l’impulsion initiale pour lancer les nouveaux programmes souvent sur leurs ressources propres :

• Opération de marchand de biens pour une revente avec ou sans rénovation
• Réhabilitation de locaux en vue d’un changement de destination
• Mise en place d’un programme de promotion de logement neuf vendus en VEFA.

Dans tous les cas, l’opérateur devra disposer de 15% à 20% de fonds propres mobilisés dès le stade préliminaire du projet et bloquer ses fonds pendant toute la durée de l’opération. La banque complétera le financement, mais dans le cas de logements neufs en VEFA la participation de la banque sera inférieure à 50% et sera conditionnée par un niveau de pré-commercialisation d’au moins 40%.

Pour les programmes sur plan, les cycles en question peuvent couramment dépasser deux ans. De manière générale l’accès à des ressources financières complémentaires pour lancer d’autres opérations en parallèle est un élément-clé pour « booster » l’offre déficitaire de logement.

Le « crowdlending » fournit aux opérateurs une solution complémentaire de financement et un accélérateur pour leur activité. À la différence de la co-promotion, ce financement qui ne donne généralement accès ni au capital ni à la marge de l’opération se présente le plus souvent sous forme d’obligations in fine émises par l’opérateur. Leurs échéances sont alignées sur la durée résiduelle du programme en cours. Au débouclage (vente/livraison) de son opération, le promoteur ou marchand de bien utilisera les fonds perçus pour rembourser sa dette. Dans l’intervalle il aura disposé de liquidités pouvant être apportées en fonds propres dans le cadre de nouveaux projets.

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 5 octobre 2021