Loi Malraux : tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif en 2021

Loi Malraux : tout ce qu'il faut savoir sur le dispositif en 2021

Mis à jour il y a 1 mois

Ces dernières années, les dispositifs fiscaux pour favoriser l’investissement dans des logements locatifs se sont multipliés. Certains, tels que le Pinel, s’adressent prioritairement aux logements neufs ; d’autres visent plus spécifiquement les logements anciens via des opérations de rénovation. C’est le cas du dispositif Malraux, ne loi datant des années soixante et dont l’objectif est de favoriser la rénovation, la mise en valeur, et la préservation du patrimoine des centres-villes historiques. Avec la raréfaction du foncier, la loi Malraux semble particulièrement adaptée pour faire face aux enjeux du déficit foncier. Pour les contribuables investisseurs immobilier cette loi présente par ailleurs des avantages non négligeables.

La loi Malraux c’est quoi ?

Cette loi éponyme date du début des années 60, du nom d’André Malraux, alors ministre de la Culture. Il s’agissait de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant « la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière » en préservant le patrimoine architectural urbain existant.

La loi Malraux : un outil pour préserver le patrimoine historique et renforcer l’offre locative

À l’époque, le contexte était le cœur des Trente Glorieuses et de l’Après-guerre, avec une France confrontée à de nombreux changements en termes d’aménagement et d’urbanisme. Cette loi instaure la mise en place d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur des immeubles dans certaines zones urbaines, et plus précisément « lorsque ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles« .

Avec le temps et lors des réformes successives, les modalités pour bénéficier d’un avantage fiscal ont évolué. Actuellement, l’investissement en loi Malraux permet au contribuable, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôts en fonction d’un investissement réalisé pour mener à bien des opérations de rénovation sur des immeubles existants en vue d’une mise en location effective. L’immeuble concerné doit être situé dans un secteur éligible, donnant alors droit sous condition à une réduction d’impôt d’une quote-part des dépenses engagées. Il s’agit de dépenses dont la nature et le montant déductibles sont encadrés. Par ailleurs, les « opérations Malraux » sont assorties d’un engagement locatif d’au moins 9 ans de la part de l’investisseur.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

L’avantage de la loi Malraux est de permettre aux contribuables investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt importante fonction du montant investit dans des opérations de réhabilitation d’immeubles anciens pour les mettre en location.

Le dispositif Malraux peut cohabiter – sur d’autres biens – avec d’autres dispositifs. Par ailleurs, il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Le bénéfice de l’avantage est conditionné au respect des critères d’éligibilité et à une mise effective en location de 9 ans. Cependant, il n’y a pas de condition de loyer et de ressources pour le locataire.

Par nature, « le Malraux » concerne prioritairement des zones de centre-ville où la demande est généralement forte. Pour l’investisseur il offre ainsi différents avantages :

  • Combiner avantage fiscal et préservation du patrimoine ;
  • Acquérir un bien dans une localisation attractive de centre-ville, destiné à une clientèle plutôt haut-de-gamme ;
  • Investir dans des biens historiques avec généralement un cachet architectural qui ajoute à la valeur du bien ;
  • Permettre l’acquisition d’un bien ancien qui sera rénové et mis aux normes. Très important dans le cadre des nouvelles contraintes mises en place en faveur de la qualité thermique de bâtiments notamment ;
  • Augmenter l’offre locative dans des zones sous tension ;
  • Répondre à la problématique du déficit foncier, notamment dans les zones de centre-ville en privilégiant la réhabilitation complète d’immeubles existants au détriment de la construction ;
  • Le bien immobilier concerné par la loi Malraux sera loué nu dans les 12 mois suivants la fin des travaux, en qualité de résidence principale, et ce pendant au moins 9 ans ;
  • Au bout des 9 ans, une fois l’engagement de location terminé, il est possible de continuer à louer son bien, de le vendre, ou de demander à le récupérer pour un usage personnel.

Du point de vue des pouvoirs publics l’objectif est double :

  • Favoriser la préservation et la rénovation d’un patrimoine historique (travaux, dans des zones éligibles, supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France) ;
  • Faire face à la pénurie d’offre locative.

