Investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

L’immobilier reste assez fortement taxé en France (à l’exception notable de l’exonération d’impôt sur les plus-values ; pour cession de la résidence principale). De nombreux dispositifs existent pour favoriser l’investissement locatif ; et notamment pour promouvoir la construction et la rénovation de logements (Pinel, Malraux) ; particulièrement dans les zones les plus tendues. Néanmoins, la location « nue » présente parfois des contraintes importante (durée et modalité du bail). La location en meublé peut offrir de son côté certains avantages ; par exemple, un régime de bail d’un an renouvelable qui peut être jugé plus sécurisant par les propriétaires. La location en meublé présente un cadre fiscal attractif. Par exemple via le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMPN (Loueur en Meublé Non Professionnel) a été mis en place dans l’après-guerre, en 1949. Son objectif était de favoriser la mise en location de logement meublés par les propriétaires et les bailleurs. Il permet de profiter d’avantages fiscaux ; et par ailleurs ceux-ci n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros ; et peuvent concerner simultanément plusieurs biens mis en location

Les conditions du statut de LMNP : qui peut investir ?

La mise en location en LMNP est relativement accessible, mais il est nécessaire de remplir certaines conditions :

• être un particulier ou une personne physique
• détenir intégralement les biens concernés en propre et en direct
• générer moins de 23 000 € de recettes locatives/an par an ; ou bien que cela représente moins de 50 % des revenus du foyer du demandeur ; (la location n’étant dès lors pas son activité principale)
• les biens concernés doivent être mis en location pour usage d’habitation et en location meublée

Si ces conditions ne sont pas remplies (notamment en termes de seuils et de composition du revenu) ; le bailleur en meublé va basculer dans la catégorie LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ; désormais sans nécessiter une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. Par ailleurs depuis la loi de finance 2021 ; la location meublée à caractère saisonnier dépassant le seuil de 23 000 euros entre dans le cadre du LMP. Le LMP peut présenter des avantages en termes d’exonération d’IFI ; d’impôt sur les plus-values, mais déclenche le paiement de cotisations sociales. C’est ainsi désormais le cas des revenus issus de la location saisonnière type Airbnb pour plus de 23 000 euros/an ; (et ce qu’ils représentent ou non la majorité des revenus du foyer).

Quelle fiscalité du LMNP ?

La location en meublé, que ce soit via le LMNP ou LMP ; est considérée comme une activité commerciale imposable aux BIC ; (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ; par opposition au régime des Revenus Fonciers dans le cadre de logements qui ne sont pas loués en meublé.

Les différents régimes fiscaux pour le bailleur LMNP

Le bailleur en LMNP peut opter pour deux régimes d’imposition différents sur les loyers perçus :

• Le régime dit «micro-BIC» : par défaut lorsque les recettes sont inférieures au seuil de 70 000 €/an. L’avantage est de bénéficier d’office d’un abattement forfaitaire de 50% sur le revenu imposable. Cependant, il n’est alors pas possible de déduire des charges.
• Le régime « réel » : dans ce cas, il est possible d’imputer des frais réels aux revenus perçus afin de réduire l’assiette imposable ; (charges de copropriété, frais de notaire, honoraires des agences ; charge d’intérêt, assurances, travaux effectués, taxe foncière…). Mais également d’imputer un amortissement du prix d’achat du bien afin de générer un déficit fiscal ; (imputable sur les revenus globaux pendant 6 ans en LMP et pendant 10 ans uniquement sur les revenus de même nature en LMNP)

L’arbitrage doit se faire en fonction de la situation la plus favorable. Lors de la déclaration annuelle, les éléments doivent être reportés sur le formulaire CERFA 2042C-Pro.

LMNP : quelles conditions liées au bien ?

Tous les logements ne sont pas éligibles au LMNP : ils doivent tout d’abord avoir une superficie minimale de 9 m2 ; par ailleurs ils doivent être loués en meublé. Ceci implique qu’il peuvent être directement utilisés et habitables par le locataire, car disposant d’équipement adéquat.

Les baux sont d’un an renouvelable (neuf mois dans le cadre d’un « bail étudiant »). Pour éviter une requalification, il faut que le logement meublé dispose d’un certain nombre d’équipements minimum ; dont il existe une liste officielle depuis le 1ᵉʳ septembre 2015 :

• Literie avec couverture, rideaux ou volets dans les chambres à coucher ;
• Table et siège ;
• Étagères et rangements ;
• Luminaires ;
• Four, plaques de cuisson, réfrigérateur et congélateur, ustensiles de cuisine et vaisselle

D’autres équipements de confort (lave-linge, télévision…) peuvent être ajoutés à la convenance du propriétaire. Toutes les pièces du logement doivent être meublées et propres à l’utilisation.

