Immobilier : les grands changements pour 2023

Les changements à venir pour l'immobilier en 2023.

Mis à jour il y a 2 semaines

Le marché immobilier a connu une croissance quasi continue ces dernières années et décennies dans la plupart des régions du globe. La France n’a pas fait exception. Face à une demande qui reste forte et une pression démographique encore importante à moyen terme, les fondamentaux pour le secteur ont été porteurs. Pourtant, investisseurs et professionnels du secteur font face depuis 2022 à ce qui constituera sans doute une année charnière, et la tendance pour 2023 ne s’annonce guère différente. En cause, la nouvelle donne avec l’augmentation importante des coûts de l’énergie, les nouvelles normes entrées en vigueur, le retour de l’inflation, alimenté entre autres par la guerre en Ukraine, et la fin du cycle de baisse des taux. Tout cela pèse sur le pouvoir d’achat des acquéreurs et sur l’optique des investisseurs.

2022 : quel bilan pour l’immobilier ? Une année de transition structurante ?   

L’année 2022 a constitué une année pleine de « challenges » pour les professionnels de l’immobilier comme pour les investisseurs. Certes, globalement, le cadre fiscal est resté le même et la demande immobilière est, semble-t-il, toujours aussi forte.

On y voit sans doute aussi un peu plus clair sur les effets post Covid-19 : certaines régions péri-urbaines ont connu un regain d’intérêt, la hausse de l’e-commerce, les nouvelles habitudes telles que le co-living et le télétravail ont sans doute initié de nouvelles tendances. Pas encore au point, cependant, de modifier en profondeur le paysage et les fondamentaux du secteur immobilier.

Néanmoins, plusieurs événements ont significativement impacté le secteur, en premier lieu au niveau des financements.

Évolution et durcissement des conditions de crédit en 2022

  • Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont dû mettre en pratique de manière plus stricte certaines recommandations (qu’elles appliquaient déjà en partie dans les faits). Il s’agit des recommandations issues du HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière) imposant de respecter strictement certains critères pour l’octroi de crédit immobilier : taux d’effort de 35% maximum pour les emprunteurs, durée maximale des prêts… Avec cependant quelques possibilités de dérogation sur une partie de la production de crédits.
  • Par ailleurs, le coût des assurances emprunteurs a été désormais intégré dans le calcul du taux d’effort, contribuant à dégrader la qualité des profils emprunteurs. Dans l’autre sens, la Loi Lemoine qui est entrée en vigueur en 2022, permet une libéralisation des souscriptions d’assurances emprunteur, dont l’objectif affiché est de permettre une diminution du coût pour les emprunteurs.
  • Une hausse historique des coûts de financement s’est matérialisée par le biais de la forte hausse des taux directeurs des différentes banques centrales et qui s’est en partie répercutée sur les taux d’emprunt. Ceux-ci ont doublé en moyenne pour atteindre un niveau moyen supérieur à 2%/an.
  • De nombreux emprunteurs particuliers ont par ailleurs été confrontés à la contrainte du taux d’usure (un taux légal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter). Malgré l’ajustement récent de son mode de calcul, un nombre important d’emprunteurs se sont retrouvés exclus du marché (dans les faits, les primo-accédants étaient depuis longtemps exclus). Par ailleurs, les dérogations possibles aux règles du HCSF étaient souvent réservées aux meilleurs profils (alors qu’elles étaient censées profiter à des profils plus généraux).

Toutes ses contraintes n’ont pas trop pesé dans un premier temps sur la production de crédit au 1er semestre, mais le rythme s’est fortement ralenti sur le second semestre. Certaines banques étant semble-t-il sorties du marché – coupant même parfois leurs relations avec les courtiers, grands pourvoyeurs de clients emprunteurs. Le relèvement du taux d’usure sera-t-il un élément de soutien du marché en 2023 ?

L’évolution du marché du crédit qui est un point important du pouvoir d’achat immobilier risque de s’articuler dans le cadre d’un rééquilibrage des niveaux de prix. Toutes choses égales par ailleurs, des conditions de financement plus restrictives pèsent sur la capacité financière des acheteurs et par ailleurs, les investisseurs exigent des taux de rendement plus élevés qui poussent les valorisations à la baisse.