Pour l’investisseur, outre l’acquisition d’un actif foncier de qualité – dont il pourra éventuellement vouloir faire un usage personnel à terme – accéder à un dispositif fiscal permettant :

  • Un investissement significatif (400 000 euros par période de 4 ans consécutifs) ;
  • Une réduction d’impôts pouvant présenter jusqu’à 30% de l’investissement ;
  • L’accès à une déduction fiscale qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales et peut-être compatible avec d’autre dispositifs.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Le principe de l’investissement Malraux est : investir dans des opérations de restauration complète d’immeubles situés dans des zones éligibles. L’objectif est de les mettre en location nue.

Quels types de biens sont concernés par la loi Malraux ?

Les biens concernés par la loi Malraux sont des immeubles nécessitant des rénovations et situés dans des zones éligibles (généralement des centres historiques).

Plus précisément les biens concernés sont :

  • Des locaux à usage d’habitation ;
  • Des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage ;
  • Locaux originellement destinés à un usage autre que l’habitation, mais qui le deviendront (si la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 1ᵉʳ janvier 2017). En effet, depuis la loi de décembre 2016, le dispositif a été modifié. Il permet désormais la création de logements (et ce, pour des locaux pas prévus pour cet usage initialement).

Dernière condition concernant l’usage, le bien doit être mis en location nue pour des tiers. Et ce, dans les 12 moins suivant l’achèvement des travaux et pour une durée de 9 ans minimum.

Quelles zones sont concernées par l’investissement Malraux ?

Il existe plusieurs types de zones possibles donnant droit à une réduction d’impôt plus ou moins importante sur le montant des travaux éligibles. La réduction d’impôt sera plus ou moins importante selon la localisation du bien :

  • 30 % du montant des travaux si l’immeuble est :
    • Dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR – ex-Secteurs Sauvegardés) via un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, avec un permis déposé du 1ᵉʳ janvier 2009 au 8 juillet 2016
    • Des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou des Quartiers Conventionnés NPNRU – Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain – (ex-Secteurs Sauvegardés)
  •  22 % du montant si l’immeuble est :
    • Dans un SPR via un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé avec permis à compter du 9 juillet 2016 (ex-Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager – ZPPAUP – ou dans une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine – AVAP).

Lorsque le bien n’appartient pas à un secteur sauvegardé SPR ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ; alors il est nécessaire d’avoir une déclaration d’utilité publique prescrivant les travaux de restauration du bien, suivie d’une autorisation d’urbanisme. Ouvrant alors droit à une réduction de 22%.

Il y a en France plus de 100 villes avec un secteur sauvegardé permettant la loi Malraux. La première ville concernée par le dispositif était Sarlat en Dordogne, mais parmi les lieux les plus connus on peut citer le quartier du Marais à Paris.

Type de restauration pour investir en Malraux

L’article L313-4 du Code de l’urbanisme fixe le scope des opérations de restauration immobilière liées à la loi Malraux. Il s’agit de « travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles ».

Loi Malraux : restaurer complètement l’immeuble éligible

Après l’acquisition, les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble bâti. Ils ne doivent pas en changer le volume habitable. Les rénovations partielles sont à exclure.

Lorsque certaines parties de l’immeuble sont déjà propres à l’usage visé. Et qu’elles ne nécessitent pas de rénovation, alors celle-ci ne peut porter que sur une partie de l’immeuble.

La loi Malraux 2021 immobilier neuf ou ancien ?

Par définition la défiscalisation Malraux couvre des travaux de rénovation, elle vise donc par nature l’immobilier ancien. Pour l’investissement dans le neuf, il existe d’autres types de dispositifs tels que le Pinel par exemple (même s’il existe également le dispositif Pinel ancien…).

Loi Malraux modalité du calendrier

  • Le bien immobilier concerné par la loi Malraux sera loué nu dans les 12 mois suivants la fin des travaux, en qualité de résidence principale et ce pendant au moins 9 ans ;
  • L’investisseur s’engage à conserver le bien ou ses parts sociales (dans le cadre d’une détention via une société). Dans le cas d’une revente de manière anticipée, le bénéfice fiscal (y compris pour les années déjà passées) sera caduque et devra être remboursé ;
  • Le plafond de dépense est de 400 000 euros sur 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Dans le cas d’une réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable sur 3 ans ;
  • Depuis 2017, il est possible d’imputer les travaux de restauration sur une durée allant d’un an à quatre ans maximum ;
  • Au bout de 9 ans, une fois l’engagement de location terminé, il est possible de continuer à louer son bien, de le vendre, ou de demander à le récupérer pour un usage personnel.

Quid si le locataire donne congé avant 9 ans ?

