Investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, terme générique pour les solutions de « financement participatif » s’est développé dans le monde Anglo-saxon puis et France ces dernières années. À l’origine focalisé sur des projets caritatifs (via des dons) ou issus du secteur culturel (co-production de projets artistiques) le financement participatif qu’il soit en « equity » ou en prêt via du « crowdlending » présente une solution alternative de financement des PME. Tous les secteurs sont concernés mais la thématique « immobilière » a connu la plus forte croissance au point de devenir le principal segment financier du crowdfunding. Focus sur les différents types de « crowdfunding immobilier » qui offrent des rendements plutôt attractifs avec une liquidité à moyen terme.

Le financement de la promotion immobilière en « crowdfunding »

Ce financement permet de compléter le financement des projets de promotion immobilière, généralement des opérations de vente de logements en « VEFA ». Les opérations de promotion immobilière, ou de « vente sur plan » impliquent généralement un financement de trois sources :

• Apport de fonds propres par le promoteur (environ 20% du montant)
• Pré-commercialisation de lots (environ 40% du financement)
• Prêt bancaire (environ 40% du total)

Ces différents types de financement vont être mis en place sur la durée du projet jusqu’à la livraison (généralement jusqu’à 2 ans de prospection initiale et de livraison des logements à l’acquéreur) seront mobilisés à différents stades du projet (étude, pré-commercialisation, chantier). Il s’agit donc de financements à moyen terme.
Le financement en « crowdlending immobilier » – généralement via un prêt « in fine » avec une échéance ajustée à la durée résiduelle de l’opération, permet au promoteur d’augmenter ses ressources financières pour « refinancer » une partie de ses fonds propres. Il peut ainsi lancer de nouveaux projets sans attendre le dénouement des opérations en cours. Ce mode de financement évite au promoteur un partage de la marge sur la globalité de son projet (co-investisseur ou co-promotion) tout en offrant aux investisseurs une rentabilité de l’ordre de 10%/an sur des durées courtes d’environ 18 mois.

Ce rendement qui porte du point de vue du promoteur sur une part réduite du total financé affiche un taux relativement élevé car il suppose un risque de plusieurs sortes pour l’investisseur/prêteur lié : à la capacité d’exécution du promoteur, à la commercialisation et à la viabilité globale du projet. Les garanties apportées par le promoteur sont généralement réduites. L’investisseur peut cependant moduler son niveau de risque grâce à la mise en place de cautions ou de sûretés, et une sélection (historique des promoteurs, localisation, taux de pré-commercialisation, prix…) des projets et des promoteurs. Le financement peut se faire au niveau d’un projet en particulier ou dans la holding du promoteur. La diversification (ce type de placement est accessible à partir de quelques centaines d’euros) permettra de limiter les risques. Par ailleurs les taux bruts proposés permettant a priori d’absorber un taux de défaut significatif tout en conservant une rémunération nette attractive.

Le financement des marchands de biens

Les opérations de marchands de biens sont menées pour le compte de professionnels de l’immobilier qui acquièrent des biens immobiliers afin de les revendre dans un délai assez cours. Que ce soit en l’état ou après un changement de destination, une rénovation ou une réhabilitation. Les projets peuvent porter sur différents types d’actifs : logements, bureaux, résidences, hôtels, commerces, entrepôts…

Ces opérations offrent également des rendements bruts élevés (10%/an voire plus) car elles portent sur des opérations avec un effet de levier et d’endettement significatif. Le niveau des fonds propres est généralement réduit rapporté au montant de la transaction. Le sous-jacent est certes un bien déjà existant – avec d’éventuelles transformations prévues – mais la rémunération de l’investisseur sera ici aussi liée à la liquidité (ou revente) du bien immobilier dans de bonne condition et restera subordonnée au remboursement préalable des dettes bancaires. Le schéma est généralement un prêt « in fine » ajusté sur la durée prévue de la transaction.
Les points d’attentions seront donc comme dans tout investissement immobilier : le niveau de valorisation à l’achat, la cohérence du niveau de revente et de marge espérés, l’existence éventuelle d’un « deal » déjà négocié, la réputation de l’opérateur, la localisation et la qualité du bien.

Le financement des foncières

Les foncières sont des sociétés spécialisées dans la gestion d’actifs immobiliers. Elles tirent leurs revenus de l’achat et de la revente de biens immobiliers mais souvent avant tout de la gestion d’un parc locatif.
Le patrimoine immobilier de la foncière peut-être estimé via son actif net (valorisation des actifs détenus nette des dettes). A vocation patrimoniale, les foncières sont souvent contrôlées par une famille ou quelques investisseurs. Elles peuvent avoir un profil généraliste ou bien porter sur une des thématiques particulières (résidentiel, commercial, bureaux…). Le niveau de diversification entre les différentes thématiques, la localisation géographique des biens, l’historique de la foncière et la qualité des locataires, les ratios d’endettement permettront d’analyser le niveau de risque.

Les foncières peuvent désormais solliciter le « crowdfunding » pour optimiser leur financement. Par exemple pour un financement « bridge » ou le refinancement d’un actif. Les rémunérations proposées aux investisseurs sont a priori plus basses – 6-7%/an – car le montant prêté est « adossé » à un portefeuille d’actif généralement conséquent et diversifié, avec souvent un historique de quelques années et une certaine visibilité sur les échéances à venir. Le remboursement de l’investisseur ne sera pas forcément lié à la « liquidation » ou la revente d’un actif à moyen-terme. Les projets de financement pourront également porter sur des durées moyen terme de plusieurs années via des prêts amortissables ou in fine.

Le financement locatif ou « crowdvesting »

Ce type de financement participatif reste encore marginal. L’idée originelle est via la mutualisation de plusieurs acheteurs d’acquérir une quote-part d’un bien qui sera ensuite gérée par la plateforme. S’il permet d’investir dans l’immobilier via un ticket très réduit, le crowdvesting n’apporte pas forcément d’avantage en termes de rendement, de diversification ou de liquidités. Dans une vision moyen/long terme il existe d’autres supports investissements spécialisés en « pierre-papier » tels que les SCPI.

Publication originale le 15 juin 2020, mise à jour le 15 juin 2020