Quel avenir et prévision pour l’immobilier en 2023 ? Quand les prix vont-ils baisser ? Va-t-on vers une chute ou une crise de l’immobilier ?

À l’échelle nationale, contrairement à ce que l’on aurait pu envisager, la crise sanitaire n’a pas trop impacté négativement le marché immobilier. Certes, la Covid-19 qui a accéléré la montée du commerce digital a pu mettre un temps en exergue les difficultés structurelles de certains acteurs du « retail ». De même, la hausse du télétravail a sans doute poussé de nombreuses entreprises à revoir la façon d’utiliser et d’optimiser leurs locaux (la conversion de bureaux en logement a cependant du mal à s’imposer).

Malgré cela, le marché immobilier en France n’a guère dévié jusqu’ici de sa trajectoire historique récente. Cependant, selon une étude du portail Immonot, une majorité de notaires (54 %) envisageait une baisse des prix et des transactions à venir et 81 % d’entre eux conseillaient de vendre avant d’acheter.

On assiste à une évolution contrastée malgré semble-t-il une tendance générale à un plafonnement des prix et à une augmentation des délais de vente :

  • L’immobilier ancien s’est très bien comporté en 2022 continuant à tutoyer ses records en termes de valorisation (prix moyen France au-dessus de 3000 euros/m2, Paris au-dessus de 10 000 euros/m2) et de volume de ventes et de transactions immobilières. Cependant, le mouvement de hausse semble s’essouffler avec un léger reflux de prix qui semble perceptible, y compris dans les grandes villes et agglomérations. Cela à mesure que le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs s’amenuise. Pour l’instant, un reflux semble perceptible, surtout à Paris, bien qu’encore proche de ses niveaux records.
  • Certains créneaux très dynamiques récemment, tels que le marché des résidences secondaires (ou semi-principales) semblent devoir reprendre leur souffle, notamment par exemple les zones proches de l’Île-de-France qui avaient particulièrement profité de la crise de la Covid-19. D’autres créneaux tels que le luxe ou bien les stations de ski continuent semble-t-il de connaitre une dynamique insolente même si la hausse des prix semble désormais freinée.
  • Le marché le plus impacté est celui de l’immobilier neuf – qui avait profité d’un regain de permis de construire fin 2021 pour anticiper l’entrée en vigueur de réglementations plus drastiques en termes de construction. Au troisième trimestre, les ventes ont connu un recul historique de -29%. Les acheteurs et les professionnels sont confrontés à une double problématique : baisse du pouvoir d’achat et prix poussés à la hausse (5500 euros le m2 en moyenne) en partie du fait du renchérissement des coûts de construction.
  • Coté services et commerces, certaines thématiques telles que la santé ou la logistique ont été portées par des tendances fondamentales à long terme, cependant, le meilleur de la performance pourrait être déjà derrière nous ?
  • Dans le domaine du locatif, les locataires qui avaient vu leur pouvoir d’achat locatif augmenter ces dernières années (le loyer augmentant moins vite que les salaires) pourraient voir la situation évoluer défavorablement avec le retour de l’inflation et l’augmentation des charges. Néanmoins, les baux en France restent assez encadrés et par ailleurs de nombreuses municipalités ont mis en place des mesures de plafonnement des loyers. Elles ne sont cependant pas toujours respectées. Par ailleurs, l’équilibre entre offre et demande de logement locatif reste en moyenne déséquilibré en faveur des propriétaires.
  • Enfin, la hausse des prix de l’énergie et de l’essence a tendance à peser sur les prix de l’immobilier dans les zones rurales, en renchérissant considérablement les coûts de transport et le pouvoir d’achat des emprunteurs.

À noter, l’entrée en vigueur en France de la loi Climat et Résilience, qui s’attache pour les constructeurs à prendre en compte l’impact en émissions des bâtiments lors de la construction et de l’usage. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a également été réformé. Désormais, il faudra respecter en tant que bailleurs certains critères de qualité environnementale pour les logements :

  • Depuis le 25 août, il est interdit d’augmenter le loyer d’un bien étiqueté F ou G.
  • À compter du 1er janvier 2023, les pires passoires thermiques – c’est-à-dire les logements G présentant une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh par m2 et par an – seront interdites à la location pour les nouveaux baux (soit 140.000 logements). Les G seront concernés en 2025, les F en 2028 puis les E en 2034.

