La loi Lemoine en 2022 – Changement d’assurance emprunteur

Les emprunteurs immobiliers sont soumis à rude épreuve ces derniers temps avec le durcissement des conditions d’emprunt et la hausse brutale des taux depuis début 2022. Dans le même temps, la loi Lemoine qui vient d’entrer en vigueur leur offre potentiellement plus de flexibilité pour la souscription de leur assurance emprunteur avec à la clé des économies parfois substantielles. Retour sur cette nouvelle loi.

Qui est à l’origine de la promulgation de la loi Lemoine ? Depuis quand s’applique la loi Lemoine ? Quelle entrée en vigueur du texte en 2022 ?

La loi Lemoine – du nom de la députée Patricia Lemoine de la majorité – dont le décret a été publié au Journal Officiel le 1er mars 2022 - loi n° 2022-270 du 28 février 2022 – vise à réformer l’accès à l’assurance emprunteur en le rendant plus juste et transparent.

L’objet de cette loi, adoptée en début d’année par l’Assemblée nationale et le Sénat, peut apparaître d’autant plus important que depuis début 2022 :

• Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont commencé à significativement augmenter, pesant sur le pouvoir d’achat des acquéreurs immobiliers
• Le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière) a imposé des règles contraignantes aux banques pour l’octroi de crédits immobiliers aux particuliers avec un respect plus strict d’un taux d’effort de 35% (c’est-à-dire le ratio : service de la dette sur revenus de l’emprunteur).
• De plus, les coûts annexes tels que l’assurance emprunteur sont désormais pris en compte dans le calcul du taux d’effort
• Toutes choses égales par ailleurs, le respect du « taux d’usure » qui est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal pouvant être appliqué lors de la souscription d’un prêt, est impacté par la hausse des taux nominaux ou des frais tels que les coûts d’assurance, risquant ainsi d’exclure du marché de nombreux candidats emprunteurs

La loi Lemoine s’applique depuis 2022 avec certaines distinctions dans les modalités selon qu’il s’agit de nouveau prêt immobilier, de prêt en cours ou en fonction de l’âge de l’emprunteur et du montant emprunté.

Loi Lemoine : quel type de prêt ? Comment en bénéficier (conditions, résiliations et préavis, nouvelle assurance, droit à l’oubli 2022) ?

La loi Lemoine fait suite à plusieurs lois qui se sont succédées ces dernières années pour libéraliser le marché de l’assurance des particuliers. Tout cela dans le contexte d’un marché de l’assurance emprunteur majoritairement contrôlé par les établissements bancaires, avec historiquement des marges importantes à la clé :

• La loi Lagarde votée de 2010 : offrant la possibilité à l’emprunteur d’un crédit immobilier de choisir l’assurance de prêt de son choix en souscrivant un contrat externe à celui de la banque avec la mise en place d’une délégation d’assurance de prêt ;
• La loi Hamon de 2014 :  la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais lors de la 1ère année d’emprunt. Le coût des assurances devant par ailleurs être exprimé en taux afin de faciliter les comparaisons ;
• L’amendement Bourquin de la loi Sapin II de 2017 : permettant de changer d’assurance-emprunteur au-delà de la première année, une fois par an à la date anniversaire.

La loi Lemoine de 2022 va plus loin en faveur des emprunteurs autour de trois axes :

• Possibilité de résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur ;
• Réduction des délais du « droit à l’oubli » ;
• Suppression du questionnaire de santé aux emprunteurs, sous certaines conditions.

La loi Lemoine vise les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel).

Comment résilier et changer d’assurance emprunteur pour son prêt immobilier ?

La résiliation à tout moment est désormais possible pour l’assurance emprunteur grâce la loi Lemoine, alors que cette possibilité était limitée avec les lois Hamon et Bourquin.

Désormais, la résiliation est libre, sans contrainte d’échéance, ni frais ou pénalités depuis :

• Le 1er juin 2022 pour les offres de prêt signées à partir de cette date ;
• Le 1er septembre 2022 pour les offres de prêt signées avant le 1er juin 2022.

Les délais de résiliation sont accélérés, les banques disposent dorénavant de dix jours pour répondre à une demande de substitution de couverture emprunteur adressée en lettre recommandée. Si les garanties (décès, incapacité, invalidité, perte d’emploi…) sont aux moins équivalentes, la banque ne peut pas refuser le changement. La nature des garanties exigées fait l’objet d’un document standardisé appelé la Fiche Standardisée d’Information (FSI).

Par ailleurs, les organismes bancaires et assureurs doivent – sous peine d’amende -clairement communiquer le coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans et également stipuler aux clients la possibilité de résiliation, avec un rappel annuel. Grâce à la loi, le renforcement de l’information concernant les procédures de changement d’assurance est plus effectif.

Il existait certes auparavant la possibilité de faire appel à une délégation d’assurance ou  » ADE »– en respectant les mêmes garanties – en choisissant un prestataire tiers, mais cette possibilité était souvent mal connue et les candidats souvent mal informés.

De plus, les emprunteurs ont tendance à se focaliser sur le taux d’intérêt du prêt et non le TAEG qui comprend des frais annexes. Or, le montant de l’assurance emprunteur peut être significatif. Son coût est souvent constitué de mensualités constantes calculées en pourcentage du montant de l’emprunt initial, plus rarement lissé dégressivement sur le montant du capital restant dû. Ces deux méthodes peuvent être équivalentes sauf en cas de remboursement anticipé.

