Résidence principale : acheter ou louer ?

L’immobilier reste le placement préféré des Français ; et les performances historiques de cette classe d’actifs tendent d’ailleurs à leur donner raison. Certains ont aussi investi dans des placements locatifs, ou une résidence secondaire, et une minorité possède déjà un patrimoine conséquent. Reste que pour de nombreux ménages ; la première question concernant leurs projets immobiliers est ; faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Retour sur les principaux facteurs à prendre en compte.

Le dilemme de la résidence principale

Il y a quelques années, Nicolas Sarkozy avait promis « une nation de propriétaires ». À l’appui de ce concept, le fait d’acquérir sa résidence principale permettait de « ne pas jeter l’argent par les fenêtres » ; et aussi selon la formule consacrée de « constituer un patrimoine pour ses vieux jours ». Le conseil semble pertinent… et pourtant, quelques années plus tard le taux de propriétaires semble désormais stagner.

Logement : une baisse constante de la taille des ménages

Selon un rapport de l’INSEE sur le logement datant de janvier 2020 il y avait 36 millions de logements en métropole ; (en faible croissance annuelle de 1,1% depuis 1980) ; pour une population de 64,9 millions d’habitants. La France compte par ailleurs environ 29 millions de ménages :

• Sur vingt ans, la part des ménages de 1 personne (36%, + 5pts) ou 2 personnes (33%, + 2pts) a sensiblement augmenté
• Et le nombre d’occupants de la résidence principale a constamment décru sur le long terme ; (de 3,1 en 1968 à moins de 2,2 actuellement)

Cette évolution est la conséquence des évolutions démographiques (vieillissement de la population) mais aussi sociétales (divorces et familles recomposées).

Logements occupés vs. logement vacants

L’analyse du parc de logement mérite une étude en fonction de sa localisation ; car il existe une répartition non optimale entre “métropoles sous tension” et “zones à faible pression démographique”. L’usage du logement fournit également des informations sur ce marché :

• 82% des logements constituent une résidence principale (occupé par un propriétaire ou un locataire)
• 10% sont des résidences secondaires
• 8% sont vacants

Le phénomène des logements vacants est en augmentation régulière. Ce stock de logements inoccupés constitue une source inexploitée de logement disponible. Elle est en partie le fait du déplacement de la population vers les zones les plus attractives ; et la majorité sont d’ailleurs situées dans des villes de taille moyenne. Cependant, cette situation n’est pas toujours volontaire ; il peut s’agir, par exemple ; de logements en attente de vente ou de location mais qui n’ont pas encore trouvé preneur ; ou encore de logements dans une situation transitoire. Pour lutter contre un stock de logements durablement vacants sans motif valable ; le gouvernement a d’ailleurs introduit une taxe sur les logements vacants dans les zones tendues pour les propriétaires.

Les Français face au logement

Quelques statistiques globales concernant le rapport des Français au logement

• Les maisons représentent 55% du parc de logements, soit un taux de logement collectif encore relativement bas ; même si la tendance s’inverse ces dernières années avec une primauté à la construction de logements collectifs
• 58% de propriétaires occupants, un chiffre stable qui nous situe dans la moyenne européenne. À noter qu’il s’agit d’une moyenne nationale : ce chiffre tombe à un tiers à Paris intra-muros ; signe qu’il est désormais difficile pour des primo-accédants d’acheter leur logement dans la capitale
• Au niveau global, ce taux de propriétaires occupants semble désormais stagner ; après un bond de 10 points dans les années 80
• 2/3 des propriétaires occupants ont fini de payer leur crédit
• 40% d’occupants sont locataires (17% des bailleurs publics et 23% dans le privé)
• Enfin, environ 700 000 ménages (soit un peu plus de 2%) échappent à ces catégories ; ils ont la chance d’être occupants à titre gratuit !

Est-il plus rentable de louer ou d’acheter ?

Selon un sondage récent de l’Ifop, 75% des Français considèrent l’immobilier comme un investissement sûr et rentable. Cela est corroboré par une étude de Poll&Roll pour Mastéos ; réalisée du 12 au 15 mars 2021 auprès d’un échantillon de 1000 personnes : 56% des Français ; notamment les plus jeunes ; auraient déjà réalisé ou envisageraient de réaliser à plus ou moins court terme un investissement locatif. Mais faut-il pour autant acheter sa résidence principale ? Quelques éléments de réponse ci-dessous :

Pourquoi acheter au lieu de louer ?

