IFI : tout comprendre sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Sous le quinquennat d’Emmanuel Macron, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), qui existait depuis quasiment quarante ans, a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Cet impôt reprend les principales caractéristiques de l’ISF (tranches, taux) mais en se focalisant uniquement sur la détention d’actifs immobiliers. Retour sur l’optique et les modalités de cet IFI.

Qu’est-ce qui rentre dans l’IFI ?

Emmanuel Macron a supprimé l’ISF au début de son quinquennat. Cette imposition sur le patrimoine touchait tous types d’actifs (liquidité, actions, immobilier…) à compter d’un seuil net de 1,3 M euros, avec cependant des systèmes d’exonération notamment pour les biens professionnels.

Cela dit, cet impôt a été immédiatement remplacé par l’IFI, qui en reprenant des modalités similaires se focalisait uniquement sur le patrimoine immobilier. L’IFI est ainsi un impôt touchant les actifs immobiliers détenus par un même foyer fiscal, dès lors que le montant net imposable au titre de ce patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

On considère ici les actifs immobiliers de tous types (y compris la « pierre papier ») pour leur valeur nette, possédés via une détention directe ou indirecte. Cet impôt touche les foyers fiscaux (appréciation du patrimoine global) avec une différence d’assiette pour les résidents fiscaux (patrimoine mondial) et les non-résidents (patrimoine localisé en France).

ISF vs. IFI, contre la « rente immobilière » ?

Dans les faits l’ISF avait déjà une forte prépondérance immobilière : le nombre d’assujettis avait progressivement augmenté avec la hausse du prix de l’immobilier. Les grandes fortunes possédant principalement des actifs dans leurs entreprises bénéficiaient d’abattement ou d’exonération.

Le symbole des excès de cet impôt était le cas médiatisé de l’agriculteur de l’Ile de Ré, qui malgré des revenus assez faibles se voyait redevable de l’ISF du fait de la forte valorisation de son terrain (si constructible). Afin de tempérer cette tendance, le seuil de déclenchement de l’ISF avait été d’ailleurs significativement rehaussé, passant de 800k€ à 1,3M€ (même si le seuil de 800k€ était conservé pour le calcul de l’impôt en tant que première tranche du barème pour les contribuables redevables).

La réforme de l’ISF, transformé en IFI, avait pour rationnel une volonté de réorienter les investissements vers « l’économie réelle » ou les investissements dit productifs — quand bien même le secteur de la construction reste un secteur à part entière de l’économie, et qu’il existe toujours une pénurie de logement en France :

• Lutter contre « la rente immobilière » en favorisant l’investissement ;
• Ne pas reconduire les abattements dans le cadre de l’ISF liés à la loi TEPA pour investissement dans des PME (mais renforcement du crédit d’impôt d’IR pour investissement dans les PME dont le taux était relevé de 18 % à 25 % de l’investissement) ;
• Exclure de l’ISF des particuliers impactés par la hausse du prix de leur résidence (cas de Paris notamment) ;
• Affirmer une volonté d’attirer les investissements dans l’économie en luttant contre l’exil fiscal. Ce point était également soutenu par l’instauration du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) à 30% sur les produits des capitaux mobiliers (intérêt, plus-value) visant à favoriser les investisseurs à hauts revenus (puisque le taux d’imposition marginal pouvait rapidement atteindre plus de 60 % (45 % plus les prélèvements sociaux) hors ISF. Le barème progressif d’imposition sur les revenus fonciers, ainsi que le taux spécifique sur les plus-values immobilières a lui été maintenu ;
• Assoir l’imposition sur une assiette « immobilière » par nature difficilement délocalisable.

De fait, hormis l’exception de la résidence principale qui est exonérée d’impôt sur le plus-value, l’immobilier reste relativement taxé en France. Les revenus fonciers restent ainsi taxés à l’IR (avec certes des possibilités de déductibilité), et le barème de l’IR sur les plus-values (19% plus une contribution exceptionnelle au delà de 50 000 euros) est des plus élevés (avec cependant des abattement pur durée de détention). Par ailleurs les taxes pour l’acquisition (droit de mutation), et la détention (taxe foncières) sont significatives.

