Les différentes garanties existantes en promotion immobilière

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Mis à jour il y a 2 semaines

Lors de l’analyse d’un projet de promotion immobilière, il est essentiel de connaître et comprendre les différentes garanties qui peuvent être mises en jeu. Celles-ci peuvent varier selon le type de bien immobilier concerné et les risques associés. Par exemple, à la différence de l’acquisition d’un bien immobilier existant, la vente d’un programme neuf via un promoteur implique souvent d’acheter sur plan, comme c’est le cas en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Cela fait peser un risque supplémentaire sur l’acheteur, qui est ainsi engagé financièrement avant la livraison. La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) permet notamment de répondre au risque de défaillance du promoteur en cours de projet. Cette garantie complète d’autres dispositifs d’assurance qui permettent par exemple de protéger les acquéreurs contre les malfaçons pendant une durée de 10 ans à compter de la date de livraison.

Les garanties pour répondre aux risques liés à l’achèvement du chantier

Lorsque l’on achète un bien dans un programme neuf auprès d’un promoteur, l’achat intervient généralement avant la livraison d’un bien totalement achevé. En effet, une fois le foncier identifié, et la phase de faisabilité achevée, le promoteur procède à une phase de pré-commercialisation. Ce se fait alors via des contrats de réservation dans un premier temps. Celle-ci permettra de s’assurer, à la fois du bien fondé commercial du projet envisagé, et de débloquer des financements bancaires qui permettront d’acquérir le terrain et de débuter le chantier.

Par la suite, les versements des acquéreurs seront débloqués au fur et à mesure de l’achèvement du chantier. Ceci permettant de couvrir les besoins financiers du promoteur jusqu’à la livraison suivant les étapes suivantes :

  • 35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations ;
  • 70 % du prix de vente à la mise hors d’eau ;
  • 95 % du prix de vente à l’achèvement de l’immeuble ;
  • 100% à la livraison.

Les fonds propres du promoteur assurent ainsi le financement global (éventuellement avec des co-promoteurs, ou un financement en crowdfunding), les appels de fonds acquéreurs et les financements bancaires.

Tout au long du chantier, l’acquéreur est significativement engagé financièrement sans disposer d’un « produit fini » avec la livraison. Pour parer à une défaillance du promoteur qui pourrait ne pas achever le chantier, il existe depuis janvier 2015 une garantie obligatoire, la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Cette garantie est également dite « extrinsèque », car elle est émise par un tiers (généralement un établissement financier), et permettra de faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur. Il peut également s’agir, plus rarement, d’une garantie de remboursement. Celle-ci permet, en cas de non-achèvement, que les sommes déjà versées par l’acquéreur lui soient remboursées et que la vente soit annulée ; mais elle présuppose que le promoteur soit en mesure de rembourser les fonds avancés.

Ces types de garanties en promotion immobilière sont également obligatoires dans la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). En effet l’acquéreur paie 100% du prix du bien au jour de la vente et 35% du prix prévisionnel des travaux, puis le solde suivant un calendrier. La GFA permet là aussi de s’assurer d’un bon achèvement du chantier

Les garanties post-livraison d’un bien immobilier

Si le chantier est finalement livré, il existe cependant d’autres systèmes de protection de l’acquéreur contre d’éventuels vices et dommages postérieurs à la livraison :

  • La garantie de vices apparents : ces-derniers peuvent être signalés à la réception (prises défectueuse, fuites, etc.) et doivent être corrigés rapidement
  • La garantie de parfait achèvement : elle court sur un an et permet de détecter d’éventuels défauts postérieurement à la livraison qui devront être corrigés par le promoteur (isolation, esthétique, etc.). Elle ne porte pas sur des éléments de solidité de la structure
  • La garantie biennale : couvre les équipements dissociables de la construction (menuiserie, portes, fenêtres, plomberie, appareil électriques, etc.).
  • La garantie décennale : cette garantie obligatoire couvre les dommages remettant en cause la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination (étanchéité, fondations, canalisations encastrées, etc.) et les vices cachés du sol. Elle court à compter de 10 ans après la date de livraison et bénéficie également aux propriétaires successifs. Cette garantie est liée à l’assurance « Dommages Ouvrage » qui est obligatoire pour les entrepreneurs. Celle-ci permet d’assurer la prise en charge automatique des dommages identifiés indépendamment d’actions judiciaires et avant d’avoir établi clairement les responsabilités des intervenants. Dans un deuxième temps, l’assureur se retournera contre les différents intervenants en faisant jouer leurs assurances « constructeur ».

En promotion immobilière, ces dispositifs de garanties souvent obligatoires permettent ainsi de sécuriser la bonne fin des transactions immobilières. Elles permettent aux constructeurs de faire face aux problèmes en cas de défauts, de faciliter les recours des acquéreurs et de garantir la couverture d’éventuels dommages.

Publication originale le 13 novembre 2020, mise à jour le 13 novembre 2020

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