Loueur Meublé Non Professionnel : comment faire sa déclaration de revenus LMNP

De nombreux propriétaires investisseurs optent pour la location meublée. Celle-ci présente divers avantages : flexibilité dans la gestion des locataires, adaptation à une demande pour ce type de logement, rendement locatif a priori supérieur… Cette approche permet également d’accéder aux statuts spécifiques de loueur meublé, notamment du point de vue fiscal celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Nous vous expliquons ici les conditions à remplir et les exigences pour la déclaration de revenus LMNP

La notion de loueur meublé

La location meublée implique plusieurs conditions :

– Le logement doit, comme le nom l’indique, être meublé et comporter un certain nombre d’équipements (plaques de cuisson, four, vaisselle, literie, volets, ustensiles, table…) permettant ainsi une occupation normale directe par le locataire ;

– Un bail d’une durée de 1 an minimum contre 9 mois pour un bail étudiant, mais se comparant à 3 ans pour le non meublé.

LMNP : Statut et critères

Une fois ces critères remplis, le Code Général des impôts précise les conditions d’obtention du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou de le LMP (Loueur Meublé Professionnel). L’activité est réputée être exercée à titre professionnel dès lors que les 3 critères suivants sont remplis :

• Un membre du foyer fiscal (ou plus) est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Dès lors que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Dès lors que l’un des trois critères n’est pas rempli, le statut de LMNP s’applique. Dans le cas où les trois critères sont réunis, on bascule dans le régime LMP.

À noter que logement LMNP n’offre pas de manière prépondérante des services de nature hôtelière, par exemple : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil….

Comment est calculé le seuil de revenu de LMNP de 23 000 euros ?

Les recettes prises en compte sont égales au total des loyers annuels effectivement perçus. Ceci se comprend :

• Charges comprises ;
• Incluant les éventuelles indemnités d’assurance au titre de garantie de loyer ;
• Et en ajustant le montant des recettes prorata temporis distinctement pour chaque bien loué (dans le cas où le bail ne couvrirait qu’une partie de l’année civile).

LMP/LMNP : Comment est apprécié la prépondérance de la location meublée par rapport au revenu du foyer ?

Une des conditions pour déterminer le statut de LMP ou LMNP est que les recettes issues de la location meublée représentent une part prépondérante par rapport aux autres revenus du foyer. Effectivement, pour cela, chaque catégorie de revenus doit être prise pour sa valeur nette :

• Post déduction des charges et abattements propres à chaque catégorie ;
• Avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs ;
• Hors revenus exonérés d’impôts.

La déclaration de la location meublée

Dès lors que l’on est loueur en meublé, il est nécessaire de s’immatriculer auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises.

Où envoyer sa déclaration LMNP ?

L’activité de LMNP implique une inscription auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises. Le bien mis en location dépend du greffe du Tribunal de commerce.

Cette démarche comporte plusieurs conséquences :

• Obtention d’un numéro SIRET ;
• Communication de l’existence d’une activité LMNP ;
• Indication du régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).

Toutefois, si le déclarant a plusieurs locations meublées, il doit s’adresser au greffe du Tribunal de commerce où est située la location générant les revenus les plus élevés.

Par ailleurs, il est possible d’adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) dès lors que l’on est imposé au régime réel. Cela peut procurer certains avantages fiscaux.

Quand faire sa déclaration de LMNP ?

Il faut effectuer une inscription dans les 15 jours suivant le début de la location du bien. En cas d’oubli, il est possible de régulariser.

La déclaration du meublé : le formulaire P0i

La déclaration P0i ou « Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » peut se faire directement en ligne.

De plus, l’inscription se fait via le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

La location en meublé constitue une activité commerciale. Elle ne relève donc pas des revenus fonciers, mais de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De manière générale, les formalités doivent être réalisées via les espaces particuliers et professionnels du portail fiscal impots.gouv.fr.

LMNP quel régime fiscal ?

Il existe trois régimes fiscaux différents concernant les locations en meublé :

– Micro-BIC ;

– Réel simplifié ;

– Réel normal.

