Permis de construire : le dépôt en ligne enfin disponible

Depuis le 1er janvier 2022, les projets d'urbanisme comme le permis de construire peuvent s'effectuer en ligne. Explications.

Mis à jour il y a 4 mois

Entre élections municipales (qui ont tendance à geler la délivrance de permis de construire) et crise de la Covid-19, le secteur de la construction de logements a connu deux années plutôt tumultueuses. Pourtant, le nombre de transactions immobilières s’est maintenu à des niveaux très élevés, porté par une forte demande et des conditions de financement toujours favorables. Après un creux, un rebond de l’activité de la construction semble s’être déjà amorcé. L’année 2022 pourrait également constituer un tournant pour le secteur, avec la généralisation de la norme RE2020, qui instaure une meilleure prise en compte des contraintes environnementales. Parmi les mesures techniques, l’instauration de la possibilité de dépôts en ligne des permis de construire constitue également un signe en faveur d’une dynamisation et d’une meilleure fluidité du marché.

Permis de construire : deux ans de crise sanitaire, des politiques publiques toujours actives

Deux ans de crises sanitaire ont eu un impact sur l’activité des constructeurs immobiliers avec notamment des retards sur les permis de construire. Par ailleurs de nouvelles habitudes ont émergé : télétravail, flex-office, résidences semi-principales… Alors que 2022 pourrait voir enfin la fin de la pandémie, de nouveaux enjeux semblent s’ouvrir pour la profession : transformation des bureaux en logement, intégration des nouvelles normes environnementales avec le RE 2020.

La politique publique du logement en France s’est attachée depuis longtemps à promouvoir la construction et la rénovation de logements neufs intermédiaires. De nombreuses initiatives à destination des investisseurs ont vu le jour (Pinel, Malraux, Monuments historiques…) pour favoriser l’émergence d’une offre de logements locatifs accessibles, et pour créer un choc d’offre face à une demande soutenue… Outre ces mesures fiscales destinées à solvabiliser la demande et à favoriser la construction et la rénovation de logements locatifs intermédiaires, différentes loi assez structurantes ont par ailleurs été votées.

On pourra notamment citer les lois Duflot, Alur, ou Elan ou bien plus récemment la loi Climat et Résilience. Elles se sont intéressées en priorité à fluidifier le marché, à répondre aux enjeux du besoin de logement, et à rétablir un certain équilibre entre offre et demande. Elles ont été amenées à faire évoluer certaines normes administratives (PLU, recours, permis de construire, encadrement des loyers…) et à désormais mieux prendre en comptes les enjeux liés au réchauffement climatique et aux émissions de gaz à effet de serre.

Loi Elan, loi Climat et Résilience, l’heure des premiers effets ?

Les objectifs de la #LoiElan ou loi « Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique » (et ses 214 articles) ont été adoptés il y a près de deux ans. La loi Elan s’est ainsi concentrée autour de quelques titres notamment :

  • Répondre au manque de logements en facilitant la construction, en redonnant confiance aux acteurs du marché ;
  • Accompagner le changement de domicile et la mobilité résidentielle ;
  • Améliorer la protection des plus fragiles et lutter contre l’habitat indigne.

Parmi les différents points de la loi Elan, le volet « construire plus, mieux et moins cher » avait apporté son lot de propositions :

  • Documents d’urbanisme : plus de transparence concernant le Plan d’occupation des sols (POS) et le Plan local d’urbanisme (PLU) ;
  • Construction de bâtiments en zones communales : lutte contre les recours, notamment abusifs ;
  • Loi Littoral : possibilité accrue de combler les « dents creuses » ;
  • Permis de construire : simplification et dématérialisation ;
  • Recours abusifs : meilleure sécurisation des autorisations déjà obtenues…

La loi Climat et Résilience d’août 2021, ainsi que des initiatives telles que le rapport Rebsamen via la « Commission pour la relance durable de la construction de logements » ont récemment accéléré certaines orientations :

  • Mise en œuvre de la norme RE2020 (issue de la loi Elan) qui vise à atteindre la neutralité carbone en 2050 et à mieux prendre en compte la consommation énergétique des bâtiments neufs, tertiaires ou de logements. Que ce soit lors de la construction mais également lors de leur utilisation (privilégier les matériaux biosourcés, améliorer les performances énergétiques, prendre en compte les conditions climatiques et le « confort d’été », interdire de nouvelles installations de chauffage au fioul…) ;
  • Instauration d’un nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) plus contraignant et désormais opposable (et non simplement informatif). Ce diagnostic prenant désormais en compte les caractéristiques énergétiques des bâtiments (et non seulement la consommation passée) ainsi que les émissions de gaz à effet de serre ;
  • Mise en place de nouvelles contraintes progressives pour lutter contre les « passoires thermiques » avec des obligations de rénovation et de mise aux normes pour ces logements, au risque de sanctions (impossibilité d’augmenter les loyers, interdiction de location…) ;
  • Via la dernière loi de finance, des dispositifs fiscaux reconduits, tels que le Pinel, subiront désormais des nouvelles contraintes pour être éligibles aux avantages fiscaux à taux plein : un cahier des charges précis en termes de qualité environnementale du logement et de critères de confort.