Sur le long terme, acheter sa résidence principale se révèle souvent un calcul gagnant en termes d’investissement. C’est du moins la tendance long terme observée en France. Plusieurs raisons peuvent pousser à cet achat :

• Éviter de payer un loyer en pure perte. Le remboursement d’un crédit immobilier représente un gain par nature net d’impôt ; (même si certains voudraient imposer les propriétaires occupants via un loyer fictif…)
• Constituer une « épargne forcée » via l’acquisition de sa résidence principale et initier un effort financier via le remboursement de crédit
• Profiter de taux d’intérêt des crédits immobiliers actuellement historiquement bas et sur durées de prêt importantes ; (de l’ordre de 1%/an avec des durées supérieures à 20, voire 25 ans). Le corollaire est cependant une valorisation déjà élevée, notamment dans les zones tendues
• Profiter de l’exonération sur les plus-values en cas de cession de la résidence principale. Ceci constitue une des niches fiscales très intéressantes et encore préservées.
• Accompagner une demande qui reste structurellement forte. D’ailleurs la hausse des prix de l’immobilier en 2020 a dépassé 10% dans de nombreux pays ; malgré la crise de la Covid-19
• Trop attendre pour acquérir sa résidence principale ; c’est risquer à terme d’être « exclu » du marché ; (comme c’est désormais le cas pour la plupart des primo-accédants dans les zones tendues). Par ailleurs il sera plus difficile d’emprunter à un âge trop avancé
• L’immobilier peut offrir des opportunités en termes de transmission (démembrement pour donation via usufruit/nue-propriété) ; et un gage d’indépendance financière à l’âge de la retraite (possibilité de viager par exemple)

Pourquoi louer au lieu d’acheter ?

Les arguments pour louer au lieu d’acheter, sont également nombreux. Ils s’inscrivent cependant dans une vue à plus court terme, et un « timing » ou une situation particulière.

• Le niveau de valorisation des actifs immobiliers ; comme la majorité des actifs y compris les marchés boursiers par exemple ; ont atteint de manière générale des niveaux très élevés
• La location permet de conserver une certaine flexibilité en cas d’évolution de la taille du ménage ; (mariage, arrivée d’enfants…) ou de mutation professionnelle. L’épisode récent du Covid-19 et ses conséquences ; confinement, télétravail ; ont poussé de nombreux ménages à reconsidérer leurs priorités en termes de logement. Il est plus facile de bouger lorsqu’on est seulement locataire
• La propriété immobilière est assez lourdement taxée en France ; frais de notaire qui constituent de l’ordre de 8% sur les logements anciens ; taxe foncière payable par les propriétaires (alors que la taxe d’habitation sera progressivement supprimée)
• L’IFI (ex-ISF) pèse désormais uniquement sur les seuls patrimoines immobiliers (avec cependant un seuil important de 1,3M€ d’actif net). La déductibilité des dettes de la valeur de l’actif est désormais plus restreinte
• Les charges de copropriété ont connu une forte inflation dans les grandes villes ; et les frais annexes (commission à la revente, assurance propriétaire et emprunteur…) ; vont peser sur la rentabilité de l’achat. La taxe foncière dûe par le propriétaire peut-être équivalente à trois mois de loyer…
• Les normes et contraintes environnementales se multiplient ; ce qui va entrainer une augmentation du budget de rénovation à prévoir par les propriétaires
• Les loyers ont tendance à progresser moins vite que les prix immobiliers ; entrainant une baisse des rendements locatifs ; et les possibilités de revalorisation pour un bail en cours sont relativement protectrices pour les locataires. Par ailleurs des villes en zone tendue telles que Paris ont introduit un encadrement des loyers
• Devenir propriétaire peut impliquer de devoir renoncer à certaines aides de l’état (APL par exemple)
• Le droit français offre un cadre relativement protecteur aux locataires

Vaut-il mieux louer en termes de qualité de logement ?

