Hausse des taux de la BCE : une conjoncture économique défavorable pour le crédit immobilier ?

La hausse des taux directeurs de la BCE aura impact sur les taux des crédits immobiliers.

Mis à jour il y a 1 mois

Ces dernières années, les conditions de crédit immobilier ont été un élément clé pour maintenir le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs et des investisseurs. Ceci malgré la hausse des prix immobiliers. En effet, la baisse continue des taux d’intérêt et, depuis 10 ans, l’ère des taux d’intérêt négatifs aura sans doute constitué une sorte de parenthèse enchantée. Alors que l’inflation est de retour, avec une conjoncture marquée par de nombreuses hausses de coûts, les banques centrales ont dû entamer des mouvements historiques de hausse de taux. Et ceci quasiment partout dans le monde : que ce soit la FED aux États-Unis, la BCE ou la Banque d’Angleterre en Europe. Ces hausses de taux impactent la vision des investisseurs et renchérissent les coûts de financement pour les emprunteurs. Par ailleurs, en France, la combinaison de l’entrée en vigueur de nouvelles règles en matière de crédit et d’une plus grande prudence des banques, impactent les financements bancaires et l’accès au crédit de nombreux acteurs. Un nouveau paradigme qui devrait impacter le marché et pourrait fragiliser les acteurs les moins robustes.

2022 : Fed, Banque Centrale Européenne, la fin de l’argent gratuit

Ces dernières années, emprunteurs et investisseurs ont connu une situation extrêmement favorable. L’amélioration des conditions d’emprunt (durées allongées, taux faibles, apports personnels réduits…) avec par ailleurs une inflation très faible – si inflation il y avait, elle concernait surtout le prix des actifs -ont été de puissants soutiens à l’investissement.
Ainsi, les banques étant fortement incitées à prêter leurs liquidités abondantes aux acteurs économiques, cela s’est souvent répercuté dans des achats d’actifs. Contribuant ainsi fortement à l’augmentation des prix des actifs traditionnels (actions, immobiliers, art…) voire à l’apparition de nouvelles classes d’actifs telles que les cryptomonnaies (dont l’émergence et le repli semblent une conséquence directe de liquidités abondantes en recherche de débouchés).
Cependant, 2022 semble avoir mis fin à une longue période d’argent quasi gratuit. La banque centrale américaine, la « FED », a engagé la première le mouvement de hausse des taux :

  • Pour rappel, les taux d’intérêt directeurs de la FED aux États-Unis avaient entamé une baisse historique, après le 11 septembre 2001, avant de remonter pour se situer à environ 5%, juste avant la crise des « subprimes ». Crise qui avait entrainé une nouvelle baisse accélérée des taux à un niveau proche de zéro.
  • Par la suite, un timide mouvement de remontée des taux avait été interrompu par la crise sanitaire de la Covid-19, avec un retour à des plus bas historiques.
  • Depuis le début 2022, la donne a clairement changé. Ainsi, depuis mars 2022, pour contrer l’inflation, la FED a relevé 5 fois ses taux pour les porter rapidement au-dessus de 3%.

Conséquence, les crédits hypothécaires (« mortgage ») à 30 ans ont plus que doublé dans l’année pour s’établir déjà à ce jour au-dessus de 7%/an. Un niveau inconnu depuis 15 ans. Pour rappel, comme l’avait relevé récemment le “Wall Street Journal » : acheter un bien à 500k dollars, avec un emprunt de 400 000 dollars (soit 20% d’apport) à un taux de l’ordre de 6% entraine une charge d’intérêt de 465 000 dollars. À comparer à 200 000 dollars avec le taux de 2,86% connu un an auparavant… Soit une charge d’intérêt mensuelle passant de 555 $ à près de 1300 $ par mois. L’impact à court terme étant d’autant plus important que les charges d’intérêts sont concentrées lors des premières années (la moitié du montant total des intérêts versés sur 30 ans sont dus les 10 premières années). Au total, le montant global cumulé des intérêts pour un emprunt sur 30 ans s’élèvera désormais à 120% du montant emprunté, contre 50% il y a un an…

Graphique montrant l'évolution du taux hypothécaire de 1980 à 2022
Taux hypothécaire à 30 ans

Autre façon d’exprimer les choses : une révision à la hausse de 50 points de base (0,5%) sur un crédit de 20 ans, entraîne une contraction de la capacité d’emprunt immobilier de l’ordre de 5%.