Il importe que l’investisseur face les diligences pour relouer le bien au plus vite. Il pourra alors le cas échéant bénéficier d’une période de vacance accordée par l’administration fiscale.

Comment bénéficier de la loi Malraux ?

Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter les critères en termes des biens (type de bien, obligations locatives…), être un investisseur éligible et se conformer à certaines obligations déclaratives.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

La loi Malraux est accessible aux particuliers contribuables fiscalement domiciliés en France (avec une opération de rénovation d’un immeuble acquis ou déjà possédé). Les non-résidents assimilés à des personnes domiciliées fiscalement en France (« non-résidents Schumacker ») peuvent également bénéficier du dispositif.

Concernant l’immeuble, outre les critères de localisation, il s’agit d’immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1ᵉʳ janvier 2009.

Les avantages du dispositif sont réservés aux contribuables titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des biens.

Les loyers issus de la location du bien Malraux doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers : de ce fait, ils ne peuvent pas être détenus via une entreprise soumise à l’impôt sur le revenu.

Le bien peut néanmoins être détenu via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (excepté SCPI) dès lors que les loyers sont imposés à raison de leur quote-part dans la catégorie revenue fonciers au niveau de chaque associé.

Il est possible sous certaines conditions d’investir via une SCPI (SCPI fiscale Malraux).

Il n’est pas possible de céder les biens avant l’issue de la période de location de neuf ans. De même, dans le cas où le bien est détenu par une société, il est impossible de céder ses parts avant ce délai. Ainsi dans le cadre d’une détention via une société, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location de la société.

Comment calculer l’impact fiscal de la loi Malraux ?

Préalablement, il est bon de rappeler qu’il ne s’agit pas d’un dispositif permettant une réduction du revenu fiscal de référence. Il s’agit d’une réduction d’impôt à raison d’une quote-part des dépenses de rénovation éligibles engagées. La condition pour profiter pleinement du dispositif et de payer des impôts. Il n’y a pas d’avantage lié au taux marginal d’imposition. Cette loi est intéressante dès lors que l’on paie suffisamment d’impôts pour absorber l’avantage fiscal.

Calcul de la défiscalisation immobilière en loi Malraux

Le principe établi par l’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI) est une réduction d’impôt correspondant à une quote-part des dépenses de rénovation engagées dans la réhabilitation d’un immeuble complet en vue d’une mise en location en tant que résidence principale.

Suivant la localisation du bien, la date de dépôt de la demande de permis de construire, ou de la déclaration préalable, la réduction applicable sera de 22% à 30% du montant des travaux éligibles réalisés.

Travaux loi Malraux : plafond glissant de 400 000 euros

Il existe un plafond glissant des dépenses sur 4 ans maximum de 400 000 euros (toutes opérations Malraux confondues) à compter de l’année du permis de construire, soit :

  • 88 000 euros d’économie (taux à 22%)
  • 120 000 euros de réduction d’impôt (taux à 30%)

S’il y a un excédent celui-ci est reportable sur 3 ans (soit 7 ans au total).

Quelles démarches et justificatifs pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux en 2021

Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Malraux, il faut :

  • Remplir le feuillet 2044 SPE puis le reporter sur le 2042 C ;
  • Communiquer différents documents joints à la déclaration de revenus.

Le contribuable va notamment devoir fournir des informations relatives au bien et à sa localisation. Mais aussi, au montant des travaux engagés, mais également à la mise en location.

Les principales informations sont listées à l’article 46 AZC de l’annexe III au code général des impôts (CGI) :

« Le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu concernée :
Une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l’administration, qui comporte les éléments suivants :

  • Son identité et son adresse ;
  • L’adresse du local concerné et la mention qu’il est situé, selon le cas, dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
  • La date, selon le cas, d’approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ;
  • La date de délivrance du permis de construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable ;
  • L’affectation, à usage d’habitation ou à usage autre que l’habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ;
  • Le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;

  • L’engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d’habitation, pendant au moins les neuf années suivant l’achèvement des travaux, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
  • Une fois les travaux achevés ; la date de leur achèvement ;
  • Une fois le logement mis en location ; la date de prise d’effet du bail.

