Comment financer une opération de promotion immobilière ?

Financer une opération de promotion immobilière

Mis à jour il y a 2 mois

Les opérations de promotion immobilière, que ce soit pour du neuf ou pour de la réhabilitation, obéissent à un schéma de financement assez immuable. À la différence d’un financement corporate « traditionnel », financer une opération de promotion immobilière se rapproche d’un financement de projet, portant sur un actif en construction et obéissant à un calendrier précis. La séquence de flux financiers va se dérouler tout au long du développement du projet, avec pour point final le débouclage et la livraison de l’opération. Ceci permettra – en cas de succès – de dégager une marge financière pour le promoteur. Côté financement : fonds propres, financements bancaires et commercialisation sont les trois sources qui permettront de mener à bien l’opération avec des phases qui sont fonction de l’avancée du projet.

Promoteur : l’apport en fonds propres

Le promoteur est avant tout un entrepreneur qui va engager sa réputation, son savoir-faire et son intuition pour lancer une opération immobilière. Il est à l’origine du projet et va « porter » l’ensemble des démarches jusqu’à la livraison finale. Il va assumer les dépenses préalables à l’émergence du projet :

  • prospection,
  • identification du terrain,
  • négociations en vue de l’achat,
  • études de faisabilité,
  • plan d’architecte,
  • intervention d’éventuelles de sous-traitants,
  • obtention du permis de construire et autres différentes autorisations.

Cette séquence bien huilée peut être remise en cause par d’éventuels recours, des évolutions réglementaires, ou des événements imprévus. Si à ce stade les frais les plus importants liés à la construction elle-même ne sont pas engagés, les sommes et le temps investis peuvent être significatifs, et le promoteur va devoir s’impliquer financièrement en fonds propres dans l’espoir d’un gain futur sur l’opération de promotion immobilière.

Les fonds propres représentent environ 15 à 20% du budget global de l’opération qui devront-être apportés par le promoteur. Ceci découle d’un équilibre relativement établi entre fonds propres, financement via la pré-commercialisation et financement bancaire.

La pré-commercialisation du programme

Une fois les premières étapes purgées avec l’obtention du permis de construire, le promoteur va engager la phase de commercialisation via une vente dans le cadre VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il s’agit d’une vente sur plan, qui obéit à un cadre juridique bien précis. Elle permet de sécuriser les étapes et le calendrier à la fois pour le promoteur et l’acheteur, et notamment à quelles étapes du projet les fonds devront être progressivement libérés (fondations, plancher, mise hors d’eau et hors d’air, finition et livraison).

Les paiements seront ainsi échelonnés, de 5% à la signature pour la réservation, qui seront conservés en séquestre chez le notaire, jusqu’à 100% au jour de la remise de clés. En cas de retard, d’éventuelles pénalités seront prévues pour le promoteur. Cette étape de pré-commercialisation est essentielle car elle permet de s’assurer de l’existence d’une demande réelle pour le programme proposé, et elle constitue une condition nécessaire pour pouvoir s’adresser aux banques et boucler le financement du projet.

Une fois que le seuil de pré-commercialisation défini est atteint, généralement fixé à 40% des besoins de financement, le promoteur va pouvoir passer à l’étape suivante car il sera a priori conforté sur le bien-fondé de sa stratégie et pourra également satisfaire aux exigences des banques pour l’obtention d’un prêt.

Financer une opération de promotion immobilière par la dette bancaire

A ce stade, le promoteur va donc pouvoir « associer » une banque au programme, ce qui est indispensable pour mettre en place la GFA (Garantie Financière d’Achèvement). Cette garantie, liée à la vente en VEFA, est obligatoire pour les opérations de logement. Elle permet de sécuriser l’acheteur et de le prémunir contre un risque de non-livraison à la suite (par exemple) d’une défaillance du promoteur.

L’obtention d’un financement bancaire correspondant au solde d’environ 40% va permettre de finaliser l’acquisition du terrain et de lancer les travaux qui vont s’échelonner généralement sur plus d’un an.

La problématique des fonds propres au cœur du dispositif de promotion immobilière

La mise en programme de promotion suit donc une chronologie bien précise. Les fonds propres sont nécessaires pour amorcer les démarches, et ils vont rester immobilisés pendant de nombreux mois, le profit ne se matérialisant véritablement que lors de la dernière étape précédant la livraison. Ils constituent en quelque sorte un « goulot d’étranglement » pour le développement de l’activité.

Le crowdlending, c‘est-à-dire le crowdfunding sous forme de prêt, permet d’obtenir rapidement des liquidités via un contrat obligataire au niveau de la holding ou de structures ad-hoc contrôlées par le promoteur. Ces sommes pourront être réinjectées en fonds propres dans les différents programmes, afin de financer une ou plusieurs opérations de promotion. Le crowdlending n’a pas vocation à intervenir à un stade très préliminaire du projet mais peut être sollicité sur une opération spécifique, généralement à un stade concomitant avec l’obtention du financement bancaire.

Le crowdfunding immobilier permet donc de gagner un temps précieux et d’obtenir un financement complémentaire a mi-parcours, libérant ainsi les fonds propres du promoteur qui pourront être déployés sur de nouvelles opérations de promotion immobilière. Ce financement intérimaire, d’un coût de l’ordre de 10% annualisé en moyenne, est certes plus onéreux que le financement bancaire – dont le montant reste de toute façon limité — mais il permet au promoteur de conserver l’intégralité de sa marge à ce coût près, et de pouvoir saisir rapidement un maximum d’opportunités.

Publication originale le 6 août 2020, mise à jour le 6 août 2020

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