Avec retard, et après des années de taux négatifs, la BCE de Christine Lagarde a emboité le pas à la Réserve Fédérale Américaine – à un rythme inédit depuis la création de la monnaie unique- même si elle dispose sans doute de moins de marges de manœuvre pour augmenter ses taux. En France, le taux des OAT 10 ans (qui fait référence pour le financement des banques et in fine pour le taux des crédits accordé) qui était à zéro début 2022 a bondi à 2,84%, une première depuis huit ans…

Nouvelles réglementations, fin des taux d’intérêt négatifs, taux d’usure, taux d’effort : des conséquences directes et une exclusion du marché de l’emprunt d’une partie de la clientèle

Plusieurs éléments conjoncturels sont par ailleurs entrés en vigueur, avec un impact notoire sur la production de crédit immobilier :

  • Jusqu’à récemment, les banques européennes étaient soumises à des pénalités de la BCE (Banque Centrale Européenne) si elles ne prêtaient pas suffisamment par rapport à leurs actifs. Elles subissaient une taxe de 0,5% ou « taux négatif ». On a d’ailleurs vu certaines banques répercuter cette taxe via des frais sur les dépôts bancaires de leurs clients trop importants. Ou bien des emprunts immobiliers à taux négatif accordés à certains clients au Danemark (cela valant mieux que de payer la taxe à la BCE). Cet épisode et l’incitation qu’il comportait sera bientôt derrière nous. Par ailleurs, les banques devraient bientôt avoir à augmenter leur ratio de réserves obligatoires, limitant d’autant leur capacité d’action en termes de prêts.
  • En France, le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière) a rendu contraignant depuis début 2022 le respect de certains ratios dans l’octroi de crédit immobilier aux particuliers : limitation de la durée maximale des emprunts (25 à 27 ans selon le cas) et limitation du taux d’effort de l’emprunteur (c’est-à-dire service de la dette – ou bien somme des annuités, intérêt et frais, désormais y compris frais d’assurances, rapportés aux revenus de l’emprunteur) à 35%. En gros, désormais, on ne doit pas devoir rembourser plus d’un tiers de son revenu chaque mois.
  • La réforme des assurances emprunteurs (loi Lemoine) : en limitant la transparence sur les dossiers médicaux pour donner un meilleur accès à certains profils les plus « fragiles », elle a entrainé un renchérissement global des primes
  • dernier point de friction, le niveau du « taux d’usure » : il s’agit du TAEG (i.e le taux incluant les frais de dossier, frais d’assurance emprunteur, frais de garantie obligatoire tels qu’hypothèque, caution…). Maximum légal pour prêter aux particuliers. Les modalités de son calcul sont fixées régulièrement par les pouvoirs publics. Son niveau actuel vient d’ailleurs d’être porté à 3% maximum. Il excluait de fait de nombreux dossiers d’emprunteurs potentiels, car les taux proposés dépassaient ce niveau autorisé, du fait de la hausse des taux. Signe de ces restrictions ; de nombreuses banques ont coupé ou réduit leurs relations avec les courtiers en crédit.

À cela s’ajoutent des éléments de conjoncture, tels que les nouvelles normes de rénovation énergétiques – qui vont impliquer des budgets travaux importants à réaliser dans la durée- et la hausse des coûts de l’énergie (transport, chauffage…). En impactant le pouvoir d’achat des emprunteurs, ils contribuent à dégrader la capacité d’emprunt de nombreux candidats.

Malgré une remontée historique, une hausse des taux d’emprunt immobilier encore modérée, mais un impact réel sur la production de crédits

Malgré cela, on observe encore à date une modération de la hausse de taux de crédit immobilier qui ne reflète pas encore en France l’augmentation du coût de financement des banques. Les durées record constatées ont de plus permis jusqu’ici de compenser la hausse des taux pour les emprunteurs en rallongeant les durées. Les prêts de plus de 25 ans représentent même plus de la moitié de la production (51%) et 65% pour les crédits de plus de 20 ans, pour une durée moyenne record de 240 mois (20 ans).


La situation reste cependant tendue. Conséquence, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédit pour l’achat d’un logement a baissé en 2022, malgré la hausse significative des montants d’apport personnel. Sur l’année, la production de crédit (offres acceptées) pourrait reculer de 15% à 170 milliards d’euros, contre 200 milliards d’euros en 2021 (c’est-à-dire le niveau de production de 2018 et 2020).


Entre prix toujours au plus haut, coûts de financement plus élevés, hausse historique des apports – +17% en un an – et nouvelles contraintes, seuls les profils les plus attractifs semblent être désormais finançables selon l’économiste Michel Mouillart.


Les professionnels de l’immobilier sont également impactés, avec une hausse des niveaux de fonds propres demandés. La dernière étude annuelle sur le sujet “Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises en 2021″ publiée par l’ACPR s’arrête cependant à la fin de l’année dernière. Elle faisait état d’une hausse annuelle de la production de concours aux professionnels de l’immobilier par les banques françaises ; une hausse annuelle de 13,4 % à 86,8 milliards d’euros, tandis que leurs engagements ont progressé de 9,3 % pour atteindre 250,5 milliards. Cependant, la situation sur les crédits bancaires a tendance à se tendre.

