Investir dans la promotion immobilière : quelques notions clés

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Mis à jour il y a 2 mois

Pour investir dans promotion immobilière il est nécessaire de connaître certains concepts-clés de ce marché (définition, normes, éléments contractuels). En effet, la promotion immobilière est un métier qui présente des modalités parfois complexes.

Qu’est-ce que le métier de promoteur immobilier ?

Les différents aspects du métier du promoteur immobilier apportent de nombreuses clés pour investir dans la promotion immobilière. Les promoteurs exercent une activité de services, en vue de la construction et de la commercialisation de logements ou de bâtiments non-résidentiels. Leur action a une dimension juridique (acquisition de terrains, contractualisation de la construction, achats), financière (recherche des financements), technique, et commerciale. Il n’y a pas forcément une implication de direction effective dans le chantier (maitrise d’oeuvre), sauf à être un promoteur-constructeur — et même dans ce cas le recours à la sous-traitance est possible. On distingue également les promoteurs maitres d’ouvrage, qui engagent leurs fonds propres, et les promoteurs prestataires intervenant pour des donneurs d’ordre.

L’activité de promotion revêt une problématique financière importante, car le promoteur doit engager une partie du financement pour financer la phase de prospection et d’étude, avant une phase de pré-commercialisation sur plan (la “vente sur plan” en VEFA préfinançant alors une partie de la construction), puis la finalisation du financement via une dette bancaire. Le crowdfunding immobilier peut intervenir à un stade intermédiaire en tant que prêteur, permettant au promoteur de dégager des ressources financières qui pourront être réinjectées en fonds propres dans de nouveaux projets sans attendre la clôture du cycle en cours.

Dans certaines opérations non-résidentielles, le promoteur peut choisir de lancer la construction sans avoir préalablement sécurisé une partie de la commercialisation. On parle d’opérations dites “en blanc“, qui sont donc particulièrement risquées.

Aspects contractuels de la promotion immobilière

Les contrats de promotion immobilière et la réglementation locale

  • Contrat de Promotion Immobilière (CPI) : le contrat de promotion immobilière engage un promoteur immobilier à faire réaliser pour un prix convenu le programme de construction envers le maitre d’ouvrage. Le promoteur-mandataire va éventuellement contracter avec des entrepreneurs qui seront réputés directement liés avec le maitre d’ouvrage. Le promoteur a une obligation de résultat et doit prendre en charge tous les aspects de la construction avec une autonomie allant au-delà d’un simple mandat.
  • Maîtrise d’ouvrage déléguée vs. Assistance à maîtrise d’ouvrage : un opérateur rémunère moyennant des honoraires une prestation de maîtrise d’ouvrage à un promoteur. Dans le cas de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, le prestataire fournit des conseils mais ne prend pas de décisions.
  • Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : il s’agit d’un contrat dit de vente sur plan. La VEFA permet de réaliser un transfert de propriété à l’acheteur au fur et à mesure de l’avancée du chantier. L’acheteur paie des échéances du prix total suivant un échéancier calqué sur les étapes de la construction, jusqu’à la livraison finale. Cela permet d’encadrer les rapports acheteurs/promoteurs et de fournir également certaines garanties à l’acheteur (par exemple la GFA) LIEN

Investir dans la promotion immobilière : les aspects réglementaires

Plusieurs réglementations influent sur la genèse et le déroulement d’un projet de promotion immobilière.

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU est un règlement lié à une commune, pouvant être mis à jour sous certaines conditions, qui fixe des règles d’aménagement et d’urbanisme de la commune en question : hauteur et espacement entre les bâtiments, zones constructibles (POS : Plan d’Occcupation des Sols), etc. Depuis la loi ALUR, LIEN la compétence du PLU relève des intercommunalités.

Réglementation Thermique 2012 (RT2012)

Issue du Grenelle de l’Environnement dans le bâtiment, cette norme a vocation à améliorer la qualité énergétique des bâtiments. À terme son objectif et de permettre des bâtiments à “énergie positive”. À noter que des normes environnementales pour les bâtiments publics neufs (valorisation des déchets, niveau d’émission de gaz à effet de serre) s’appliquent par ailleurs depuis 2017.

Le choc de simplification

Depuis 2014, sous l’impulsion du plan de Manuel Valls, certaines normes ont été assouplies (accès handicapé, normes parasismiques…) pour soutenir l’activité de la construction.

Label HQE (Haute Qualité Environnementale)

Ce label permet depuis 2004 de valoriser la qualité environnementale de certaines constructions ou projets de rénovation.

La loi ELAN (Evolution du Logement et de l’Aménagement et du Numérique)

Adoptée fin 2018, cette loi a pour ambition de s’attaquer à de nombreuses thématiques liées à la construction et au logement (mixité sociale, revitalisation des centres urbain, lutte contre l’habitat indigne, rénovation énergétique). Via le slogan « construire mieux et moins cher » elle a cherché à offrir un cadre juridique amélioré pour les promoteurs, entre autres la lutte contre les recours « abusifs » ou la dématérialisation des demandes de permis de construire. De même elle encourage la reconversion de bureaux en logements, via par exemple un assouplissement des règles de mixité sociale.

Publication originale le 30 juillet 2020, mise à jour le 6 août 2020

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