Fonctionnement du crowdfunding immobilier : quelles spécificités ?

Le crowdfunding immobilier est un moyen alternatif de financer les besoins récurrents des acteurs de l’immobilier et de la construction. Côté prêteurs, il offre des rendements bruts de 5% à 12% par an sur des durées généralement assez courtes. Il constitue de loin la thématique la plus dynamique du crowdfunding, et couvre les besoins de trois types d’acteurs immobiliers : les promoteurs, les marchands de biens (également appelés “promoteurs rénovateurs“) et les foncières immobilières. Ainsi le fonctionnement du crowdfunding immobilier peut être plus complexe qu’on ne l’imagine ; nous étudierons ici les spécificités et l’intérêt de ce type d’investissement.

Crowdfunding immobilier : répondre aux besoins structurels des professionnels

L’immobilier et la construction sont des secteurs-clés de l’économie. Concernant le marché résidentiel, ce sont environ 400 000 logements neufs qui sont construits chaque année. Au-delà du résidentiel, le secteur concerne également des activités tertiaires via l’immobilier de bureau, commercial, industriel ou logistique.

La demande de logement reste structurellement forte et souvent supérieure à l’offre disponible, du fait de l’évolution socio-démographique, de l’existence de zones sous tension, du poids économique croissant de certaines métropoles et des évolutions liés à l’aménagement du territoire. Au-delà d’un achat pour une utilisation personnelle, de nombreuses incitations fiscales (Malraux, Pinel, etc.) existent afin de favoriser l’investissement locatif dans le cadre de la construction de logement neufs ou de la réhabilitation ou rénovation de bâtiments existants.

Par nature, l’immobilier nécessite des financements présentant des montants unitaires de financement importants. Ces besoins de financement sont couverts principalement par de la dette bancaire, par des avances à l’achat des acquéreurs (dans le cadre de programme neufs commercialisé en VEFA) mais également par les fonds propres des opérateurs, qui sont structurellement limités. Le « crowdfunding » a vocation à se substituer en partie à ces fonds propres, via des financements court terme, afin de permettre aux opérateurs de se développer plus rapidement.

Promotion vs Foncière, deux types de risques

Le crowdfunding immobilier finance deux types de risques relativement différents, bien que rattachés à la thématique immobilière :

• la promotion immobilière : il s’agit de constructions neuves ou d’opérations de marchands de biens (qui achètent un actif immobilier en vue de le céder avec profits, souvent après rénovation, d’où l’appellation « promoteur-rénovateur »), et
• les foncières immobilières : il s’agit de prêter à une société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers, disposant déjà d’un portefeuille d’actifs conséquent, diversifié, avec des revenus fonciers récurrents, et un ratio de levier (dette/actifs) généralement très raisonnable

Dans le cas de la promotion, les emprunteurs sont souvent des structures « ad hoc », présentant un risque opérationnel (coûts de construction, retards) et commercial (attractivité des actifs, prix) à moyen-terme. Elles sont portées le plus souvent par des sociétés ayant un niveau de fonds propres assez limité. Ce double niveau de risque justifie des taux d’intérêt souvent proches des 10%.

Dans le cas des foncières immobilières, il s’agit de participer au financement d’un portefeuille, dont il faut avant tout mesurer le niveau de risque global. La foncière dispose généralement d’actifs conséquents dépassant largement le montant du financement sollicité. Cela implique un niveau de risque plus faible, et explique un rendement proposé généralement plus proche des 5%.

Financement en crowdlending immobilier : « check list »

L’analyse crédit d’un projet de crowdfunding immobilier s’attache, in fine, aux mêmes questions que pour un financement « corporate » classique (quel cash-flow, quel endettement, quel management, quel historique ?). Mais elle s’inscrit dans une approche plus normée, en portant sur des opérations présentant des caractéristiques communes. Pour la promotion notamment, une attention toute particulière sera porté au déroulé de l’opération et aux étapes-clés du calendrier prévu jusqu’à la réalisation complète du projet.

	Promotion immobilière / Marchands de biens	Foncière
Objet	Refinancement de fonds propres ou de la marge anticipée par l’opérateur	Financement d’acquisitions, refinancement de dette
Véhicule	Holding ou société adhoc	Holding foncière
Optique	Refinancer les fonds propres pour permettre de saisir de nouvelles opportunités	Faciliter le financement de nouvelles opérations
Points clés	– Analyse de l’opération – Historique de l’emprunteur – Niveau de commercialisation atteint – Étapes légales réalisées (permis, assurances, etc.) – Co-financements bancaires – Sûretés éventuelles (caution, hypothèques)	– Analyse du portefeuille – Ratio actif/dette – Ratio loyers/service de la dette
Forme	Obligation in fine	Obligation in fine/amortissable
Durée	12-24 mois (date de « livraison »)	12-48 mois
Taux	͌ 10%	͌ 5%

Fonctionnement du crowdfunding immobilier : une relation «win-win»

Les financements immobiliers impliquent, la plupart du temps, un financement bancaire adossé au bien financé. Par ailleurs, ils nécessitent une quote-part minimum d’apport en fonds propres. Ces fonds propres constituent l’apport financier de l’opérateur et sont souvent débloqués dès les phases initiales du projet (dès les études de faisabilité dans un projet de promotion en VEFA).

Plus que dans d’autres secteurs, le « timing» des opérations est important pour maximiser les chances de succès. Par exemple, pouvoir préempter rapidement un terrain ou un bien constitue un avantage-clé en termes de développement. Par ailleurs les opérateurs doivent « porter » les opérations pendant une durée de plusieurs mois à plusieurs années, avant de matérialiser leur gain et de pouvoir réinvestir.

Le crowdlending immobilier offre une opportunité de raccourcir ce cycle en refinançant des opérations en cours. Il évite à l’opérateur de devoir faire appel au co-investissement (la « co-promotion ») qui implique un partage de marge.

La compréhension du fonctionnement du crowdfunding immobilier apporte ainsi de nombreuses clés pour investir intelligemment. Coté investisseur, le crowdfunding immobilier constitue une alternative pour miser sur la thématique immobilière, sans contrainte de montant, de frais, tout en s’inscrivant dans une optique de liquidité à court et moyen terme. Il est possible de diversifier facilement sur plusieurs projets et de viser un rendement brut jusqu’à 10%/an sur un placement court/moyen terme. La diversification entre les types d’opérations (promotion, marchand de biens, foncières), la nature des projets et leur localisation permettent d’optimiser la diversification pour réduire le niveau de risque.

Publication originale le 23 octobre 2020, mise à jour le 25 novembre 2020