Une copie des documents suivants :

  • La déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;
  • L’autorisation d’urbanisme, accompagnée de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;
  • Les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover, le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l’adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ;
  • Lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux ;
  • Le bail: si le local n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle celui-ci est signé. En cas de changement de locataire lors de la période d’engagement de location, une copie du nouveau bail est jointe à la déclaration des revenus de l’année durant laquelle le changement est intervenu. »

Lorsque l’investissement intervient via une société, d’autres éléments seront nécessaires. Par exemple, la quote-part des revenus fonciers détenue en qualité d’associé ou un engagement de conservation des titres.

Remise en cause de la réduction d’impôts Malraux

Outre bien sûr des déclarations erronées concernant la nature et le calendrier des travaux, plusieurs cas peuvent entrainer une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu :

  • le non-respect de l’engagement de location ;
  • le non-respect de l’engagement de conservation des parts (investissement via une société) ;
  • la cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt (ou des parts dans une société) ;
  • le non-respect des conditions de mise en location ;
  • le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts. 

Travaux loi Malraux 2021 comment ça marche ?

Toutes les dépenses et travaux ne sont pas éligibles. Ils ne sont également pas tous pris en compte dans le cadre de la défiscalisation de la loi Malraux. Ils doivent être conformes aux exigences de cette loi. Mais, aussi avoir été réalisés dans un délais de 4 ans à compter de l’obtention du permis de construire.

Les travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation Malraux

Les travaux et dépenses prises en compte sont liées à des opérations de restauration complète d’immeubles. Que ce soient des travaux imposés ou autorisés, on peut citer notamment :

  • « Les travaux de démolition imposés par l’organisme qui délivre le permis,
  • Les travaux de restauration de toitures ou de murs extérieurs,
  • Ceux visant à transformer en logement une partie ou l’ensemble d’un immeuble d’habitation imposés ou autorisés par l’autorité publique,
  • Les travaux de réparations,
  • Les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables,
  • Ceux de réaffectation à usage d’habitation d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage,
  • Les travaux d’amélioration et d’entretien de l’habitation ;
  • Les primes d’assurance
  • Les frais de gestion « 

Les travaux et dépenses exclus du dispositif Malraux

Par définition, les travaux qui porteraient sur un immeuble ou un bien non éligible. Mais, également ceux qui ne respectent pas le cahier des charges. L’opération doit, par exemple, constituer une rénovation et non un agrandissement ou une construction. Les cas suivants sont exclus :

  • Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • Les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire
  • Sauf exception les provisions pour charges de copropriété
  • Les intérêts d’emprunt
  • Sauf cas particuliers les indemnités d’éviction et de relogement

À noter cependant que l’ensemble des dépenses de travaux (y compris les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement) sont éligibles. Et ce, dès lors qu’elles sont imposées ou autorisées par l’autorité publique ; dans le cadre de l’application des dispositions législatives et réglementaires relatives aux sites.

Calendrier et preuve des dépenses dispositif Malraux

Les dépenses éligibles à la loi Malraux doivent être engagées à compter de l’obtention du permis de construire. Et ce, jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante.

Les sommes liées à la réalisation des travaux doivent avoir été effectivement payés par le contribuable. Elles doivent par ailleurs avoir été correctement affectées aux dépenses correspondantes éligibles. Dans le cas de travaux facturés, mais payés suivant un échéancier, la date de paiement fera foi.

 À noter que les dépenses s’entendent nettes d’éventuelles subventions obtenues pour la réalisation des travaux.

Dans le cas de la Vente d’Immeubles à Rénover (VIR), le prix des travaux effectivement payés selon l’échéancier du contrat est pris en compte.

FAQ : Comment investir en loi Malraux ?

La loi Malraux va-t-elle disparaitre ?

L’article 160 de la loi de finances pour 2020 a prorogé la réduction d’impôt au titre du dispositif Malraux. Et ce, jusqu’au 31 décembre 2022. De même, il n’y aura a priori pas de rétroactivité pour les programmes engagés.

Peut-on louer un bien Malraux à sa famille ?

La location ne peut concerner qu’un locataire personne physique. Celui-ci ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable demandeur. Par ailleurs, dans le cadre d’une détention via une société, la même condition s’applique. Elle s’applique également à l’associé lui-même, qui ne peut être le locataire.

Quelles sont les restrictions concernant la location ?

Dans le cas d’un bien à usage d’habitation, il doit être loué nu pour un usage de résidence principale. Et ce pendant une durée d’au moins neuf ans.

Le bail ne peut pas être souscrit par une personne morale, même si le logement est sous-loué à usage d’habitation.

Le bien ne peut pas être loué en tant que résidence secondaire.