La mise en place de l’IFI a eu pour conséquence de faire baisser significativement le nombre d’assujettis. Avec le changement d’assiette, le paiement de l’IFI concerne beaucoup moins de contribuables que le paiement de l’ISF. Le montant moyen par foyer fiscal, de même que le montant global perçu au titre de l’impôt sur la fortune, ont ainsi significativement baissé.

Qui est imposable à l’IFI ?

L’imposition du patrimoine immobilier à l’IFI (tout comme l’ex-ISF) s’entend au niveau du foyer fiscal, et est déclenchée par un patrimoine net imposable de 1,3M€ minimum au 1er janvier de l’année d’imposition (la déclaration se fait dans le courant de l’année).

Composition du foyer fiscal pour l’IFI

À la différence d’autres impôts où la déclaration fiscale se fait au titre de l’année (N-1), l’IFI concerne le patrimoine des membres du foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition. La composition du foyer fiscal se comprend de la manière suivante :

• Célibataires, veufs, divorcés, séparés ;
• Époux(ses), quel que soit le régime matrimonial (y compris les époux(ses) marié(e)s en N-1, ayant opté pour l’imposition distincte de leurs revenus) ;
• Couples pacsés ;
• Concubin(e)s ;
• Enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l’administration légale des biens.

À noter que le foyer fiscal au sens de l’IFI est différent du foyer fiscal au sens de l’IR : ainsi le patrimoine du concubin est pris en compte, mais pas celui des enfants majeurs rattachés au foyer (ceux-ci devant le cas échéant remplir leurs propres déclarations IFI). Dans le cas des couples, il existe certaines exceptions avec une imposition séparée entre chaque époux (et leurs enfants mineurs) : époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit, époux en instance de séparation de corps ou de divorce avec des résidences séparées.

Domicile fiscal pour l’IFI et patrimoine net taxable

Comme pour le patrimoine, la notion de domicile fiscal s’apprécie également au 1er janvier de l’année d’imposition pour chaque membre du foyer fiscal. La qualité de résident fiscal va influencer l’imposition et la prise en compte du patrimoine :

• Résident en France considéré comme résident fiscal (agent de l’État exerçant à l’étranger par exemple) : votre patrimoine imposable égal aux biens et droits immobiliers situés en France ou à l’étranger, détenus directement ou indirectement (y compris sur des contrats d’unités de compte d’assurance-vie)
• Résident à l’étranger : sous réserve des conventions fiscales, biens et droits immobiliers situés en France, parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France
• Cas des personnes expatriées de retour en France : les personnes non domiciliées fiscalement en France au cours des cinq années civiles précédentes et ayant rétabli leur domicile fiscal dans l’année ne sont temporairement imposables pendant 5 ans que sur leurs actifs situés en France (avant un retour aux conditions générales).

IFI : quel est le patrimoine immobilier à déclarer ?

Les actifs à déclarer dans l’assiette de l’IFI sont les actifs immobiliers détenus de manière directe ou indirecte, c’est-à-dire incluant les parts dans des SCI ou des organismes de placement collectif (SCPI, OPCI) à hauteur de leur composante immobilière :

• Immobilier bâti tels que maison ou appartement (à usage personnel ou mis en location) ainsi que les dépendances (garage, parking, cave…)
• Bâtiments classés monument historique
• Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier de l’année
• Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…)
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
• Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)

Il peut exister, sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales :

• Biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle
• Bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
• Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel

Focus sur les biens exonérés

De manière non exhaustive, certains actifs immobiliers sont exonérés totalement ou partiellement :

• les biens « professionnels » : les biens et droits immobiliers considérés comme professionnels sont totalement exonérés. Il s’agit de biens ou d’immeubles utilisés de manière effective dans le cadre d’une profession et d’une activité véritable exercée à titre d’activité principale, par le propriétaire du bien (ou un membre de son foyer fiscal). Les biens doivent être nécessaires à l’exercice de cette activité. Il peut s’agir de bien détenus indirectement via une société.
• les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%)
• les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) ;
• les biens ruraux loués par bail à long terme ;
• les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants.
• les logements meublés loués sous le statut de LMP
• les titres de sociétés foncières cotées, sous réserve que le redevable détienne moins de 5% du capital et des droits de vote de la société * (cf. CGI, art. 972 ter),
• les parts d’OPC, sous certaines conditions (cf. CGI, art. 972 bis)

IFI : qu’est-ce que le patrimoine net taxable ?