Certains propriétaires n’ont pas les moyens ou ne désirent pas réaliser les travaux de rénovation énergétiques nécessaires pour mettre leur bien aux normes. La question du financement des travaux via des emprunts bancaires ou des subventions ou crédit d’impôts sera un élément clé.

Il y aurait ainsi en France 7,2 millions de passoires thermiques au total, dont 5,2 millions de résidences principales (1,6 million sont des logements locatifs). De nombreux investisseurs institutionnels privilégient désormais des bâtiments plus verts, résilients et inclusifs. L’impact de la nouvelle loi risque de réduire à moyen terme le stock de logements disponibles à la location et de peser sur le marché locatif.

Cette dimension est semble-t-il déjà perceptible en termes de prix dans les transactions selon le degré de notation, la localisation et le type de bien. L’effet d’une étiquette F ou G serait beaucoup plus significatif en maison (de -3% à -19%) qu’en appartement (-2% à -11%). Par ailleurs, les écarts de prix sont moins importants lorsque les niveaux de prix sont élevés, comme en région parisienne. En effet, la décote reflète le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires à l’amélioration de la performance du bien. À mesure que le prix du bien augmente (Paris intra-muros par exemple), la décote est moins élevée. Le coût des travaux nécessaires à réaliser représente une part plus minime en valeur relative.

Quel taux immobilier en 2023 ? Où investir en 2023 ? Achat, investissement : le marché va-t-il baisser en 2023 ?

Il semblerait que les banques centrales aient commencé à ralentir le rythme de leurs hausses de taux. Cependant, certaines mesures telles que la réforme du taux d’usure, la pleine répercussion des taux dans les pricing devraient soutenir un mouvement à la hausse des taux.

Si la demande immobilière reste toujours forte et les financements encore assez favorables, on devrait connaitre cependant une pression sur les taux de rendement exigés (ou taux de capitalisation). En effet, au fur et à mesure que le taux de rendement des actifs sans risque augmente, la performance exigée par les investisseurs augmente en théorie en proportion (la rémunération ou prime de risque s’ajoutant au taux sans risque).

Si l’on s’en tient à une formule de taux de capitalisation représentée par le loyer rapporté à la valeur, l’impact peut être brutal étant donné le niveau de départ des taux de marché, historiquement bas – pour rappel, les taux d’intérêt directeurs principaux de la Banque centrale européenne étaient encore proches de zéro début 2022. Or, passer de taux de 1% à 3% (+2%) a un effet autrement dit plus important sur la valorisation qu’une évolution de 8% à 10%. Le tableau si dessous illustre le phénomène.

Ce tableau théorique, mais pouvant cependant également répondre à une réalité économique, montre la sensibilité des chiffres et l’impact sur le prix du sous-jacent d’une variation de la valeur locative et du taux de capitalisation appliqué. On peut certes penser qu’une forte inflation a pour corolaire une hausse des taux et également une hausse des loyers (même si ce scénario reste à confirmer, le pouvoir d’achat des locataires étant par ailleurs contraint). Toutes choses égales par ailleurs, les deux effets (variation du taux de capitalisation et variation du montant des loyers de marché) ont un impact diamétralement opposé sur la valorisation.

Ainsi, par exemple, pour compenser l’impact d’une hausse du rendement exigé (taux de capitalisation) de 3% vers 4% sur la valeur d’un bien, il faut une hausse du loyer de +30%… C’est pour cette raison qu’en période de hausse de taux (outre les difficultés de financement), l’attitude des investisseurs sera a priori à la prudence, d’autant plus avec une capacité d’emprunt réduite (les durées de crédits accordés sont déjà historiquement longues). En matière d’immobilier, qui est par excellence l’activité nécessitant des financements externes, cela représentera un point crucial.

A priori, dans le contexte actuel et au minimum pour les prochains mois, la conjoncture économique inflationniste, la crise sanitaire qui persiste en Chine, la guerre en Ukraine et le risque de récession devraient être des facteurs macroéconomiques plutôt négatifs pour le secteur.

Publication originale le 29 décembre 2022, mise à jour le 18 janvier 2023

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