Ces trios régimes sont applicables de plein droit (lorsque le montant des recettes n’excède pas certains seuils) ou sur option.

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique de plein droit lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € HT.

Concernant le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, ce seuil est de 176 200 € HT.

lI faut alors reporter le montant des recettes sur une déclaration complémentaire d’impôts sur le revenu, la n° 2042 C.

Un abattement de 50% est alors appliqué et la somme nette subi l’imposition sur le revenu (71% pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes).

Le régime réel simplifié

Le régime « réel » s’applique de plein droit dès lors que les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € HT et 247 000 € HT (176 200 € HT et 818 000 € HT concernant les meublés touristiques en chambre d’hôte).

Dans tous les cas, il est toutefois possible de demander à opter, avant le 1ᵉʳ février, pour cette option par courrier (avec reconduction tacite).

Il faut remplir une déclaration n°2031 (avec ses annexes éventuelles), et ce, avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai. Il faut également reporter le résultat dans la déclaration 2042 C Pro, à la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ».

En somme, le résultat est calculé après intégration des charges et amortissements.

Le régime réel normal

Le régime « réel » s’applique de plein droit dès lors que le seuil de recette est dépassé.

Il fonctionne de manière identique à la version simplifiée. Toutefois, le niveau de détail exigé est supérieur dans la transmission des bilans comptables.

Pour rappel, la déclaration n° 2031 (qui doit être télétransmise) comporte les annexes suivantes :

• Bilan ;
• Compte de résultat ;
• Tableau des immobilisations, amortissements et éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values ;
• Enfin, le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables.

Les exonérations, déficits fiscaux et autres impôts

De plus, il existe d’autres taxes s’appliquant à la location meublée :

Exonérations et exemptions

À noter qu’en dessous du seuil 305 euros de recettes (760 euros pour la location saisonnière d’une partie de la résidence principale), il n’y a pas d’imposition ni de déclaration. Et ce, comme dans le cas de la sous-location sous certaines conditions d’une pièce de sa résidence principale.

Un des intérêts de la location meublée est, par exemple, la possibilité d’intégrer des charges pour diminuer ou neutraliser l’imposition sur les loyers. Cependant, en cas de déficit de l’activité de meublé non professionnelle, celui-ci n’est pas déductible du revenu net global du foyer fiscal (ils sont uniquement imputables sur des revenus locatifs de même nature pendant 10 ans).

TVA

Il y a une exonération de TVA pour les locations meublées sauf lorsqu’il y a des prestations d’hébergement fournies, assimilables à des services hôteliers (tels que petit déjeuner, nettoyage des locaux…).

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La location meublée est désormais imposable à la cotisation foncière des entreprises (sauf cas particuliers) à compter du seuil de 5 000 euros de recettes.

Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

Au-delà du seul de 152 500 euros de chiffre d’affaires, vous pouvez être soumis à la CVAE.

La taxe d’habitation

Sous réserve des exonérations liées à la réforme en cours, vous restez redevable de la taxe d’habitation lorsque l’habitation louée en meublé constitue votre habitation personnelle. Si le logement est réservé exclusivement à la location en meublé, seule la CFE sera éventuellement due.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Les logements sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties possédées au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.

Évolutions récentes sur la location meublée

Effectivement, quelques évolutions récentes sont apparues.

Basculement automatique vers le régime LMP

Jusqu’à présent pour être sous le régime de LMNP, il fallait générer des revenus locatifs meublés inférieurs à 23 000 euros et que ceux-ci ne constituent pas la majorité des revenus du foyer. Il fallait également être inscrit au RCS.

Désormais, la condition d’inscription au RCS a disparu. Ainsi, dès que les deux premières conditions sont remplies, le basculement vers le régime de LMP s’effectue automatiquement. Ce qui ouvre l’assujettissement aux cotisations sociales.

Location courte durée type Airbnb

Désormais le dépassement du seuil de 23 000 euros sur des plateformes telles qu’Airbnb implique une affiliation au RSI avec le paiement de cotisations sociales.

Publication originale le 17 septembre 2021, mise à jour le 17 septembre 2021