Loi duflot : avantages et différences avec Pinel

Depuis des années, de nombreuses politiques gouvernementales se sont orientées vers l’augmentation de l’offre locative de logements, ceci visant à répondre à une forte demande et à un déséquilibre de marché notamment dans les zones tendues. Différents dispositifs fiscaux ont ainsi visé ces zones dites tendues en permettant de déduire fiscalement, sous conditions, une partie des investissements consentis pour l’achat ou la rénovation de logements en vue de les mettre en location.

Qu’est-ce que le dispositif de la loi Duflot ?

Le dispositif dit Duflot, entré en vigueur le 1er janvier 2013, ouvrait droit à une réduction d’impôts calculée sur le prix de revient des logements neufs (ou réhabilités). Ces logements devant avoir été construits dans certaines zones géographiques spécifiques. Une deuxième condition étant de mettre rapidement en location nue à usage d’habitation principale les logements pour une certaine durée ; s’y ajoutaient des conditions relatives à la nature du bien, ainsi qu’au niveau de loyer dans le bail et à des plafonds de ressources de locataires.

Ce dispositif a été depuis remplacé (depuis septembre 2014) par le dispositif Pinel qui correspond globalement aux mêmes objectifs. Le dispositif Duflot succédait lui-même au dispositif Scellier.

Il existe par ailleurs de nombreux dispositifs (Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard…) dont les objectifs peuvent varier légèrement, mais dont le principe commun est généralement de favoriser l’investissement immobilier, notamment locatif, que ce soit via la construction ou la réhabilitation.

Immobilier et défiscalisation : les grandes principes mis en place par les gouvernements

Quels que soient les gouvernements, les différents dispositifs qui se sont succédé ont visé à promouvoir le logement via différents axes, mais avec des caractéristiques communes. Notamment pour répondre à un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement :

• Promouvoir le logement neuf (construction, VEFA) ou ancien (réhabilitation)
• Viser certaines zones tendues (où l’offre est inférieure à la demande), des zones spécifiques dans le cadre de l’aménagement du territoire (Dom-Tom) ou avec un axe particulier (zones à caractère historique ou protégées) avec éventuellement des conditions spécifiques (logement collectif/individuel, plafonnement des loyers…)
• Orienter les investissements vers le logement neuf ou ancien et vers certains types de travaux (rénovation et réhabilitation, amélioration des performances énergétiques, préservation du patrimoine…)
• Exiger un engagement de location d’une durée minimale, la plupart du temps en tant que location nue au titre de logement principal. Cela implique également l’impossibilité de céder le bien avant l’expiration de l’engagement ou de le démembrer, au risque de voir remis en cause l’avantage fiscal
• Une orientation vers des locataires spécifiques (plafond de ressource des locataires, locataires hors du foyer fiscal) afin de favoriser l’émergence d’un parc de logement locatif intermédiaire, ou pour un usage déterminé (étudiant, senior, tourisme…)
• Obtention sous conditions d’un avantage fiscal via une réduction ou un crédit d’impôt en fonction du montant investi. L’avantage fiscal (de même que l’investissement) étant généralement plafonné. Un même bien ne pouvant par ailleurs généralement pas cumuler plusieurs avantages fiscaux.

Le principe de ces dispositifs fiscaux est ainsi de permettre aux investisseurs contribuables d’obtenir une réduction ou un crédit d’impôt en contrepartie de l’investissement réalisé. Attention cependant à ce que les conditions d’investissement soient satisfaisantes et adaptées à la situation fiscale (montant d’imposition) et aux objectifs personnels du contribuable investisseur (type de bien, durée de détention…).

En effet il existe des délais incompressibles avant lesquels la cession du bien peut entrainer une remise en cause de l’avantage fiscal. Attention enfin à ce que l’impact fiscal n’ait pas été déjà intégré dans les prix lors de l’investissement, ainsi qu’aux contraintes (plafonnement de ressource et de loyer, localisation) et du risque de décote à la revente.

Par ailleurs il est primordial de respecter scrupuleusement les conditions prévues par le dispositif au risque de perte de l’avantage fiscal.

La réduction d’impôts : Pinel vs. Duflot

La loi Pinel a pris la suite de la loi Duflot — du nom de l’ex-ministre Cécile Duflot — pour favoriser l’investissement locatif, intermédiaire dans les zones tendues. La loi Duflot est resté active pour les anciens programmes, mais les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 son rentrés dans le cadre de la loi Pinel. Celle-ci a repris des caractéristiques semblables, avec certaines améliorations, en faveur de l’investissement dans le logement locatif dans les zones tendues, A noter que la loi Pinel, qui a été prorogée jusqu’en 2024, aura désormais de plus grandes exigences en termes de performance énergétique et de qualité des logement dans le cadre du Pinel+.