A « enveloppe égale » (pour autant que ce concept ait un sens) ; il est sans doute plus facile de trouver un logement de qualité en location y compris dans le parc privé. Par exemple un logement de 70 m² de 800 000 euros à Paris ; avec un rendement locatif maximum de 3%/an impliquerait ; sans apport un emprunt incluant les frais de notaire de : 870 000 euros. Soit un budget mensuel de 4 000 euros (hors charges et taxes diverses) ; à comparer avec un loyer mensuel de 2000 euros — certes versé à perte…

Cela renoue avec le débat général en termes d’épargne : un arbitrage entre consommation immédiate et placement pour le futur. L’immobilier n’est cependant pas forcément la panacée ; une personne qui aurait placé sur le Nasdaq sur les 10 dernières années ; aurait vu son capital en dollar multiplié par presque huit ; mais l’immobilier a l’avantage d’offrir à tous des possibilités d’investissement grâce à la possibilité de l’emprunt et l’effet de levier.

En général, au-delà du débat acheter ou louer ; une démarche structurée d’épargne et d’investissement à long-terme est le meilleur moyen de valoriser son durablement son patrimoine. Trop attendre c’est prendre le risque de se trouver exclu du marché. Une personne qui n’aurait pas préalablement déjà investi dans l’immobilier ; a désormais de fortes difficultés pour se financer en tant que primo-accédant à Paris sans apport important ; (du fait de l’application du ratio de taux d’effort financier de 30% des revenus…).

Simulation achat ou location immobilier ?

La réponse à la question d’acheter ou louer un appartement ; (si l’on exclut le cas d’acheter pour louer) dépend donc de plusieurs choses :

• De quel horizon de temps dispose-t-on ? Devoir revendre rapidement pour déménager pourrait entrainer des frais trop importants et prohibitifs
• Quels sont les niveaux de taux et les conditions d’emprunt immobilier ? Afin de calculer vos mensualités, Pretto a mis en place un outil simulant les mensualités en fonction des modalités de votre emprunt, vous pouvez le retrouver ci-dessous. Avec les taux actuels, les charges d’intérêts sont pratiquement indolores ; même si elles sont concentrées sur les premières années du remboursement d’emprunt ; et dégressives progressivement du fait du mécanisme des annuités constantes.
• Quel est le taux de rendement locatif implicite par rapport à la valeur d’achat ? Un taux de rendement proche de 10% implique qu’un locataire pourrait se « repayer » son bien avec 10 ans de loyer. Avec un rendement à 2% le délai passe à 50 ans (hors inflation des loyers, certes).

La question de la perte d’opportunité pour un placement alternatif ; du fait de l’achat de la résidence principale se pose moins actuellement. En effet, du fait des conditions d’emprunt actuelles et des durées de prêt consenties ; il peut être possible d’investir avec apport personnel limité. Cela peut éviter d’avoir à liquider entièrement un patrimoine existant (bourse, assurance-vie…) pour réaliser l’acquisition.

Voici le simulateur mis en place par Pretto :

Pourquoi louer au lieu d’acheter ?

Dans l’exemple précédent du 70 m² parisien ; le locataire dispose d’un différentiel favorable entre annuités d’emprunt et loyer de 50% ; pouvant être consacré à d’autre investissement. Il est facile d’effectuer des calculs comparatifs en prenant en compte quelques paramètres ; taux, montant et durée du prêt, loyer et rendement locatif.

Cas d’un emprunt de 270 000 euros sur 20 ans sans apport personnel ; (y compris frais de notaire, soit un achat immobilier 250 000 euros) :

Rendement locatif brut	Taux d’intérêt	Annuités mensuelles	Loyer mensuel	Charge dette y compris intérêts	Valeur immobilier au coût d’achat	Dette résiduelle	Loyer dépensé 20 ans	Surplus cash vs. achat
3,0%	1,0%	-1 242 €	-625 €	-298 012 €	250 000 €	– €	-150 000 €	-148 012 €
3,0%	4,0%	-1 636 €	-625 €	-392 675 €	250 000 €	– €	-150 000 €	-242 675 €
5,5%	1,0%	-1 242 €	-1 146 €	-298 012 €	250 000 €	– €	-275 000 €	-23 012 €
5,5%	4,0%	-1 636 €	-1 146 €	-392 675 €	250 000 €	– €	-275 000 €	-117 675 €

