Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) : quels avantages ?

La fiscalité française comporte de nombreux dispositifs spécifiques qui peuvent être utilisés par les investisseurs pour optimiser leur investissement. Le domaine de l’immobilier ne fait pas exception, et certains dispositifs favorisent par exemple l’investissement dans des logements neufs en vue d’une mise en location (Malraux, Pinel). Il existe d’autres dispositifs qui concernent spécifiquement la location meublée de logements, avec la possibilité d’adopter sous conditions un statut particulier LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel). La location meublée en général peut présenter des avantages pour le bailleur, notamment en termes de flexibilité. Le statut de LMP ou Loueur Meublé Professionnel permet d’exercer l’activité de location meublée en réduisant significativement l’imposition. Tour d’horizon des principes du LMP.

Que signifie LMP ?

LMP signifie « Loueur en Meublé Professionnel ». Cela peut concerner un bailleur, sous certains critères, louant un ou plusieurs logements meublés. Ce statut se différencie de la location nue ou de la location meublée en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Quelles conditions pour le statut de LMP ?

Le statut de LMP peut-être accessible via une détention directe, ou éventuellement via une société, d’un ou plusieurs bien immobiliers loués en meublé. L’application du statut et la prise en compte des différents critères s’entend au niveau du foyer fiscal.

Comment devenir LMP ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir deux conditions :

• Les recettes locatives meublées du foyer dans l’année civile (ou à la clôture de l’exercice) générées par les loyers TTC doivent être supérieures à 23 000 euros; et
• Elles doivent représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer, et donc en constituer l’activité principale.

L’absence d’une de ces conditions fait basculer vers le statut de LMNP. Le statut s’applique à l’intégralité des locations du foyer fiscal. A noter qu’il n’est désormais plus obligatoire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce des Sociétés). Certains types de locations meublées spécifiques peuvent comporter des exceptions :

• Les chambres d’hôte avec prestation (petit-déjeuner, blanchisserie) relèvent du régime de l’activité para-hôtellerie et non de la location meublée ;
• Dans le cadre de la location saisonnière type AirBnB, le régime LMP s’applique dès le seuil des 23 000 euros de recettes, sans la condition de constituer la majorité des revenus du foyer.

Formalités déclaratives LMP

Il faut déclarer les biens meublés dans les 15 jours suivant la location auprès du CFE (Centre de Formalité des Entreprises) via le formulaire P0i. Cela permettra d’obtenir un numéro de SIRET.

Quelle différence entre LMP et LMNP ?

Le statut dépend des quelques critères précédemment évoqués. En termes d’impact, les points de différence clés sont la facilité d’imputer des déficits sur les revenus et le traitement des plus-values de cession.

Tableau Comparatif LMP LMNP

	Statut LMP	Statut LMNP
Conditions	Loyer > 23 000€/an et +50% des revenus du foyer fiscal	Si conditions précédentes pas remplies
Deficit Fiscal	Imputation revenus fiscaux	Report 10 ans sur les revenus de même nature
Impôt sur les Plus Values	Exonération si loyers annuels inférieurs à 90k€ avec une activité exercée pendant plus de 5 ans de détention. Par ailleurs les amortissements sont soumis à la plus-value. Régime des plus-values professionnelles, pas d’exonération sur les cotisations sociales	Régime général des particuliers (exonération totale au bout de 30 ans)
IFI	Exonération (car biens considérés comme des biens professionnels)	Redevable de l’IFI a partir du seuil de 1,3M euros d’actif net
Charges sociales	Bénéfices au SSI (ex-RSI) et au cotisations sociales	Bénéfices soumis aux cotisations sociales, forfait SSI en cas de bénéfice nul.

Quand bascule-t-on en LMP ?

Au sein de la location meublée, le critère différenciant entre LMNP et LMP est notamment le seuil des 23 000 euros de recette, ainsi que le caractère principal de l’activité en LMP.

Depuis la suppression récente du troisième critère qui consistait en l’inscription au RCS (qui pouvait alors éviter d’avoir à opter pour le LMP), le basculement vers le régime de LMP va dès lors se faire automatiquement une fois le seuil de revenu franchi. A noter que les non-résidents qui dépassent le seuil des 23 000 euros vont a priori remplir automatiquement le critère d’activité principale et basculer dans le régime LMP.

Quelle fiscalité du LMP ?

La location d’immobilier en meublé sous le statut de LMP est considérée comme une activité professionnelle et commerciale. À ce titre, elle supporte différents types de fiscalité. L’avantage consiste en la possibilité de pouvoir réduire la base imposable via des déductions de la base des revenus.

Fiscalité des revenus du LMP

Le LMP est soumis au régime réel d’imposition (excepté pour les micro-entreprises). Le calcul de l’imposition se fait donc sur la base du solde entre revenus (loyers notamment) et charges déductibles.