Le dispositif Pinel répond ainsi à plusieurs enjeux (semblables à ceux de la loi Duflot) :

• Construire des logements (réhabiliter des locaux anciens faisant l’objet de travaux) dans les zones tendues tout en soutenant l’investissement locatif
• Permettre une offre de logements locatifs « intermédiaires » qui sont un compromis entre le marché privé et le parc social (qui est réservé à un public restreint)

Investir dans le dispositif Pinel : les points clés (définition, plafond, calcul de l’avantage fiscal)

Les principales conditions :

• Investir dans un logement neuf (VEFA) ou rénové (Pinel ancien). Un logement neuf peut être acquis en VEFA, ce peut être également un logement insalubre ayant fait l’objet d’une réhabilitation, ou un local non affecté à l’habitation et faisant l’objet d’une transformation en logement locatif. Pour un logement en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition
• Dans tous les cas le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement
• Respecter les zones éligibles (zones tendues A, A bis et B1 – les zones B2 et C ont désormais été exclues du dispositif), les plafonds de loyer (généralement 20% en dessous du marché) ainsi que le barème éligible du plafond de ressources du locataire
• Possibilité de défiscaliser entre 12 et 21% de l’investissement (23 à 32% en Outre-Mer) en fonction d’un engagement locatif de 6 à 12 ans
• Investissement maximum de 300 000€ (et 2 logements par an) par foyer fiscal et limite de prix de 5500 euros du m2
• Investir dans un logement respectant les normes environnementales (RT2012, BBC2005, Haute performance énergétique, HPE rénovation, BBC Rénovation 2009), A compter de 2022 les règles seront durcies pour bénéficier d’un taux plein au titre de l’avantage fiscal
• Possibilité de louer le bien à un membre de sa famille (hors foyer fiscal)
• Depuis les derniers projets de loi, le dispositif ne concerne plus que les logements collectifs
• Le montant de l’avantage fiscal est inclus dans le plafonnement global des niches de 10 000 euros par an mis en place par le gouvernement

Quand commence la réduction d’impôt Pinel, comment déclarer, comment sortir du dispositif ?

Dans le cas d’une construction en VEFA, le logement doit être achevé dans les 30 mois de l’acquisition du local. Une fois le bien neuf acquis, ou terminé, ce dernier doit-être mis en location dans les 12 mois. Il faut respecter l’engagement de location : il n’est pas possible de céder le le bien avant le terme si l’on veut conserver l’avantage fiscal.

Au cours du programme d’investissement , les contribuables français ont plusieurs obligations déclarative au plan fiscal :

La déclaration 2044-EB

Elle correspond à la déclaration d’engagement initiale de location (minimum 6 ans). Elle permet aussi de vérifier que le logement correspond aux critères Pinel en indiquant les éléments suivant : adresse, date d’acquisition, date d’obtention du permis de construire et d’achèvement des travaux, prix de revient, date de mise en location et montant du loyer hors charges, nom du locataire.

Pour le calcul du respect du plafond du loyer Pinel (qui varie en fonction de la zone), une formule avec un coefficient multiplicateur permet de prendre en compte la « surface utile » du logement à partir de la surface habitable pour ajuster le calcul du respect du plafond. Il est important que cette étape soit correctement effectuée au risque de perte du bénéfice fiscale en cas d’erreur.

La déclaration 2044 ou 2044 SPE

Elle permet de déterminer le bilan foncier (loyers moins charges de l’opération). Concernant les charges, il faut spécifier : intérêts d’emprunt, assurances décès invalidité, locatives et propriétaire non occupant, charges de copropriété, frais de gestion travaux d’entretien, taxe foncière. Le calcul permet de déterminer un bénéfice ou un déficit foncier.

La déclaration 2042 C

Elle permet de déterminer la réduction d’impôt Pinel dans la rubrique « charges ouvrant droit à une réduction d’impôt ». Elle est basée sur le coût d’acquisition du bien. Le prix du m2 de surface utile (utilisé dans le calcul du plafond de loyer) ne doit pas excéder 5000 euros/mètre carré, Il s’agit du seuil pouvant être pris en compte pour la réduction d’impôt.

On applique ensuite le coefficient de 2% (ou 1%) lors de chaque année d’imposition pendant la durée du bail.

Le dispositif Pinel+ : qui peut en bénéficier ?

Dans le cadre de la démarche « Habiter la France de demain », Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, a précisé le projet de loi et les critères du nouveau Pinel+ mis en place par le gouvernement qui évoluera jusqu’à son terme en 2024 :

• Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % pour des engagement de 6, 9 et 12 ans, seront progressivement réduits (2023 : 10,5 %, 15 % et 17,5 %, 2024 : 9 %, 12 % et 14 %).

