Foncièrement rentable !


immobilier, immobilier parisien

L’immobilier s’est imposé comme une thématique majeure du financement participatif avec plus de 600 millions d’euros et plus de 1 000 projets financés ces dernières années sur les plateformes françaises. WeShareBonds n’est pas resté à l’écart de ce mouvement puisque les opérations liées à l’immobilier représentant plus de 20% des montants levés. Dernière opération en date : la foncière « Groupe Balthazar » qui lève 1 Me.

Crowdfunding immobilier : une thématique qui a le vent en poupe

Le crowdfunding immobilier a fortement progressé en 2018 avec un total levé de 185Me, soit une hausse de 83%. Les cœurs du marché sont les plateformes généralistes telles que WeShareBonds ou des plateformes qui ont choisi de se spécialiser dans cette thématique.

Si les sous-jacents visés peuvent concerner des problématiques diverses (actifs résidentiels, bureaux ou commerciaux), il existe cependant quelques schémas principaux.

Le financement de projets de promotion immobilière

Actuellement le plus gros marché, il s’agit d’opérations à court terme souvent centrées sur un seul projet de promotion immobilière et relativement risquées. On se substitue partiellement à l’apport en fonds propres du promoteur pour financer en complément des banques. La rémunération est élevée, souvent proche de 10%, en rapport avec le risque.

Les opérations de marchands de biens

Se rapprochant a priori du schéma précédent, elles permettent d’accompagner un marchand de biens dans l’optique de lui permettre de boucler son opération en vue d’une revente rapide

Le financement de foncières

Cela consiste à financer des sociétés spécialisées dans la gestion d’actifs immobiliers au sens large (notamment locatif). Il s’agit généralement de financer la holding de tête qui utilisera les fonds pour financer le développement de son portefeuille d’actifs. Les rémunérations proposées sont de 6% à 7%.

Les opérations crowdfunding immobilier locatif

Ceci consiste à mutualiser l’acquisition de biens locatifs, dans une optique long terme, avec un rendement de l’ordre de 5%.

Foncières vs. Promotion : le match

Foncières et promotions immobilières offrent en moyenne un différentiel de rendement de l’ordre de 3%. Comment expliquer cela ?

Promotion immobilière

Les projets de promotion ne concernent souvent qu’un seul programme. L’investissement porte sur le véhicule juridique de promotion et sont, de ce fait, structurellement non diversifiés, donc porteurs d’un double risque. Un risque opérationnel car l’actif n’existe pas encore (réalisation technique du projet et le respect du calendrier). Et un risque commercial, le stock de biens sera-t-il totalement commercialisé et à un prix satisfaisant. Dans des bonnes conditions, le promoteur va réaliser une marge nette de 8% sur le chiffre d’affaires de l’opération, post prise en compte des frais centraux du siège. Cette marge permettra de rémunérer les prêteurs. Dans la pratique, de nombreuses questions opérationnelles et commerciales (taux de pré-commercialisation) sont purgées en amont.

Dans le meilleur des cas, la société de promotion donne une garantie financière au véhicule lié à l’opération. Cependant les promoteurs ont généralement des niveaux de fonds propres assez faibles et font un usage important du levier financier. Il convient donc d’être sélectif et de bien valider l’historique de l’opérateur. Dans la pratique, cette thématique a à date un «track-record». A priori plutôt favorable avec peu de défauts formellement constatés. Il faudrait avoir cependant plus de recul. La majorité des projets sont encore « en cours » et certains remboursements « en retard » sont pour l’heure simplement « prorogés ».

Foncières

Dans le cas de foncières, on prend le problème sous un angle plus large. Certaines foncières participent marginalement à des opérations de promotions immobilières parce qu’elles s’inscrivent avant tout dans un horizon plus long-terme et dans une optique patrimoniale. La plupart du temps, il s’agit de (re)financer un investissement dans un actif immobilier existant. On parle ici d’un portefeuille d’actifs souvent diversifiés avec des revenus tirés de la location et de la revente d’actifs. Idéalement le portefeuille sera diversifié en termes de contrepartie (locataires, acheteurs), d’usages (bureaux, résidentiel, commercial, vignoble ou actifs viagers), et de géographie (ville, région, pays…).

La rémunération proposée se rapproche de ce que l’on pourrait trouver dans le cadre d’un véhicule d’investissement spécialisé, tels que les SCPI. Le rendement de l’ordre de 6% est cohérent avec les rendements locatifs (de 3% à 10% selon les sous-jacents), l’utilisation de levier d’endettement et la génération de plus-values de cession.

Ces deux supports qui correspondent à un couple risque/rendement légèrement différent peuvent cependant être complémentaires. Ceci étant dans une optique de diversification si on veut miser sur la problématique immobilière.

Focus Groupe Balthazar

Après Soremi, Pages Entreprise et Groupe Eric Teboul, WeShareBonds finance une quatrième foncière le Groupe Balthazar pour un montant d’un million d’euros.

Le groupe dispose d’actifs de qualité situés à Paris et en région parisienne et détenus pour la plupart de longue date. La particularité de son approche est de se focaliser sur des biens réhabilités. L’objectif est la constitution d’actifs principalement de bureaux, loués à des corporate et marginalement d’actifs résidentiels loués à des particuliers.

Depuis le début des années 2000, ils ont bâti leur portefeuille immobilier par opportunité de marché. L’actif brut réévalué estimé fin 2019 post-opération est de 20,1Me, soit un actif net de 10,9Me générant des loyers de l’ordre de 1Me. Cela explique la forte diversité d’usage des actifs.

  • Des actifs résidentiels et des bureaux avec Sidexa (groupe Solera), Sisteer (conseiller cloud / IT), Blue Okapi (production vidéo), l’Enfant Bleu (association contre la maltraitance des enfants), Elois (courtier).
  • Des Commerces : quincaillerie, tailleur, épicerie bio.
  • Un Atelier : local industriel, loué par Bière Fine, un fabricant de bières.
  • Des Parkings loués à des particuliers ou à des entreprises.

Outre l’aspect financier, leur approche privilégie les réhabilitations de lieux industriels ce qui permet d’éviter une destruction suivie d’une reconstruction en préservant l’environnement et un certain patrimoine architectural.


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