En prenant un taux indicatif de 0,30%/an d’assurance emprunteur – avec souvent 30% à 70% des primes reversées par les assureurs aux banques partenaires – passer en direct et faire jouer la concurrence peut générer des économies substantielles. Le marché était jusqu’à maintenant contrôlé à 90% par les banques – avec des surcoûts substantiels – souvent une mauvaise information des emprunteurs, et une offre d’assurance qui a longtemps été liée directement à l’offre de prêt. L’Autorité Européenne des Assurances et des pensions professionnelles (Eiopa – European Insurance and Occupational Pensions Authority) avait même parlé récemment des « pratiques tarifaires déloyales » des banques et des assureurs dans ce domaine, facilitées par le phénomène des bancassureurs – banques contrôlant des filiales d’assurances. L’assurance de prêts immobiliers rapporterait ainsi 7 milliards d’euros de cotisations par an, avec par ailleurs une marge de près de 70 %, selon l’UFC-Que Choisir.

Mathématiquement, l’assurance d’un emprunt de 100 000 euros revient à 100 euros/an pour un taux de 0,10%. Un surcoût de +0,20% (soit un pricing de 0,30%) fait monter l’addition annuelle à 300 euros. Si l’on envisage par exemple un emprunt de 400 000 euros sur 25 ans, le coût total s’élève à 30 000 euros et le surcoût à 20 000 euros (modulo le fait que les banques pouvaient être tentées de proposer un taux d’intérêt réduit aux « assurés maison ») ! À titre de comparaison, le coût global en intérêts d’un prêt immobilier de 400 000 euros à 1,5% sur 25 ans, conservé jusqu’à échéance, est d’environ de 80K €.

Les nouvelles possibilités de résiliation pourraient faire économiser plusieurs milliers d’euros en moyenne aux emprunteurs, avec une nuance cependant : renégocier son assurance à un âge plus avancé peut en augmenter par ailleurs significativement le coût.

Loi Lemoine : qui est concerné par la suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt ?

Le deuxième effet de la loi Lemoine est la suppression du questionnaire de santé emprunteurs – qui contribuait à estimer le niveau de risque. Il n’est plus possible d’en demander un, sous réserve de 2 conditions :

• Les encours cumulés assurés des contrats de crédit ne doivent pas dépasser le plafond de 200 000 € par assuré ;
• La date de fin du prêt doit intervenir avant les 60 ans de l’assuré.

Seraient ainsi concernés par cette suppression la moitié des crédits immobiliers. Cela constitue une avancée pour certains profils qui pouvaient avoir du mal à trouver un assureur. Cependant, par un effet pervers, cette absence d’information pourrait entraîner une augmentation des tarifs des contrats d’assurance pour les meilleurs profils, notamment de la part des assureurs alternatifs qui proposaient parfois des tarifs hyper-compétitifs aux assurés présentant les meilleurs profils. En l’absence de possibilité de discriminer les meilleurs candidats (absence de pathologie grave par exemple…) sur une grande partie des prêts assurés, les assureurs pourraient être tentés d’augmenter globalement les tarifs de leurs contrats individuels. Il semblerait que le mouvement ait déjà commencé pour les assurés non soumis au questionnaire.

Les profils les plus jeunes non soumis à un questionnaire pourraient ainsi paradoxalement voir le tarif de leur assurance augmenter (au profit des profils les plus fragiles). Par ailleurs, les personnes bien portantes faisant une acquisition importante avec un prêt conséquent, et donc encore soumises au questionnaire de santé pourraient être privilégiées. Les assureurs pourraient également être tentés d’exclure certaines pathologies de leurs garanties pour se prémunir…

Une réévaluation du dispositif est prévue dans les 2 ans suivant la promulgation de la loi, afin de prendre en compte les éventuels effets sur l’industrie et mesurer si la réforme n’a pas eu un effet contraire à un objectif voulu plus égalitaire.

À qui s’applique le droit à l’oubli raccourci par la loi Lemoine ? Quel changement sur le droit à l’oubli ?

Le « droit à l’oubli » permet aux emprunteurs ayant subi une pathologie lourde, mais guéris depuis un certain temps, de ne pas devoir le mentionner le cas échéant dans leur questionnaire de santé. En effet, le fait d’avoir subi une pathologie lourde (cancer, hépatite C) pouvait entrainer des surprimes significatives ou des exclusions de garantie et dans les cas extrêmes une impossibilité d’accès au crédit immobilier pour certains candidats emprunteurs.

Le droit à l’oubli, précédemment de 20 ans, avait été ramené à 10 ans pour la plupart des cas, et il est désormais de 5 ans : il s’agit du délai écoulé depuis l’arrêt du protocole thérapeutique sans rechute constatée. Cela s’applique quels que soient l’âge de la personne et le montant emprunté.

Ce nouveau cadre de la loi constitue une avancée majeure pour les anciens malades. Les personnes ayant eu des problèmes de santé et des maladies chroniques, mais toujours concernées par un questionnaire de santé, disposent donc désormais d’un droit à l’oubli renforcé.

Par ailleurs, un second dispositif, la convention AERAS, qui permet à un emprunteur dont la demande aurait été refusée, de voir son dossier étudié par une commission de médecins, a été améliorée. La convention AERAS intègre une liste de pathologies compatibles avec un accès à l’assurance emprunteur à des conditions quasi-standards. Cette liste et grille de référence des risques, qui se sera présentée aux organismes signataires, a été réévaluée afin de mieux prendre en compte les dernières avancées scientifiques et thérapeutiques. La nouvelle convention AERAS modifiera les profils de risques et intégrera de nouvelles pathologies dans le droit à l’oubli.

Publication originale le 10 novembre 2022, mise à jour le 17 novembre 2022