Le patrimoine net taxable est calculé sur la base de la somme de la valeur des actifs éligibles pour l’imposition, évalués à leurs valeurs vénales au 1er janvier de l’année d’imposition. On parle de valeur nette, c’est-à-dire de la valeur brute de marché, mais après exclusion de certains éléments (exonération, décote, dette ou autre passif).

Par exemple:

• décote sur certains types d’actif : par exemple 30 % sur la résidence principale détenue en direct
• exclusion de certains éléments de patrimoine : bien professionnel, et en général les biens en nue-propriété
• déduction sous-condition des passifs de dette rattachés aux actifs immobiliers imposables
• pour la « pierre papier » et les parts de SCPI par exemple, limitation des actifs à hauteur de la composante immobilière (c’est-à-dire hors liquidités au bilan)

L’IFI fait l’objet d’une déclaration séparée et annexe n°2042-IFI « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière » en respectant la date limite de dépôt. Elle est communiquée par le contribuable en même temps que sa déclaration de revenus. Les personnes domiciliées hors de France et hors l’Espace économique européen et possédant des biens en France peuvent avoir à désigner un représentant en France charger de faire le lien avec l’administration fiscale.

L’évaluation des biens pour l’IFI, modalité d’évaluation des actifs

Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l’année à leur valeur vénale. Ainsi si un bien a été acquis dans le courant de l’année, il ne sera pas dans l’assiette de l’IFI de l’année en cours. De même, si la valeur d’un bien a varié (à la hausse comme à la baisse) à la date de la déclaration, c’est la situation au 1er janvier qui fait foi.

L’évaluation des biens immobiliers doit être faite de bonne foi et de manière documentée. Pour évaluer un actif immobilier, la méthode des transactions comparables, ou bien du taux de capitalisation des loyers peut-être par exemple employé. Pour les titres et parts sociales de société ou de fonds, une attestation de l’évaluation peut-être transmise par le gestionnaire.

À noter qu’il est désormais possible de conforter l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier situé en France grâce à l’application gratuite en ligne « Patrim » fournie par l’administration fiscale, et dont le résultat est opposable en cas de litige sur l’évaluation.

Par ailleurs pour l’évaluation quelques règles peuvent être prise en compte:

• la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier (à condition d’être détenue en direct)
• pour les titres côtés : on retient le dernier cours connu au 1er janvier de l’année d’imposition ou la moyenne des 30 derniers cours qui précède cette date
• les biens détenus en usufruit sont, sauf exception, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (et donc généralement pas à déclarer pour le nu-propriétaire)
• la pierre papier : parts de SCI, SCPI ou OPCI à hauteur des actifs relevant d’une composante immobilière (les liquidités peuvent être exclues). À noter que les SCPI sont comptabilisées pour leur valeur nette de frais d’acquisition (environ 10%)
• Pour les actifs loués détenus de manière indirecte il peut être admis d’introduire une décote d’illiquidité plus ou moins importante : bien locatif de 15 % à 20 %, locatif meublé 5 à 10 %, locatif loi 1948 : 30 % à 40 %, bien démembré : 20% à 30%, indivision 10 à 30%, SCI :10% à 20%, monument historique 20 à 25%…

Il existe une tolérance de l’ordre de 10% en cas de désaccord sur la valorisation d’un actif.

Déduction des passifs : dettes pouvant être déduites pour le calcul du patrimoine imposable à l’IFI

Trois conditions générales doivent être respectées pour qu’une dette puisse être prise en compte au titre d’une déduction de l’actif brut :

• exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et effectivement supportée par lui ;
• être afférente aux actifs imposables.

Font notamment partie des dettes déductibles, celles relatives :

• à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
• à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou d’organismes au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers ;
• aux dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).

Par ailleurs pour être déductibles, les sommes mentionnées doivent donc avoir été effectivement et exclusivement affectées à ces dépenses.

Par ailleurs les dettes doivent être d’un montant connu et avéré : ainsi les dettes dont l’existence est incertaine (soumises à une condition suspensive ou dettes litigieuses, ou bien un engagement de cautionnement ou une hypothèque donnée par le contribuable sur l’un de ses actifs imposables et non encore mise en jeu à date) ne peuvent être inscrites au passif du patrimoine imposable à l’IFI.