Un rebond observé des mises en chantier et des permis de construire

Après un creux observé pendant la crise sanitaire, les chantiers semblent être repartis à la hausse, par un effet de rattrapage, ainsi que le montre le nombre de logements individuels et collectifs cumulés sur 12 mois (autorisés et commencés).

Construction de logements - Résultats à fin septembre 2021
Nombre de logements individuel cumulés sur 12 mois – Source : SDES, Sit@del2, estimations à fin septembre 2021
Construction de logements - Résultats à fin septembre 2021
Nombre de logements collectifs cumulés sur 12 mois – Source : SDES, Sit@del2, estimations à fin septembre 2021

Par ailleurs le gouvernement a signé en mars 2021 un protocole en faveur de la relance de la production de logements sociaux. Il veut également soutenir financièrement les « maires bâtisseurs ».

Permis de construire en ligne, signe d’une numérisation accélérée

Le dépôt et l’obtention d’un permis de construire et des autorisations d’urbanisme font partie des nombreuses démarches administratives préalables et incontournables à la majorité des projets de construction ou de rénovation. Si un simple abri de jardin ou un ravalement de façade ne seront généralement pas concernés, la simple construction de piscine dès lors qu’elle a une certaine surface peut nécessiter un accord préalable. La présence d’un architecte dans le processus sera parfois obligatoire. En fonction de la nature des travaux, le délai d’instruction peut s’avérer important et constituer un parcours du combattant. Chaque mois supplémentaire dans l’attente d’une réponse de l’administration peut mettre en péril le projet envisagé. Il est heureusement possible d’obtenir un accord tacite, en cas d’absence de réponse dans un délais de 2 mois.

Cependant, dans un premier temps, faciliter les formalités de dépôt des permis et des demandes était sans doute un enjeu de simplification important pour le secteur de la construction et pour contribuer à une modernisation des services publics.

La mise en œuvre de la possibilité de déposer son permis de construire en ligne est ainsi l’une des retombées de la loi Elan. Ce mouvement s’inscrit certes dans un souci d’efficacité et de simplification, mais également dans une tendance à la numérisation de l’Etat et de la vie en général.

La Covid-19 a en effet entrainé une numérisation croissante de la vie quotidienne : e-commerce, télétravail et réunion en ligne, mais également dans le domaine de l’immobilier : visites virtuelles, vote électronique aux assemblées générales, télé-signature des baux, des compromis ou d’actes notariés…

L’Etat a engagé depuis plusieurs années une politique « d’Open Data » destinée à faciliter l’accès à différentes données immobilières. Le Rapport Bothorel avait présenté les principales orientations avec une ouverture par défaut et une gratuité des données publiques, tout en respectant par ailleurs les libertés individuelles (encadrement CNIL, RGPD, secret fiscal, etc.).

Cela dans le but de fournir une meilleure information au public et aux professionnels de la filière immobilière mais également aux services de l’Etat. Un environnement plus ergonomique et digitalisé peut ainsi aider les services de l’Etat pour une meilleure anticipation des politiques publiques. Par exemple le croisement de différentes données : fichier cadastral, données de valeurs foncière (DVF), permis de construire, peut permettre d’anticiper et de mieux identifier la pression immobilière, de réorienter les politiques publiques, de mieux lutter contre l’artificialisation des sols…

 Parmi ces initiatives récentes, on pourra citer principalement deux actions notoires :

L’ouverture au public du portail DVF de valeur foncière

Suite à un accès peu a peu élargi depuis 2006, l’article L. 112 A du Livre des procédures fiscales a ainsi, dans le cadre de la loi pour un État au service d’une société de confiance, spécifié : « l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années [cela afin] de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers ». Ces informations et certains points de confidentialité sont encadrées par la CNIL. Cette base concerne des biens ou des terrains qui ont fait l’objet d’un changement de propriétaire à titre onéreux. Via Etalab il est ainsi possible d’identifier des transactions géolocalisées sur une carte et par date. Ces données sont également accessibles via des fichiers csv. Cela présente un intérêt évident par exemple comme référentiel pour l’évaluation des actifs pour le paiement de l’IFI : ces données sont opposables à l’administration fiscale.

L’ouverture au public de la base des permis de construire

La base des permis de construire géolocalisée Sitadel2 permet de suivre les permis de construire par commune. A noter que les permis de construire peuvent être consultés en mairie (les références étant mentionnées sur les panneaux d’affichage obligatoires des chantiers) et il est possible de demander une copie (éventuellement payante) du permis de construire. L’article L. 300-1 du Code des relations entre le public et l’Administration (CRPA) garantit « le droit de toute personne à l’information […] en ce qui concerne la liberté d’accès aux documents administratifs ». Ces éléments peuvent servir de base pour des recours, mais être également utiles aux professionnels comme source d’information pour orienter la constitution de leurs futurs dossiers, Mais également comme indicateur avancé de conjoncture ou de suivi de la concurrence. Certaines « proptechs » telles que Vigibati permettent une visualisation sur carte.