Les types de biens potentiellement concernés par la location meublée

Différents types de biens peuvent être concernés. Outre les maisons et appartements meublés  classiques, anciens ou neufs, on compte également :

• les résidences hôtelières de tourisme ;
• les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
• les maisons de retraite ;
• les résidences de services (seniors, tourisme, étudiants, voyageurs d’affaires)

Location meublée le dispositif Censi-Bouvard

En sus du statut LMNP, il est possible depuis 2009 d’investir dans certains cas via le dispositif Censi-Bouvard dans des résidences avec services ; et ceci jusqu’au 31/12/2021 :

• Premièrement, les résidences étudiantes
• Ensuite, les résidences de voyageurs d’affaires
• les résidences de santé publique ;
• les résidences seniors (type EHPAD ou maisons de retraite)

Enfin, les résidences de tourisme ont été récemment exclues du dispositif (mais restent éligible au statut de LMNP). Il peut s’agir d’un logement neuf, d’un logement en VEFA ou d’un logement âgé de 15 ans ou plus ; ayant fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation. Elle offre souvent des loyers garantis.

Les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard

• Le logement doit faire l’objet d’une location en LMNP ; pour une durée de 9 ans dans le délai d’un mois suivant l’achèvement ou l’acquisition ;
• L’éligibilité au dispositif se fait dans la limite d’un investissement global de 300 000 euros au titre d’une même année d’imposition

L’avantage fiscal Censi-Bouvard

L’avantage fiscal Censi-Bouvard permet :

• Une réduction d’impôt de 11% sur les investissements réalisés ;
• Une récupération de la TVA à 20% (sous réserve d’une conservation sur 20 ans pour bénéficier pleinement de la déduction).

Cependant, dans le cadre de la location meublée, il n’est pas possible d’amortir la quote-part de la valeur du bien qui a déjà fait l’objet d’une prise en compte dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Les risques et avantages de la location meublée

L’investissement en meublé n’échappe pas à une grille d’analyse classique. Comme pour n’importe quel investissement immobilier il s’agit de prendre en compte plusieurs paramètres :

• Quelle est la localisation du bien ?
• Quels sont les types de locataires visés, quel est le rapport entre l’offre et la demande ? Existe-t-il une demande pour les logements meublés ; (à la suite de la Covid-19 de nombreux logement en meublés sont, par exemple, revenus sur le marché de la location « nue » classique)
• Les loyers envisagés vont-ils couvrir les charges récurrentes et permettre un rendement net intéressant ?
• Dans le cadre d’une location via résidence de services : quel est le gestionnaire du bien et quelle est sa réputation ?
• Quelles sont les perspectives de plus-value à la revente du bien ?

Balance avantages/inconvénients de la location meublée

La location meublée implique certains frais d’aménagement, mais elle permet a priori d’appliquer une prime sur le loyer. Elle peut particulièrement correspondre à un certain type de demande (expatriés et employés détachés, étudiants, familles en transition avant déménagement). Elle offre en sus des possibilités d’optimisation fiscales intéressantes.
Les baux d’un an courte durée peuvent également être considérés comme un avantage ; étant donné le peu de flexibilité offerte par les baux classiques en location nue. Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, il faudra cependant respecter le bail de neuf ans.

Au niveau financier, l’analyse ne doit pas différer d’un investissement classique : entre coût, risque, et perspective de rendement. La solvabilité des locataires doit être un critère clés ; récemment la crise de la Covid-19 avait amené certaines résidences de tourisme avec service à suspendre le paiement des loyers garantis aux propriétaires ; ainsi que les perspectives de plus-value et les charges pour maintenir le bien (notamment dans les résidences de services). Dans le cas de l’acquisition d’un bien neuf, on ne dispose pas d’un historique éventuel de location pour évaluer correctement le niveau des loyers ; même s’il est possible de faire un rapprochement avec des biens similaires situé à proximité. Enfin, l’avantage fiscal ne doit pas être le seul guide ; d’autant plus qu’un avantage fiscal peut-être amené à évoluer, voire à disparaitre.

Publication originale le 1 juillet 2021, mise à jour le 1 juillet 2021