Il existe par ailleurs des règles limitatives pour la déductibilité de dettes:

• Les dettes doivent être afférentes à des actifs imposables
• Les dettes liées à des biens totalement exonérés ou ne faisant pas partie de l’assiette imposable (nue-propriété) ne sont pas déductibles.
• Celles liés à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (au prorata de la valeur de la quote-part de l’actif non exonéré).
• Dans le cas de la résidence principale cependant la dette est déductible pour sa valeur réelle (dans la limite de la valeur imposable du bien soit 70 % de sa valeur vénale)
• On ne peut déduire en dette qu’à hauteur de la valeur vénale du bien endetté
• Lorsque le patrimoine excède 5 millions ; au-delà d’un seuil de 60 % de dette, toute dette supplémentaire n’est admise à déduction qu’à hauteur de 50 % de son montant
• Les prêts  » in fine  » (remboursement à terme) sont réévalués théoriquement comme s’ils avaient été amortis linéairement depuis leur mise en place.
• Les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital sont comptabilisés comme s’ils avaient été amortissables sur 20 ans.
• les prêts familiaux ne peuvent pas donner lieu à déduction
• Les dettes contractées pour l’acquisition de parts ou d’actions sont déductibles au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.

Enfin, la dette ne doit pas avoir été mise en place dans une optique principalement fiscale. Se pose ainsi la question de la déductibilité du refinancement d’un compte courant d’associés (non éligible) par une dette, de même que le rachat à soi-même d’un bien par le biais d’un véhicule préalablement endetté et contrôlé par le vendeur, ainsi que les opérations de refinancement par un prêt hypothécaire (qui par définition ne sont pas consacrées à l’acquisition du bien).

Tranches de taux du barème 2021/2022, seuil, décote : comment se calcule IFI ?

Une fois l’actif net imposable déterminé, l’IFI est payable suivant le barème ci-dessous (loi de finance pour 2022) :

Pour les contribuables dont le patrimoine net se situe à la limite du seuil d’imposition, il existe un système de décote pour le calcul du montant de l’IFI. Suivant la règle générale relative au paiement des impôts, au-delà de 300 euros , le paiement de l’IFI doit être réglé via un paiement en ligne.

Comment réduire l’IFI (abattement résidence principale, plafonnement, usufruit/nue propriété) ?

L’IFI porte sur les actifs immobiliers, localisés, et dont la valeur est généralement bien établie et assez transparente.
Comment dès lors ne pas payer ou diminuer le montant de l’IFI ?

Plusieurs moyens sont envisageables pour limiter le paiement de l’IFI, notamment en réalisant des arbitrages pour diminuer la valeur nette taxable du patrimoine susceptible d’entrer dans l’assiette de l’IFI :

• profiter de l’abattement de 30 % sur la résidence principale (si détenu en direct) et des décotes admises sur d’autres types d’actifs
• diminuer assiette imposable en cédant l’actif immobilier et arbitrer avec d’autres actifs (le crowdfunding immobilier ne fait ainsi pas partie de l’assiette de l’IFI)
• privilégier les acquisitions via une dette afin de maximiser le montant des passifs déductibles (les règles de déductibilité des passifs sont cependant devenues plus complexes qu’elles l’étaient pour l’ISF)
• miser sur des actifs non imposables : bien professionnels, biens loués meublés en LMP
• diversifier dans des foncières cotées
• investir dans des actifs non redevables : par exemple SCPI de démembrement
• profiter des règles applicables entre usufruit/nue-propriété pour éventuellement optimiser la composition du patrimoine (donations, viager)
• profiter du système de plafonnement à 75 % des impôts par rapport aux revenus
• défiscaliser en effectuant des dons IFI à des associations ou fondations reconnues d’utilité publique, à des établissements de recherche, donnant droit à une réduction d’impôt à hauteur de 75 % du montant du don (limite de déduction 50 000 €/ an, soit 66 667 € de don)
• profiter le cas échéant du régime lié aux impatriés (ou retour de l’étranger) pour bénéficier de l’exonération sur les actifs hors de France pendant 5 ans.

Cependant, si l’IFI est un paramètre à prendre en compte, il ne doit pas détourner l’investisseur et l’épargnant de ses propres objectifs en termes patrimoniaux, que ce soit d’un point de vue pratique (usage, transmission) ou financier (risque, rendement, liquidité).

Publication originale le 3 mars 2022, mise à jour le 18 janvier 2023