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Les montages juridiques nécessaires pour le crowdfunding immobilier

Par Sigrid Romier

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Mis à jour il y a 3 ans

Les plateformes de crowdfunding disposent pour la plupart de 3 méthodes de financement quant aux montages juridiques de la société du projet. Pour rappel, l’argent étant prêté aux entreprises sous forme d’obligations simples non-convertibles, il leur est impossible de financer une SCI ou SCCV. Dans cet article nous détaillerons les montages juridiques du crowdfunding immobilier.

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1. SAS, SA et SARL

Si la société mère est une SAS (Sociétés par actions simplifiées) alors il lui est possible d’émettre des obligations simples non convertibles, permettant d’avoir recours au financement par crowdfunding. Idem si le promoteur possède déjà une SAS entre la holding et la société civile.

Si le promoteur possède une SA, SCA ou une SARL :

  • Les SA (sociétés anonymes) sont en capacité d’émettre des obligations tels les SAS, idem pour les SCA (sociétés en commandite par actions).
  • Les SARL (sociétés à responsabilité limitée) sont soumises à des conditions plus spécifiques qui limitent l’émission d’obligations aux SARL les plus importantes (par exemple avoir plus de 3 exercices approuvés, avoir nommé un commissaire aux apports ou encore un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 100 000 euros). Dans le cas contraire, elles devront émettre un bon de caisse pour permettre le financement (les contrats nécessaires sont généralement fournis par la plateforme de crowdfunding).

3. Les montages juridiques du crowdfunding immobilier : SCI et SCCV

Si la société mère est un SCI ou SCCV, la plateforme de crowdfunding peut créer une SAS pour l’entreprise de promotion.
Dans ce cas, la plateforme devra alors légalement posséder une partie du capital de la SAS afin d’apporter le prêt sous forme d’apport en compte courant dans l’entreprise.
La SAS (alors lié à la SCI ou la SCCV de l’entreprise de promotion) descend le flux de trésorerie sur la SCCV ou la SCI pilotant l’opération de promotion en cours. À noter que sa prise de participation légale minimum est de 5%.

À la fin du processus du projet, la plateforme de crowdlending revend ces parts au promoteur. Pour assurer un revente d’actions saine et empêcher que la plateforme ne fasse de plus-value, elle doit assurer une revente à la valeur nominale.

4. Holding

Enfin, la plateforme de crowdlending peut être prête à financer directement la holding du promoteur. Cette méthode reste rare car les prêteurs préfèrent miser sur un montage isolant juridiquement le projet des autres opérations en cours. Toutefois cela peut être envisageable pour les promoteurs dotés d’outils de reporting et de contrôle de gestion efficace.

Publication originale le 8 juin 2020, mise à jour le 8 juin 2020

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