LMP et charges déductibles

Il existe ainsi plusieurs sortes de charges éligibles à la déductibilité :

• Les frais d’établissement (notaire, constitution de société…)
• Entretien et coûts de réparation du bien
• Impôts locaux
• Frais de gestion
• Assurances
• Intérêts d’emprunt
• Amortissement du prix d’acquisition du bien et des travaux amélioration réalisés
  • L’amortissement de l’investissement portera sur une durée allant de 5 à 10 ans (soit 10 % à 20 % par an). Il est également possible d’amortir sur la durée réelle de détention estimée (avec un taux annuel d’amortissement réduit)

La modalité de déclaration de revenus va varier en fonction d’une détention en direct (régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux pour les revenus) ou via une société.

LMP et Cotisations sociales

Depuis la loi de finance 2021, entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, les revenus issus du LMP pour les résidents fiscaux, sont soumis à des cotisations allant de 35% à 45% du bénéfice réalisé avec des systèmes d’abattement sur les revenus. Un forfait minimum reste dû en cas de déficit.

LMP et TVA

L’activité de LMP sans prestation de services n’est pas soumise à la TVA. Lorsque le LMP est exercé avec des prestations de services annexes (en Résidence de Services par exemple avec des prestations du type accueil, blanchisserie, nettoyage et petit déjeuner) il est possible de récupérer la TVA.

LMP et impôts locaux

En tant que LMP, l’activité est imposée comme une activité commerciale il faut donc s’acquitter de différentes taxes :

• Taxe foncière
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Les obligations du statut de LMP, avantages et inconvénients ?

Tout d’abord, la location meublée présente l’avantage d’offrir plus de flexibilité :

• Le bail de location meublée (1 an renouvelable) est plus flexible pour le propriétaire et moins protecteur pour les locataires. Notamment, en cas de revente du bien, il est plus facile de le récupérer vide pour sa mise en vente. Dans le cadre de location en résidence de service via un bail commercial, les modalités sont également relativement sécurisantes pour le propriétaire.
• Malgré la nécessité de la présence de certains équipements, il est possible de louer en conséquence avec une prime par rapport à la location nue. Cela peut améliorer significativement le rendement locatif.

En termes de contraintes, outre la nécessité de fournir des équipements adaptés pour un usage en meublé, le statut de LMP implique un certain formalisme, tel que l’obligation par exemple de tenir une comptabilité et d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé.

Les avantages fiscaux du statut de LMP

Le statut de LMP présente plusieurs avantages fiscaux :

• La possibilité de louer pratiquement en franchise d’impôt, grâce à l’imputation sans limite de montant de déficits sur les recettes
• Une imposition des plus-values a priori réduite par rapport au régime des particuliers (malgré un alourdissement en 2021), ceci grâce à des exonérations totales ou partielles. L’avantage est d’autant plus important sur les durées de détention courtes
• Une exonération de l’IFI : les biens loués étant considérés comme des biens professionnels
• Des avantages possibles en termes de succession
• La possibilité d’une couverture sociale en tant que professionnel.

Quelle forme juridique pour le LMP ?

L’investissement peut se faire en direct (en nom propre), cette situation étant la plus simple et la moins contraignante, notamment lorsque le patrimoine et le nombre de biens géré n’est pas trop important. Il est également possible d’exercer l’activité de LMP via une structure juridique. Certaines sociétés sont plus ou moins adaptées :

• SCI (Société Civile Immobilière) : comme son nom l’indique, a priori la SCI a une activité civile qui s’oppose à l’activité LMP qui est de nature commerciale. De ce fait il faudrait opter pour une imposition à l’IS au niveau de la société, ce qui enlèverait tous les avantages fiscaux du LMP
• SARL : si l’on crée une «SARL de famille» (avec associés : parents et descendants, frères/sœurs, conjoints ou PACS) il restera possible d’opter pour une fiscalité à l’IR et de conserver les avantages du LMP au niveau des associés
• EURL : comportant un seul associé elle est bien adaptée à l’activité LMP mais pas optimale pour les problématiques de transmission et de succession
• SNC : ce type de société permet de conserver les avantages du LMP mais certaines personnes (fonctionnaires, professions réglementées) ne peuvent pas en être associées.

La situation de chaque investisseur est spécifique. Cependant, exercer via une société peut présenter des facilités en termes de gestion de plusieurs bien, et permet d’impliquer plusieurs associés. Par ailleurs cela offre des facilités en termes de démembrement (usufruit/nue-propriété) ou de cession d’actifs via des cessions de parts à moindre coût.

Liens utiles :

https://www.capital.fr/votre-argent/lmp-1338879 : explications sur le statut LMP et ses avantages fiscaux
https://www.pap.fr/bailleur/impots-taxes/location-meublee-quelle-fiscalite/a1787/le-loueur-en-meuble-professionnel-lmp : plus d’information sur la législation des LMP

Publication originale le 22 juillet 2021, mise à jour le 22 juillet 2021