Dépôt des formulaires de demande de permis de construire en ligne depuis le 1er janvier 2022

Le dépôt des dossiers de permis de construire en ligne semble la dernière étape vers une numérisation des démarches immobilières. Certaines communes en avance telles qu’Issy-les-Moulineaux proposent ce service depuis plusieurs années.

La loi ELAN a imposé aux communes de mettre en place des procédures dématérialisées depuis le 1er janvier 2022 :

  • Pour toutes les communes de recevoir les demandes (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de démolir, permis de construire) ;
  • Pour les communes de plus 3.500 habitants de mettre également en place une téléprocédure permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme et certificats d’urbanisme.

L’Etat a ainsi mis en place le programme Démat ADS ou « Permis de Construire en ligne » visant à finaliser la digitalisation du processus. Les démarches via un dossier « papier » sont cependant toujours accessibles aux particuliers.

Par ailleurs la plateforme de l’Etat baptisée Plat’AU, rassemblera les acteurs de la chaîne administrative, avec des logiciels dédiés pour faciliter le traitement des dossiers d’autorisation d’urbanisme.

Les particuliers qui le souhaitent peuvent désormais se connecter grâce à leur identifiants fiscaux « FranceConnect » et être assistés dans leur démarche en ligne de dépôt de permis de construire (maximisant ainsi les chances de succès et d’avoir un dossier complet, en évitant les sources d’erreur). Le processus comprend 6 étapes : 

  1. Vous renseignez le lieu de vos travaux : vous pouvez désigner précisément la parcelle concernée sur une carte interactive réalisée par l’IGN (Institut national de l’information géographique et forestière) ;
  2. Vous décrivez votre projet en répondant à une série de questions ;
  3. Le service sélectionne les informations que vous devez renseigner ;
  4. Le service vous indique la liste des pièces que vous devez joindre à votre dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
  5. Vous pouvez visualiser et télécharger le formulaire en ligne (Cerfa) finalisé et automatiquement pré-rempli ;
  6. Si votre commune est raccordée à ce téléservice, vous pouvez télétransmettre le dossier.

Permis de construire et construction, les paris de la simplification, les défis qui demeurent

La simplification des démarches de dépôt de permis de construire – dont la délivrance constitue un goulot d’étranglement pour les professionnels – était sans doute une étape positive et nécessaires. Mais les défis demeurent comme l’a relevé entre autres la Commission Rebsamen :

  • Avec l’essor du télétravail des surfaces de bureaux vont être disponibles pour être transformées en logement. Il faut cependant faciliter les changements de destination et unifier certaines normes (telles que les normes incendie entre immeubles de bureaux et d’habitation par exemple). Ou bien par exemple simplifier les règles qui imposent un accord unanime des copropriétaires pour un changement de destination ;
  • Plus généralement la question de la réversibilité des bâtiments et la facilitation de ce processus, sans nécessité de nouvelle autorisation, sera également un point clé pour les professionnels et usagers ;
  • Les possibilités de modification d’un PLU par une nouvelle majorité municipale peuvent éventuellement remettre en cause un projet conforme à un PLU précédent et il faudrait rendre certaines décisions opposables ;
  • La loi Climat et résilience en instaurant la norme RE 2020 a introduit de nouvelles contraintes. Combinées à la rareté et à la cherté du foncier elles pourraient augmenter significativement le coût de construction des logement neufs (avec une hausse estimée de 6% à 8%, hors problème de pénurie de matériaux observés à court-terme) ;
  • L’exonération de taxe foncière dont bénéficie le logement social, peut décourager les maires d’accorder des permis de construire. Il faudra sans doute prévoir des mesures de compensation. Il est prévu par ailleurs un plan de soutien aux « maires bâtisseurs » ;
  • La lutte instaurée contre l’artificialisation des sols aura comme contrepartie une nécessité de densification de l’habitat, souvent associé à la « bétonisation ». Et donc susceptible d’entrainer des rejets par les acteurs locaux. Par ailleurs dans certaines communes écologistes par exemple, les promoteurs ont eu souvent du mal à obtenir des autorisations.

Service public : comment et où trouver, consulter ou déposer et suivre un permis de construire en ligne (dépôt, dossier, plan, documents…) ?

Service public : comment et où trouver, consulter ou déposer et suivre un permis de construire en ligne (dépôt, dossier, plan, docu

La base Sitadel par exemple permet d’identifier les permis de construire par commune. Certaines communes permettent également un accès en ligne.

Cependant la plupart du temps les documents sont consultables dans la mairie du lieu de construction. Pour obtenir une copie, la démarche peut être payante. Les éléments peuvent également être transmis par mail ou directement consultés en ligne dans la limite cependant de l’article L. 311-6 qui gère la confidentialité.

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent disposer d’un service en ligne de dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme. Le suivi de la procédure d’instruction n’est a priori pas accessible en temps réel aux demandeurs.

Publication originale le 26 janvier 2022, mise à jour le 27 janvier 2022

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