Ces scénarios montrent l’impact global du taux d’intérêt et du rendement locatif sur le budget logement. Ces scénarios sont cependant assez théoriques et incomplets. Pour être exhaustif il faudra intégrer d’autres paramètres dans le calcul :

• Quelle sera la valeur terminale du bien immobilier au bout de 20 ans ? Le marché immobilier aura-t-il significativement augmenté ? Quelles sont les anticipations d’évolution du marché immobilier ? Celles-ci peuvent fortement varier suivant la localisation
• Quelle aura été l’évolution des loyers ?
• Dans le cas le plus favorable pour le locataire ; (rendement locatif inférieur au coût du financement) ; celui-ci bénéficie d’un différentiel important en termes de budget ? S’il replace le surplus mensuel de cash (en crowdfunding immobilier par exemple) ; sur la période de 20 ans quelle sera la somme finale obtenue ? Avec des niveaux de rendement au plus bas sur les actifs sans risques, la question n’est pas neutre
• L’acquéreur aura-t-il eu la capacité d’emprunt nécessaire pour réaliser l’achat présenté dans l’exemple ou est-ce un scénario purement théorique ?

Les villes où acheter ou louer

Différents sites se sont livrés à une simulation immobilière sur l’alternative entre acheter ou louer dans différentes villes. Leur vision ne se voulait pas exhaustive en termes de rendement financier long-terme ; mais plutôt apporter un conseil suivant deux approches :

• À partir de quels délais le propriétaire est-il gagnant ; (par exemple, “récupérer” les frais de transaction liés à l’achat, la taxe foncière) ; ce qui dépend grandement de la hausse du prix de l’immobilier sur la période ; du rendement des placements alternatif et du niveau des loyers. Pour Montreuil, par exemple ; la durée nécessaire serait de 8 ans et 5 mois ; (contre 3 ans et 5 mois sur la moyenne de l’échantillon des villes étudiées).
• En termes de qualité de vie ; quel différentiel de m² à budget égal entre location et achat de la résidence principale ?
• Et quel niveau de revenu implicite nécessaire pour louer ou acheter une surface donnée dans différentes villes ?

Quel placement alternatif à l’achat de la résidence principale ?

In fine le débat ne se situe pas forcément uniquement entre location ou achat. La vraie question se situe dans la meilleure utilisation des capitaux disponibles en termes de placement :

• En ce qui concerne l’immobilier, il a l’avantage de permettre un effet de levier ; et constitue historiquement une « valeur refuge » sur le long terme ; et peu fiscalisée concernant la résidence principale. L’immobilier constitue ainsi 61% du patrimoine des ménages français
• L’immobilier locatif peut-être un compromis, possiblement autofinancé avec peu d’apport, en profitant éventuellement des incitations fiscales (Pinel, Malraux). Par ailleurs malgré un cadre fiscal désormais moins favorable ; l’impôt sur les plus-values reste dégressif avec la durée de détention ; même s’il faut désormais 30 ans au lieu de 15 ans pour être entièrement exonéré.
• La pierre papier (SCPI) ou le crowdfunding immobilier ; (en finançant les professionnels tels que les promoteurs ou marchands de biens) ; peuvent être une bonne alternative pour miser sur ce sous-jacent avec des rendements de 6% à 10%/an. Ils offrent la possibilité d’investir pour des tickets inférieurs avec des frais nuls (crowdfunding). Par ailleurs une absence de soucis de gestion et la possibilité d’une diversification optimisée entre plusieurs actifs. À noter cependant la quasi-impossibilité de recourir à l’effet de levier.

Quelle que soit l’optique prise pour investir et valoriser son patrimoine quelques règles immuables sont à respecter :

• Placer son argent dans des produits que l’on comprend
• Respecter son horizon et ses contraintes de liquidité et son niveau d’acceptation du risque
• Privilégier une démarche long-terme pour maximiser l’espérance de rendement et optimiser le couple risque/rendement
• Diversifier entre plusieurs actifs pour réduire le niveau de risque à performance égale

Publication originale le 24 juin 2021, mise à jour le 1 septembre 2021