La GFA critères d’éligibilité

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est une garantie cruciale dans la promotion immobilière. C’est une sécurité à la fois financière et juridique pour les personnes qui auront acheté leurs biens en vente d’état futur d’achèvement (VEFA).

LA GFA : concept

La GFA a été créée pour permettre aux constructions de se poursuivre et aux lots d’être livrés en cas de défaillance ou de faillite du promoteur. Cette garantie concerne donc la structure du projet immobilier et également toutes ses finitions. Son fonctionnement est défini et encadré par l’Article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Légalement, cette garantie dure un an après la fin officielle du chantier. Cela signifie que les acquéreurs et investisseurs auront un an pour faire appel à cette garantie s’ils observent des défauts de construction et finitions, ou bien si les travaux n’ont pas été achevés correctement. Plus précisément, la GFA couvre tous les dommages et les frais de réparation engendrés par des malfaçons, des travaux non-achevés ou des réalisations non-conformes.

La GFA est-elle obligatoire ?

La GFA est obligatoire pour tous les projets immobiliers à usage d’habitation (programmes immobiliers via les promoteurs, construction de maisons individuelles en lotissements ou en diffus)

Concernant les projets de bureaux ou de commerces, elle est facultative. Cependant, la plupart des investisseurs refusant de prendre le risque d’acheter un projet sans GFA, les promoteurs n’en proposant pas sont de plus en plus rares. De plus, l’accès au crédit bancaire nécessite aussi l’obtention de cette garantie.

GFA intrinsèque et extrinsèque

Il existe deux types de GFA qui apportent néanmoins les mêmes garanties.
Pour les projets immobiliers à usage d’habitation, la GFA extrinsèque est imposée pour tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015. Théoriquement pour les projets déposés avant le 31 décembre 2014, la possibilité d’avoir recours à une GFA intrinsèque est toujours possible.
Les promoteurs de projets de bureaux ou commerces ont, quant à eux, toujours le choix entre ces deux types de GFA.

• La GFA extrinsèque implique le fait que la garantie ait été donnée par un tiers, elle est donc par définition extérieure au contrat passé entre le promoteur et l’acheteur. Elle est le plus souvent utilisée dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). La GFA est le plus souvent proposé par un assureur, mais peut aussi être assuré par un établissement bancaire ou financier spécialisé ou une société de caution mutuelle.
• La GFA intrinsèque est assurée quant à elle par le contrat passé entre l’acheteur et le promoteur ; elle résulte donc directement de “l’existence de conditions propres à l’opération”. C’est uniquement le promoteur qui en est responsable. Cette garantie s’adresse plutôt aux promoteurs sans crédit bancaire et qui arrivent tard dans l’avancement du projet. Par exemple, si l’opération était déjà au stade des fondations achevées avec un financement assuré à 75 % et un compte bancaire unique, cette GFA était disponible.

Qui sont les garants de la GFA ?

Dans le cadre d’une GFA extrinsèque, plusieurs tiers peuvent assurer au promoteur cette garantie. Parmi eux les banques commerciales, les établissements financiers spécialisés dans les opérations de crédit immobilier, des entreprises d’assurance agréées à cet effet ou bien encore des sociétés de caution mutuelle.

Quand souscrire à la GFA ?

En accord avec les règles établies par le code de la construction et de l’habitat, la GFA peut être mise en place dès l’établissement du contrat de réservation entre le promoteur et l’acquéreur.
La GFA doit impérativement avoir été obtenue avant le démarrage des travaux du projet. Elle doit donc être obtenue au plus tard lors de la signature de l’acte authentique (acte de vente devant notaire), car le notaire en exigera la preuve.

Les conditions d’octroi de la GFA

Les conditions du contrat de la GFA se négocient généralement avec l’organisme assureur-garant. En règle générale, on retrouve les critères suivants :

• La viabilité financière de l’opération : par exemple, le planning de trésorerie doit être cohérent et continu, et le prévisionnel de rentabilité doit être satisfaisant.
• Les ventes : la pré-commercialisation doit avoir déjà atteint un certain seuil (50 % pour la plupart des organismes).
• Les fonds propres : la part de fonds propres investie par le promoteur dans le projet doit être en général d’au moins 15% ; la possibilité d’avoir des contre-garanties (caution personnelle ou solidaire notamment auprès d’une holding) est aussi prise en compte.
• Historique : l’expérience et les compétences des équipes en charge de l’opération, ainsi que la réputation du promoteur sont tout aussi importants.
• La capacité à fournir des contre-garanties (cautions personnelles, placements,..) est aussi prise en compte.

Les conditions d’octroi de la GFA

Les conditions du contrat de la GFA se négocient généralement avec l’organisme assureur-garant. En règle générale, on retrouve les critères suivants :

• La viabilité financière de l’opération : par exemple, le planning de trésorerie doit être cohérent et continu, et le prévisionnel de rentabilité doit être satisfaisant.
• Les ventes : la pré-commercialisation doit avoir déjà atteint un certain seuil (50 % pour la plupart des organismes).
• Les fonds propres : la part de fonds propres investie par le promoteur dans le projet doit être en général d’au moins 15% ; la possibilité d’avoir des contre-garanties (caution personnelle ou solidaire notamment auprès d’une holding) est aussi prise en compte.
• Historique : l’expérience et les compétences des équipes en charge de l’opération, ainsi que la réputation du promoteur sont tout aussi importants.
• La capacité à fournir des contre-garanties (cautions personnelles, placements,..) est aussi prise en compte.

Quel est le coût de la GFA ?

Le prix de la GFA est le plus souvent déterminé par le coût de la construction du projet, ainsi que les contre-garanties que le promoteur pourra obtenir. Son prix varie aussi en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, et de la pré-commercialisation. En général, le taux de la GFA varie entre 0,4 % et 2 % du Chiffre d’Affaires TTC de l’opération en question (0,4 % étant pour les acteurs nationaux ou filiales immobilières bancaires).

Publication originale le 29 mai 2020, mise à jour le 29 mai 2020