La location doit être réelle pendant la durée de l’engagement de location. Outre le cas de congé donné par le locataire (le bien doit alors être reloué dans les douze mois sauf tolérance obtenue auprès de l’administration fiscale) ; le propriétaire ne peut en aucun cas se réserver la jouissance du bien même temporairement. Et ce, ainsi que tout membre de son foyer fiscal directement ou indirectement. Cela vaut également pour une occupation même temporaire à titre gratuit par un tiers.

Peut-on démembrer un bien immobilier de la loi Malraux ?

Cela n’est pas possible. Le contribuable doit détenir la pleine propriété du bien. À l’exception du cas d’un démembrement de propriété consécutif au décès d’un conjoint avec une imposition commune.

Loi Malraux que se passe-t-il dans le cas d’une indivision ?

Cela ne change rien. Dans le cas d’une indivision, la réduction d’impôt est ajustée à la quote-part de droits du contribuable dans l’indivision.

Peut-on investir via une société dans un programme Malraux ?

Dans le cadre d’une SCI non soumise à l’impôt des sociétés, par exemple, l’avantage fiscal s’applique à l’associé à hauteur de sa quotepart dans les dépenses de restauration. La quote-part des loyers perçus via la société est, par ailleurs, imposée au niveau du contribuable. Et ce, dans la catégorie des revenus fonciers.

Les associés doivent s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

Dans le cas de parts de SCPI, elles doivent faire partie du patrimoine privé du contribuable. Les parts de SCPI ne peuvent, entre autres, pas être détenues par une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Loi Malraux : que se passe-t-il en cas de modification du foyer fiscal ?

En cas de mariage, de divorce, de départ du foyer fiscal d’une personne à charge ou propriétaire du bien ; cela entraine l’apparition de nouveaux contribuables. Si cela intervient avant l’engagement des 9 ans ; alors le contribuable désormais détenteur du bien devra reprendre l’engagement en cours. Et ce, au risque de voir l’avantage fiscal remis en cause.

Peut-on effectuer plusieurs investissements Malraux ?

Oui, cela est possible à condition de respecter le plafond de 400 000 euros d’investissement éligible à la réduction fiscale.

La location est-elle soumise à un plafonnement de loyer ou de ressources du locataire ?

Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, il n’y a pas de contrainte concernant le niveau de loyer ou les ressources du locataire.

FAQ: Fiscalité loi Malraux 

La réduction d’impôt loi Malraux est-elle limitée ?

Le montant maximum est de 120 000 euros sur 4 ans.

Par ailleurs depuis 2013, la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. La loi Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux.

La réduction d’impôt en loi Malraux est compatible avec d’autres dispositifs fiscaux, en respectant les plafonnements des niches fiscales.

Que se passe-t-il lorsque la réduction Malraux excède le montant de l’impôt ?

Dans ce cas, il est possible de reporter l’excédent jusqu’à 3 ans supplémentaires. Soit au plus 7 ans à compter de l’année du permis de construire.

Comment cumuler la réduction Malraux avec d’autre dispositifs fiscaux ?

Dans le respect du plafonnement des niches fiscales, le cumul du dispositif Malraux avec d’autres dispositifs fiscaux est possible. Les dispositifs Malraux et Pinel sont cumulables par exemple. Par contre, il n’est pas possible de cumuler ces différents avantages fiscaux pour un même bien.

Déficit foncier ou loi Malraux ?

Les dépenses déjà prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt au titre du dispositif Malraux ne peuvent par ailleurs pas être prises en considération pour le calcul d’un éventuel déficit foncier.

Cependant, les dépenses non prises en compte peuvent être éventuellement affectées au déficit foncier. De même, des dépenses non éligibles au dispositif Malraux peuvent être affectées au calcul d’un déficit foncier (article 31 du CGI). Dans le respect cependant des plafonds des niches fiscales.

Suivant la même logique de non-cumul des avantages, on ne peut considérer dépenses éligibles des travaux ayant déjà fait l’objet d’une subvention, par exemple, de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Malraux et plus-values immobilière

Dans le cas d’une revente, il faut respecter le délai de 9 ans. Et ce, sous peine de voir l’avantage fiscal Malraux remis en cause.

Pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente, le montant des travaux bénéficiant du dispositif Malraux, ne sera pas pris en compte dans le calcul du prix d’achat du bien.

Publication originale le 22 octobre 2021, mise à jour le 22 octobre 2021

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