Investir en résidence étudiante : avantages et inconvénients

La France compte près de 3 millions d’étudiants. Une population en croissance, qui a de forts besoins en termes de logement. Il s’agit également d’une population mobile avec ses propres spécificités. Investir dans un logement ou une résidence étudiante permet de répondre à la pénurie locative de logements étudiants, en plus de proposer une rentabilité plutôt attractive et différents dispositifs fiscaux sous condition.

Pourquoi investir dans un logement étudiant ?

Les étudiants constituent une population en croissance à long-terme avec des besoins récurrents en termes de logement. Les structures d’accueil tels que les résidences universitaires ou campus sont insuffisants et souvent réservés à certains profils. Avoir son propre logement pour un étudiant correspond à un début d’émancipation, mais également souvent à la contrainte de déménager dans une autre ville pour se rapprocher du lieu de ses études.

L’investissement dans un logement étudiant correspond souvent à un format spécifique (petites surfaces, colocation, résidence étudiante, co-living…) et offre a priori la garantie d’une demande pérenne et soutenue. À l’heure du télétravail et de l’ère post-Covid qui rebat les cartes concernant de nombreux actifs immobiliers, le logement étudiant reste soutenu par la dynamique démographique liée à une généralisation des études supérieures, et les contraintes inhérentes à l’existence de pôles universitaires centralisés sur quelques localisations.
Hors avantages fiscaux, la rentabilité des petites surfaces est souvent supérieure à celle des surfaces plus grandes. Les dispositifs tels que les APL et la colocation permettent aussi d’améliorer la solvabilité des locataires.

Investissement locatif étudiant, quelles solutions ?

Le logement étudiant peut présenter diverses caractéristiques :

• Un format plus ou moins adapté et spécifique (studio, résidence étudiante, co-living, colocation) ;
• Idéalement, un accès facilité aux transports et aux pôles universitaires ;
• Une location nue ou meublée, simple ou en colocation, ou bien encore au sein d’un système organisé de résidence étudiante avec services et un accès sécurisé ;
• Concernant les baux : il peut s’agir de baux meublés adaptés (d’une durée de 9 mois). Il existe également des solutions alternatives particulières : la location d’une chambre meublée chez soi, ou encore le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, attractif pour les personnes âgées ayant un logement devenu trop grand pour elles seules.

Résidence étudiante et logement étudiant

Outre un logement classique, il est possible d’opter pour un format spécifique et adapté aux étudiants tels que lesrésidences avec services. Prisées par les étudiants, ces résidences offrent dès leur conception des caractéristiques qui répondent à cette demande locative, avec également une optimisation en termes de surface pour les investisseurs comme pour les usagers.
L’investissement dans un studio (ou dans les fameuses « chambres de bonnes ») sera également adapté à la cible visée. Il est cependant possible d’opter pour une surface plus élevée en visant le marché de la colocation. Ces deux formats seront par ailleurs adaptés au marché des jeunes actifs.
La location en meublé ou dans un logement neuf pour une mise en location nue (Pinel) peuvent toutes deux permettre d’optimiser la fiscalité. La location en meublé présente des contraintes supplémentaires pour le propriétaire (nécessité d’équipements) mais peut-être adaptée pour un public d’étudiants en quête de flexibilité qui souhaite éviter des frais de déménagement.

Logement étudiant, quelle rentabilité ?

En termes de rentabilité, le logement étudiant permet de viser une rentabilité plutôt élevée, de l’ordre de 4% à 5%. L’existence d’une forte demande permettra de limiter la vacance locative. Attention cependant à l’existence éventuelle de baux de 9 mois. Ils peuvent entrainer mécaniquement une diminution de la durée de location. Attention également à l’existence de frais potentiellement importants (frais d’agence, de remise en l’état, d’état des lieux…). Ces frais liés aux changements fréquents de locataires risquent d’impacter la rentabilité.

Paris, Toulouse, Nice le top des villes étudiantes ?

Chaque année sont publiés des classements sur les villes étudiantes les plus attractives (Paris, Toulouse, Nice, Montpellier, Nantes). Ces derniers vont néanmoins présenter avant tout la qualité du pôle d’enseignement, la diversité et la qualité des formations possibles. Ces classements montrent l’existence d’un bassin d’emplois, ils exposent aussi les éléments généraux relatifs à la qualité de vie (cadre de vie, vie étudiante, coût de la vie, etc.).
Certes, ces éléments témoignent d’un véritable dynamisme et d’une attractivité de la vile concernée. Cependant, ce point de vue « utilisateur », doit être complété par une analyse complémentaire du point de vue de l’investisseur :

• Niveau de valorisation et rendement locatif ;
• Équilibre local entre l’offre et la demande ;
• Existence éventuelle de mesures d’encadrement des loyers ;
• Compatibilité avec les schéma fiscaux visés (logement neuf et situé dans une zone éligible au dispositif Pinel par exemple).

Logement étudiant, quelle défiscalisation ?

Investir dans un logement loué à des étudiants peut permettre de profiter de dispositifs fiscaux spécifiques.

• Il peut s’agir, sous condition, de l’investissement dans un logement neuf en vue d’une mise en location nue dans des zones correspondant à des critères précis tels que le dispositif Pinel ;
• Il peut également s’agir d’une formule de location meublée via le statut de LMNP ou en résidence avec service bénéficiant du dispositif Censier-Bouvard.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place afin de favoriser la construction de logements locatifs dans des zones tendues. Il permet de déduire de l’impôt une partie de l’investissement réalisé. Il existe toutefois des contraintes, en termes de :

• Montant investi, valorisation maximum au mètre-carré, et type de bien (neuf/VEFA) ;
• Localisation ;
• Niveau de loyer et de revenu fiscal maximum du locataire (tolérance pour les étudiants rattachés au foyer fiscal parental) ;
• Engagement de durée de mise en location ;
• Plafonnement des niches fiscales.