D’après la dernière loi de Finances, pour continuer a bénéficier du taux plein à titre dérogatoire a compte de 2022, il faudra respecter certains critères, liés notamment au confort et à la qualité environnementale du logement :

• le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• le logement à anticipé les critères de la norme RE2020, généralisé depuis 2022, en allant plus loin que le calendrier
• le logement présente une qualité d’usage et un référentiel de qualité : respect de surfaces minimales, présence d’un espace privatif extérieur et d’une double exposition à partir des T3

Loi Duflot ou Pinel, les différences

La loi Pinel a remplacé la défiscalisation en loi Duflot environ un an après sa mise en œuvre, afin d’élargir son champ d’application et de répondre à certaines critiques des professionnels comme des investisseurs. Elle a ainsi apporté plus de flexibilité au dispositif pour favoriser l’investissement locatif. Les point clés apportés étaient ainsi :

• Par rapport au dispositif Duflot la possibilité de louer le logement à des membres de sa famille (ascendants ou descendants) hors foyer fiscal
• Des zones éligibles élargies
• Un plus grande flexibilité a été apportée à l’engagement de location et au calcul de la réduction d’impôt (18% pour 9 ans avec le Duflot contre, 12%, 18%, 21% pour des engagements de 6, 9 ou 12 ans avec le Pinel). Il est ainsi devenu possible de moduler la durée de location.
• Une modification des plafonds de loyer qui ont été abaissés, alors que les plafonds de ressource ont été augmentés
• Une pleine prise en compte des opérations investies via une SCPI pour le calcul de l’avantage fiscal (aligné ainsi sur l’investissement en direct)

Logement : quelle évaluation des dispositifs d’investissement locatif et de défiscalisation Pinel?

L’une des principales critique apportée au Pinel est l’incertitude à la revente (on peut se trouver face à des immeubles entiers avec un terme fiscal arrivant simultanément et déclenchant une opportunité de revente par des investisseurs). Par ailleurs, concernant des logements souvent construits en VEFA, il est parfois difficile d’avoir un recul sur le niveau réel de la demande, et la pertinence du niveau des loyers. Enfin, l’avantage fiscal peut avoir parfois été déjà intégré dans les prix par les promoteurs, ce qui en annihile l’effet…

Un rapport de 2019 s’est penché sur une évaluation du dispositif de défiscalisation Pinel (pour plus de recul les auteurs sont remontés aux promotions 2009 en intégrant des investissements Scellier et Duflot). Certaines des conclusions semblent avoir partiellement été prises en compte dans la dernière réforme du Pinel+ :

• Il existe une décote de 30% entre le prix du neuf et de l’ancien. Ce qui fait peser un risque sur la rentabilité de l’investissement à la revente
• Le dispositif Pinel a favorisé la construction de logements locatifs en étant une source de motivation pour les investisseurs (l’avantage fiscal étant la principale motivation de 80% des investisseurs). Le Pinel a constitué une forte proportion des logements neufs commercialisés (50% des programmes en état futur d’achèvement)
• La qualité des logements s’est révélée parfois pas optimale (les exigences des investisseurs qui sont non occupants étant moins fortes). Le Pinel+ a cependant ajouté certains critères qualitatifs.
• Le dispositif Pinel n’a pas forcément permis l’émergence d’une offre locative à loyer modérée significative.
• Les prix de vente sont moins discutés par les acheteurs (notamment par rapport à des institutionnels), permettant aux promoteurs d’acheter du foncier plus cher
• Le coût pour l’état serait plus élevé que pour un dispositif qui viserait les institutionnels, mais permet une meilleure répartition des investissement sur les territoires (les investisseurs institutionnels se focalisant sur les zones les plus tendues où la demande est la plus élevée telles qu’Île-de-France, Grande couronne parisienne, Côte d’Azur…)
• Il faudrait une meilleure visibilité pour un pilotage du dispositif (un délai dans les déclarations fiscales empêche de connaitre rapidement les localisations des programmes). !l faut améliorer le pilotage pour une meilleure adaptation aux besoins locaux et également éviter d’évincer les projets d’acteurs ne faisant pas appel au dispositif
• Sans supprimer l’avantage pour les investisseurs privés mis en place par le gouvernement, une réorientation des incitations vers les investisseurs institutionnels pour produire des logements intermédiaires pourrait en diminuer le coût pour les finances publiques, avec avec une meilleure efficacité du dispositif

Publication originale le 17 février 2022, mise à jour le 17 février 2022