Graphique montrant l'évolution de la structure des expositions brutes globales par type de bénéficiaire entre 2021 et 2021
Évolution de la structure des expositions brutes globales par type de bénéficiaire
Source : ACPR
Taux de pré-commercialisation de 2015 à 2021
Taux de pré-commercialisation
Source : ACPR
Ratio de fonds propres à l'octroi de 2015 à 2021
Ratio de fonds propres à l’octroi
Source : ACPR

Endettement, rendements et inflation

La conjoncture actuelle, l’action de la BCE via la hausse des taux rendent-elles la situation rédhibitoire et problématique ? Malgré le dilemme entre hausse des taux pour lutter contre les tensions inflationnistes, et risque d’une croissance atone dans la zone euro, l’institution monétaire devrait garder la main ferme.


L’amélioration historique des conditions de financement (taux et durée) a permis de maintenir le pouvoir d’achat immobilier. Mais dans le même temps, le niveau d’endettement des ménages français – toutes causes confondues – a doublé pour atteindre désormais une année de revenu brut. Dans le même temps, le taux de propriétaires de la résidence principale plafonne à 58%. Bonne nouvelle, deux tiers ont entièrement soldé leur crédit immobilier, un niveau médian au niveau européen.

Répartition de la population en fonction des modalités de jouissance du logement en 2018
Répartition de la population en fonction des modalités de jouissance du logement, 2018 (eurostat)

Reste qu’au final, la part du budget logement – en tant que principale dépense contrainte – a explosé ces dernières décennies. Pour constituer parfois jusqu’à 40% du budget d’un ménage. La hausse récente des prix de l’énergie et des budgets de chauffage, ne devrait pas améliorer cela. Un état qui se reflète également dans le nombre d’années de revenus désormais nécessaires pour acquérir un bien immobilier.


Se pose alors la question de l’inflation face à l’endettement. Les salaires et les revenus futurs, vont-ils connaitre également une forte augmentation. Le graphique ci-dessous permet de mettre en perspectives par exemple l’évolution du « SMIC horaire » depuis 1980… Dans la mesure où les crédits accordés sont fonction des revenus (et non de la valeur supposée du bien financé) cela a son importance.

Graphique montrant l'évolution du SMIC horaire de 1980 à 2022
Évolution du SMIC horaire 1980 – 2022
Source : INSEE / WeShareBonds

Il faudrait par ailleurs le mettre en comparaison de l’inflation, c’est-à-dire de l’indice des prix à la consommation… À noter cependant qu’en France, l’indice de l’inflation ne comprend qu’incomplètement le prix de l’immobilier. Car il est considéré comme un investissement et non comme une dépense. Or, le prix des actifs immobiliers a eu tendance à surperformer l’inflation. Concernant les loyers, ils n’ont pas forcément suivi le rythme de l’évolution des prix de l’immobilier (d’où une baisse des rendements locatifs des actifs immobiliers) et par ailleurs les mesures d’encadrement des loyers ont désormais tendance à se généraliser.


Sur le long terme, les emprunteurs – surtout à taux fixe comme c’est le cas en France – seront en théorie gagnants en période d’inflation. Cependant, les budgets ne sont pas extensibles à l’infini et tout durcissement des conditions de financement pèsera par ailleurs sur la capacité d’investissement et à priori sur les niveaux de valorisation. D’autant plus qu’avec la hausse des taux, les acheteurs peuvent légitimement relever leur exigence de rendement. Même si les loyers peuvent être augmentés, ce dernier point ne peut que peser sur les valorisations.


Difficile cependant de prévoir l’évolution à long-terme. Les tensions inflationnistes dans la zone euro, issues des coûts de l’énergie liées à la guerre en Ukraine, à l’arrêt des livraisons de gaz russe, aux problèmes logistiques en Chine qui alourdissent la facture des produits, ne dureront pas éternellement. Cependant, à moyen terme, les ajustements en cours, les futurs tours de vis de la présidente de la BCE, ne peuvent qu’impacter négativement le marché immobilier. Nous verrons ce que nous réservent les chiffres à l’automne, mais sans parler d’un arrêt complet des crédits, le marché devrait connaitre encore des ajustements techniques. Les craintes de récession concernant l’activité économique et du coût des importations restent intactes. D’autant plus que l’euro, suite aux résultats des élections en Italie, s’est encore enfoncé ce lundi sous le seuil de la parité face au dollar, une première en deux décennies d’existence.


Indépendamment de l’accès au crédit, la hausse des taux augmente mécaniquement le taux de rendement exigé par les investisseurs : hors à loyer égal, un passage du rendement exigé – « le taux de capitalisation » -de 3% à 4% entraine une baisse mécanique des valorisations de 25%. Difficile de savoir combien de temps durera cette séquence agressive de hausse des taux – seule une fraction de décideurs le savent peut-être – mais à moyen terme cette tendance devrait continuer dans la zone euro avec sans surprise une hausse supplémentaire de taux à prévoir bientôt.
À chacun de s’organiser pour saisir au mieux les futures opportunités.

Publication originale le 28 septembre 2022, mise à jour le 27 octobre 2022

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