Il convient de vérifier que les niveaux de loyer prévus correspondent bien à l’état du marché et qu’ils permettent une rentabilité locative correcte au vu de l’investissement exigé. Le dispositif Pinel offre l’avantage de pouvoir louer à un membre de sa famille, à la condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

Le statut de LMNP

Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet notamment de déduire des charges (via un amortissement du bien notamment) des revenus locatifs de façon à obtenir une fiscalité quasi-nulle.
Possible avec différents types de bien (dans le neuf ou l’ancien), cette option impose cependant que le logement soit meublé. Par ailleurs dans le cadre du LMNP, l’actif immobilier sous-jacent reste dans l’assiette de l’IFI.
Au-delà d’un certain seuil de revenus en meublé, il est nécessaire de passer sous statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ce qui implique certaines contraintes et présente des différences, mais également l’avantage d’une exonération d’IFI sur les actifs loués.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est une solution spécifique de défiscalisation avec une location en LMNP et ce dans le cadre d’une résidence avec services (dans le cas présent : une résidence étudiante). Il permet d’investir dans des résidences neuves ou rénovées. Il permet, sur une durée de 9 ans, d’obtenir une économie d’impôt sur le montant investi et de récupérer la TVA sur l’investissement.
Cependant, il faut respecter une durée locative de 9 ans et s’engager via un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Cette solution peut être sécurisante, mais implique d’avoir confiance dans la qualité du gestionnaire. Enfin, ce type d’investissement correspond à un format très spécifique, difficilement compatible avec une occupation personnelle à terme. Peut se poser également la question de la revente et de la liquidité à terme.

Optimisation fiscale : attention au cumul et aux contraintes

Si les dispositifs fiscaux constituent une incitation, l’optimisation ne doit pas être le critère central lors de l’investissement (les lois fiscales pouvant par ailleurs évoluer défavorablement dans la durée). Il faut ainsi prendre en compte le plafond des niches fiscales. S’il est possible de profiter de différents avantages fiscaux sur différents biens, il n’est pas possible a priori de profiter d’un cumul de différents dispositifs (Pinel, LMNP) pour un même bien.
Enfin, d’un point de vue opérationnel, les critères du dispositif fiscal doivent être compatibles avec l’optique de l’investisseur (montant, localisation, type de bien, horizon temporel et contrainte de liquidité)

Le concept de résidence étudiante : points clés

Les résidences étudiantes, à l’instar des résidences senior ou de tourisme, sont situées à proximité des pôles universitaires. Elles sont également proches des grandes écoles et des campus. Elles offrent un format adapté aux étudiants, souvent via une offre de type hôtelière avec des studettes et des services. Les résidences comprennent : espaces partagés, accueil, laverie, salle de sport, kit linge, voire cafétéria. Le tout est comparable aux services présents dans une résidence universitaire. À ce titre, elles se rapprochent de certaines nouvelles tendances tels que le co-living ou le co-working. Elles visent à optimiser l’espace via une utilisation partagée des prestations.
Du point de vue de l’investisseur, les résidences avec services constituent une possibilité d’investissement dans un produit standardisé à destination d’une cible d’utilisateurs bien identifiés. Elles permettent de profiter d’avantages fiscaux spécifiques ainsi que de la possibilité de passer par un gestionnaire. Cela permet — malgré le risque opérationnel — d’avoir une visibilité sur le rendement locatif attendu et de se décharger des contraintes opérationnelles (gestion locative, services d’entretien, etc.).

Investir dans un logement étudiant : avantages et inconvénients

En définitive, l’investissement dans un logement destiné à la location pour les étudiants présente certains avantages :

• Demande soutenue et pérenne pour ce type de logements avec l’augmentation tendancielle du nombre d’étudiants en France ;
• Rentabilité a priori supérieure à celle de l’immobilier classique ;
• Existence de solutions clé en main telles que les résidences avec services ;
• Possibilité d’un investissement avec un montant relativement limité (studio, chambre de bonne, chambre en résidence de service) ;
• Solvabilité du locataire liée à la garantie des parents, de colocataires a priori solidaires. Elle est liée également à l’existence de dispositifs d’aide tels que l’APL ;
• Large éventail de solutions d’optimisation fiscale en location nue ou en meublé.

Certains points méritent cependant une attention particulière

• Compatibilité des critères fiscaux avec les critères en termes d’investissement ;
• Durée incompressible de mise en location pour être éligible aux réductions fiscales, nécessité du respect de certains critères (localisation, meublé…) ;
• Localisation du bien par rapport à la résidence du propriétaire investisseur pour des raisons pratiques ;
• Risque d’une inflation des prix d’achat due à une prise en compte d’éventuelles avantages fiscaux dans le prix de vente ;
• Risques liés à la qualité de l’opérateur dans le cadre des résidences avec services ;
• Existence de frais importants liés au changement fréquent de locataires ;
• Limite du cumul des avantage fiscaux et impact éventuel de l’IFI ;
• Question de la revente à terme de programmes fiscaux tels que les Pinel ou les résidences avec services (risque d’un afflux de bien à la vente et d’une faible demande de la part d’utilisateurs classiques)

Publication originale le 27 août 2021, mise à jour le 27 août 2021