L’immobilier de A à Z

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Mis à jour il y a 3 semaines

Avec le Covid-19, nombreux sont les investisseurs à se poser la question du devenir du marché immobilier et « quel est meilleur investissement ? ». Celui-ci est, comme beaucoup, un monde d’acronymes : VEFA, PTZ, LMP… Pour revenir aux fondamentaux, à l’« ABC », pourquoi ne pas s’en tenir à la simple règle des « 3L » et de « 5D » ? Explications…

Immobilier : « Location, Location, Location »

Cette règle des « 3L » en anglais que l’on pourrait traduire par « l’Emplacement, l’Emplacement d’abord, l’Emplacement toujours » est un principe clé souvent suivi par les amateurs et professionnels de l’immobilier. S’il n’y a jamais de certitude, la qualité de l’emplacement reste, sur le long terme, le point majeur de l’attractivité d’un bien immobilier. Certes, cela à un prix à court terme, et les rendements locatifs seront sans doute réduits. Mais dans une optique de valorisation à long terme cela reste sans doute un bon conseil. Quelques critères à prendre en compte seront par exemple :

  • Une proximité des commerces, des transports ou des écoles
  • La localisation dans un bassin d’emploi
  • Une situation exceptionnelle près d’un lieu remarquable

Certains préféreront miser sur des « zones à potentiel » mais in fine cela répond à la même logique : identifier des localisations dont on pense qu’elles deviendront attractives. Les conséquences attendues sont :

  • Un avantage compétitif par rapport à des biens comparables
  • Un accès facilité aux financements
  • Un premier choix des acteurs solvables et cherchant à être près de zones d’activités
  • Une diminution du taux de vacance pour les biens locatifs

Cette règle générale n’exclut pas des arbitrages en fonction de la conjoncture mais la règle long-terme du “flight to quality” permettra a priori de faire ainsi favorablement face aux différents cycles.

Les « 5D » de l’immobilier

Cette règle, qui n’a rien à voir avec le “système D”, correspond à un jeu de données liées à la population dont l’évolution peut impacter significativement d’un point de vue macro le marché de l’immobilier résidentiel.

  • Décès : les décès sont l’un des catalyseurs du marché, entrainant des successions et des biens à nouveau disponibles sur le marché. La pyramide des âges, de manière générale est un indicateur avancé de l’évolution du marché. Un vieillissement de la population amènera sur le marché un afflux de logements avec de grandes superficies, les occupants cherchant souvent un logement plus petit après le départ de leurs enfants ou « une retraite au soleil ». Une population fortement vieillissante est aussi par conséquent un défi majeur à long terme pour le marché immobilier. Par exemple des pays tels que le Japon anticipent une baisse de 25% de leur population à horizon 2050.
  • Démographie : l’évolution de la démographie dans ses différentes composantes (soldes migratoires y compris), et en premier lieu la natalité, est un facteur clé du marché du logement. Elle est le « driver » essentiel de l’augmentation de la demande. L’arrivée d’un enfant va amener les ménages à chercher un logement plus grand et contribuer à « animer » le marché. Sur certains types de biens il peut y avoir rapidement un effet inflationniste lié à une pénurie de certains types de logements (par exemple le cas des logements parisiens disposant de 3 chambres)
  • Divorce : il est désormais estimé que dans les grandes villes un couple sur deux divorcera. Une règle arithmétique simple voudrait que si tous les couples se séparaient, cela multiplierait par deux le nombre de logements nécessaires en multipliant le nombre de foyers. Il existe bien sur des « familles recomposées », des remariages qui contrecarrent ce mouvement, et heureusement tous les couples ne divorcent pas. Il n’en reste pas moins que ce phénomène peut avoir conjoncturellement un impact significatif sur le nombre et le type de logement recherchés
  • Déménagement : le confinement lié au Covid-19 a de fait bloqué toute transaction immobilière pendant un temps. Les trois facteurs précédents (décès, démographie, divorce) ont une conséquence directe. Cependant la mobilité peut être d’un autre ordre : professionnelle ou pour poursuivre des études. Le phénomène du télétravail, qui s’est imposé du fait du coronavirus, pourrait rebattre les cartes et favoriser certaines zones moins proches des grandes métropoles. Des secteurs économiques fortement impactés (comme l’aéronautique à Toulouse) pourraient également entrainer des départs et une moindre attractivité de certaines zones sinistrées économiquement
  • Dette : ces dernières années, le montant des encours de prêts immobiliers a considérablement augmenté. Cela a poussé la banque de France à émettre récemment des recommandations aux banques, avec un maintien du ratio mensualité/revenu à 33% maximum, et une maturité maximale d’emprunt de 25 ans. Même si le système de taux fixe pratiqué en France (rappelons que la crise des « subprime » aux États-Unis a trouvé en partie sa source dans une système de taux variables) est une base saine, la baisse générale du niveau de taux et l’augmentation des montants prêtés ont contribué à entretenir la capacité financière de ménages à apport égal, et à soutenir les niveaux de prix. Le niveau de taux et l’accès au financement sont ainsi un facteur clé de la solvabilité des acheteurs, et donc indirectement du niveau de la demande. Ce facteur impacte aussi l’offre, et à ce titre le crowdfunding peut-être un élément important dans la problématique financière des acteurs de l’immobilier (promoteurs, marchands de biens, foncières).

Publication originale le 18 juin 2020, mise à jour le 18 juin 2020

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